【正文】 兩個(gè)獨(dú)立部分，使建筑物沿長(zhǎng)方向可做水平伸縮。縫寬一般在200－400mm。6什么叫防水層？答：為了防止雨水進(jìn)入屋面，地下水進(jìn)入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。防水層按部位不同分為屋面防水層、樓面防水層及地下室防水層等，按使用材料不同分為油氈防水層、塑料防水層、橡膠防水層、豆石混凝土防水層、防水砂漿防水層、鋼板防水層、涂料防水層等。6什么叫違約金？答：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。這是違約方承擔(dān)違約責(zé)任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。違約金的設(shè)置，主要是為了用經(jīng)濟(jì)制裁的手段督促合同雙方嚴(yán)格信守合同條款和履行合同義務(wù)。在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)不履行合同行為表現(xiàn)較為明顯，用戶反映也比較強(qiáng)烈；業(yè)主委員會(huì)在某些方面未履行合同則較少直接表現(xiàn)在用戶的面前。如某些費(fèi)用未能及時(shí)付給物業(yè)管理企業(yè)，短時(shí)間內(nèi)未給管理帶來(lái)明顯的損失，但肯定會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈而直接影響物業(yè)管理整體工作。用違約金制裁業(yè)主委員會(huì)，可能會(huì)起防止這類事情發(fā)生的作用。6什么叫契約？答：契約即合同，指當(dāng)事人雙方（或數(shù)方）為了確定各自的權(quán)利和義務(wù)而訂立的共同遵守的協(xié)議。契約是雙方的法律行為，其成立須雙方意思表示一致。在先的意思表現(xiàn)為要約，在后的意思表現(xiàn)為承諾?？捎脮?shū)面、口頭或其他形式訂立。如買賣、委托、承包、租賃、保管、借貸等契約（合同）一般只要雙方就主要條款（標(biāo)的、價(jià)金、期限以及雙方約定必須遵守的其他條款）達(dá)成協(xié)議即可成立。合法成立的契約有法律約束力，任何一方無(wú)合法原因不履行或不完全履行契約義務(wù)時(shí)，對(duì)方有權(quán)要求履行或解除契約；并有權(quán)就不履行或延遲履行所造成的損失請(qǐng)求賠償。6什么叫賠償金？答：賠償金是違約方的違約行為給對(duì)方造成損害事實(shí)時(shí)，單純處罰違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失，則應(yīng)由違約方支付給對(duì)方一定數(shù)額的損失補(bǔ)償費(fèi)。這是承擔(dān)違約責(zé)任的法定方式。但這種方式讓違約方承擔(dān)責(zé)任，必須具備3個(gè)條件：（1） 當(dāng)事人有違約行為；（2） 當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方造成損害事實(shí)；（3） 當(dāng)事人的違約行為與對(duì)方的損害事實(shí)之間有因果關(guān)系。如有些衛(wèi)生服務(wù)未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)和某些用戶生病，兩者之間未必有因果關(guān)系，不能據(jù)此處罰賠償金。但如因衛(wèi)生服務(wù)太差而造成蚊蠅孽生，環(huán)境惡劣，致使用戶生病，經(jīng)鑒定確實(shí)有因果關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)處罰賠償金。6什么是住宅用地？答：住宅用地是指住宅建筑及其配套設(shè)施所占用的土地，如住宅區(qū)、居民點(diǎn)、庭院綠化用地等。6高層住宅設(shè)置消防登高面，應(yīng)符合哪些規(guī)定？答：高層住宅設(shè)置消防登高面，應(yīng)符合下列規(guī)定：（1） 塔式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的1/4周邊長(zhǎng)度；（2） 單元式、通廊式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度；（3） 消防登高面應(yīng)靠近住宅的公共樓梯或陽(yáng)臺(tái)、窗；（4） 消防登高面一側(cè)的裙房，其建筑高度不應(yīng)大于5m，且進(jìn)深不應(yīng)大于4m；（5） 消防登高面不宜設(shè)計(jì)大面積的玻璃幕墻。6哪些類型的居住區(qū)內(nèi)宜設(shè)有消防車道？答：低層、多層、中高層住宅的居住區(qū)內(nèi)宜設(shè)有消防車道，其轉(zhuǎn)變半徑不應(yīng)小于6 m。6什么樣的住宅必須設(shè)置電梯？答：七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。6住宅內(nèi)電梯設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：十二層及以上高層住宅的每單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)， m。70、套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？答：套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：（1） 套（單元）內(nèi)的使用面積；（2） 套內(nèi)墻體面積；（3） 陽(yáng)臺(tái)建筑面積（應(yīng)算一半）。7建筑面積由哪幾部分組成？答：公用建筑面積由以下兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的地上部分公共用房和管理用房建筑面積；（2） 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。7如何計(jì)算公用建筑面積？答：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。7如何分?jǐn)傆?jì)算公用建筑面積？答：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積。 哪些公用面積不能分?jǐn)偅看穑翰荒芊謹(jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。