【正文】 水、電或煤氣等的輸入及輸出管道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施；各業(yè)主若因此等行為引致水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢，又或因在單元內(nèi)制造不合理聲響和震蕩，妨礙或損害他人及其財產(chǎn)而導致他人的訴訟、索賠和要求時，由該業(yè)主對此訴訟、索賠負全部責任。不得在管理者指定位置以外的任何地方的窗戶或外墻安裝任何空調(diào)機或其他固定設施，如違反規(guī)定，管理者有權(quán)于任何時間拆去加建物而無須事先通知該業(yè)主，且有關(guān)費用及責任由該業(yè)主承擔。三、 業(yè)主的責任1. 不得改變業(yè)權(quán)物業(yè)（單元）的樓宇結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等；不得加建、擴建、拆除任何建筑物；不得改變?nèi)魏尾糠郑òㄗ≌瑔卧┑耐庥^；不得在“****新城”任何公共地方和天臺、陽臺加建任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、防盜網(wǎng)或窗花、曬衣架、天線旗桿；不得懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱和其他任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶和封閉陽臺。17. 有遵守社會公德及維護公眾利益的義務。16. 有分擔房屋異產(chǎn)毗連部位維修養(yǎng)護費用的義務，凡房屋建筑及付屬設施設備或加建部位已經(jīng)或可能妨礙、危害異產(chǎn)毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀劃一及市容觀瞻，按規(guī)定應由業(yè)權(quán)（使用）人單獨或聯(lián)合維修養(yǎng)護或拆除的，應及時進行維修養(yǎng)護或拆除，費用由業(yè)權(quán)（使用）人單獨或聯(lián)合分擔。1) 填寫裝修申報表，送管理公司進行工程審核并按章繳付裝修管理押金及裝修垃圾清運費，領(lǐng)取施工許可證，辦理裝修施工人員出入證；2) 按規(guī)定及工程規(guī)范施工，將裝修散料或余泥用袋裝運送；3) 完工后向管理公司申報查驗，經(jīng)常規(guī)查驗合格，即無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），則裝修保證金于十五個工作日內(nèi)無息全額予以返還，否則視違章情況予以扣除并限期整改。有自覺維護公共場所（地）、道路、通道、平臺的整潔、美觀、衛(wèi)生、暢通及完好的義務。如需增收管理費，管理處將報物價局審批，并提前一個月以書面形式通知全體業(yè)權(quán)（使用）人。為保持物業(yè)管理服務的質(zhì)素，依年度預算每年適當合理調(diào)整管理服務收費，是平衡預算的必然途徑。11. 本物業(yè)的管理成本，當由業(yè)權(quán)（使用）人分擔，無論該業(yè)權(quán)（使用）人是否已入住，本物業(yè)的管理服務成本亦已發(fā)生，因此，合法的業(yè)權(quán)（使用）人同時也是合法的繳費主體，均有按規(guī)定準時繳交管理費、公共水電分攤費、逾期繳費滯納金（如有發(fā)生）、違章罰款（如有發(fā)生）、賠償款（如有發(fā)生）以及其它按規(guī)定應繳交的周轉(zhuǎn)金、保證金、維修基金等各項費用的義務。轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方有遵守本項約定并預先知會受讓（租賃）方的義務。任何單元內(nèi)的排水、排污、裝修工程或其他行為損害或影響上下毗鄰單元時，有關(guān)業(yè)主須承擔賠償及其有關(guān)維修責任。8. 各業(yè)主自行負擔其單元內(nèi)部范圍設施以及任何雖位于公共地方但由其獨占使用的各種入墻管道、水、電設施以及計費表等的維修和更新費用。6. 業(yè)主在行使本章第（一）節(jié)第2條權(quán)利時，必須連帶把本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租合同的附件，要求其名下單元的受讓人或使用人在處理該單元的同時簽署公約或承諾書、承諾履行、遵守本公約、住戶手冊和其它管理規(guī)則，并在十五天內(nèi)書面通知管理者有關(guān)該受讓人或使用人的姓名、地址、處理日期并將承諾書交管理者，否則，原業(yè)主將對承受人或使用人的違約行為負共同或連帶責任。4. 業(yè)主須依時繳交其名下單元須繳付的水、電、煤氣等及有關(guān)公共設施使用的費用。2. 業(yè)主依照本公約及管理者的規(guī)定，有依時繳交其名下應分擔的管理費、公共水電分攤費和其他應繳費用的義務。10. 有權(quán)向物業(yè)管理部門進行投訴或提出意見與建議。8. 