【正文】 普通抹灰、中級抹灰和高級抹灰。 ○普通抹灰為一底層，一面層，二遍成活，分層趕平、休整； 中級抹灰為一底層，一中層，一面層，三遍成活，分層趕平、休整、表面壓光； 高級抹灰為一底層，幾遍中層，一面層，三遍成活，分層趕平、休整、表面壓光。 ○裝飾抹灰常用的有：水刷石、斬假石、水磨石、干粘石、拉毛灰和甩毛灰、大麻點和浮砂、噴涂、彈漆、滾漆和刷涂飾面。第四節(jié) 規(guī)劃常識（一） 居住區(qū)域名稱： ○城市居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000—50000人）相對應(yīng)，配建有一套較完善的能滿足該區(qū)居住物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ○居住小區(qū)：一般稱小區(qū)，與居住人口規(guī)模（7000—15000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ○居住組團：一般稱組團，與居住人口規(guī)模（1000—3000人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。（二）相關(guān)的規(guī)劃規(guī)定： ○住宅側(cè)面間距規(guī)定：條式住宅，多層之間不宜小于6米；高層與各種層數(shù)住宅之間不宜小于13米。 ○居住道路：紅線寬度不宜小于20米。 ○小區(qū)路：路面寬為5—8米。 ○組團路：路面寬為3—5米。 ○宅間小路：。 ○各種管線的埋設(shè)順序： ⊕各種管線的水平順序，由遠及近為：電力管線或電信管線、煤氣管、熱力管、給水管、雨水管、污水管。 ⊕各種管線的垂直順序，由淺入深為：電信管線、熱力管、小于10KV電力電纜，大于10KV電力電纜、煤氣管、給水管、雨水管、污水管。 ⊕電力電纜與電信管纜宜遠離，并按電力電纜在道路東側(cè)或南側(cè)，電信管纜在道路西側(cè)或北側(cè)的原理布置。第五節(jié) 銷售知識○辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)提供資料：；、規(guī)劃、用地和施工等批準文件；（基礎(chǔ)多久、主體多久、裝飾多久）；%以上的材料證明；（包括商品房位置，裝飾標(biāo)準，交付使用日期，預(yù)售總面積，交付使用后的物業(yè)管理，商品房總平面圖）；?！鸱康禺a(chǎn)的價格構(gòu)成：： ： ： ： ： 、教育、體育、行政、衛(wèi)生 、電、氣、閉路、電線、通訊：印花稅、契稅、轉(zhuǎn)移登記費、工本費、交易手續(xù)費： 基地開發(fā)費+勘察設(shè)計費=25% 房屋建安費=40% 房屋建設(shè)間接費用+市政配套=15% 各種稅費=7% 利潤=13%： ：設(shè)計單位、施工單位、代理機構(gòu)； — 理念化的東西?！鸱慨a(chǎn)開發(fā)流程：第一階段：投資決策分析階段：是一個項目至關(guān)重要的階段，即“可行性論證”。② 總體規(guī)劃定位；③ 分析階段：市場分析（定性）（項目定位）；④ 財務(wù)分析（定量）；得出市場可行性論證報告。 第二階段：前期工作階段（即一個項目的前期性綜合策劃階段）。① 研究地塊的特征和范圍；分析將要購買地塊的用途和獲益能力的大小；獲得土地的使用權(quán)（到國土部門去買地）的方式；規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的指定；報批形式：規(guī)劃方案 — 規(guī)劃部門（規(guī)劃局（市級）、規(guī)劃辦）；2萬平米以下報區(qū)級，2萬平米以上報市級。② 初步設(shè)計 — 報建委。③ 施工圖設(shè)計 — 報建委；與規(guī)劃管理部門協(xié)商獲得規(guī)劃許可證；安排長期及短期融資；出售階段（內(nèi)部認購）；對市場狀況進一步的分析，確定售價及租金水平；對開發(fā)的成本進行詳細的估算（初步的預(yù)算）；工程發(fā)包。第三階段：基礎(chǔ)設(shè)計房屋及配套的建設(shè)階段（工程開發(fā)）。 基礎(chǔ)階段：地基的修筑； 結(jié)構(gòu)期：有正負0和地上多少層； 主體斷水：指主體已經(jīng)完工； 內(nèi)外裝飾：水電安裝，公共部門裝修； 驗收：質(zhì)檢站，技術(shù)監(jiān)管部門。第四階段：房屋的租賃銷售階段。第五階段：物業(yè)管理?！稹拔遄C”和“兩書”：1.《土地使用證》 本證是由國家土地管理局，向申請土地出讓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)征地、稅費等手續(xù)完畢后，頒發(fā)唯一合法的土地憑證。2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 本證是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向土地管理部門申報開發(fā)用途，經(jīng)審核通過后，頒發(fā)的用地合法憑證。3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 是由市政規(guī)劃部門對該地的地上建筑物，允許建設(shè)規(guī)劃的合法憑證。4.《建設(shè)工程施工許可證》 是由建委向已招標(biāo)的工程施工單位，頒發(fā)的建筑工程允許施工的有效憑證。5.《商品房（預(yù)）銷售許可證》 是由房產(chǎn)局向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)，允許對該建筑物合法經(jīng)營的有效憑證。