【正文】 號失靈的掩蓋，可能引發(fā)微觀主體盲目性的潛在問題，更應(yīng)該注意到經(jīng)濟運行存在著由偏快轉(zhuǎn)向過熱的風險，ＣＰＩ也存在繼續(xù)上揚的壓力。目前一系列房地產(chǎn)調(diào)控的初步效果已經(jīng)顯現(xiàn)，再加上這次加息產(chǎn)生的心理影響，雖然調(diào)整的幅度不大，但這是對房地產(chǎn)市場投資增長過快的一次警告，如果房價控制不住繼續(xù)上漲，中央有可能繼續(xù)上調(diào)利率，對房地產(chǎn)市場進行控制，多種因素綜合影響將進一步打壓投資者的心理預(yù)期，將使投資性購房進一步受到抑制。對投資者來說，加息會增加融資成本，使其預(yù)期收益下降。如果違約比例繼續(xù)上升，下一步政府可能會推出貸款證券化，向社會釋放這部分風險。雖然個人房貸仍然是優(yōu)質(zhì)貸款，但違約比例已經(jīng)上升。利率上升對房地產(chǎn)影響包括兩方面：一是牽涉經(jīng)濟基本面房價會繼續(xù)上漲；二是按月還貸的工薪族的成本會成倍上升，收入增長趕不上利率增長的步伐。同時，加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來更多擴張機會，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。2007年3月18日。2007年7月20日。2007年至今，央行已連續(xù)五次加息，2007年歷次加息時間表時間內(nèi)容2007年9月15日?！段餀?quán)法》的實施對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是長期的，短期內(nèi)對行業(yè)沒有什么大的影響，因此政府加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控在未來較長時間內(nèi)都不會改變。那么甲樓盤可以向乙樓盤提出連接自來水的要求，而乙樓盤可以就土地被占用提出費用要求，雙方達成一致并簽訂地役權(quán)合同后，甲樓盤就可以在乙樓盤埋設(shè)管道、連接水源。當然該樓盤行使地役權(quán)必須得到相鄰樓盤的同意，并且相鄰樓盤有權(quán)要求該樓盤為使用地役權(quán)進行付費?！边@是本次《物權(quán)法》法案中提出的一個新概念，整個第十四章第156條至169條都是用來闡述這個概念的。那么被征收人的權(quán)益如何保障？估計這一條款需要進行進一步解釋和深化。”。此外，還有一個問題值得房地產(chǎn)企業(yè)思考。一次性提高土地出讓金，土地續(xù)期時不再收取費用?？赡芪磥頃霈F(xiàn)幾種結(jié)果：土地續(xù)期必須辦理登記手續(xù)，屆時登記機關(guān)代政府收取續(xù)期費用?，F(xiàn)在人們可以放心了。特別是改革初期，象深圳、廣州等地區(qū)當時土地出讓時，年限有20年的、有30年的，現(xiàn)在都面臨土地續(xù)期的問題?！边@一條是在《物權(quán)法》修訂過程中被反復(fù)修改調(diào)整的，也是目前大家特別關(guān)心的問題之一。這種方案目前可能性較小，但長遠來看，未來房屋銷售會逐漸向這方面發(fā)展。這種方案可行性較大，可操作性較強，而且目前實行的預(yù)測量制度已經(jīng)為這種方案實施提供了良好基礎(chǔ)，但是這樣會大大增加開發(fā)公司和登記機關(guān)的工作量。預(yù)計下一步國家將調(diào)整現(xiàn)行《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》，可能會出現(xiàn)幾種情況： （1）在商品房預(yù)售時，商品房合同案卷與銷售房號對應(yīng)備案。但是，商品房預(yù)售就有問題了。因為預(yù)告登記的前提條件是不動產(chǎn)已經(jīng)被登記在冊，存在物權(quán)證明。如果進行預(yù)告登記，將難以規(guī)避法律法規(guī)的要求，也就是說開發(fā)必須達到預(yù)售才能收錢，這無疑將要求房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)上要投入更多的資金。那么根據(jù)這條，在未來的房屋銷售過程中，客戶很可能在簽訂認購合同就要求進行預(yù)告登記，對房地產(chǎn)公司來講將加大項目開發(fā)困難。目前房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)通行做法是簽訂商品房銷售合同后，在一定時間內(nèi)統(tǒng)一到房產(chǎn)局備案，而認購合同等非正式買賣合同并不進行備案。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此在未來進行產(chǎn)權(quán)登記時一定要慎之又慎，因為產(chǎn)權(quán)證是人們手中唯一的證明，要核對登記情況無誤后才能要求登記機構(gòu)發(fā)證。這就是說產(chǎn)權(quán)證和登記薄有差別時，以登記薄為準，而登記薄是由登記機構(gòu)負責管理。