【正文】 法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實；(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。因此不能認購內部認購時期的房地產(chǎn)。2是否可以認購內部認購時期的房地產(chǎn)？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)預售須經(jīng)主管機關批準并獲得《房地產(chǎn)預售許可證》后，才能預售。2當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證？答：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。 　 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。購買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以立即辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，取得產(chǎn)權證。 　　現(xiàn)房是指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權證的房屋。 　　水景商品房：是指依水而建的房屋。 　　 　　售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種,北京9月起內、外銷房已并軌。 一般來說，常見的以6層磚混住宅為主的小區(qū)，應盡可能選擇容積率較小的。 　　　　是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地之比，附屬建筑物也計算在內，但注明不計算面積的附屬建設物除外?！　∪绻浇ㄖ趽醯氖寝k公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑時，建筑間距系數(shù)按照上述（１、２）的規(guī)定執(zhí)行?！　。玻噜徦浇ㄖ拈g距等于或者大于單棟塔式居住建筑的長度時。　　當單棟塔樓居住建筑在兩側無其他遮擋陽光的建筑（含規(guī)劃建筑）時，與其他居住建筑系數(shù)不得小于１．０。 　　指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。：建筑工程、設備安裝工程及內外裝修工程結束，通過竣工驗收；達到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配電通、氣通 (煤氣、天然氣或液化氣)、電話通、道路通、場地平整。 　　　　習慣上把在建的、尚未完成建設、不能交付使用的房屋稱為期房。平臺可以在樓層頂部，也可以在腰部或底部。 　　樓房建筑體中沒有上蓋并高于層外地面之平面結構為平臺。由于這個部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來保護。 框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。3 混合結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。3 鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的。3 鋼結構：是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。2平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。居室是家庭的領地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。 建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。2 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 2 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。2 半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。1 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。1 陽臺：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。1 公用建筑面積分攤系數(shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積1 共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。1 因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。 開間：即住宅的寬度。 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。 樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：，南北向為1：。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質量就會越高。建筑用地面積。 建筑密度：規(guī)劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。房地產(chǎn)銷售基礎知識一、常用名詞基本解釋（一）名詞解釋 建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積247。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。 綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求，這個高度就叫層高?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調標準》（GBI10087）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：、。 人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。 進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，a) 公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。1 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。1 銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（ 以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。1 平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。1 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。2 公共服務設施用地：公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。2 公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。2 玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。2 隔斷：指專門作為分隔室內空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?2 過道：指住宅套內使用的水平交通空間。 鋼、鋼筋混凝土結構：是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 　　指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。 　　　　是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。平臺可供柱戶納涼、修憩、涼衣物等活動之用。平臺不計算建筑面積。即消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。發(fā)展商出售期房稱為預售，購房人買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。：指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)；：指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù)。多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時，與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行：　　１．相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長度時，塔式居住建筑長高比的長度，應該按照各塔式居住建筑的長度與間距之和計算，并按照其不同的長高比，采用不得小于表１規(guī)定的建筑間距系數(shù)。 　　塔式建筑遮擋中小學教室、托兒所和幼兒園的活動室、醫(yī)療病房等公共建筑的陽光時，建筑間距由城市規(guī)劃行政主管部門確定，但不得小于上述（１、２）的規(guī)定。但下列情況由城市規(guī)劃主管部門確定：　　１．二層或二層以下的辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑；　?。玻虡I(yè)、服務業(yè)、影劇院、公用設施等建筑；　?。常c遮擋陽光的建筑屬于同一單位的辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等建筑。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質量就會越高?！　?　　　　商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售?！　?　　商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。 　　商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。 　　　　微利房即廉價房，指的是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取自由微利的普通商品房。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行房地產(chǎn)初始登記。 　　指套內陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的 2《房地產(chǎn)預售許可證》包含哪些內容？ 答：《房地產(chǎn)預售許可證》包括下列內容：（一）預售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權出讓合同書號、地塊編號；（六）《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；（七）批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機關、有效期；（九）附注內容等。2商品房預售需要具備哪些條件？ 答：商品房預售需具備以下條件：（一）預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關規(guī)定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（五）七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。所謂內部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。2什么是商品房現(xiàn)售？ 答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。2什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預售許可證的預售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的房屋；（三）違章建設的房屋；（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房屋；（五）權屬有爭議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。現(xiàn)售的，應提交《房地產(chǎn)證》。廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內容的房地產(chǎn)銷售廣告。預售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內容。項目坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。3對未取得《商品房預售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應承擔什么責任？答：對未取得商品房預售許可證而以“內部認購”、“內部認訂”、“內部登記”等方法刊登廣告的，建設、房管和工商部房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋1※【：基礎知識】：是樓盤的平均價格，它代表著一個項目整體的價位水平。那么“均價”到底是什么呢？開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當前的市場情況以及成本核算，定出要銷售的小區(qū)中的銷售價格，這個價格就是項目的均價。根據(jù)這個平均值，才是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價差系數(shù)。：樓盤中相對位置不好的那一類房子的單價。：住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。簡單說就是擁有