【正文】 2 立地點(diǎn)本身之評(píng)估43 門(mén)店預(yù)定點(diǎn)之選定44　挖掘金店面45 屋主之探查46 租屋談判需知47 租貸契約要件1 商圈調(diào)查的標(biāo)的商圈是活的，而商圈內(nèi)的人口是門(mén)店賴以生存的衣食父母，因此對(duì)于商圈內(nèi)的構(gòu)成因素就是在經(jīng)營(yíng)商圈前所應(yīng)了解的要項(xiàng)。然而，隨著距離之遠(yuǎn)近，商圈吸引力也有所不同。主商圈是距離門(mén)店最近的商圈，也是門(mén)店最主要的業(yè)績(jī)來(lái)源。主商圈是連鎖企業(yè)首要目標(biāo)，也是忠誠(chéng)率最高的顧客群。輔助商圈是商圈的最外圍，只占業(yè)績(jī)的5%，所吸引到的也都是游離客人。2)人口密度:人口密度是將區(qū)域內(nèi)居住人口數(shù)除以土地面積所得出之每平方公里居住人口數(shù)。3)社會(huì)增加率:指隨城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開(kāi)之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會(huì)納入許多外流人口進(jìn)入。通常在辦公區(qū)或工業(yè)區(qū)，其白天人口是門(mén)店業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈內(nèi)人口就明顯的減少了許多。同樣的教育程度也有此情形。6)交通:交通因素與地區(qū)考量同等重要，因?yàn)榻煌梢詭?lái)大量的流動(dòng)人口，提高商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。7)大樓種類:不同的大樓有著不同的客戶。百貨公司及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所及其營(yíng)業(yè)面積、價(jià)格、時(shí)間、情況及受雇人口數(shù)，代表其所能吸引的顧客，亦即集客力的高低及消費(fèi)狀況，可作為企業(yè)門(mén)店經(jīng)營(yíng)的互動(dòng)指標(biāo)。但如果是以選購(gòu)品為主的專門(mén)店或大型店，擇期商圈范圍之估算可用車程來(lái)計(jì)算。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點(diǎn)：1)商圈半徑以 500 公尺為限。3)鐵路、平交道之阻隔: 因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈。5)安全島之阻隔: 因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。7)單行道: 因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。22 商圈簡(jiǎn)圖商圈簡(jiǎn)圖的繪制目的在于能一目了然所欲調(diào)查的商圈范圍與面貌，通常在繪制簡(jiǎn)圖會(huì)標(biāo)示下列地貌；1)周邊五百公尺簡(jiǎn)圖。3)著名門(mén)店及影響生活形態(tài)之地段特征＜戲院、百貨公司＞。5)標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)門(mén)店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置。7)政府重要之行政中心。9)標(biāo)出街道之行進(jìn)方向＜單行道方向＞。23　抽樣點(diǎn)及發(fā)ＤＭ點(diǎn)之選擇確定1)抽樣點(diǎn)之選擇A. 辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)＜未來(lái)適合設(shè)店之地點(diǎn)＞。C. 固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)。E. 預(yù)定三～四個(gè)抽樣點(diǎn)。2)發(fā)ＤＭ點(diǎn)之選擇。?！陜?nèi)可能改建的趨式。，販賣產(chǎn)品之層次。、大馬路、相同門(mén)店之家數(shù)。＜輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店＞正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。2)分布情況。，制作商圈。243 集會(huì)場(chǎng)所1)場(chǎng)所類型。2)動(dòng)線。244 競(jìng)爭(zhēng)者分析1)賣場(chǎng)氣氛: 本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性的競(jìng)爭(zhēng)店，其賣場(chǎng)氣氛、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度。3)平均消費(fèi)額。每日營(yíng)業(yè)額每月工作天數(shù)＝每月?tīng)I(yíng)業(yè)額。周一～周五及周六、周日、國(guó)定假日。3)以15分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過(guò)人數(shù)、機(jī)車、汽車、助動(dòng)車、腳踏車。