【正文】 6)責(zé)任之歸屬：因天災(zāi)、人禍不可歸屬于我方責(zé)任而導(dǎo)致無(wú)法營(yíng)業(yè)時(shí)，須待門店重新裝潢完畢開(kāi)始營(yíng)業(yè)再計(jì)算租金。4)退租時(shí)租金計(jì)算：未滿期前之退租一般是多給付一個(gè)月租金做為給房東的補(bǔ)償。2)租金：租金由雙方洽談，一般是前二年不調(diào)整租金，第三年開(kāi)始按物價(jià)指數(shù)調(diào)整。以穩(wěn)定性與安全性抑制房東哄抬房租念頭。一般在永續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，只要外在環(huán)境無(wú)大變動(dòng)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)是較有利。因此，如何取得損益平衡是最重要的條件。46 租屋談判需知1)損益平衡點(diǎn)：也就是租金成本之預(yù)估。此法對(duì)較保守之鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，或是新開(kāi)發(fā)市鎮(zhèn)效果佳。有時(shí)需要有適當(dāng)?shù)娜穗H關(guān)系才能有事半功倍之效。以地毯式搜尋方式來(lái)尋求店面。此法最常為現(xiàn)今連鎖經(jīng)營(yíng)業(yè)者采用。現(xiàn)今連鎖經(jīng)營(yíng)業(yè)者本身的媒體上宣告徵金店面的訊息。因此，連鎖業(yè)者可適當(dāng)透露目標(biāo)區(qū)域，并配合重賞，來(lái)尋找店面。4)內(nèi)求法經(jīng)由內(nèi)部員工關(guān)系介紹。由于供貨廠商往往不只限定一家送貨點(diǎn)，因此可借重其物流配送單位川流于大街小巷間的機(jī)會(huì)，尋求適當(dāng)?shù)牡觊T。對(duì)于連鎖業(yè)者之財(cái)力是一大考驗(yàn)。甚至于施工前就談定租貸契約，直接按連鎖企業(yè)所需裝潢施工。2)異業(yè)聯(lián)盟法通過(guò)與建設(shè)公司或不動(dòng)產(chǎn)中介公司來(lái)尋找店面。當(dāng)然相對(duì)地，如果有兩家連鎖企業(yè)同時(shí)進(jìn)行挖店作業(yè)，則連鎖業(yè)者要小心應(yīng)對(duì)，以免造成鶴蚌相爭(zhēng)，而讓屋主藉由哄抬租金達(dá)到漁翁得利之效。而且，如果能承租給知名度高的連鎖企業(yè)，對(duì)屋主的面子也好看。于租約到期一年或半年前即著手游說(shuō)過(guò)程中，除動(dòng)之以情，誘之以利外，更重要連鎖店本身經(jīng)營(yíng)之優(yōu)勢(shì)與品牌力往往是打敗其他競(jìng)爭(zhēng)者的主因。若中意店址已被承租，可對(duì)屋主動(dòng)之以情、誘之以利，就算是付出較高的租金，只要有把握亦未嘗不可。因此，如何由競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中挖得金店面，連鎖企業(yè)主動(dòng)出擊的重要課題。2)就市場(chǎng)性A. 較方便目標(biāo)客層前來(lái)？B. 行人流量較多，離峰與尖峰差距較小？C. 門店街的形象較符合連鎖企業(yè)的營(yíng)業(yè)特色？D. 商圈內(nèi)的客層較符合目標(biāo)客層？E. 商圈的質(zhì)與量較佳？F. 競(jìng)爭(zhēng)情形較緩合？G. 消費(fèi)行為的變化較小?H. 商圈穩(wěn)定性高?I. 較方便送貨（滿足公司送貨路線優(yōu)于其它）?44　挖掘金店面優(yōu)良的店址須靠平時(shí)即注意商圈的變化，所以營(yíng)業(yè)主管須經(jīng)常出外勘查，事先尋找合適的地點(diǎn)。F. 前任租賃者的評(píng)價(jià)作為評(píng)估比較表。D. 續(xù)約調(diào)價(jià)比例，過(guò)去記錄、契約議定。B. 改裝成本，含屋主的復(fù)原條件。運(yùn)用現(xiàn)察法來(lái)實(shí)地了解立地點(diǎn)之優(yōu)劣。43 門店預(yù)定點(diǎn)之選定門店之選定最重要的是，不論是一家店面或是多家門店候選，除了書(shū)面作業(yè)，在選定特定店址后，要進(jìn)行實(shí)地觀查比較。如果門店是前任租屋者放棄租貸權(quán)，則一定要了解前任租屋者的成敗因素及遷移因素，以作為前車之鑒。其個(gè)別職業(yè)、住處、信用及有無(wú)遺產(chǎn)繼承糾紛等也是不可免的徵信工作。租金則是房租高低及付款方式。因此，則要考量整地費(fèi)。如超市因其賣場(chǎng)大，多設(shè)于一樓或地下室；而便利門店則以一樓為主要訴求；另美容美發(fā)業(yè)則可設(shè)于二樓。尤其是以一樓可用之有效營(yíng)業(yè)面積有一定要符合連鎖企伙基本面積層次愈高。也就是說(shuō)經(jīng)內(nèi)部測(cè)量后的有效面積數(shù)。通常愈方面之賣場(chǎng)其形狀愈好。形狀有兩種，一是指建筑物外觀之整體設(shè)計(jì)，第二則是指預(yù)定本身之形狀。另外，如是否為室內(nèi)停車場(chǎng)改裝？是否為防空避難室？乃至是否占用公共設(shè)施？也是不可忽略。再者，如各樓屋高度、給水、排水、瓦斯、配線狀況及可供電力、消防設(shè)施都是計(jì)算改裝費(fèi)用的依據(jù)。前者有助于裝潢成本之預(yù)估。一般來(lái)說(shuō)，十年以上老屋不予考慮。如淹水、日曬所引起商品及設(shè)備之損耗、或者店面迎向強(qiáng)風(fēng)面所造成大量落塵也會(huì)損及商品店面鮮度并提高設(shè)備折舊率乃至采光度等均是重要考量因素。