【正文】 線、通訊：印花稅、契稅、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、工本費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)： 基地開發(fā)費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)費(fèi)=25% 房屋建安費(fèi)=40% 房屋建設(shè)間接費(fèi)用+市政配套=15% 各種稅費(fèi)=7% 利潤=13%： ：設(shè)計(jì)單位、施工單位、代理機(jī)構(gòu)； — 理念化的東西。 ⊕電力電纜與電信管纜宜遠(yuǎn)離，并按電力電纜在道路東側(cè)或南側(cè)，電信管纜在道路西側(cè)或北側(cè)的原理布置。 ○各種管線的埋設(shè)順序： ⊕各種管線的水平順序，由遠(yuǎn)及近為：電力管線或電信管線、煤氣管、熱力管、給水管、雨水管、污水管。 ○組團(tuán)路：路面寬為3—5米。 ○居住道路：紅線寬度不宜小于20米。 ○居住組團(tuán)：一般稱組團(tuán)，與居住人口規(guī)模（1000—3000人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。第四節(jié) 規(guī)劃常識(shí)（一） 居住區(qū)域名稱： ○城市居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000—50000人）相對應(yīng)，配建有一套較完善的能滿足該區(qū)居住物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ○普通抹灰為一底層，一面層，二遍成活，分層趕平、休整； 中級(jí)抹灰為一底層，一中層，一面層，三遍成活，分層趕平、休整、表面壓光； 高級(jí)抹灰為一底層，幾遍中層，一面層，三遍成活，分層趕平、休整、表面壓光。 ○裝飾工程：一般包括抹灰、飾面或鑲面、油漆或刷漿等三大部分。地面防潮工程一般通過加有膨脹劑的混凝土阻隔水汽而達(dá)到目的。 ○鋼筋混凝土工程：由鋼筋、模板、混凝土三個(gè)工程組成?！疬\(yùn)輸系統(tǒng)：主要指電梯?！鸩膳こ蹋河蔁嵩串a(chǎn)生的熱媒，通過管道輸送到采暖房間，再通過采暖器具，將熱量散發(fā)到房間，起到采暖作用，冷卻后的“熱媒”通過管道回到熱源中去，進(jìn)行再循環(huán)。按用途分四類：生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、聯(lián)合給水系統(tǒng)（為生活、消防何以設(shè)施）。○配電箱：總刀開關(guān)、分刀開關(guān)和熔斷器等裝在一起并用電線連接起來，控制室內(nèi)電源。○進(jìn)戶裝置：將電源從室外低壓配電線路上接線入戶，包括橫擔(dān)、引入線（從室外電桿引下至橫擔(dān)的電線）、進(jìn)戶線（從橫擔(dān)通過進(jìn)戶管至配電箱的電線）和進(jìn)戶管（保護(hù)過墻進(jìn)戶線的管子）。 ▲墻體點(diǎn)柱結(jié)構(gòu)：主要由墻體承重，少量采用梁柱；技術(shù)簡便，結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)；墻和柱的布置自由，形體設(shè)計(jì)豐富，可以提供居住功能所需要的多種靈活性和適應(yīng)性，有較強(qiáng)的使用價(jià)值。 ▲外墻內(nèi)柱結(jié)構(gòu)：空間靈活性較大，但也常超出實(shí)用的需要。這種結(jié)構(gòu)提供的可變性，遠(yuǎn)超出使用目的。 抗震度：6 使用年限：30—40年 ○框架結(jié)構(gòu)：主要指整體框架結(jié)構(gòu)，垂直荷載用柱網(wǎng)傳遞，水平荷載用梁柱樓板傳遞。（二） 建筑結(jié)構(gòu)類型： ○墻體承重結(jié)構(gòu)：是最富多樣性的結(jié)構(gòu)，雖承重墻對空間劃分限制很大，分隔靈活性不及框架結(jié)構(gòu)，但足以滿足對空間適應(yīng)性的需求，其適應(yīng)性成敗的關(guān)鍵在于空間設(shè)計(jì)，使用于多種材料，如普通磚、砌塊、工業(yè)化裝配墻板等。第三節(jié) 建筑知識(shí)（一） 民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1—7層為多層住宅；8—12層為小高層；13—30層為高層；30層以上為超高層。（十八）人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。 凈高=層高—樓板厚度（據(jù)測，造價(jià)降低1%左右。（十六）住宅的層高、凈高：層高是指樓板上表面到相鄰上層樓板上表面之間的豎向尺寸。（十四）住宅的開間：一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻定位軸線之間的實(shí)際距離。（分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，但僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟樓不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。（十一）花園面積：是指房屋建筑物的周圍、圍墻或圍護(hù)物以內(nèi)的園地面積，一般是相對于別墅而言。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（十） 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。（六） 居住面積：是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。（四） 容積率：又稱建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和和建筑基地面積的比值。（二） 基地面積：是城市規(guī)劃管理部門正式劃定的項(xiàng)目用地面積范圍。超過出讓合同的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。（未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用地的，使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。）