計(jì)算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。 7什么叫建筑施工圖？答：建筑施工圖，簡(jiǎn)稱“建施”。它一般由設(shè)計(jì)部門的建筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)繪圖。建筑施工圖主要反映一個(gè)工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來(lái)作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時(shí)也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺(tái)階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說(shuō)明等等。7什么是土地價(jià)格構(gòu)成？答：土地價(jià)格構(gòu)成指城市土地價(jià)格由各要素組成。土地價(jià)格的構(gòu)成要素主要是土地租金的構(gòu)成要素?，F(xiàn)階段我國(guó)城市土地價(jià)格的構(gòu)成應(yīng)包括絕對(duì)地租、級(jí)差地租、土地投資補(bǔ)償和土地投資利息4個(gè)要素。7什么是用地許可證？答：用地許可證指經(jīng)城市規(guī)劃主管部門審批并頒發(fā)的、允許建設(shè)單位或個(gè)人使用城市國(guó)有土地或征用集體土地的證件。1984年1月5日國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《城市規(guī)劃條例》把用地許可證分為建設(shè)用地許可證和臨時(shí)用地許可證兩種，并分別把領(lǐng)取這兩種用地許可證的程序作了具體的規(guī)定。1989年12月26日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》于1990年4月1日起施行，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市規(guī)劃條例》同時(shí)廢止?！冻鞘幸?guī)劃法》不再提建設(shè)用地許可證和臨時(shí)用地許可證，而提建設(shè)用地規(guī)劃許可證。并作了如下規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地?！薄芭R時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的具體規(guī)劃管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?什么叫三通一平？答：三通一平是通路、通電、通水和場(chǎng)地平整的簡(jiǎn)稱。這是開(kāi)發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施。7什么是開(kāi)發(fā)商？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主體的企業(yè)，它們通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程而獲取利潤(rùn)。根據(jù)各企業(yè)的資本的多少，國(guó)家又把開(kāi)發(fā)企業(yè)劃為不同的等級(jí)資質(zhì)而進(jìn)行管理。7什么叫聯(lián)合代理？答：對(duì)于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作，物業(yè)代理公司之間有分工，也有合作，通過(guò)聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責(zé)范圍和傭金分配方式。80、什么是獨(dú)家代理？答：對(duì)一些功能較為單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，或者對(duì)于綜合性物業(yè)中的某一特定用途的部分，開(kāi)發(fā)商常委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)銷售工作，稱為獨(dú)家代理。8什么叫建筑承包商？答：房地產(chǎn)公司往往把自己建設(shè)的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設(shè)過(guò)程中，對(duì)房屋的質(zhì)量起著十分重要的作用，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。8什么叫產(chǎn)籍圖表？答：產(chǎn)籍圖表是指辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，發(fā)給產(chǎn)權(quán)人的所有證內(nèi)粘附的”房屋平面圖“及房屋各類的表格。這是經(jīng)過(guò)測(cè)繪部門測(cè)量繪圖、查丈填表而成的。留有圖底表冊(cè)，作為產(chǎn)籍資料，與產(chǎn)籍卡配套，成為較完整的產(chǎn)籍簿冊(cè)。圖表是分戶地形圖、房屋平面圖和房屋情況登記表的總稱。8什么叫他項(xiàng)權(quán)利登記？答：他項(xiàng)權(quán)利登記主要指房產(chǎn)典當(dāng)與抵押權(quán)的登記。分為三種：一是雙方訂立契約后的權(quán)利設(shè)定登記；二是權(quán)利內(nèi)容變更時(shí)權(quán)利變更登記（包括存續(xù)期的變更和因拆除改建的權(quán)利增減）；三是權(quán)利消除時(shí)的注銷登記（包括存續(xù)期滿和權(quán)利拋棄）。8房地產(chǎn)抵押的種類有哪些？答：房地產(chǎn)抵押可按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要分為：（1） 土地使用權(quán)抵押；（2） 建設(shè)工程抵押；（3） 預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押；（4） 現(xiàn)房抵押。8什么是商品房銷售？答：商品房銷售，是指商品房權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)通過(guò)買賣轉(zhuǎn)移給他人的行為。權(quán)利人是指擁有房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。