對房地產(chǎn)公司來說將減少辦證的環(huán)節(jié)，也減少辦證手續(xù)費用（第22條：不動產(chǎn)登記按件收費，不得按照不動產(chǎn)面積、體積或價款比例收取……）。由于目前我國的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記存在多種管理，如國土局（土地使用權(quán)、礦山開采）、房產(chǎn)局（房屋產(chǎn)權(quán)）、林業(yè)局（山林承包）、農(nóng)業(yè)局（田地承包）等等，如果所有不動產(chǎn)權(quán)都統(tǒng)一登記，那么現(xiàn)行所有牽涉到不動產(chǎn)登記的部門都必須進行權(quán)利重新劃分、整合，許多法律法規(guī)都必須修改調(diào)整，可以預(yù)見這將是一個漫長的過程。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度?！段餀?quán)法》涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的主要方面有：因此，我們認為此項政策的出臺導(dǎo)致的房價出現(xiàn)下跌的可能性很小。這對于貸款購買第二套及以上投資、投機購房需求有一定抑制作用?，F(xiàn)行5 %，%，%。對貸款購買第二套住房的影響。其中規(guī)定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％， 倍。而其結(jié)果如何，我們將進行進一步關(guān)注。但較之近幾年來政府所頒布的其他種種針對房地產(chǎn)業(yè)的政策而言，《意見》是比較遵循市場規(guī)律同時理性且有可能行之有效的一項政策。綜合論述：由上可知，《意見》的頒發(fā)使中國的住房體制隨之迎來了第三次變革，也由此可證明，第二次住房體制變革弊端很多。也意味著政府在將保障類住房價格鎖定在較低范圍的同時，將會減少對于商品房市場的政策性的干預(yù)，商品房價格的漲跌也將完全按照市場規(guī)律發(fā)展?！兑庖姟返念C發(fā)已經(jīng)明確表示國務(wù)院針對房地產(chǎn)業(yè)的工作重點已從抑制房價轉(zhuǎn)為解決低收入者住房問題，可以算是質(zhì)的飛躍。畢竟誰也不會愿意住在貧民窟的隔壁，特別是花了重金購買商品房的購房者，怎么會愿意同存在安全隱患的極低收入者做鄰居呢？畢竟目前某些高檔住宅的一個賣點是“購房群體較單純”，指的就是購房者的社會地位大致相同。經(jīng)適房住房已經(jīng)滿5年，購房人可將其轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)適房差價的一定比例向政府繳納土地收益等款項”可能的效地打消政府關(guān)系戶們購買經(jīng)適房的想法，而將面積控制在一定范圍內(nèi)將有效降低總價，可以讓更多的低入收者有能力購買。部分開發(fā)商也可能有效抓住機遇堵截這一購房群體，或者，走出別的創(chuàng)新路子。低者是必須保持低位，而高者則將隨市場變化持續(xù)升高?！兑庖姟返念C發(fā)雖可一步一步解決低收入者的住房問題，但同時也可能導(dǎo)致商品房價持續(xù)快速上漲?？梢?，未來市場上將會出現(xiàn)大量的經(jīng)適房，它們的上市將緩解一部分低收入者的住房問題，而廉租房的出現(xiàn)也將有效緩解部分極低收入者的住房問題。由此，也明確了中國房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)發(fā)展的一個定位，同時也充分顯示了國務(wù)院督促各級政府及房地產(chǎn)商大批建造中低檔住宅以解決問題的決心。因此，《意見》明確地肯定了中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展就是為了改善中國居民基本居住條件，住房的民生問題是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本。該《意見》是自1994年我國住房體制改革啟動以來，以國務(wù)院的名義直接下發(fā)的第三個與住房制度改革相關(guān)的文件，它高于此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的任何政策，可以算是中國住房制度建設(shè)又一里程碑性文件，其力度及影響均非同小可。生活城項目 健康新城 政策環(huán)境 《國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》的影響國務(wù)院2007年8月1日發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，重點針對廉租房及經(jīng)適房的制度完善、政策實施等種種問題作出相應(yīng)規(guī)定。