【正文】 ，全部材料退件。通過了就是下一步，施工許可證?！　　　　　∈┕ぴS可證所須資料基礎(chǔ)上是上面全體手續(xù)一個(gè)匯總。隨意哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER?！　　　　　　　∥抑牢疫@么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證?！　　　　　≡谥v預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。目前我國(guó)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完整是寄盼望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)固發(fā)展，城市逐步擴(kuò)大，富饒群體人數(shù)總量不斷增加。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)合。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)固的條件下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差異嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)固，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套屋子，利潤(rùn)有差別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高?！　　　〗酉聛?，持續(xù)講流程吧?！　≡诠こ烫崆笆┕ぃ`章施工的場(chǎng)所，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。　　　　　　　　現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)錢公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的義務(wù)。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。土地必需在辦理了施工許可證之后才干抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么調(diào)換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售允許證就出不來了?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分別的。無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以說明過往?！　　　　　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里闡明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了?！　　　　　　　∫?guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的重要原因。這怎么得了??？業(yè)主都要進(jìn)住了，電都供不上。這就完成了。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以謝絕收樓。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么天天一小段，也終于給我寫完了。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有勝利個(gè)案的情形下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺少專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　　　憤青們會(huì)和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺少勝利個(gè)案？我在這里可以明白告知你們，我沒見過。最后一無所獲。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件輕易的事。在這個(gè)行業(yè)里面，遵守規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得主要。這種事情我真不是沒見過?！　　　　　∥易罱@兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就停止了。這個(gè)備案就沒什么好多說了?！　　　　　　　≠|(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)略了。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。也只有他們能搞定?！　?規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　實(shí)在，在說了這很多之后，大家應(yīng)當(dāng)都清楚了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。假如擔(dān)憂房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押，也行。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報(bào)建職員是怎么處置這種事情的?！　　　　　　　∫罁?jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)格的銷售治理規(guī)矩，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押?！　　　　　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。這個(gè)抵觸是怎么來的呢？最要害的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差別。從來都是如此。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。所以測(cè)繪院也得要像天子老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)所。正式放線的條件是領(lǐng)取了施工許可證。不會(huì)有別的什么新名堂出來了。戶型選擇完整是市場(chǎng)化的東西。有一種很神奇的說明說，這種政策的利益是：老百姓買不起屋子了，開發(fā)商懦弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開發(fā)商就會(huì)主動(dòng)降價(jià)了。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以斷定出來事情的真?zhèn)?。?dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是產(chǎn)業(yè)。后來窮得不行，被迫下海至今。這就是一種雙方博弈之后到達(dá)的平衡。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。而且得一步一步來?！　　　　　《鳎O(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。成果，連交件都交不進(jìn)去。黑得讓人毛骨悚然。嘿嘿　　施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建　　還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在心坎深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的激動(dòng)啊。　　　　　　現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功效已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。特怨言百余字。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的譏笑我，并且自叫自得的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自叫自得的嘴臉，一樣。因此我個(gè)人無論如何，都支撐在這方面增強(qiáng)管理?！　　　∮嗄嘣谶\(yùn)輸過程中，很容易污染路面。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。兩邊就吵了起來。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情?！　‖F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些把戲，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再買通它一起賣。）但在南方，僅僅只是增添這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的義務(wù)。但是南方人對(duì)這種東西就比擬不待見，我就好這一口，你管得著啊。國(guó)度為了激勵(lì)大家搞人防工程，就容許你暫時(shí)用著。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。但是，我在這里說句公平話：涉及性命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。我個(gè)人還沒鉆詳明確，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛?！　‘?dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)?！　　　　　　　∧敲?，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂琴r本的。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。就是雨水和生涯污水要分兩條管排。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。看電視的時(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。作為非專業(yè)人士，要斷定一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。嘿嘿）　　管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，由于這個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草堅(jiān)持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防途徑。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技巧規(guī)范沒有限死，有無限的空間可以鉆營(yíng)。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么部署，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，要害是專業(yè)技術(shù)人員難找。這是基于增強(qiáng)環(huán)境維護(hù)增進(jìn)可連續(xù)發(fā)展的考慮?！　　　　　　　≡僬f立項(xiàng)，這個(gè)東西純潔是打算經(jīng)濟(jì)時(shí)期留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。　項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必需要搞的東西。未斷定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。而北京第一塊公然交易的土地，是到2000年之后才上市的。由于領(lǐng)土部門必須根據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功效及土地使用強(qiáng)度，能力盤算出土地出讓金，能力在土地證上載明土地用處及年限。下面基本上是依照?qǐng)?bào)建的先后次序來說。固然不知道你是誰，可我認(rèn)為你是最可愛的人。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)利奮斗。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。憤青們不要在這里給我指三道四。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。嘿嘿?？雌饋磉@個(gè)盤算應(yīng)當(dāng)是沒有什么爭(zhēng)議了。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純潔的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的途徑中線去呢？這個(gè)東西基本說不明白，怎么算都行?！　　　　　　　徔偲矫媸钦麄€(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門重復(fù)修正扯皮，往返磨，磨到雙方都沒了性格，才能通得過。各位千