【正文】 衡，達成了某項交易。這些規(guī)則維系著房地產這個產業(yè)。這就是一種雙方博弈之后到達的平衡。政府要是把企業(yè)都給玩逝世了，他們就沒得玩了。后來窮得不行，被迫下海至今。對現(xiàn)在的調控，我的總體評價是：忘八。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業(yè)，不是房地產，而是產業(yè)。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地激動的趨勢下，房地產用地不可避免的受到了連累。只要看看現(xiàn)在各大房地產公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以斷定出來事情的真?zhèn)巍０Α　　　　　　　〈驂嘿徶眯枨蟆　　　∵M步首付比例，壓縮銀根，進步銀行籌備金率，把持按揭貸款，都是這種斟酌。有一種很神奇的說明說，這種政策的利益是：老百姓買不起屋子了，開發(fā)商懦弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會主動降價了。謝謝。戶型選擇完整是市場化的東西。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。不會有別的什么新名堂出來了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的地位，這是個技巧活，要丈量，定坐標。正式放線的條件是領取了施工許可證。唉，又來一個“做通”工作。所以測繪院也得要像天子老子一樣供著，尤其是在提前放線的場所?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。但是，我必需要說，但是，政府沒有（也沒有權利）對房地產交易價格進行管制。從來都是如此。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商供給的圖紙，事先算一個面積。這個抵觸是怎么來的呢？最要害的就是這個預測與實測之間的面積差別。嘿嘿。這個話題非常敏感?！　　　　　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。貸款額現(xiàn)在基礎上都是依據(jù)施工許可證載建筑范圍來斷定和發(fā)放的?！　　　　　　　∫罁?jù)現(xiàn)在越來越嚴格的銷售治理規(guī)矩，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。哪有那么多實物可以拿去抵押啊?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報建職員是怎么處置這種事情的。房管部門和國土部門之間是有很深入的冤仇的。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。先以調換抵押物的理由非常公道的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連改換抵押物這樣的理由都不須要找，直接先解押掉，唉，我個人信服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。假如擔憂房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。同樣是應用懸空期來做事。　　1規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓　　實在，在說了這很多之后，大家應當都清楚了，到驗收階段是怎么一回事了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。也只有他們能搞定。我就講個電的事情。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。而且還不敢計較這個?！　　　　　　　≠|量驗收現(xiàn)在非常簡略了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這個備案就沒什么好多說了。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案材料的情節(jié)。各項手續(xù)基本上到這里就停止了。謝謝各位。　　　　　　這整個過程，也只不過是個大概，而已?！　　　　　∥易罱@兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。再好的朋友也會在這種氛圍中開始互相猜忌并導致終極散伙。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家低微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界限和地上建筑的邊界限，要用兩種色彩表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。在這個行業(yè)里面，遵守規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得主要。11 / 11。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件輕易的事。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產行業(yè)，你們就要遵守這個行業(yè)的行規(guī)。最后一無所獲。這整個房地產開發(fā)流程，已經(jīng)結成了鐵幕，它具有強盛的性命力，足以將不遵照這個秩序的任何人擋在門外。連專業(yè)房地產公司之間的合作，都幾乎沒有勝利個案的情形下，幾十個互不相識又缺少專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　　　憤青們會和我說，房地產公司之間的合作怎么就缺少勝利個案？我在這里可以明白告知你們，我沒見過。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人確定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛勞。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么天天一小段，也終于給我寫完了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。但是我國在這些問題上一直充滿著大批的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以謝絕收樓。到時候就負責簽字蓋章。這就完成了?！　　≈灰坏米镞@幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。這怎么得了??？業(yè)主都要進住了，電都供不上。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的重要原因。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了?！　　　　　　　∫?guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標?？傊?，方法都是人想出來的?！　　　　　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里闡明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。只要他們一收資料，立馬又把這個土地證重新送進領土部門辦抵押。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以說明過往。在這些處所，先做通銀行工作，比擬合理的，能讓雙方的臉面都過得往的借口，是改換抵押物?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分別的。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么調換抵押物，不然這個預售允許證就出不來了。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。土地必需在辦理了施工許可證之后才干抵押貸款。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。 1關于預售中的土地解押　　　　昨天在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆?？傊疅o論到時候實測面積是多少，房屋丈量機構都照樣按著當初的猜測面積出報告。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的義務。這個價錢申報一下就完了?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預售許可，都要做價錢公示。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高下，全體封頂才能放貸。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超越邊線，測繪院就出驗線冊?！　≡诠こ烫崆笆┕ぃ`章施工的場所，都需要做通這個測繪院的工作。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或相似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了?！　　　〗酉聛?，持續(xù)講流程吧。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)固的條件下，單方利潤及總利潤會有任何差異嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)固，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套屋子，利潤有差別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。這個9070的政策被唱得很響，好象很賢明神武的樣子。免得我的這個貼淪為口水之爭的場合。但是，這種政策不是開釋和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。在另一個方面來說，房地產公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完整是寄盼望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)固發(fā)展，城市逐步擴大，富饒群體人數(shù)總量不斷增加。各位不需要和我爭辯什么各大房地產公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種新聞不正確，等等。目前我國各類產業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感想?！　　　　　≡谥v預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產調控政策。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產調控　　恩,不妨說一下,我出生是房地產管理部門。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。這個體系在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了性命力，絕對是牽一發(fā)而動全身?！　　　　　　　∥抑牢疫@么說，會有很多糞青完全不能理解。　　現(xiàn)在改造開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程便利嗎？我們能便利快捷的為企業(yè)服務嗎？　　　　　　　　到了今時本日，還有什么企業(yè)埋怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太龐雜嗎？聽不到了。隨意哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。要這樣的話，盡對沒1年的時光出不來?！　　　　　∈┕ぴS可證所須資料基礎上是上面全體手續(xù)一個匯總。通過了就是下一步，施工許可證。暗地里啥招數(shù)都用得出來。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清楚，全部材料退件。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不知趣企業(yè)就想進去，材