3 政策環(huán)境 《國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》的影響 《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》的影響 《物權(quán)法》對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 貨幣政策的影響 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟情況 2007年中國房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀運行情況 中國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題 未來中國房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢 近幾年房價上漲的主要原因 以后幾年房價的變化趨勢分析包頭市房地產(chǎn)市場行業(yè)報告報告時間：2007年10月24日27 地理氣候 自然資源 行政區(qū)劃 歷史沿革 科技教育 支柱產(chǎn)業(yè) 歷年榮譽 社會經(jīng)濟3. 包頭市房地產(chǎn)市場運行情況38 包頭市近年房地產(chǎn)開發(fā)項目情況 2006年包頭市房地產(chǎn)開發(fā)項目情況 2007年包頭市新建房地產(chǎn)開發(fā)項目情況 包頭市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況 商品房交易情況 商品住宅價格情況 包頭房地產(chǎn)市場開盤監(jiān)控實施情況 包頭市房產(chǎn)市場的整體評價 包頭市住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的有利因素： 包頭市政府關(guān)于住宅與房地產(chǎn)工作思路和任務(wù)4. 健康陽光城項目周邊同類項目情況 歐鹿明確地提出了擴大廉租房的保障范圍及保障方式和合理確定保障對象及保障標準的重要性，同時強調(diào)了保障資金來源和多渠道增加房源及確定住房標準的要求。該《意見》對城市中低收入家庭的住房困難問題有了一個較系統(tǒng)的解決方案，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展將產(chǎn)生深遠的影響：《意見》的第一句話就強調(diào)了“住房是重要的民生問題”。也明確了目前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展并非僅是支柱產(chǎn)業(yè)的問題，也并非是如何來拉動GDP的增長或者如何擴大內(nèi)需，而是要如何解決人民基本住房問題?！兑庖姟窂娬{(diào)必須建立和健全廉租房制度，同時不斷地完善經(jīng)適房制度，大量建設(shè)廉租房及經(jīng)適房，并且對此做出了種種細致而明確的建議和規(guī)定。這樣一來低收入和極低收入者的住房困難問題將一步一步得到解決，而高收入者則可以通過購買商品房來獲得住房，只剩下逐漸不夠經(jīng)濟實力購買日益漲價的商品房且又不具備購買經(jīng)適房資格的中等收入者，可是他們卻需求十分強大。因為顯然中低層次住宅市場競爭必會十分激烈，各房地產(chǎn)開發(fā)商只得將目光專注地投于中高層次或高層次的住宅市場，由此，房價將會呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)的分化。這對于中等收入者將是一個打擊，畢竟，他們才是購房大軍中的中堅力量，需求強大且有一定經(jīng)濟能力，但是，卻由于政策問題而兩頭不到岸?！兑庖姟访鞔_要求將經(jīng)適房面積控制在60㎡而廉租房面積控制在50㎡以內(nèi)，同時《意見》的11條指出：“購房人因各種原因確需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因互進行回購?！兑庖姟芬髮⒘夥颗浣ㄔ诮?jīng)適房或普通商品房小區(qū)內(nèi)或者可避免“貧民窟”的出現(xiàn)，但是對于普通商品房甚至經(jīng)適房的銷售都會有影響。廉租房的配建將打破這一賣點，同時給購房者帶來許多憂慮，“孟母三遷”的想法在現(xiàn)代難道就不存在嗎？由此，普通商品房的銷售將有可能嚴重地被廉租房拖累。畢竟房價漲跌主要還是圍繞市場規(guī)律運轉(zhuǎn)，而解決低收入者住房問題卻屬于政府公共職能，是政府可以通過努力辦到的事。由此，《意見》的頒發(fā)也成為了中國住房制度的又一拐點，是政府社會保障職能的理性回歸。與此同時，《意見》中對集資建房的限制也有可能在一定程度上阻礙城市低收入家庭解決住房的問題，畢竟集資建房較購買商品房或經(jīng)適房劃算得多，在一般情況下，單位可以補貼部購房款項，由此可相應(yīng)減少城市低收入者的購房壓力。它從實際情況出發(fā)的同時也充分考慮了市場發(fā)展及住宅國情現(xiàn)狀的各個方面，就提出的種種問題也給出了可行性較高的意見或者建議。 