近來(lái)，隋著都市景觀與大樓興起，在部分都會(huì)特定區(qū)段或是新建大樓常無(wú)法懸掛招牌或是有其固定之格式。7)明顯度—主要是指可架設(shè)廣告招牌可見(jiàn)度。6)時(shí)間性—預(yù)定點(diǎn)之現(xiàn)行使用人是誰(shuí)？需要多久才能騰空移交使用。5)清白性—也就是說(shuō)清查所租貸之房屋是否有被銀行或其他機(jī)構(gòu)設(shè)訂有他項(xiàng)權(quán)利或是被查封或拍賣的記錄。4)完整性—是指經(jīng)由使用執(zhí)照來(lái)再次確認(rèn)承租屋主店面法律上使用之權(quán)利。無(wú)法清楚定義真正所有權(quán)者，可能導(dǎo)致租貸法律權(quán)益，造成糾紛，不利經(jīng)營(yíng)。3)所有權(quán)明確化—到底真正擁有所有權(quán)的屋主要確認(rèn)。如此一來(lái)將增加成本。2)齊全性—建物內(nèi)含有那些設(shè)施？通常設(shè)施愈齊備，愈可省下開(kāi)店裝潢成本。因此，明確的地址是第一條件。針對(duì)所要開(kāi)店之建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問(wèn)題分析評(píng)估。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方如鐵路平交道旁也不是良好的立地點(diǎn)。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點(diǎn)將會(huì)面臨強(qiáng)大的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考量是否能構(gòu)成集市效應(yīng)。F. 面對(duì)都市、屬于進(jìn)入或離去動(dòng)線：一般來(lái)說(shuō)，離去也就是所謂下班路線較佳。各項(xiàng)開(kāi)挖馬路工程都不利于門店經(jīng)營(yíng)，更會(huì)影響客人上門意愿。D. 臨近100公尺內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加門店曝光率，增加消費(fèi)認(rèn)知的最妙方。B. 預(yù)定門店前道路之寬度：路愈寬不僅行駛車潮愈多，且可增加停車之便利性。其考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)如下：A. 轉(zhuǎn)運(yùn)站是否在預(yù)定點(diǎn)200公尺內(nèi)有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運(yùn)站。接近度是測(cè)量立地點(diǎn)是否符合顧客容易接近門店的準(zhǔn)則。2)接近度則是指消費(fèi)者是否容易接近門店。此種道路往往是人潮匯集處，行人來(lái)往多，車輛也偏重小型自用車。除了也是上下班路線外，它最主要一定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。C. 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動(dòng)來(lái)往頻繁的動(dòng)脈。B. 運(yùn)輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來(lái)源的干道稱之為流道 。一般來(lái)說(shuō)，道路性格可分為交通連接道路、運(yùn)輸?shù)缆贰⑸塘鞯缆?、郊區(qū)道路、老舊道路。首先，道路是考評(píng)目標(biāo)立地的第一要件。41 立地點(diǎn)所在街道評(píng)估依目標(biāo)地點(diǎn)所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做偵測(cè)。立地點(diǎn)差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。換言之，空有沃土，但無(wú)良好的立地條件，門店依然無(wú)法吸取到生存的養(yǎng)份，造成無(wú)法存活的命運(yùn)。H. 未來(lái)的發(fā)展情況簡(jiǎn)述。F. 將此商圈之優(yōu)、缺點(diǎn)做一分析。D. 介紹消費(fèi)特征與人口特性，包含消費(fèi)者年齡分配圖的投影片,說(shuō)明此商圈消費(fèi)者的年齡層，教育程度分配圖的投影片,說(shuō)明教育分配情形的投影片，消費(fèi)者平均收支情況分配圖之投影片,說(shuō)明此商圈人口平均每年每戶在個(gè)人穿著的支出。B. 介紹商圈特征，包含說(shuō)明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)，提出住宅特色的幻燈片,說(shuō)明此商圈之建筑情況及分布密集度，提出集會(huì)場(chǎng)所的幻燈片,說(shuō)明場(chǎng)所類型及聚集人口類型，秀競(jìng)爭(zhēng)者的幻燈片及競(jìng)爭(zhēng)者分析表加以說(shuō)明。I. 結(jié)論。G. 他日可供設(shè)店有利的地段。E. 可能凈利的推算。C. 人潮及交通狀況的分析。32 商圈簡(jiǎn)報(bào)進(jìn)行規(guī)范1)產(chǎn)生開(kāi)場(chǎng)白，將簡(jiǎn)報(bào)時(shí)所要報(bào)告的大綱全部列舉出來(lái)，如：A. 商圈范圍的確定。2)歸納法此方法則是一種一開(kāi)始便提出建議事項(xiàng)的方法。2)便于解說(shuō)商圈概況