【正文】 簡(jiǎn)介 市場(chǎng)綜述 個(gè)案分析 需求分析 產(chǎn)品篇 產(chǎn)品配套建議 營(yíng)銷篇 本案整體營(yíng)銷策略 2 魯能 逸城總體推廣報(bào)告 市場(chǎng)篇 一、魯能園區(qū)地塊簡(jiǎn)介 魯能園區(qū)位于重慶市北部城區(qū)東翼，分為兩大區(qū)域，西側(cè)處于龍頭寺片區(qū)，東側(cè)處于溉瀾溪片區(qū)。 魯能園區(qū)北側(cè)為重慶市規(guī)劃最大的交通樞紐；南側(cè)為重慶市未來市政機(jī)關(guān)所在地即“江北城”；西部為重慶市未來的國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)和 中央商務(wù)區(qū)（ CBD）；東部為溉瀾溪沿江居住區(qū)。 二、市場(chǎng)分析 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 目前，重慶市的宏觀經(jīng)濟(jì)正處于加速上升期，ＧＤＰ增長(zhǎng)率持續(xù)提高。 3 重慶房地產(chǎn)交易量已經(jīng)從 1999 年的 510 萬平方米增加到 2020 年的 121 萬平方米。截止今年 9月，渝房經(jīng)濟(jì)指數(shù)已經(jīng)達(dá)到 %，完成房地產(chǎn)開發(fā)投 億元同比增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米同比增長(zhǎng) %，商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %. 分析數(shù)據(jù)表明重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于穩(wěn)步上升階段。 區(qū)域市場(chǎng)分析 北部城區(qū)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì) 北移東下戰(zhàn)略 —— 重慶中期規(guī)劃戰(zhàn)略發(fā)展方向：“ 7 年再造一個(gè)重慶”面積達(dá)到 136 平方公里，開發(fā)建設(shè)時(shí)間從原計(jì)劃的 2020 年提前到 2020 年。 北部城區(qū)將建成成熟的交通捷運(yùn)網(wǎng)絡(luò) 北部新城整個(gè)道路網(wǎng)架規(guī)劃為“三橫三縱”，五黃片區(qū) 北部的外延是規(guī)劃建設(shè)中的“一橫”即：正在修建中的新溉路（溉瀾溪 —— 金紫山 —— 新牌坊 —— 石子山）；南端則是另一“橫”：規(guī)劃設(shè)計(jì)中的王石路（王家沱大橋 —— 五里店 —— 黃泥磅 —— 紅旗河溝 —— 松樹橋 —— 石馬河）；“兩縱”即：已經(jīng)建成的五童路（黃花園 —— 五里店 —— 童家院子立交）和目前堪稱城區(qū)主干道的建新南北路。 重慶的機(jī)場(chǎng)已經(jīng)在該區(qū)域，并且正在擴(kuò)建，新修侯機(jī)樓和跑道；重慶最大的火車站規(guī)劃也在 江北區(qū)龍頭寺，且就在該地塊 1公里附近，火車軌道鋪接已經(jīng)開始，將跟隨渝懷鐵路（將在兩年后開通）一同投入使用。途經(jīng)南坪、菜園壩、兩路口、牛角沱、觀音橋、紅旗河溝、新牌坊、龍頭寺等客流集散點(diǎn)，設(shè) 17座車站，計(jì)劃 2020 年啟動(dòng)， 2020 年建成通車；輕軌三 5 號(hào)線連接了城市中心和南坪、觀音橋兩個(gè)城市輻射中 心，將居住區(qū)、公共活 動(dòng)區(qū)、行政區(qū)串連成多功能的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，而且可以解決長(zhǎng)江、嘉陵江分隔山城帶來的交通困難，對(duì)于城市空間擴(kuò)展和疏散渝中區(qū)密集的人口有巨大推動(dòng)作用。 江北區(qū)被定位為全市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域、適宜居家的區(qū)域 江北區(qū)概況 —— 江北區(qū)是重慶市的主城區(qū)之一，位于嘉陵江北岸，東、南兩面分別與南岸區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)隔江相望，江北與渝北區(qū)相鄰。是重慶市規(guī)劃 CBD。 江北區(qū) —— 重慶未來的 CBD（政府辦公及金融商務(wù)片區(qū)） 地處兩江交匯的解放碑 — 江北城 — 彈子石構(gòu)成的“金三角”將“脫穎而出”，成為重慶市的中央商務(wù)區(qū)。 