【正文】 本章內(nèi)容3 商圈調(diào)查報(bào)告方式31 商圈簡(jiǎn)報(bào)方式1)演繹法此方法即是一種慢慢導(dǎo)入結(jié)論的一種方法。J. 預(yù)估收入支出與可能凈利表。H. 教育程度分配圖。F. 抽樣人潮分布圖。D. 競(jìng)爭(zhēng)者分析圖。B. 商圈的住宅、辦公、混合門(mén)店區(qū)劃分之簡(jiǎn)圖。3)配合報(bào)告內(nèi)容讓第三者對(duì)該商圈有明確的概念。G. 競(jìng)爭(zhēng)店的店面。E. 抽樣點(diǎn)。C. 辦公區(qū)的建筑形態(tài)。A. 商圈的界線（如：大馬路、高架橋等）。5)集會(huì)場(chǎng)所。3)顧客的形態(tài)。2102 結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后于結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明：1)點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開(kāi)店。B. 消費(fèi)習(xí)慣的未來(lái)改變情況。4) 該商圈之未來(lái)轉(zhuǎn)變情況。3) 大型辦公大樓、商業(yè)中心210 商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論2101 發(fā)展情況1) 未來(lái)政府的行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所的建造。2)并分析可能的未來(lái)發(fā)展情況。8)損益平衡(固定費(fèi)用＋租金)247。7)預(yù)估凈利A. 可能月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)－租金－固定費(fèi)用－變動(dòng)總費(fèi)用＝預(yù)估凈利。B. 銷貨成本。D. 預(yù)估固定費(fèi)用。B. 折舊費(fèi)用預(yù)估。B. 可能每日營(yíng)業(yè)金額30＝可能每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額。D. 未來(lái)再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來(lái)客數(shù)之影響而做正（負(fù)）百分比之修正。各店之人潮數(shù)100%＝各店之入店率。3)每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估A. 了解各店之人潮數(shù)。2)預(yù)估每次消費(fèi)金額。28 預(yù)估收入、支出與可能凈利1)以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查。，車輛流量少。：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住。，且規(guī)模大(大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司）。27 商圈類型1)集中型商圈(每分鐘約30～40位以上)。(大型連鎖店、點(diǎn)心食品面包店、傳統(tǒng)式飲食店)。26 消費(fèi)特征與人口特征1)該區(qū)住戶人口所得，達(dá)平均國(guó)民所得４倍以上所占比率。3)未來(lái)交通運(yùn)輸系統(tǒng)的影響，可能帶動(dòng)的人潮。、購(gòu)物之目的行經(jīng)的路線。2)辦公戶數(shù)。３得當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù)。7)將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示＜人潮分布圖＞。 例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為Ｙ，將Y8＝Z，則為其可能之人口流動(dòng)數(shù)。4)抽樣時(shí)將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦。2)以AM7～PM12點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段。25 人潮狀況＜實(shí)地抽樣方式＞251 平日及假日的人潮狀況1)將一周之時(shí)間區(qū)分為2段4)營(yíng)業(yè)額來(lái)客數(shù)平均消費(fèi)額＝每日營(yíng)業(yè)額。2)來(lái)客數(shù): 該競(jìng)爭(zhēng)店每日之成交客戶數(shù)。，以＜甲＞為代碼、辨公區(qū)＜甲２＞為代碼、新式住宅區(qū)以＜乙１＞為代碼、舊式住宅區(qū)以＜乙２＞為代碼、文教區(qū)，以＜丙＞為代碼?！陜?nèi)可能改建的趨式。242 住宅特色1)建物形態(tài)、建筑高度，樓數(shù)、建筑型式為新式或舊式及分布區(qū)域。包含將門(mén)店分門(mén)別類記錄，并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表。3)分布家數(shù)。2)行業(yè)形態(tài)、干道之行業(yè)類型。24 商圈特征241 門(mén)店特色及分布情況1)建筑形態(tài)，主要干道上的建筑其建筑高度。F. 其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之門(mén)店。