有權(quán)參加業(yè)主大會，并擁有對本物業(yè)重大管理決策的投票表決權(quán)。7. 可根據(jù)本公約第五章規(guī)定，罷免或變換管理者。6. 可根據(jù)本公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作，但業(yè)主無權(quán)直接懲戒管理人員。4. 業(yè)主按本公約規(guī)定可共同使用“****新城”的公共地方和公共設施，包括“****新城”內(nèi)所有的體育、娛樂、衛(wèi)生設施。2. 各單元業(yè)主擁有其名下單元的所有權(quán)，并可全權(quán)處分其名下所占的物業(yè)，例如使用、批準別人占用、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與、遺贈、抵押、出租或以其他方式處分，而無須發(fā)展商或其他業(yè)主的同意。用途：“****新城”的住宅單元只作為純住宅使用；首層架空層除部分作為管理用房、設備用房及公共設施用房外，其余作園林綠化區(qū)域使用。公約明文規(guī)定各業(yè)主對其依法取得所有權(quán)的單元享有占有、使用、收益和處分權(quán)時，必須使其承讓人或使用人承諾遵守及履行公約的條款。本公約的作用是協(xié)調(diào)全體業(yè)主、使用人的整體利益或共同意愿與個別業(yè)主的個人利益或局部意愿的關(guān)系，在管理公司的管理下共同維護“****新城”小區(qū)的良好環(huán)境。第二章 總 則 加強“****新城”小區(qū)的物業(yè)管理，保障全體業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境及公共秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造良好的安居生活環(huán)境，是全體業(yè)主的共同意愿。27．業(yè)主委員會 指各業(yè)主按照本公約第六章不時召開的由業(yè)主大會上委任或選出的業(yè)主代表機構(gòu)。25．商鋪 指根據(jù)業(yè)主公約、政府批文、房地產(chǎn)證作為商業(yè)經(jīng)營用途的地方。23．管理費指管理者因管理及保養(yǎng)“****新城”內(nèi)建筑物及公共設施、設備等各座大樓而引起的所有費用和開支。21．裝修手冊 指發(fā)展商或管理者根據(jù)業(yè)主公約而制定并不時修訂的，供各業(yè)主/住戶在裝修單元時所需要遵守的細則。19．土地出讓合同 指土地使用者與廣州市房地產(chǎn)管理部門簽訂的有償出讓“****新城”所占地塊的土地使用權(quán)的批文、文件和有關(guān)合同。17．外墻 指各座大樓的全部或部分外露墻體。15．使用人 指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。13．管理合同 指發(fā)展商或業(yè)主委員會依據(jù)公約與管理者本著協(xié)商一致的原則共同訂立的一份或多份管理合同（視情況而定）。11．維修基金 指發(fā)展商或業(yè)主繳交的用于維修、替換物業(yè)公共部分和公共設備的款項。9．管理公司、管理處特指廣州********物業(yè)管理有限公司或其管轄的管理處，是根據(jù)《廣州市物業(yè)管理辦法》第三十三條 “業(yè)主委員會成立前，物業(yè)由建設單位委托物業(yè)管理公司進行管理”的規(guī)定，由受委托的物業(yè)管理公司成立的、專業(yè)從事“****新城”小區(qū)物業(yè)管理的工作機構(gòu)。7．保留地方 指發(fā)展商擁有或僅供發(fā)展商使用的部分，包括“****新城”內(nèi)非住戶單元及非公共場所。5．公共設施 指為“****新城”的公眾利益而在“****新城”所屬地塊范圍內(nèi)裝設的各種器械、設備、裝置，包括給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)及電力系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、升降機、電梯井、衛(wèi)生間設備、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，共用給排水道、共用溝渠、共用管道、槽溝、電線、電纜、有線電視接收系統(tǒng)、衛(wèi)生設備、告示板、會所、綠化區(qū)的裝置、其他機械、及其小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)所種植物等；以上所列的各類設施，不論是設置于公共區(qū)域、保留地方，或是個別業(yè)主擁有的單元內(nèi)，均屬公共設施部分，只供發(fā)展商或相關(guān)服務機構(gòu)使用，業(yè)主或租戶使用的設施則不包括在內(nèi)。3．發(fā)展商 指廣州********集團有限公司。