商務(wù)商貿(mào)職能明確：重慶市中央商務(wù)區(qū)在空間上分為“硬核”和“核源”兩個(gè)部分。 江北嘴現(xiàn)代 商務(wù)區(qū)將是重慶中央商務(wù)區(qū)核心組成部分的商務(wù)中心，承擔(dān)以商務(wù)辦公為主的職能，同時(shí)也包括一部分商貿(mào)職能。軌道交通是一方面，解放碑地區(qū)已規(guī)劃有軌道交通 1 號(hào)線和 2 號(hào)線；江北城規(guī)劃通過軌道環(huán)線或其他軌道線引入軌道交通。 三地之間的過江輪渡也將被改造成“水上巴士”，朝天門和江北嘴之間還規(guī)劃新建一條人行過江隧道。 江北區(qū)房地產(chǎn)投資額數(shù)據(jù)（萬元） 區(qū) 域 2020 年 2020 年 2020 年 投資額 增長(zhǎng)率 投資額 增長(zhǎng)率 投資額 增長(zhǎng)率 江 北 區(qū) 132293 ─ 187263 % 232606 % 注：從江北區(qū)近三年的投資額來看呈逐年上漲的趨勢(shì)上漲態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。 江北房地產(chǎn)竣工面積（平方米） 區(qū) 域 合 計(jì) 住 宅 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 江 北 區(qū) 392705 571546 1144298 317289 405992 814343 注 ： 2020 年的竣工面積較 2020 年有大幅度的上漲，這與上述施工面積的變化趨勢(shì)相符，這是因?yàn)?2020 年大量的施工面積在 2020 年實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的竣工。 江北房地產(chǎn)空置面積（平方米） 區(qū) 域 合 計(jì) 住 宅 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 江 北 區(qū) 301579 427656 525497 206751 240421 280160 空置一年以上的面積（平方米） 區(qū) 域 合 計(jì) 住 宅 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 江 北 區(qū) 156085 146869 237471 98915 69599 127843 注： 市場(chǎng)在逐步規(guī)范以后雖然空置面積會(huì)持續(xù)上漲一段時(shí)間但是必定會(huì)得到有效 的控制 。 10 江北區(qū)客戶分析 有經(jīng)濟(jì)能力客戶群的容量、置業(yè)能力、置業(yè)傾向 中 端 中高端 高端 階層 普通公務(wù)員、中級(jí)技術(shù)人員、企業(yè)普通員工、個(gè)體戶 企業(yè)中層高級(jí)技術(shù)人員 領(lǐng)導(dǎo)干部、企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主 容量 50萬人 10 萬人 5萬人 比重 78% 15% 7% 家庭年收入 410 萬元 1020 萬元 20萬元以上 置業(yè)能力 20萬元左右 40 萬元左右 100 萬元左右 置業(yè)傾向 子女教育 居家生活氛圍 景觀環(huán)境 生活工作便利 子女教育 健康與運(yùn)動(dòng) 文化品位 自然園林 私家天地 自然園林 產(chǎn)品品質(zhì) 安全 置業(yè)者來源地：主要集中在江北、渝北、渝中區(qū) 置業(yè)者特征：以教育行業(yè)、政府公務(wù)員、金融界工作人員、企業(yè)中層為主 置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：居住環(huán)境、樓盤價(jià)格 戶型面積要求： 2房（ 8090平方米）； 3房（ 120140 平方米） 躍式（ 160200 平方米） 可承受價(jià)位： 單價(jià)：集中于 2500 元以下 總價(jià)： 2 房 20 萬元以下； 3 房 30 萬元以下； 4房 40 萬元以下 聯(lián)排別墅 120 萬元以下；獨(dú)立別墅 400 萬元以下 11 喜歡樓盤的規(guī)模：中大規(guī)模的社區(qū)環(huán)境、小高層的物業(yè)類型 區(qū)內(nèi)配套需求：首先為教育，其次為商業(yè)，再次為運(yùn)動(dòng) 希望家居距工作地的時(shí)間：半小時(shí)以內(nèi) 區(qū)域個(gè)案分析 江北區(qū)、渝北區(qū)主要交通沿線和商業(yè)沿線樓盤調(diào)查情況 （ 1） 人和立交 —— 大石壩方向沿線樓盤共計(jì) 16 個(gè) 