房地產(chǎn)投資基金概述-展示頁
2025-02-19 16:05本頁面
【正文】 流動(dòng)性 股票上市并每日進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)交易，具有最低流動(dòng)性標(biāo)準(zhǔn)。 在美國(guó)證監(jiān)會(huì)備案，股票不在全國(guó)性證券交易所交易。 混合型 REITs（ Hybrid REITs） 既擁有并經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供資金。 圖： REITs的基本運(yùn)作模式 表 美國(guó) REITs的三種主要類型 類型 主要特點(diǎn) 權(quán)益型 REITs（ Equity REITs） 擁有并經(jīng)營(yíng)收益型房地產(chǎn)，是 REITs的主導(dǎo)類型。 下列收益占總收入的比例不得超過 30%：處置持有期不滿 1年的股票或其他證券所得，處置持有期不滿 4年的房地產(chǎn)所得等。 資產(chǎn)結(jié)構(gòu) （資產(chǎn)測(cè)試） 房地產(chǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、政府證券必須占到總資產(chǎn)的75%以上； 除了上述政府證券之外， REIT持有單個(gè)發(fā)行人的證券不得超過總資產(chǎn)的 5%，不得超過該發(fā)行人已發(fā)行有投票權(quán)證券余額的 10%。 表 美國(guó) REITs 資格的法定要求 主要方面 具體要求 組織結(jié)構(gòu) （組織測(cè)試） 必須采取公司、商業(yè)信托或者協(xié)會(huì)（ association）的組織形式； 必須由一個(gè)或多個(gè)董事或者受托人進(jìn)行管理； 征稅時(shí)視作國(guó)內(nèi)公司法人； 不屬于金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司。公開上市的 REITs可以在證券交易所自由交易。 3）獨(dú)立的監(jiān)督。 ? 風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低： 1）專業(yè)化管理。 3）對(duì)固定收益證券而言， REITs具有抗通脹的保值功能。 ? 收益率相對(duì)較高： 1）股利支付比例較高。房地產(chǎn)投資基 金 （ REITs） 一、 REITs的概念與類型 ? REITs是 Real Estate Investment Trusts的英文縮寫，是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，也可以說是一種信托基金。它一般采取公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有收益類房地產(chǎn)（例如公寓、購(gòu)物中心、寫字樓、旅館和倉(cāng)儲(chǔ)中心等）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠。 2） REITs的收益以相對(duì)穩(wěn)定的租金收入為主。 4）稅收優(yōu)惠。 2）投資風(fēng)險(xiǎn)分散化。 ? 流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。未上市的 REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易流通。 股權(quán)結(jié)構(gòu) （所有權(quán)測(cè)試） 股票或受益憑證必須可以轉(zhuǎn)讓； “百人原則”：股東或受益人不得少于 100人； “五人原則”：在一個(gè)納稅年度的后半年， 5個(gè)或 5個(gè)以下的個(gè)人持有的 REIT股份不得超過 50%。 續(xù)上表 收入結(jié)構(gòu) （收入測(cè)試） 下列收益必須占到總收入的 95%以上：股利、利息、房地產(chǎn)租金，股票、證券和房地產(chǎn)處置收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣所得等； 下列收益必須占到總收入的 75%以上：房地產(chǎn)租金，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押擔(dān)保債務(wù)孳生利息，房地產(chǎn)處置收益，從其他REIT投資中所得收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣所得等。 收益分配 （分配測(cè)試） 每年 95%（ 2023年 1月 1日降低至 90%）以上的應(yīng)稅收入必須作為股利分配給股東。 抵押型 REITs（ Mortgage REITs） 直接向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商，或者通過購(gòu)買抵押貸款或抵押貸款支持證券間接提供融資。 圖 美國(guó)三種 REITs的數(shù)量與市值變化（ 1971～ 2023年） 圖 美國(guó)三種 REITs數(shù)量占總REITs的比例 圖 美國(guó)三種 REITs的市值變化 圖 美國(guó)三種 REITs市值占總市值的比例 表 公開上市交易 REITs、非上市交易 REITs和私募 REITs特征比較表 公開上市交易 REITs 非上市交易 REITs 私募 REITs 總體特征 在美國(guó)證監(jiān)會(huì)備案，股票在全國(guó)性證券交易所交易。 不在美國(guó)證監(jiān)會(huì)備案，股票也不在全國(guó)性證券交易所交易。 股票不在公開交易所交易。一般有最短股票持有期限制。 股票不在公開交易所交易。 續(xù)上表 公開上市交易 REITs 非上市交易 REITs 私募 REITs 交費(fèi)費(fèi)用 經(jīng)紀(jì)商的傭金視服務(wù)質(zhì)量高低一般為每筆20～ 150美元。發(fā)行費(fèi)用因規(guī)模而異。 管理 一般自己提供咨詢和管理。 咨詢和管理一般均外包。 一般為 1000～ 2500美元。 續(xù)上表 公開上市交易 REITs 非上市交易 REITs 私募 REITs 獨(dú)立董事 新的交易所規(guī)則要求大部分董事必須獨(dú)立于管理層。 受到北美證券管理機(jī)構(gòu)協(xié)會(huì)（ NASAA）有關(guān)規(guī)定的制約。 沒有規(guī)定。 投資人可以重選董事。 公司治理 證券交易所有相關(guān)的具體規(guī)定。 沒有規(guī)定。 必須向證監(jiān)會(huì)定期披露財(cái)務(wù)信息，包括季度和年度財(cái)務(wù)信息。 業(yè)績(jī)衡量 可以通過多種獨(dú)立的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來跟蹤公開交易的REITs行業(yè)。 沒有獨(dú)立的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來源。 背景資料： 私募 REITs ? 私募 REITs主要有三種類型。二是專業(yè)金融咨詢?nèi)耸肯蛲顿Y者推銷的 REITs， REITs往往作為其一攬子服務(wù)的項(xiàng)目之一。三是“孵化器” REITs。 ? 私募 REITs主要通過金融策劃師和咨詢師進(jìn)行銷售，每股固定價(jià)10美
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