【正文】 。因此,一方面應(yīng)該在立法上加強(qiáng),使得這類問題的協(xié)調(diào)、處理有據(jù)可依。這一行業(yè)與眾多的政府部門、公用部門以及其它部門形成了復(fù)雜的關(guān)系,這些關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系,譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等等。我國現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺乏完善的法律,主要還是靠政府文件的政策管理,造成了無法可依、政出多門的不規(guī)范現(xiàn)象,增加了物業(yè)管理認(rèn)識(shí)上的偏差。但從政府的角度看,只注意這種減輕負(fù)擔(dān)的作用是片面的、偏頗的。所謂的權(quán)宜之計(jì),主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無遺,已經(jīng)成為國家財(cái)政包袱的情況下,當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來減輕負(fù)擔(dān)。但也不能否認(rèn),政府行為中也存在一些偏差,這些偏差正在阻礙物管行業(yè)的順利發(fā)展。有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。近些年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理,追求短期經(jīng)濟(jì)效益,設(shè)計(jì)規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮,建筑施工質(zhì)量低下,造成了大量遺留問題,例如未預(yù)留足夠車位(停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題)。工作范圍不明確,關(guān)系不協(xié)調(diào),這已經(jīng)成為物業(yè)管理,尤其是住宅小區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。　?、畚飿I(yè)管理企業(yè)與商業(yè)、文化娛樂等單位的關(guān)系。這些關(guān)系主要有三個(gè)層次:　?、傥飿I(yè)管理企業(yè)與街道、居委會(huì)、派出所的關(guān)系。　　。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,正常管理支出沒有著落,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能夠維持運(yùn)作是由于利(咨詢、中介、建材、商業(yè))等收入來彌..補(bǔ)管理費(fèi)的不足。特別是管理基金目,而維修基金則多依靠物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的談判而定,業(yè)主多不愿負(fù)擔(dān),取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn),這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)該落實(shí)、有保證,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難。事實(shí)上,現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍就正在分離,開始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務(wù),說明專業(yè)化企業(yè)協(xié)作的進(jìn)步趨勢(shì)。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律,阻礙了正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在,形成低水平的重復(fù)建設(shè),浪費(fèi)社會(huì)資源。二是在物業(yè)管理公司的內(nèi)部,不是將電梯、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化等專業(yè)服務(wù)分包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)去做,而是自己擁有各種專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。　　。一種是對(duì)于自己開發(fā)的物業(yè),名義上搞招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司,實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的企業(yè)。不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前有蔓延的趨勢(shì)。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理,但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護(hù)維修,而對(duì)于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設(shè)備、營造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等則不過問,做不到綜合性、全方位的服務(wù)。常見的情形是物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會(huì)組織,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會(huì)并指揮業(yè)主委員會(huì)的行為,嚴(yán)重干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任劃分。例如很多開發(fā)企業(yè),自己是業(yè)主同時(shí)又是物業(yè)管理公司的母公司,以母公司的名義來干預(yù)飛命令管理公司,而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委5 / 63托一代理關(guān)系。而現(xiàn)實(shí)中的情況往往不是這樣,主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:　　1)角色錯(cuò)位。在目前已開展的物業(yè)管理的具體操作和運(yùn)行中,則有很多實(shí)際問題阻礙著這個(gè)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展,這里歸納出五個(gè)主要問題:　　?！　】傊?擴(kuò)大我國物業(yè)管理的覆蓋面是個(gè)綜合的系統(tǒng)工程,供、求兩個(gè)方面雙管齊下才能取得效果?！　∑渲凶詈笠环N途徑只占少數(shù),最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的,而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念,距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。供給能力不足有三個(gè)方面的原因:物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價(jià)格水平較低。(圖 2中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務(wù)的其它商品消費(fèi)組合向量)　　所以,面對(duì)低收入水平、低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū),推廣物業(yè)管理不僅具有實(shí)踐上的現(xiàn)實(shí)性,也有理論上的必要性。任何一個(gè)行業(yè),包括物業(yè)管理,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性質(zhì),即隨著市場(chǎng)容量的擴(kuò)大,在管物業(yè)規(guī)模的增加,單位管理費(fèi)用有降低趨勢(shì),這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。