D. 可能形成未來(lái)的門(mén)店群之地段。B. 人潮走向匯集地點(diǎn)。10)標(biāo)出未來(lái)促銷活動(dòng)發(fā)ＤＭ之地點(diǎn)。等特定族群會(huì)集場(chǎng)所。8)車站、加油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園6)可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門(mén)店。之同等類＞。4)人潮匯集之地段門(mén)店群及大型集客場(chǎng)所＜超級(jí)市場(chǎng)娛樂(lè)區(qū)2)標(biāo)出重要建筑物及樓別＜金融大樓，辦公大樓＞。8)人潮走向: 由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。6)大水溝: 因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。4)高架橋、地下道阻隔: 因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。2)馬路之分界、凡超過(guò)40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿分隔島阻隔、主要干道。商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來(lái)為商圈推算。 本章內(nèi)容 2　商圈調(diào)查的方法21 商圈范圍劃分確定商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來(lái)說(shuō)，主商圈大多為50米，次商圈為50150米，輔助商圈為150250米。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，購(gòu)買(mǎi)力高。換言之，便捷的交通關(guān)系著人潮，也關(guān)系著業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)。而商圈內(nèi)人口所得也直接影響到人民支出額度及門(mén)店消費(fèi)的客單價(jià)。5)年齡、教育程度、所得:不同的年齡層結(jié)構(gòu)，其對(duì)于商品需求偏好角度亦有不同。4)日夜人口數(shù):由于門(mén)店經(jīng)營(yíng)是一整天，有的更達(dá)24小時(shí)，因此對(duì)于白天流入之人口就非常重要。密度越高愈適合開(kāi)設(shè)門(mén)店。而在商圈調(diào)查中所需探討的如下數(shù)據(jù)：1)固定人口數(shù):固定人口是指居住在商圈內(nèi)的住戶。次要商圈占業(yè)績(jī)1525%，相對(duì)的老顧客來(lái)店率也低。通常戰(zhàn)業(yè)績(jī)5570%。通常依門(mén)店預(yù)定之遠(yuǎn)近將商圈分為主要商圈、次要商圈及輔助商圈。所謂商圈，就是吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物的有效范圍。在永續(xù)經(jīng)營(yíng)的投資策略里，如果能夠延長(zhǎng)租約期限，自然相對(duì)地可投入較佳的營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)及設(shè)備，如此才能確保展店品質(zhì)的穩(wěn)定與產(chǎn)值的提高。41 / 41 第12章連鎖商圈調(diào)查與選店開(kāi)設(shè)連鎖店首先遭遇到的課題，就是選點(diǎn)（選擇合適的設(shè)店地點(diǎn)），而房地產(chǎn)的價(jià)位一直高居不下，尤其是具有潛力的商業(yè)區(qū)地帶，也到了寸士寸金的地步，因此房產(chǎn)價(jià)值、租金，其漲幅比例、租期年限……等等，都影響了業(yè)者在投資策略中的開(kāi)發(fā)定位，也攸關(guān)營(yíng)業(yè)額的預(yù)估和軟硬件投資的成本風(fēng)險(xiǎn)，所以談到開(kāi)店，尤其是開(kāi)發(fā)策略的正確與否，將左右近五成以上的經(jīng)營(yíng)命運(yùn)。好的開(kāi)發(fā)策略將領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)企業(yè)邁向成功之路，因此企業(yè)總部必須擁有或能掌控整個(gè)營(yíng)業(yè)地點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)向，在將經(jīng)營(yíng)權(quán)交給加盟者之前，公司必須完成開(kāi)拓新點(diǎn)的開(kāi)發(fā)作業(yè)。本章內(nèi)容：1 商圈調(diào)查的標(biāo)的2　商圈調(diào)查的方法21 商圈范圍劃分確定22 商圈簡(jiǎn)圖23　抽樣點(diǎn)及發(fā)ＤＭ點(diǎn)之選擇確定24 商圈特征25 人潮狀況＜實(shí)地抽樣方式＞26 消費(fèi)特征與人口特征27 商圈類型28 預(yù)估收入、支出與可能凈利29 建議地點(diǎn)之確定210 商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論211 幻燈片、投影片之制作方式及目的3 商圈調(diào)查報(bào)告方式4 立地要素41 立地點(diǎn)所在街道評(píng)估4