【正文】 家里的電器得輪著用，千萬別一起開。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區(qū)網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優(yōu)質服務都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電， 線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。搞得不好的話，實在是害死人啊。（在這自夸一個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這都是可以鉆營的地方。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵嘧C載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。總平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。嘿嘿?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都是省內聯(lián)網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業(yè)資質任職什么公司?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正現(xiàn)在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產公司都這么干。再次強調：不屬于交易。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。非常的社會主義特色。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。憤青們不要在這里給我指三道四。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。這絕對應該是必須的程序。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。房地產開發(fā)報建流程(完整版一)轉載土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段　　土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權證。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經只是歷史了。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產開發(fā)資質　　這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。立不了項根本做不了環(huán)評。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。編制費用稍微給多點都沒關系。房地產開發(fā)資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業(yè)技術人員難找?，F(xiàn)在結構類的工程師難找啊，感慨一個。下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。但是且慢?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術