【正文】 種草堅(jiān)持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防途徑?！　　　　　　　∑渌牡胤剑┤缦劳ǖ赖脑O(shè)置，高層建筑四周必需設(shè)立環(huán)形消防車道。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技巧規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)限的空間可以鉆營(yíng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。但是且慢。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么部署，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)?！　　　　　　　　∠乱黄_端講正式的計(jì)劃報(bào)建：總平面審查階段?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感嘆一個(gè)。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，要害是專業(yè)技術(shù)人員難找。編制用度稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紜的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。這是基于增強(qiáng)環(huán)境維護(hù)增進(jìn)可連續(xù)發(fā)展的考慮。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的?！　　　　　　　≡僬f(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純潔是打算經(jīng)濟(jì)時(shí)期留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。　項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必需要搞的東西?！　〕鞘?、縣國(guó)民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自轉(zhuǎn)變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。未斷定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，最少我個(gè)人感到，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)那絕對(duì)是全世界獨(dú)占的。而北京第一塊公然交易的土地，是到2000年之后才上市的。　　　　　　　　我不是批駁這種土地出讓模式輕易繁殖腐朽。這種讓人無(wú)法懂得的土地出讓模式一度非常風(fēng)行。因?yàn)槭紫龋芏嗵幩膰?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不斟酌規(guī)劃，直接就整塊出讓了。由于領(lǐng)土部門必須根據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功效及土地使用強(qiáng)度，能力盤算出土地出讓金，能力在土地證上載明土地用處及年限?！∫话銇?lái)說(shuō)，一塊地，必需要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才干領(lǐng)取土地應(yīng)用權(quán)證。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。有經(jīng)驗(yàn)的同道，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)光，根本上就可以斷定出地塊背后的故事。下面基本上是依照?qǐng)?bào)建的先后次序來(lái)說(shuō)。中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)行，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流落人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感嘆，在這里講一講。謝謝）房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)矩指南[全] 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南[全]（非常感激這位老兄的傾情奉獻(xiàn)，此文對(duì)我太有用了。固然不知道你是誰(shuí)，可我認(rèn)為你是最可愛(ài)的人。　涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧。　　　　　　　　　土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后次序，非常的有學(xué)問(wèn)。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)利奮斗。　　　　　　　　恩，簡(jiǎn)略的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證實(shí)，載明了土地用處及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用處及用地界限的法律根據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是斷定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置請(qǐng)求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包含現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制請(qǐng)求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。這絕對(duì)應(yīng)當(dāng)是必須的程序?！　　　　　　　〉悄兀诂F(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是幻想狀況。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修正規(guī)劃也好，還是基本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開始的，而以公然交易的情勢(shì)搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺少經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供鑒戒的模式。憤青們不要在這里給我指三道四。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深刻人心，更何況當(dāng)時(shí)呢?！　⌒鲁青l(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方法供給國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣國(guó)民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)該根據(jù)把持性具體規(guī)劃，提出出讓地塊的地位、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分?！∫猿鲎尫椒ㄈ〉脟?guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽署國(guó)有土地應(yīng)用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)該持建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)同意、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣國(guó)民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！　　　　　　　∨瓮谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生活中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。非常的社會(huì)主義特點(diǎn)。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)適用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)范圍的房地產(chǎn)公司都這么干。立項(xiàng)主要考核的是項(xiàng)目標(biāo)投資額及可行性。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清晰的事情。譬如最近國(guó)度的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去規(guī)劃部門，就讓他們給我推舉可行性研討報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推舉環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。嘿嘿。 總平面審查階段　　這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性具體規(guī)劃審查”?！　　　　　　　≡谶@里我要舉例闡明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)略是吧，就是建筑物基底面積占全部小區(qū)面積的比例數(shù)?？雌饋?lái)這個(gè)盤算應(yīng)當(dāng)是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在我固然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面?！　≡倥e個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌儩嵉耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的途徑中線去呢？這個(gè)東西基本說(shuō)不明白，怎么算都行。這都是可以鉆營(yíng)的處所。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行?！　　　　　　　徔偲矫媸钦麄€(gè)開發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門重復(fù)修正扯皮，往返磨，磨到雙方都沒(méi)了性格，才能通得過(guò)。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺點(diǎn)的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。（在這自詡一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。搞得不好的話，實(shí)在是害逝世人啊。各位千萬(wàn)別認(rèn)為那些什么保利啊合生啊之類的至公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的過(guò)錯(cuò)，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。給排水不用多說(shuō)明了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生涯污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生涯用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線