5)將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以2個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù)。6)將其數(shù)字依時(shí)段填入＜人潮流動(dòng)抽樣表＞。252 人口、住家戶數(shù)推算1)固定住家。(10～20)＝該區(qū)辦公人口。253 交通狀況1)公共車之往返方善。2)下車后之走向。，帶動(dòng)的人潮。、達(dá)平均國(guó)民所得２倍以上所占比率。2)該區(qū)往來(lái)、居住人口的消費(fèi)習(xí)慣、服務(wù)品質(zhì)及門(mén)店氣份的訴求概況。3)外來(lái)流動(dòng)人口之消費(fèi)習(xí)慣、特征。(約24000以上)。，車輛流量大。2)分散型商圈。、老舊且高度３樓以下。，且規(guī)模小。：住、住商、住辦、辦、辦住。。B. 以各店之來(lái)客247。C. 再以求出的入店率該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)＝預(yù)估客戶數(shù)。4)可能業(yè)績(jī)A. 預(yù)估消費(fèi)金額可能客戶數(shù)＝可能每日營(yíng)業(yè)金額。5)固定費(fèi)用A. 預(yù)估固定薪資費(fèi)用。C. 其它固定費(fèi)用預(yù)估。6)預(yù)估變動(dòng)成本A. 預(yù)估管理月費(fèi)。C. 總變動(dòng)費(fèi)用。B. 本預(yù)估凈利為稅前凈利。(1－變動(dòng)成本)29 建議地點(diǎn)之確定1)依上述抽樣人潮與抽樣地點(diǎn)所得之可能凈利。3)將可供本企業(yè)開(kāi)設(shè)門(mén)店之地段或區(qū)間一一注明。2) 未來(lái)捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)。等之建造。A. 人口年齡層之轉(zhuǎn)變。C. 人潮匯集的可能變動(dòng)地段。2)何種商品組合之配合。4)租金狀況。211 幻燈片、投影片之制作方式及目的2111 幻燈片制作方式及目的1)針對(duì)能顯示商圈特征之對(duì)象為主。B. 住宅區(qū)的建筑形態(tài)。D. 門(mén)店區(qū)的行業(yè)分布。F. 人、車潮的概況。2)便于了解此商圈之實(shí)際情況。2112 投影片之制作方式及目的1)針對(duì)報(bào)告中之圖表或明確數(shù)字為主要對(duì)象A. 商圈簡(jiǎn)圖。C. 經(jīng)過(guò)此區(qū)之公車路線圖。E. 固定人口的分布簡(jiǎn)圖。G. 年齡層分配圖。I. 所得支出分配圖。K. 結(jié)論。先按照商圈調(diào)查辦法所收集到的各種資料，再加以分析而得出最后的結(jié)論。即是在簡(jiǎn)報(bào)一開(kāi)始，便提此商圈何處適合開(kāi)店及開(kāi)何種類型的門(mén)店，然后再以各種收集到的資料來(lái)支持此一論點(diǎn)。B. 商圈特征的分析。D. 消費(fèi)特征與人口特性的分析。F. 本商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估。H. 發(fā)展情況。2)概述內(nèi)文步驟A. 秀商圈簡(jiǎn)圖的投影片，將商圈的分界線確定。C. 介紹人潮及交通狀況，包含戶數(shù)及人數(shù)的投影片,說(shuō)明固定住戶及人口情況，人潮分布圖的投影片,說(shuō)明平日及假日之人潮狀況及走向，說(shuō)明公交車之往返方向，公交車乘客下車后的走向，說(shuō)明未來(lái)捷運(yùn)系統(tǒng)對(duì)本商圈之影響。E. 簡(jiǎn)介可能凈利的推算，提出可能凈利預(yù)估表的投影片，將各假設(shè)點(diǎn)的預(yù)估收支情況說(shuō)明。G. 說(shuō)明此商圈可供設(shè)店之地段。 本章內(nèi)容4 立地要素如果說(shuō)商圈是培育門(mén)店的沃土，那良好的立地點(diǎn)就如同門(mén)店根一般，可適時(shí)吸取商圈內(nèi)最營(yíng)養(yǎng)的養(yǎng)份，壯碩門(mén)店之成長(zhǎng)。因此，立地點(diǎn)的優(yōu)劣更關(guān)系著門(mén)店茁壯與否。所以立地條件優(yōu)劣是連鎖企業(yè)開(kāi)店的重要考量。1)道路性格主要是調(diào)查立地點(diǎn)前道路特性及通行車輛之種類。不同的通行車輛構(gòu)出不同的道路性格，進(jìn)而影響消費(fèi)行為。A. 連接道路：其主要是連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)間，供居民上下班來(lái)往，日常生活必經(jīng)的路線，通常是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運(yùn)站林立處。此種道路多半連接兩大區(qū)域商品貨物之流通，因此，貨車及各式特殊運(yùn)輸車輛比例多。它通常是連鎖主要都市與衛(wèi)星都市或是各個(gè)社區(qū)型。D. 郊區(qū)道路：郊區(qū)住宅為新興造鎮(zhèn)計(jì)劃的產(chǎn)物，它也是接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道。E. 老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路稱為舊道。因此，是商業(yè)活動(dòng)熱絡(luò)之處。尤其是