【正文】 6)責任之歸屬：因天災、人禍不可歸屬于我方責任而導致無法營業(yè)時，須待門店重新裝潢完畢開始營業(yè)再計算租金。4)退租時租金計算：未滿期前之退租一般是多給付一個月租金做為給房東的補償。2)租金：租金由雙方洽談，一般是前二年不調整租金，第三年開始按物價指數(shù)調整。以穩(wěn)定性與安全性抑制房東哄抬房租念頭。一般在永續(xù)經營的前提下，只要外在環(huán)境無大變動，長期經營是較有利。因此，如何取得損益平衡是最重要的條件。46 租屋談判需知1)損益平衡點：也就是租金成本之預估。此法對較保守之鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，或是新開發(fā)市鎮(zhèn)效果佳。有時需要有適當?shù)娜穗H關系才能有事半功倍之效。以地毯式搜尋方式來尋求店面。此法最常為現(xiàn)今連鎖經營業(yè)者采用?，F(xiàn)今連鎖經營業(yè)者本身的媒體上宣告徵金店面的訊息。因此，連鎖業(yè)者可適當透露目標區(qū)域，并配合重賞，來尋找店面。4)內求法經由內部員工關系介紹。由于供貨廠商往往不只限定一家送貨點，因此可借重其物流配送單位川流于大街小巷間的機會，尋求適當?shù)牡觊T。對于連鎖業(yè)者之財力是一大考驗。甚至于施工前就談定租貸契約，直接按連鎖企業(yè)所需裝潢施工。2)異業(yè)聯(lián)盟法通過與建設公司或不動產中介公司來尋找店面。當然相對地，如果有兩家連鎖企業(yè)同時進行挖店作業(yè)，則連鎖業(yè)者要小心應對，以免造成鶴蚌相爭，而讓屋主藉由哄抬租金達到漁翁得利之效。而且，如果能承租給知名度高的連鎖企業(yè)，對屋主的面子也好看。于租約到期一年或半年前即著手游說過程中，除動之以情，誘之以利外，更重要連鎖店本身經營之優(yōu)勢與品牌力往往是打敗其他競爭者的主因。若中意店址已被承租，可對屋主動之以情、誘之以利，就算是付出較高的租金，只要有把握亦未嘗不可。因此，如何由競爭對手中挖得金店面，連鎖企業(yè)主動出擊的重要課題。2)就市場性A. 較方便目標客層前來？B. 行人流量較多，離峰與尖峰差距較??？C. 門店街的形象較符合連鎖企業(yè)的營業(yè)特色？D. 商圈內的客層較符合目標客層？E. 商圈的質與量較佳？F. 競爭情形較緩合？G. 消費行為的變化較小?H. 商圈穩(wěn)定性高?I. 較方便送貨（滿足公司送貨路線優(yōu)于其它）?44　挖掘金店面優(yōu)良的店址須靠平時即注意商圈的變化，所以營業(yè)主管須經常出外勘查，事先尋找合適的地點。F. 前任租賃者的評價作為評估比較表。D. 續(xù)約調價比例，過去記錄、契約議定。B. 改裝成本，含屋主的復原條件。運用現(xiàn)察法來實地了解立地點之優(yōu)劣。43 門店預定點之選定門店之選定最重要的是，不論是一家店面或是多家門店候選，除了書面作業(yè)，在選定特定店址后，要進行實地觀查比較。如果門店是前任租屋者放棄租貸權，則一定要了解前任租屋者的成敗因素及遷移因素，以作為前車之鑒。其個別職業(yè)、住處、信用及有無遺產繼承糾紛等也是不可免的徵信工作。租金則是房租高低及付款方式。因此，則要考量整地費。如超市因其賣場大，多設于一樓或地下室；而便利門店則以一樓為主要訴求；另美容美發(fā)業(yè)則可設于二樓。尤其是以一樓可用之有效營業(yè)面積有一定要符合連鎖企伙基本面積層次愈高。也就是說經內部測量后的有效面積數(shù)。通常愈方面之賣場其形狀愈好。形狀有兩種，一是指建筑物外觀之整體設計，第二則是指預定本身之形狀。另外，如是否為室內停車場改裝？是否為防空避難室？乃至是否占用公共設施？也是不可忽略。再者，如各樓屋高度、給水、排水、瓦斯、配線狀況及可供電力、消防設施都是計算改裝費用的依據(jù)。前者有助于裝潢成本之預估。一般來說，十年以上老屋不予考慮。如淹水、日曬所引起商品及設備之損耗、或者店面迎向強風面所造成大量落塵也會損及商品店面鮮度并提高設備折舊率乃至采光度等均是重要考量因素。