【正文】 區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來供給優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)記啊。最常見的是市政排污管線忽然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是程度抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。　　　　　　再說到這個排水許可證。這個東西管的是管徑和流量，以及銜接市政管線的位置。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位?！　　　　　　　‘?dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段重要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有方法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。買的人也少。規(guī)劃部門都這么控制。不過這個不代表一般規(guī)律。不值得多說?！　　　∠篮腿朔缹ｍ?xiàng)審查　　這兩樣?xùn)|西搞死人。至于人防報(bào)建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)迫性規(guī)范已經(jīng)是鐵律?！　∪朔拦こ淌欠浅Ｉ窠?jīng)的一樣中國特點(diǎn)的東西。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能回屬于什么全部業(yè)主。 節(jié)能審查、施工圖審查　在領(lǐng)取建設(shè)工程計(jì)劃允許證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基本上再次細(xì)化，完成構(gòu)造施工圖、水電施工圖等等全體施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個節(jié)能盤算書，就可以開端這兩項(xiàng)審查了。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到猖狂掉。　　說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。同時，在完全不考慮洗手間的采光和透風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯的三居室的戶型。這個稍微在圖上畫一下就知道了。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。在某些不良媒體的宣揚(yáng)口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，容許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。最后兩邊都說服不了對方?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也盤算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交?！∮嗄嗯欧旁S可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定途徑上行駛。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，成果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估量是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。那玩意打起來不是人能忍耐的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)進(jìn)這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。此外，對那些夜間持續(xù)施工的，更要予以管制。假如居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想聲援政府的貧困官員了?！　　　≠|(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)視　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐心了。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、猜測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。謝謝各位。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所差別。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目贍養(yǎng)自己。我見過最好的城市是廣州。各位的，明確？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的操縱著?！　　　　　∈紫龋冶仨氷U明，依照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證實(shí)，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。搞施工的就沒幾只好鳥。大家知道一下就行,相約8年的誓言你會相信嗎~`?？傊褪遣皇芾?。我這里講的還只是個小手腕?！　　　　　”O(jiān)理報(bào)建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理計(jì)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部分審核一番，以為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查看法。 1施工許可證　　　我懷著萬分沖動的心境，打下了上面那5個字。在我與同行的交換中，我也從來沒見過老誠實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。這是什么概念？這是卡逝世你的概念。上級政府震怒，云云。在這種情況下，改造辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效力。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在好處分配，都存在制衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分?！　　　　　　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟習(xí)起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。　　　基礎(chǔ)上，現(xiàn)在的中心層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：　　　　減少土地供應(yīng)，壓縮地根　　　　這方面的政策非常的吹糠見米。尤其是各類招商引資的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量逐年減少是不爭的事實(shí)了。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉,冒險(xiǎn)島sf079破功。就是讓老百姓沒錢買房子。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊?！　　　　　　　?qiáng)迫性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個很明白，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我琢磨著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。本人所閱歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上根本上都是這么個策略。這個后果，我就未幾說了。這個活就叫放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊?！　》啪€完畢，施工單位照著這個邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。唉　　　　1預(yù)售許可證　　　　終于說到這個了?！　　　　　　　☆A(yù)售許可最主要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑構(gòu)造封頂。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行動，會有更深入的認(rèn)識吧。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報(bào)的價錢，開發(fā)商可以完整不予理會。隨意你怎么公示。這個叫預(yù)測繪。造成這種差別的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。　　　　現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開端花很大的精神在做通房屋丈量機(jī)構(gòu)的工作上。這其中有無數(shù)的道道兒。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)矩越來越嚴(yán)厲了。在這方面，我信任全國的銀行都是大同小異的。但是，我們都知道一個事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必定會選擇將土地抵押貸款。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。我只說其中的兩個措施（唉，我感到我好象在傳授犯法方式似的，靠）。這兩個部分盡對不會自動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯洸牧系?。這個懸空期是公道的。房管部門一看，哦，的確如此，于是收資料辦預(yù)售允許證了。國土部門與房管部門分別，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這種方式在國土與房管合并的地方也能用。在做了前面這很多的展墊和和諧工作，結(jié)識了那很多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，假如還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同道坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。在報(bào)裝的時候，設(shè)計(jì)好了裝3臺變電箱。說這個三臺的設(shè)計(jì)分歧理，要變成四臺。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起全部驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這是廣泛現(xiàn)象?！　　　　　　　】⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。我反正沒親眼見過這種事情。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。 1停止語　　　　首先得說，我天天跑來跑往，回來鼓搗這個東西，我是真寫出膩煩情感了。事實(shí)上還有很多須要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。 我往往都報(bào)以冷笑。憤青們又會說，我就規(guī)行矩步的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。我親眼見過一個年青的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)恰好改了，給他把土地功效改成教導(dǎo)用地?！　　　　　　　o論你們在各自的范疇內(nèi)是多么的優(yōu)良?！　　　　　　　∥覠o意于評價現(xiàn)在這個體系是不是公道，我已經(jīng)分開了思考這個問題的崗位，就讓其他的治理者來思