實(shí)際上,且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實(shí)為業(yè)主和用戶的必需品。因此,即使是相對(duì)落后的地區(qū)在這個(gè)問題上也不能消極地等、靠。住房開支所占比重較小(福利房制度后遺癥),這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費(fèi),往往被居民視為不堪負(fù)擔(dān)的額外支出。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)障礙。例如,在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的上海,隨著公有住房出售,自有住房的比例已由 33%上升到 57%,但是未售出的公房仍占相當(dāng)大的比例,這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。因此,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實(shí)際上是相輔相成、互相促進(jìn)的。我國長期以來實(shí)行的福利分房體制積重難返,低租金、福利房、國家管的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場(chǎng)化的最大障礙?！　∧壳坝绊懳覈飿I(yè)管理有效需求不足的主要原因　　①制度環(huán)境　　由于歷史原因,目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個(gè)因素:一是住房商品化比率低,二是傳統(tǒng)的福利39。q2 實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供給所決定的有效需求水平,通過聯(lián)系圖 A,我們可以明顯看出,有效需求水平 ql只能使社會(huì)福利水平達(dá)到吭,離社會(huì)福利水平達(dá)到最大的物業(yè)管理水平 q尚有距離?！　《飿I(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場(chǎng)上的供求關(guān)系來決定的,這里我們用圖 1中的圖 B來顯示這一供求狀況。從圖 A中,我們可以看出,只有在 A點(diǎn),即社會(huì)福利曲線W2與社會(huì)的生產(chǎn)可能性邊界 ZY相切時(shí),社會(huì)福利水平才可能在現(xiàn)有條件下達(dá)到最大。這里的社會(huì)福利曲線具有無差異曲線的各項(xiàng)特征，W1W2W3按其距原點(diǎn)的距離不斷提高而依次代表更高的社會(huì)福利水平,即 W1〈Wi〈W3。OB 軸上的 Y 點(diǎn)則代表物業(yè)管理服務(wù)的總生產(chǎn)量。這個(gè)問題我們可以用圖 1中的圖 A、圖 B兩幅圖來進(jìn)行綜合分析（圖略）:　　作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè),物業(yè)管理不但可以使消費(fèi)者獲取效用,更可以因其對(duì)房產(chǎn)的保值、增值的貢獻(xiàn)以及其作為一種準(zhǔn)公共用品而帶來的外部經(jīng)濟(jì)效益使得社會(huì)的總效益(總福利水平)上升。作為推動(dòng)市場(chǎng)商品化改革進(jìn)程的重要措施,物業(yè)管理可以解決長期以來房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。這種服務(wù)不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費(fèi)中,享受到更多的便利和效用。但實(shí)際上,目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太小,社會(huì)化程度低,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)代化和文明程度的需要?！　∫?、我國物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高　　物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽3 / 63產(chǎn)業(yè)。1 / 63物業(yè)管理師職業(yè)資格考試參考論文集石家莊市金博瑞職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校2022年 10月 30日目 錄 中國物業(yè)管理企業(yè)面臨問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)及現(xiàn)實(shí)分析 ........................3試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義 ............................7生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理探討 ......................................9試論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑 .............................12試論以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式 .............................16物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化特性及其建設(shè) ...............................19物業(yè)管理企業(yè)靠什么贏得市場(chǎng) .......................................22試論物業(yè)品牌價(jià)值戰(zhàn)略的定位 .......................................26經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必由之路 .................................282 / 63從開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) .............................32試論經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)與方向 .........................3521世紀(jì)中國物業(yè)管理發(fā)展思路初探 ...................................37中國物業(yè)管理發(fā)展中若干問題的思考 .................................41淺淡新世紀(jì)中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢(shì) .................................44關(guān)于物業(yè)管理立法重點(diǎn)和難點(diǎn)的思考 .................................47論我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 .....................................52淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè) .........................................58物業(yè)管理的品牌 ...................................................62物業(yè)管理強(qiáng)制權(quán)利隨意談 ...........................................63u 中國物業(yè)管理企業(yè)面臨問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)及現(xiàn)實(shí)分析　　中國的物業(yè)管理經(jīng)過 20年的發(fā)展,取得了長足的一步但仍存在諸多問題。