6.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 作為商品房買賣合同的補充約定，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，對入住后長期的物業(yè)管理暢通和物業(yè)矛盾的解決，作用大且意義深遠?！鸱康禺a(chǎn)建筑安裝費用：建筑安裝成本（元/平米）配套費（元/平米）市政管網(wǎng)（元/平米）磚混多層580—65080—10050小高層850—900100—15050高層950—1100150—20050超高層1250—130025050○智能化：：在小區(qū)的邊界安裝紅外線對射裝置，一旦有非法入侵者，紅外線被阻擋，則引發(fā)報警信號。：小區(qū)的巡邏線路上設(shè)置巡邏簽到器、電子巡更器，一旦保安人員在指定的巡更點時，電子巡更發(fā)出報警信號。：在小區(qū)住戶的單元門口，安裝電動門，客人來訪時，按下相應(yīng)的房間號碼，即可與住戶通話，當(dāng)被允許進入后，房主在室內(nèi)開啟電動門，客人方可進入。：在小區(qū)的保安室，安裝小區(qū)全部報警點的接受設(shè)備及監(jiān)控點的監(jiān)控設(shè)備。：安裝在住戶的門上，當(dāng)門被非正常打開時，發(fā)出報警信號。：安裝在住戶窗戶上的紅外線傳感器。：一種傳感器，當(dāng)玻璃破碎時，報警。：當(dāng)煙霧濃度超值時，報警。：電視節(jié)目錄在小區(qū)的視頻服務(wù)網(wǎng)內(nèi)，方便小區(qū)住戶在任意時間點播觀賞。：一種存在于計算機網(wǎng)絡(luò)上的鄰居關(guān)系?！鸱康禺a(chǎn)十大賣點： ，配套設(shè)施 ○房地產(chǎn)投資回報的計算： 投資回報率 = 全年租金/總房款 回報年限 = 1/投資回報率○房地產(chǎn)的特性：、異質(zhì)性：由于房地產(chǎn)是指土地及其附著物，而土地是不可移動的，它是房地產(chǎn)最根本的特性，這就決定了房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性，雖然媒介發(fā)達，銷售廣告滿天飛，但房地產(chǎn)的選擇交易卻總是局限在某個特定的區(qū)域。土地的不可移動性自然產(chǎn)生了單一性、個別性。因為房地產(chǎn)位置固定，每塊土地也是獨一無二，這不僅存在于不同城市之間，即便在同一城市各地段，地塊環(huán)境也有差異，更為重要的是在同一地段，也會因位置的不同具有獨特性，哪怕是緊緊相鄰的兩塊土地也不能完全替代，這就是說為什么有的房地產(chǎn)熱銷，有的滯銷緣故了。、增值性： 我國有960萬平方公里土地，在城市由于土地極端稀缺，因而對土地的利用就更加有效率，建筑物向空間擴展就是如此。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)代化，土地的稀缺更為明顯，保護耕地已成為每屆政府不可緩的任務(wù)。房屋的供給是有限的，而人們對房屋的需求是無限的，住了兩室還想住三室，更有些還想住高層、住別墅，這就決定了房地產(chǎn)具有不斷增值的特性。由于房地產(chǎn)不斷升值的趨勢，使得它能抵抗通貨膨脹，貨幣貶值的消極影響，在其他投資因通貨膨脹而收益減少的時候，投資房地產(chǎn)則能很好地保值和增殖。如果把房地產(chǎn)作為長期投資，只求穩(wěn)定的保值、增值，而不是將賺取差價放在首位，則即使在周期中的高潮時買入，也可以等到下一次高潮來臨時再作處理，在土地總體供給量嚴重不足的地區(qū)尤其不必為低潮而憂慮。從香港近40年來的房地產(chǎn)周期發(fā)展來看，房地產(chǎn)價格隨周期變化，呈螺旋式上升趨勢，一潮高過一潮，只要資金充裕，不必在低潮時被迫拋售，那么，即使在低潮時得不到租金收入，將物業(yè)空置，到高潮時出手，仍可將全部費用賺回，并足以抵抗通貨膨脹的侵蝕，起到保值與增值的作用。： 一是政府基于公共利益，可限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對土地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度和綠地率等的規(guī)定；二是政府為滿足社會公共利益的需求，可以對任何房地產(chǎn)實行強制征用或收買。： 雖然房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，但其社會經(jīng)濟地理位置卻經(jīng)常變動。這種變動由以下原因引起： ①城市規(guī)劃的制定或修改； ②交通建設(shè)的發(fā)展或改變； ③其他建設(shè)的發(fā)展等。 從過去的經(jīng)驗看，能準確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在其附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)開發(fā)商，都獲得了巨大的經(jīng)濟效益。、耐用性、安全性： 房地產(chǎn)是持久耐用物品，土地的不可移動性決定土地是長期存在的，房地產(chǎn)是安全的。、變現(xiàn)困難： 購買一套住房對普通老百姓來說，是一種最大的投資，選擇良好環(huán)境的物業(yè)，除了房屋自身每年在不斷增值外，租金的回收也不斷看漲。但因為房地產(chǎn)買賣是比大資金，目前銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)尚未開展，存在變現(xiàn)困難，作為投資應(yīng)有長期的準備。