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房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程心情交流(文件)

2025-08-05 04:40 上一頁面

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【正文】 衡,達(dá)成了某項(xiàng)交易。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。這就是一種雙方博弈之后到達(dá)的平衡。政府要是把企業(yè)都給玩逝世了,他們就沒得玩了。后來窮得不行,被迫下海至今。對現(xiàn)在的調(diào)控,我的總體評價(jià)是:忘八。當(dāng)然,這里我們必須有個(gè)概念,用地量最大的產(chǎn)業(yè),不是房地產(chǎn),而是產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然,在這種宏觀性的打壓地方用地激動(dòng)的趨勢下,房地產(chǎn)用地不可避免的受到了連累。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置,基本上就可以斷定出來事情的真?zhèn)?。唉        打壓購置需求    進(jìn)步首付比例,壓縮銀根,進(jìn)步銀行籌備金率,把持按揭貸款,都是這種斟酌。有一種很神奇的說明說,這種政策的利益是:老百姓買不起屋子了,開發(fā)商懦弱的資金鏈就會(huì)斷掉,開發(fā)商就會(huì)主動(dòng)降價(jià)了。謝謝。戶型選擇完整是市場化的東西。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來:小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。不會(huì)有別的什么新名堂出來了。圖紙畫出來之后,要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的地位,這是個(gè)技巧活,要丈量,定坐標(biāo)。正式放線的條件是領(lǐng)取了施工許可證。唉,又來一個(gè)“做通”工作。所以測繪院也得要像天子老子一樣供著,尤其是在提前放線的場所?,F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候,錢也不是很能收得到,只能收到個(gè)3成,但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。但是,我必需要說,但是,政府沒有(也沒有權(quán)利)對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。從來都是如此。房管部門下屬的房屋測量部門,根據(jù)開發(fā)商供給的圖紙,事先算一個(gè)面積。這個(gè)抵觸是怎么來的呢?最要害的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差別。嘿嘿。這個(gè)話題非常敏感?!       ∠葟耐恋氐盅赫f起。貸款額現(xiàn)在基礎(chǔ)上都是依據(jù)施工許可證載建筑范圍來斷定和發(fā)放的?!       ∫罁?jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)格的銷售治理規(guī)矩,辦理預(yù)售許可證時(shí),該地塊不能有任何抵押。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊?!       ∥也恢榔渌镜娜谫Y及報(bào)建職員是怎么處置這種事情的。房管部門和國土部門之間是有很深入的冤仇的。這個(gè)解押和新抵押中間,會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。先以調(diào)換抵押物的理由非常公道的將土地解押掉(有些人把銀行的工作做得很通的,連改換抵押物這樣的理由都不須要找,直接先解押掉,唉,我個(gè)人信服之極),然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證,趕緊去房管部門,給他們看,啦啦啦,我的土地證已經(jīng)解押了啦。假如擔(dān)憂房管部門還會(huì)再看看土地證的話,可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押,也行。同樣是應(yīng)用懸空期來做事?! ?規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收,竣工驗(yàn)收備案,交樓  實(shí)在,在說了這很多之后,大家應(yīng)當(dāng)都清楚了,到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線,基本上驗(yàn)線可以通過,規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。也只有他們能搞定。我就講個(gè)電的事情。驗(yàn)收的時(shí)候到了,供電局無論如何都不肯供電了。而且還不敢計(jì)較這個(gè)?!       ≠|(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡略了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這個(gè)備案就沒什么好多說了。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案材料的情節(jié)。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就停止了。謝謝各位。      這整個(gè)過程,也只不過是個(gè)大概,而已?!     ∥易罱@兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。再好的朋友也會(huì)在這種氛圍中開始互相猜忌并導(dǎo)致終極散伙。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家低微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前,受著訓(xùn)斥:你這個(gè)總平面圖,地下室邊界限和地上建筑的邊界限,要用兩種色彩表述嘛,不然我怎么能看得明白?退回去給你重新改過再來。在這個(gè)行業(yè)里面,遵守規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得主要。11 / 11。我只是想說:生存啊,它從來都不是一件輕易的事。你們可能是電子行業(yè)的巨子,是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人,引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴,只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè),你們就要遵守這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。最后一無所獲。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程,已經(jīng)結(jié)成了鐵幕,它具有強(qiáng)盛的性命力,足以將不遵照這個(gè)秩序的任何人擋在門外。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作,都幾乎沒有勝利個(gè)案的情形下,幾十個(gè)互不相識(shí)又缺少專業(yè)知識(shí)的人,能合作建起一棟供自己居住的樓?        憤青們會(huì)和我說,房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺少勝利個(gè)案?我在這里可以明白告知你們,我沒見過。