近來，隋著都市景觀與大樓興起，在部分都會特定區(qū)段或是新建大樓常無法懸掛招牌或是有其固定之格式。7)明顯度—主要是指可架設廣告招牌可見度。6)時間性—預定點之現(xiàn)行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用。5)清白性—也就是說清查所租貸之房屋是否有被銀行或其他機構設訂有他項權利或是被查封或拍賣的記錄。4)完整性—是指經由使用執(zhí)照來再次確認承租屋主店面法律上使用之權利。無法清楚定義真正所有權者，可能導致租貸法律權益，造成糾紛，不利經營。3)所有權明確化—到底真正擁有所有權的屋主要確認。如此一來將增加成本。2)齊全性—建物內含有那些設施？通常設施愈齊備，愈可省下開店裝潢成本。因此，明確的地址是第一條件。針對所要開店之建筑物內外結構及法律問題分析評估。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方如鐵路平交道旁也不是良好的立地點。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點將會面臨強大的同質競爭；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考量是否能構成集市效應。F. 面對都市、屬于進入或離去動線：一般來說，離去也就是所謂下班路線較佳。各項開挖馬路工程都不利于門店經營，更會影響客人上門意愿。D. 臨近100公尺內是否有紅綠燈：紅綠燈是增加門店曝光率，增加消費認知的最妙方。B. 預定門店前道路之寬度：路愈寬不僅行駛車潮愈多，且可增加停車之便利性。其考評標準如下：A. 轉運站是否在預定點200公尺內有公車站牌或巴士轉運站。接近度是測量立地點是否符合顧客容易接近門店的準則。2)接近度則是指消費者是否容易接近門店。此種道路往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車。除了也是上下班路線外，它最主要一定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。C. 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈。B. 運輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來源的干道稱之為流道 。一般來說，道路性格可分為交通連接道路、運輸?shù)缆贰⑸塘鞯缆?、郊區(qū)道路、老舊道路。首先，道路是考評目標立地的第一要件。41 立地點所在街道評估依目標地點所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關設施做偵測。立地點差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。換言之，空有沃土，但無良好的立地條件，門店依然無法吸取到生存的養(yǎng)份，造成無法存活的命運。H. 未來的發(fā)展情況簡述。F. 將此商圈之優(yōu)、缺點做一分析。D. 介紹消費特征與人口特性，包含消費者年齡分配圖的投影片,說明此商圈消費者的年齡層，教育程度分配圖的投影片,說明教育分配情形的投影片，消費者平均收支情況分配圖之投影片,說明此商圈人口平均每年每戶在個人穿著的支出。B. 介紹商圈特征，包含說明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)，提出住宅特色的幻燈片,說明此商圈之建筑情況及分布密集度，提出集會場所的幻燈片,說明場所類型及聚集人口類型，秀競爭者的幻燈片及競爭者分析表加以說明。I. 結論。G. 他日可供設店有利的地段。E. 可能凈利的推算。C. 人潮及交通狀況的分析。32 商圈簡報進行規(guī)范1)產生開場白，將簡報時所要報告的大綱全部列舉出來，如：A. 商圈范圍的確定。2)歸納法此方法則是一種一開始便提出建議事項的方法。2)便于解說商圈概況