xx物業(yè)部工作手冊小區(qū)約章第一節(jié) 《業(yè)主公約》第二節(jié) 《住戶手冊》第三節(jié) 《裝修手冊》第二章 物業(yè)管理對外服務指引第一節(jié) 交收樓手續(xù)辦理指引第二節(jié) 室內(nèi)二次裝修指引第三節(jié) 各類申請報裝業(yè)主指引第四節(jié) 《住戶證》辦理指引第五節(jié) 車輛管理及停放管理指引第六節(jié) 業(yè)主/住戶報修業(yè)務指引第七節(jié) 業(yè)主/住戶投訴業(yè)主指引第八節(jié) 物品放行指引第三章 內(nèi)部運作管理規(guī)程第一節(jié) 各類報修處理規(guī)程第二節(jié) 各類投訴處理規(guī)程第三節(jié) 鑰匙管理規(guī)程第四節(jié) 回訪工作管理規(guī)程第五節(jié) 日常巡查工作規(guī)程第六節(jié) 清潔工作管理及檢查規(guī)程第七節(jié) 綠化工作管理及檢查規(guī)程第八節(jié) 物業(yè)管理收費規(guī)程第九節(jié) 夜間突發(fā)事件處理規(guī)程 第一章《小區(qū)約章》 第一節(jié)《業(yè)主公約》第一章 定義公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下：1．地塊 指根據(jù)廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同和有關(guān)文件而取得位于中國廣東省廣州市天河區(qū)五山鎮(zhèn)****新城地塊土地使用權(quán)的土地。2．地名 指座落于地塊上名為廣州[****新城]或其他名稱的各座建筑物。4．公共地方 指個別業(yè)主/住戶擁有獨自使用權(quán)和發(fā)展商保留的地方以外的地方，其中包括“****新城”內(nèi)的各出入口、人行道、通道、電梯大堂、大樓的出入口大堂、天井、外墻、天臺及平臺（指未被業(yè)主單獨取得所有權(quán)或約定使用權(quán)的部分）、變壓房、電話機房及線架房、綠化區(qū)、車道、升降機、電梯井、走火通道、走廊、梯臺、共用衛(wèi)生間、后備發(fā)電房、泵房、水箱、中央空調(diào)設備機房、電掣房、自動灑水系統(tǒng)及消防設備控制室、升降機房及為“****新城”的業(yè)主、用戶及訪客而設立的公用地方或范圍。6．綠化區(qū)域 指根據(jù)政府有關(guān)部門批準的規(guī)劃在“****新城”所屬地塊或平臺上實施綠化的地區(qū)。8．物業(yè)管理 是指對本物業(yè)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設備、市政、公用、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防等公共設施以及環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治的全部活動。10．管理者 指由發(fā)展商自行任命或根據(jù)公約聘請的，委托管理“****新城”（全部或部分）的人員或公司。12．管理規(guī)則 指《業(yè)主公約》、《住戶手冊》和《裝修手冊》內(nèi)的一切條款以及發(fā)展商、管理者或業(yè)主大會按公約授權(quán)制定（不定時修正）修訂的各項與“****新城”有關(guān)的規(guī)章制度。14．業(yè)主 指物業(yè)的所有權(quán)人。16．單元 指業(yè)主在“****新城”獨立擁有的住宅單位、車位、商鋪或其它獨立空間。18．會所 指“****新城”內(nèi)專供鍛煉身體、娛樂活動的場所及其設施（包括收費或不另收費的場所）。20．住戶手冊 指發(fā)展商或管理者根據(jù)業(yè)主公約而制定并不時修訂的，供各業(yè)主及用戶在使用其所擁有的單元、公共設施、商鋪及停車位時所需要遵守的細則。22．管理費預算 指根據(jù)業(yè)主公約，住戶手冊和有關(guān)法規(guī)規(guī)定為“****新城”準備的管理費的預算。24．停車位 指根據(jù)業(yè)主公約、政府批文以及《住戶手冊》的規(guī)定作為停泊機動車輛、摩托車和自行車的地方。26．交樓通知書 指發(fā)展商就有關(guān)“****新城”單元可以交付給業(yè)主使用而發(fā)給各業(yè)主的通知書。28．業(yè)主大會 指按照本公約第六章組織的業(yè)主大會。根據(jù)政府法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及全體業(yè)主的共同意愿，各業(yè)主均須簽署“****新城”小區(qū)“業(yè)主公約”，并依約遵守。公約是為維護小區(qū)的正常秩序設置的，因此各業(yè)主及其訪客有責任和義務遵守和履行公約，接受公約條文的約束。管理公司可根據(jù)實際需要對管理公約進行修改，并與各業(yè)主就本公司未詳盡規(guī)定簽定補充公約，該補充公約與公約具有同等法律效力。第三章 業(yè) 主一、 主的權(quán)利1. 依法獨自擁有、使用其名下的單元及利用本單元收取租金和獲得收益。3. 在不影響“****新城”建筑結(jié)構(gòu)及外觀下，對其名下單元進行裝修整理，但必須遵守小區(qū)管理公司有關(guān)裝修規(guī)則。