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題,干過這個(gè)活的人確定知道,和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理,都不知道扯得多么辛勞。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的,但這么天天一小段,也終于給我寫完了。先做大確權(quán),給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證,然后再分戶發(fā)證。但是我國在這些問題上一直充滿著大批的不良媒體的不實(shí)報(bào)道,所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表,業(yè)主可以謝絕收樓。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。這就完成了?!  ≈灰坏米镞@幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位,驗(yàn)收基本上都通過。這怎么得了???業(yè)主都要進(jìn)住了,電都供不上。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大,拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的重要原因。然后拿起驗(yàn)線冊來看看,哦,沒問題,數(shù)一數(shù)層數(shù),哦,是這個(gè)層數(shù),就回去該干啥干啥了?!       ∫?guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)??傊?,方法都是人想出來的?!       〈送猓诳梢赞k理在建工程抵押的城市(這里闡明一下,在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。只要他們一收資料,立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)領(lǐng)土部門辦抵押。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查,都可以說明過往。在這些處所,先做通銀行工作,比擬合理的,能讓雙方的臉面都過得往的借口,是改換抵押物?,F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市,國土部門和房管部門都是分別的。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力:要么還貸,要么調(diào)換抵押物,不然這個(gè)預(yù)售允許證就出不來了。土地抵押必須辦理抵押登記,這個(gè)是常識(shí)了。土地必需在辦理了施工許可證之后才干抵押貸款。我個(gè)人對這一塊的玄妙也不是很能理解。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押    昨天在寫預(yù)售的時(shí)候,關(guān)于土地解押的問題,我不是很敢下筆。總之無論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少,房屋丈量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的猜測面積出報(bào)告。但要說是開發(fā)商的故意造成的,我個(gè)人沒有見過。在竣工之后,到實(shí)地測量,就是實(shí)測了。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多,沒有任何法律上或者行政上的義務(wù)。這個(gè)價(jià)錢申報(bào)一下就完了?!       ‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可,都要做價(jià)錢公示。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣:無論層數(shù)高下,全體封頂才能放貸。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的,沒超越邊線,測繪院就出驗(yàn)線冊。  在工程提前施工,違章施工的場所,都需要做通這個(gè)測繪院的工作。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或相似的測繪機(jī)構(gòu)干,不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了。    接下來,持續(xù)講流程吧。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。但是,我暈,大戶型或者小戶型,在單價(jià)穩(wěn)固的條件下,單方利潤及總利潤會(huì)有任何差異嗎?總建筑面積不變,單價(jià)穩(wěn)固,戶型變一下,造成影響無非是多幾套房子或者少幾套屋子,利潤有差別嗎?除非是有這樣的邏輯前提:大戶型的單價(jià)比小戶型高。這個(gè)9070的政策被唱得很響,好象很賢明神武的樣子。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭的場合。但是,這種政策不是開釋和滿足需求,它沒有解決任何問題,它只不過是將需求延后。在另一個(gè)方面來說,房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地,其完整是寄盼望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)固發(fā)展,城市逐步擴(kuò)大,富饒群體人數(shù)總量不斷增加。各位不需要和我爭辯什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地,足以做多少多少年的開發(fā),因此現(xiàn)在供地不足這種新聞不正確,等等。目前我國各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。如果這里有國土部門的朋友,看到了肯定大有感想?!     ≡谥v預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前,我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控  恩,不妨說一下,我出生是房地產(chǎn)管理部門。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。這個(gè)體系在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后,它本身已經(jīng)具有了性命力,絕對是牽一發(fā)而動(dòng)全身?!       ∥抑牢疫@么說,會(huì)有很多糞青完全不能理解?! ‖F(xiàn)在改造開發(fā)這么多年了,我們好到哪里去了嗎?我們的辦事流程便利嗎?我們能便利快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎?        到了今時(shí)本日,還有什么企業(yè)埋怨過政府管得太嚴(yán),太死,審批環(huán)節(jié)太龐雜嗎?聽不到了。隨意哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題,直接就GAME OVER。要這樣的話,盡對沒1年的時(shí)光出不來?!     ∈┕ぴS可證所須資料基礎(chǔ)上是上面全體手續(xù)一個(gè)匯總。通過了就是下一步,施工許可證。暗地里啥招數(shù)都用得出來。后來求爹爹告奶奶給受理了,然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清楚,全部材料退件。有一次在廣州,某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo),另外一個(gè)不知趣企業(yè)就想進(jìn)去,材
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