下列建設(shè)的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：1） 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3） 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（八） 土地使用權(quán)劃撥：指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。⑤ 出讓最高年限按下列用途確定：1） 居住用地70年；2） 工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生和體育用地50年；3） 商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；4） 綜合或者其他用地40年。④ 使用年限滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請手續(xù)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)予批準(zhǔn)，并重新簽定合同，交納出讓金。② 使用者需改變出讓土地用途的，需要取得出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金。出讓形式有：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議。（講解）（七） 土地的使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（五） 三通一平：水、電、路通和場地平整。（三） 毛地：只要是指城市中需要拆遷而未拆遷的土地。土地可以分為：農(nóng)用地、非農(nóng)用地、特殊用地、城鄉(xiāng)居民用地、水域用地、工業(yè)用地。3. 經(jīng)濟(jì)學(xué)上，土地是自然賜予人類的資源、資產(chǎn)。第一部分 基礎(chǔ)知識(shí)篇第一節(jié) 土地知識(shí)（一） 土地：1. 從土地利用和管理的角度，土地是地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。2. 從土地的自然科學(xué)研究的角度，土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，包括與這一區(qū)域上下垂直的生物圈的相當(dāng)穩(wěn)定或可以預(yù)見的、周期循環(huán)的所有屬性，以及過去和現(xiàn)在人類活動(dòng)的結(jié)果。包括自然資源、人類勞動(dòng)結(jié)果而形成的資產(chǎn)，其范圍為陸地（包括水）的以上和以下的三維空間范圍內(nèi)的全部資源。（二） 生地：是指未開發(fā)的農(nóng)地、荒地。（四） 熟地：指具備了三通一平或七通一平的土地。（講解）（六） 七通一平：指上下水、雨水、電、氣、暖、通信、路通及場地平整。（城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。）國家規(guī)定：① 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可采取雙方協(xié)議的方式，但出讓金不得低于國家規(guī)定的最低價(jià)。③ 使用年限滿之前，國家一般不收回，特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并給予相應(yīng)補(bǔ)償。否則，國家無償收回土地。⑥ 出讓金的計(jì)算：按土地面積或按建筑面積計(jì)算。（以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（九） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。）（十） 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。第二節(jié) 房產(chǎn)知識(shí)（一） 房地產(chǎn)：也稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán) 益。（三） 總建面積：是指由城市規(guī)劃部門正式確定的，按《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算的，項(xiàng)目建設(shè)的總的建筑 面積。（五） 覆蓋率：又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值。（七） 使用面積：是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。（八） 建筑面積：對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是指按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的（九） 套建筑面積（銷售面積）：套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和。一般來講，得房率的高低與兩個(gè)因素有關(guān)，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計(jì)。（十二）公攤系數(shù)：是指公用面積與套內(nèi)建筑面積之比。）（十三）綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（十五）住宅的進(jìn)深：一間獨(dú)立的房屋或一棟居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線的實(shí)際長度。凈高只指下層地板面或樓板上表面到相鄰上層樓板之間的垂直距離。）（十七）紅線：用地規(guī)劃控制線。 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。公共建筑及綜合性建筑高度超過24米的為高層（不包括高度超過24米的單層主體建筑）；建筑物高度超過100米時(shí)，不論是住宅或公共建筑均為超高層。橫墻承重，縱墻承重，橫墻與縱墻結(jié)合承重。它提供了最