【正文】 萬別認為那些什么保利啊合生啊之類的至公司就不會在這個問題上犯重大原則性的過錯，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮廢棄了。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。引到多少電算多少電。我就未幾說了。單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基本上，落實單體建筑的設計計劃。這個時候什么毛招都會用上。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道?！　　　　　　　復陠误w設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。沒有哪個小區(qū)的消防和人防裝備是及格。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不便利的。最少我不敢。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。另外，人防裝備那也是非常猖狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞堡壘了。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可連續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的地位也越來越高。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血?！　　　　　《?，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。該地建設局檢討組帶人檢討施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢討組全部死光。但是不違反強制性規(guī)范就表現(xiàn)安全及格嗎？我看誰也不敢說這個話。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始增強了對這兩樣東西的管理。這個是環(huán)境維護部分管著的。那是真管得不錯。程序是這么一步步走過來的。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的艱苦。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。這是廣州在管理上嚴重違背行政許可法的地方。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這個企業(yè)的老板氣得吐血?！　　　”O(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，誠實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。缺一不可?！　　　　　　　≡诟脑扉_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個有名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。為什么？因為這是雙方一起適應，互相讓步的成果。懂得了這個，才干對銷售方面的各項政策有一個清楚的懂得。這是一個很猖狂的概念。這種心態(tài)實在倒真是一種譏諷。我只對客觀后果予以評價。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情形。啦啦啦1放線、驗線　　這個就簡單的說一說吧。讓他們提前來做放線。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都請求在網(wǎng)上辦理，全程公示。交易價格必須明白到套，單價必須清楚，在交易現(xiàn)場，也制止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。　　　　　　　　在預售許可方面還有個值得一說的地方就是猜測繪。開發(fā)商也沒這種才能或故意去故意做假，當然我個人不消除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)職員，討論這個話題，顯得比較不適合。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。　　　　　　　　還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。在領土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。那么我們就應用這個懸空期吧。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。你要說這是誰的義務吧，這基本都說不明白?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工進程中，監(jiān)理公司都沒人呈現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就逼迫業(yè)主收樓的報道，一直感到比擬奇異。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。不過這個結尾很匆促就是了。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾搭。連告都不知道要去告誰。阿門。任何試圖轉(zhuǎn)變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。你試圖規(guī)范做事，老實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。但是這個東西又只不過是全部進程中的一件小事?！　　　　　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說了?！　　　　　　　　≠|(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是終極的到建設局去搞竣工驗收備案。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則批準通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。這個企業(yè)也不說什么?！　　　　　　　∠?、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。人有多勇敢，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真諦啊。辦得快的話，只須要懸空半個小時。調(diào)換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。現(xiàn)在的義務是：即不還貸，又不改換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。未幾說了。盡我的懂得講那么一點吧。　　　　唉，又出來一個“做通”工作。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要抵觸。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的構造，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。　　　　　　　　這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。嘿嘿， 又來一個半市場化?！　　　　　∥覀€人總結，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。我個人沒清楚過來這到底有什么后果。我不清楚為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。這種消息幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。最近這3年以來，中心對地方的用地管制，一年比一年狠，采用的辦法一年比一年毒。當年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制訂?！　　　　　　　∫虼?，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴厲的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情形下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。不信任的同窗，請回頭再把前面10個大項看一遍，根本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。我個人不消除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。原來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情?！　　　　　≡诒仨氁鍪┕ふ型稑说臅r候，我必須得說，這個范疇那是真黑不是假黑。我要是局長我也不肯放。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的途徑啦。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不明白。為什么我會忽然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。　　我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間持續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結果被人家狠狠的譏笑過好幾次。只要沒人管，開發(fā)商盡對用錘擊樁。尤其是工程趕進度的時候，那是晝夜得都運泥啊，沒措施，只能買通各路神仙。　　　　　　施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。但是，基于我國的審查技術非常的落伍，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落伍，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒方法審?？陀^規(guī)律就是如此。（我解釋，我這不是地區(qū)輕視啊，我這完全是就事論事。恩，在這里南北差別非常顯明：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接收這個，由于北方有一個取熱的問題，節(jié)能不能達標的屋子，在冬天那可是要白白的花出取熱費的。我現(xiàn)在告知你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權都是國度所有。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數(shù)。　　不過這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，重復的強調(diào)。這就是客觀規(guī)律。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異?！‖F(xiàn)在都是要求雨污分流了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。　　　　　　這些線路啊什么的，必需要合理的部署好，不能到處亂走。（在這自詡一個：