【正文】 果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn),其余樓層為甲企業(yè)的存貨,即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán),屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨,即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地,也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨,其生產(chǎn)、銷(xiāo)售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng),產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。旅館飯店的經(jīng)營(yíng)者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時(shí),還提供餐飲、娛樂(lè)等其他服務(wù),其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入,因此,企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。例如,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù),因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。三、不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目（一）自用房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn),如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn),企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。本例中，甲企業(yè)將寫(xiě)字樓出租,同時(shí)提供的輔助服務(wù)不重大。其中1層經(jīng)營(yíng)出租給某家大型超市，2—5層經(jīng)營(yíng)出租給乙公司，6一12層經(jīng)營(yíng)出租給丙公司。企業(yè)將其辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。這里的空置建筑物，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開(kāi)始日起，經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。對(duì)于乙企業(yè)而言,則屬于其投資性房地產(chǎn)。2年后,由于連續(xù)虧損,甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司,以賺取租金差價(jià)。例如,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同,乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲企業(yè),為期5年。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí),應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn):。例如,甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司,租賃期2年。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。那么,自租賃協(xié)議約定的租賃期開(kāi)始日起,這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級(jí)市場(chǎng)上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權(quán),也包括在二級(jí)市場(chǎng)上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍 投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。就某些企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)屬于日常經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認(rèn)為企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，但對(duì)于大部分企業(yè)而言，屬于與經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素有關(guān)，但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。 投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。一、投資性房地產(chǎn)及其特征 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)是不同的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷(xiāo)售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，甚至是個(gè)別企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。 投資性房地產(chǎn)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)通常是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國(guó),土地歸國(guó)家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則）規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。在我國(guó)實(shí)務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。投資性房地產(chǎn)租金收入的確認(rèn)、計(jì)量和披露適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》的規(guī)定。（一）已出租的土地使用權(quán) 已出租的土地使用權(quán),是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。例如,甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議,甲公司以年租金720萬(wàn)元租賃使用乙公司擁有的40萬(wàn)平方米土地使用權(quán)。對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的,不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。這類(lèi)土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益,符合投資性房地產(chǎn)的定義。（三）已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物,包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。對(duì)于甲公司而言,自租賃期開(kāi)始日起,該棟廠房屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。甲企業(yè)一開(kāi)始將該辦公裝后用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。這種情況下,對(duì)于甲企業(yè)而言,該棟樓不屬于其投資性房地產(chǎn)。,約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。通常情況下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定 租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，甲企業(yè)在中關(guān)村購(gòu)買(mǎi)了一棟寫(xiě)字樓，共12層。甲企業(yè)同時(shí)為該寫(xiě)字樓提供保安、維修等日常輔助服務(wù)。對(duì)于甲企業(yè)而言,這棟寫(xiě)字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),其價(jià)值會(huì)隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去,通過(guò)銷(xiāo)售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益,在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。又如,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店。(二)作為存貨的房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。因此,具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。 實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。例如,甲開(kāi)發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤(pán),一層出租給一家大型超市,已簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同；其余樓層均為普通住宅,正在公開(kāi)銷(xiāo)售中。