項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格 建筑模式 占地面積 建 筑面積 容積率 加新時(shí)代印象 23882560 元 高層 30000m2 139000m2 九龍湖畔 20203100 元 小高層 12091m2 39340m2 3 碧云花園 21802800 元 高層 13340m2 56000m2 天一新城 21602600 元 多層板樓，高層 9940m2 43737m2 新城綠都 2020 元左右 小高層 51 畝 82626m2 鴻程山水人家 18702200 元 高層、小高層 34000m2 60000m2 東方港灣 22002500 元 小高層 199980m2 500000m2 學(xué)府小區(qū) 20202200 小高層 13000m2 75857m2 麗景雅園 均價(jià) 1900 元 小高層、多層 7890m2 23667m2 龍景花園 17502200 元 小高層 6668m2 90000m2 12 美景華聯(lián) 19983100 元 高層 1500m2 30000m2 20 金玉滿堂 均價(jià) 2300 高層、小高層 17568m2 70000m2 4 12 （ 2）新牌坊 —— 觀音橋方向 沿線樓盤共計(jì) 17 個(gè) 項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格 建筑模式 占地面積 建筑面積 容積率 旭日鳳凰城 27003500 小高層 40020m2 71132m2 2 匯景臺(tái) 均價(jià) 3500 元 小高層 100050m2 60030m2 加州花園 15501570 元 高層、小高層 130000m2 530000m2 5 東和銀都 37003800 元 高層酒店公寓 7400m2 愛丁堡 22002400 元 小高層 40020m2 99837m2 3 龍湖楓香庭 22502800 元 高層 60000m2 270000m2 華立天地豪園 均價(jià) 3700 元 聯(lián)排別墅 91908m2 80000m2 白鶴林住宅區(qū) 16101750 元 多層 11209m2 28022m2 3 白鶴林綜合樓 16601800 元 高層 3800m2 11270m2 3 聚龍錦苑 18602330 元 高層 4532m2 33000m2 6 飛揚(yáng)世紀(jì) 1980 元 高層商住樓 7338m2 35580m2 8 帝豪怡庭 15501900 元 高層 10005m2 37000m2 東方家園 均價(jià) 1700 元 多層、高層 133400m2 232881m2 建東大廈 26003100 元 高層 2900m2 38597m2 愛丁 新甸 均價(jià) 2200 元 高層、小高層 10000m2 50000m2 5 流金花園 22002700 元 高層、小高層 11226m2 41698m2 13 （ 3） 觀音橋 —— 五里店方向沿線樓盤共計(jì) 21個(gè) 項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格 建筑模式 占地面積 建筑面積 容積率 山水人家 均價(jià) 2451 元 多層、高層 30000m2 60000m2 敬業(yè)大廈 21002800 元 高層 1200m2 3000m2 夢(mèng)幻 21 21402900 元 高層公寓 2184m2 27608m2 13 銀泰新苑 22802700 元 高層商住樓 10065m2 40585m2 鴻程大廈 18703170 元 高層 3280m2 31257m2 5 浩景雅園 22002500 元 小高層、高層 8888m2 東海福苑 21002400 元 小高層、高層 21000m2 73000m2 香江家園 20802200 元 多層 7418m2 35970m2 瑞迪榮都 20802800 元 高層 8586m2 51517m2 6 萬豐花園 21002700 元 高層 8876m2 55000m2 5 新時(shí)代大廈 1780元 高層商住 18000m2 36000m2 2 南方上格林 24002700 元 高層、小高層 226780m2 400000m2 光華龍都 19952800 元 高層 北部大廈 16502020 元 高層 13820m2 鴻祥金色年代 18002450 元 高層 2210m2 15038m2 7 清日花園 18002300 元 高層 8668m2 31507m2 3 興華大廈 20202800 元 高層 6334m2 38000m2 6 嘉信御庭苑 均價(jià) 2020 高層 15550m2 93552m2 嶺秀錦園 17251910 元 高層 14100m2 58656m2 4 陽光麗景 20202800 元 多層、高層商住 8010m2 中瑞方園 20