【正文】 還只是個(gè)小手段?！　　　”O(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。1施工許可證我懷著萬分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。這是什么概念？這是卡死你的概念。上級政府震怒，云云。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分?！　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。后來窮得不行，被迫下海至今。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價(jià)是：混蛋。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。唉　　　　打壓購買需求　　　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。謝謝。戶型選擇完全是市場化的東西。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。不會(huì)有別的什么新花樣出來了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。唉，又來一個(gè)“做通”工作。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。從來都是如此。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。嘿嘿。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。我個(gè)人對這一塊的玄妙也不是很能理解。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。　　　　此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。總之，辦法都是人想出來的。　　規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。然后拿起驗(yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。　　只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。這就完成了。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓?！　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說了。不過這個(gè)結(jié)尾很倉促就是了。但是這個(gè)東西又只不過是整個(gè)過程中的一件小事。在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。連告都不知道要去告誰。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。阿門。　　我無意于評價(jià)現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個(gè)問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。　　無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。我親眼見過一個(gè)年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。憤青們又會(huì)說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。 我往往都報(bào)以冷笑。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。1結(jié)束語　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個(gè)東西，我是真寫出厭煩情緒了。我反正沒親眼見過這種事情。這個(gè)備案就沒什么好多說了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。　　質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。我就講個(gè)電的事情。也只有他們能搞定。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。同樣是利用懸空期來做事。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。　　　　我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。　　　　根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的?！　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。這個(gè)話題非常敏感?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。　　　　現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊?！　　　≡诠こ烫崆笆┕ぃ`章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了?！　　　〗酉聛?，繼續(xù)講流程吧。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭的場所。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸?！　　　≡谥v預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果?！　∫虼?，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則?！　≡诟母镩_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，