這里所說(shuō)的商品房是指既有一定范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，也有該范圍內(nèi)建造的房屋，即指已有房屋建設(shè)的房地產(chǎn)。8房地產(chǎn)登記主要有哪些類型？答：房地產(chǎn)登記的主要類型有：（1） 初始登記；（2） 房地產(chǎn)變更登記；（3） 房地產(chǎn)抵押登記；（4） 房地產(chǎn)文件登記備案；8房地產(chǎn)登記的申請(qǐng)時(shí)限？答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工交付使用之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。8房地產(chǎn)費(fèi)的主要類型有哪些？答：房地產(chǎn)費(fèi)的主要類型包括交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)用及公證服務(wù)費(fèi)等幾類。8房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（1） 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2） 房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍；（3） 土地所有權(quán)性質(zhì)； （4） 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；（5） 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； （6） 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； （7） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限；（8） 房地產(chǎn)交付日期； （9） 違約責(zé)任；（10）爭(zhēng)議的解決方式； （11）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。90、為什么要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行審核？答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。9購(gòu)房自用主要考慮哪些因素？答：人們購(gòu)房自用的往往需要考慮以下問(wèn)題：（1） 相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； （2） 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； （3） 合理地理位置。符合工作、生活的需要；（4） 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； （5） 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無(wú)噪音、無(wú)污染等），保證健康生活 （6） 相對(duì)能夠承受的房?jī)r(jià)； （7） 堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)。9如何估計(jì)自己的購(gòu)房能力？答：購(gòu)房能力一般應(yīng)從個(gè)人的當(dāng)前資金儲(chǔ)備和未來(lái)收益兩方面來(lái)綜合考慮。當(dāng)前資金儲(chǔ)備主要包括家庭金融資產(chǎn)準(zhǔn)備變現(xiàn)部分和現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)備變現(xiàn)部分，未來(lái)收益主要包括未來(lái)工資性收入、投資收益、現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)不準(zhǔn)備變現(xiàn)而用于出租的租金收益及可以預(yù)見(jiàn)的其他收入，如住房補(bǔ)貼等等。9小產(chǎn)證上的建筑面積是指什么？答：指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。9境外人士預(yù)出售合同公證需要哪些材料？答：境外人士預(yù)出售合同公證需要下列材料： 預(yù)出售合同（正本）：一式柒份；（1）自然人：個(gè)人身份證件（護(hù)照、綠卡、回鄉(xiāng)證、旅游證）；若是未成年人，應(yīng)有出生證明、法定監(jiān)護(hù)人證明材料；若委托他人簽訂，委托書(shū)需經(jīng)公證/認(rèn)證并提交代理人身份證明；（2）法人/其他組織：① 營(yíng)業(yè)執(zhí)照（商業(yè)登記證明、公司注冊(cè)證明）；② 公司章程；③ 公司代表人身份證明；④ 委托他人簽訂合同、代辦公證還應(yīng)提供法定代表人/負(fù)責(zé)人有效的委托書(shū)；法人印章及代表人/負(fù)責(zé)人簽名樣式；代理人的身份證件等；⑤ 公司董事會(huì)決議。9境外人士預(yù)出售合同公證采取怎樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？答：房?jī)r(jià)人民幣50萬(wàn)元以下，按總房?jī)r(jià)的3‰＋100元收?。环?jī)r(jià)人民幣50萬(wàn)元以上，‰＋100元收取。9得房率的計(jì)算方法有哪些？答：目前市場(chǎng)上有兩種計(jì)算得房率的方法：方法一：得房率＝套內(nèi)建筑面積/房屋建筑面積；方法二：得房率＝套內(nèi)實(shí)用面積/房屋建筑面積。9如何計(jì)算投資回報(bào)率？答：投資額＝買價(jià)＋交易稅費(fèi)＋裝修及配置費(fèi)年實(shí)際收入＝年租金收入－租賃稅（租金收入5%）－管理費(fèi)（不包的情況）回報(bào)率＝年實(shí)際收入/投資額9哪些人可以享受個(gè)人所得稅稅基抵扣？答：在1998年6月1日至2003年5月31日期間，購(gòu)買本市商品住宅，并在產(chǎn)權(quán)證上列名的產(chǎn)權(quán)人可享受個(gè)人所得稅稅基抵扣。9房屋的性質(zhì)有哪些？答：房屋的性質(zhì)有純住宅、純辦公及商業(yè)三種。100、辦理個(gè)人所得稅稅基抵扣的須知有哪些？1998年6月1日