5. 可根據(jù)本公約維護自身的合法權(quán)益。業(yè)主若有投訴可向管理者或業(yè)主委員會提出，然后由管理者根據(jù)《業(yè)主公約》有關(guān)條款進行適當處理，業(yè)主無權(quán)要求管理者或其下屬為其提供與樓宇管理無關(guān)的服務。在行使該項權(quán)利時，業(yè)主委員會須至少提前六個月書面通知管理者，而且通知書內(nèi)須附上有關(guān)業(yè)主大會通過的決議正本。9. 有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司提出咨詢，并得到答復；有權(quán)要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理收支帳目。二、 業(yè)主的義務1. 業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時，有遵守政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約和管理規(guī)則規(guī)定的義務。3. 業(yè)主有共同負擔維修和美化小區(qū)的結(jié)構(gòu)、公共地方及公共設施等費用的義務。5. 本物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)負責房屋、設備、設施、環(huán)境、治安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人有遵守物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會制定的各項規(guī)章制度，如《業(yè)主公約》、《住戶手冊》、《裝修手冊》及其它管理制度、規(guī)定、公約、手冊等文件的義務。7. 業(yè)主有義務支付在其物業(yè)轉(zhuǎn)讓生效之前，其受讓人正式與物業(yè)管理公司聯(lián)系之前的所有管理費及其它應繳納的費用。必要時，各業(yè)主可在報物業(yè)公司批準后通過公共地方對其單元設施進行維修，但必須盡量減少對其他業(yè)主造成的不方便，并須負責賠償因該維修而對其他業(yè)主造成的損失或損害。9. 在轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）所擁有的物業(yè)時，依照“權(quán)利、義務、責任依附物業(yè)實體”的原則，轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方原繳交的涉及物業(yè)實體的各項押金、基金不予退還，受讓（租賃）方承接其權(quán)利；轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）方原欠繳的各項管理、水電等費用由受讓（租賃）方連帶承擔，受讓（租賃）方連帶承接其責任。10. 業(yè)主在轉(zhuǎn)租所擁有的物業(yè)或承諾給予非業(yè)權(quán)使用人使用該物業(yè)時，有承擔承租人（或非業(yè)權(quán)使用人）違反政府物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約各項約定所產(chǎn)生的連帶責任的義務。12. 各項物業(yè)、設備、設施的維修保養(yǎng)費用支出，將隨自然損耗以及社會物價指數(shù)的增升而呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。業(yè)權(quán)（使用）人有依章繳付管理費的義務。13. 按照政府規(guī)定的套（單元）內(nèi)建筑面積水平投影平面面積計算規(guī)范，在此水平投影平面面積之外的本物業(yè)所有平面及空間，均為公共地域空間，各業(yè)權(quán)（使用）人不得占用任何公共地域空間。14. 有遵守本物業(yè)裝修、裝飾管理規(guī)定的義務。15. 有承擔自有物業(yè)維修養(yǎng)護費用的義務，業(yè)主如請管理公司對其業(yè)權(quán)范圍內(nèi)的有關(guān)設施、設備進行維修、養(yǎng)護，則應承擔支付有關(guān)費用的義務。拒不進行的，由業(yè)主委員會或管理處強制維修養(yǎng)護或拆除，其費用由違規(guī)的業(yè)權(quán)（使用）人承擔。在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：1) 擅自改變房屋建筑及其設施設備的結(jié)構(gòu)、外觀（含外墻、外門、窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）、設計、用途、功能和布局等；2) 對房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；3) 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及公共場所（地）；4) 損