歸內(nèi)起來大致分為三個(gè)方面：一是目前物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問題,三是當(dāng)?shù)卣袨榈钠睢０殡S著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,住房制度改革和住房商品化的深入,物業(yè)管理應(yīng)該覆蓋絕大部分的物業(yè)?！　∥飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析　　物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè),提供的是一種特殊服務(wù)。同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。因此,物業(yè)管理滯后對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。圖 A的 ZY弧線表示社會(huì)的總生產(chǎn)可能性邊界,其中 OA軸上的 Z 點(diǎn)代表抽象的不含物業(yè)管理服務(wù)的社會(huì)總產(chǎn)品生產(chǎn)量。W1W2W3 這組曲線代表社會(huì)福利曲線。而在各條曲線之上,社會(huì)總產(chǎn)品(拋除物業(yè)管理服務(wù))與物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)組合具有相同的社會(huì)福利水平。反之,處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的 B點(diǎn),只能達(dá)到一個(gè)低于的 W2的社會(huì)福利水平 W1。圖中 Dl表示目前我國的物業(yè)管理市場(chǎng)需求,相應(yīng)的 S1則表示目前我國物業(yè)管理市場(chǎng)的供給曲線,DSI 的交點(diǎn) C所決定的是物業(yè)管理的實(shí)際生產(chǎn)水平 q1。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時(shí)右移來使有效需求水平逼近社會(huì)福利最大的水平 q,即 D2和 S2相交的 D點(diǎn)所決定的水平。性分房制度尚處于改革之中。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效,但離現(xiàn)代社會(huì)住房商品化的要求仍然有相當(dāng)大的差距。只有同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會(huì)使二者都能順利進(jìn)行?！　、诮?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低_附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低,這使得對(duì)于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動(dòng)4 / 63機(jī)較弱。事實(shí)上,內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)的普遍現(xiàn)象是居民消費(fèi)支出中食品支出比重大——恩格爾系數(shù)較高?！　⊥茝V物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)高尚物業(yè)才需要的奢侈品的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。而且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會(huì)帶來效益,提高全社會(huì)的福利水平。如圖 2所示:由于物業(yè)管理體制的推廣,單位管理費(fèi)用即物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格水平降低,在業(yè)主和用戶收入水平不變的情況下,預(yù)算線將由原來的 AB轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的 AC,這種新的均衡點(diǎn) E1,位于更高的效用無差異曲線 U1上,福利水平得到了改善?！　、畚飿I(yè)管理有效供給較低　　物業(yè)管理覆蓋面低,市場(chǎng)容量小,制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因,但實(shí)際上有效供給能力不足也是一個(gè)重要方面。物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的,即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部,獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司,房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司,各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高?！　　　《⑽覈飿I(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作問題分析　　物業(yè)管理作為一種新型的適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)要求的朝陽產(chǎn)業(yè),代表著低成本、高效率。物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為,不論其內(nèi)容如何變化,參與其中的各方應(yīng)該有一個(gè)較為明確的行為規(guī)范。角色錯(cuò)位有兩種情況,一種是由于同一機(jī)構(gòu)多種身份重疊而形成的。另一種則是由于我國物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。　　2)物業(yè)管理不到位:這主要是指有部分物業(yè)管理公司不以物業(yè)管理為主業(yè),而忙于搞多種經(jīng)營牟利。　　　　3)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)有兩種形式,一種是在競(jìng)爭(zhēng)過程中以不正常的低價(jià)位(收費(fèi))來爭(zhēng)取客戶。無論是盲目削價(jià)還是內(nèi)定,對(duì)于剛剛起步的物業(yè)管理市場(chǎng)都有巨大的危害。這表現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司而不是選聘專業(yè)物業(yè)管理公司來管理所開發(fā)的物業(yè)。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達(dá)的物業(yè)管理的。后者則應(yīng)隨著市場(chǎng)的完善、競(jìng)爭(zhēng)的加劇、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大、專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)和加強(qiáng)而逐步得到改變?！　?。這種困難體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:　?、儆砷_發(fā)商支付的管理基金(建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定為所開發(fā)物業(yè)總造價(jià)的 2%)以及由開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金尚不能完全落實(shí)。　?、谑杖」芾碣M(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、期限、方式尚不規(guī)范?！　、劢庸芪飿I(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)