《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》的影響央行和銀監(jiān)會2007年9 月27 日晚聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，嚴格管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款，加強房地產(chǎn)信貸征信管理、房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風險防范。此項政策配合《國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，調(diào)控思路一致，在加大保障性住房供給、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時，抑制投資、投機性需求，防范風險，控制房價增長速度。提高第二套房首付比至40％以上后， 倍。以100萬20年貸款計算，提高幅度約為16%。但是另一方面，我國持續(xù)的城鎮(zhèn)化進程、人民幣升值、人口紅利諸多利好因素短期內(nèi)不會消失；土地資源稀缺的情況會日益顯著，土地成本居高不下；我國居民的居住習慣決定了我國的的自住房比例維持高位；自住性需求旺盛是我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣的基礎(chǔ)；房地產(chǎn)剛性需求與有效供給不足的矛盾現(xiàn)狀決定了房價仍將繼續(xù)保持上漲趨勢，尤其是像深圳、北京、上海等一線城市房源依然緊缺。 《物權(quán)法》對房地產(chǎn)行業(yè)的影響《中華人民共和國物權(quán)法》已由第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007 年3 月16 日通過，19 日正式予以公布，自2007 年10 月1 日起施行。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記原文：“第十條：不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。……”這一條款的設(shè)立將對現(xiàn)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度產(chǎn)生巨大影響。而房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記分房產(chǎn)證、土地證兩種，那么日后將會出現(xiàn)將兩證合二為一的現(xiàn)象。但值得注意的是“第16條：不動產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)”。這個一方面有利于公眾查詢、確認產(chǎn)權(quán)證的真實有效，防止有人利用假的產(chǎn)權(quán)證來損害他人利益；但另一方面也存在萬一登記機構(gòu)出錯，將對合法產(chǎn)權(quán)人的利益損害。預(yù)告登記原文：“第二十條：當事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記?！边@一條主要是針對防止不動產(chǎn)買賣的一物多賣的情況來設(shè)定的，特別是防止房屋預(yù)售時出現(xiàn)此類情況。實際上有一些不良公司就利用這種空白期間進行一房多賣，許多糾紛也由此而引發(fā)。因為很多房產(chǎn)項目為了快速回籠資金，在房屋達到預(yù)售條件前，采取了內(nèi)部認購、團購訂房等一些手段收取購房戶的房款。但目前實施預(yù)告登記存在一定障礙。因此在二手房交易時，因為產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)存在，所以進行預(yù)告登記是可行的。由于預(yù)售時，房屋產(chǎn)權(quán)并沒有進行登記，更沒有明確到戶，因此進行預(yù)告登記沒有產(chǎn)權(quán)依據(jù)。也就是說預(yù)售前，開發(fā)商必須把房屋的位置、面積、房號到產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)登記，然后領(lǐng)取正式銷售合同，并將一個合同號與登記資料的一個房號對應(yīng)，登記機關(guān)只承認已備案合同號的銷售是有效的。（2）取消預(yù)售制度，直接要求現(xiàn)房銷售并進行產(chǎn)權(quán)登記。土地到期自動續(xù)期原文：“第一百四十九條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。自改革開發(fā)以來，我國土地出讓制度發(fā)生了重大改變，由原來土地劃撥改為土地招拍掛為主，土地使用由原來無償無限期改為有償有限期。而目前國家實行的住宅用地70年、商業(yè)用地40年的政策，也有很多人擔心土地到期后會發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)糾紛問題。但是值得注意的是在本次《物權(quán)法》條款中沒有明確土地續(xù)期是否交費的問題。土地續(xù)期不再收取費用，通過開征物業(yè)稅來補充土地續(xù)期使用費用。目