【正文】 絕非易事。3．從推動城市化的機制看,政策效應(yīng)大于市場效應(yīng)縱觀中國城市化的進程,無論是正常發(fā)展,還是劇烈波動,其速度、規(guī)模、形式、質(zhì)量,無不受政府政策的直接支配,即使改革開放以來,在建立并逐步完善社會主義市場經(jīng)濟體制的條件下,城市化仍與政府政策有著直接的關(guān)系。3百分點。 2007年該份額為596百分點。1978年,中國第二、三產(chǎn)業(yè)勞動力就業(yè)份額占全部就業(yè)的29鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展吸納了大量農(nóng)業(yè)富余勞動力,但其身份仍是農(nóng)民,戶口仍在農(nóng)村,因此職業(yè)轉(zhuǎn)移很難帶動人口在地域上的遷移和集中。2．從城市化進程看,勞動力職業(yè)的轉(zhuǎn)化快于地域的集中城市化的進程,特別是改革開放30年來的城市化進程主要表現(xiàn)為農(nóng)村的城市化或城鎮(zhèn)化,尤其是農(nóng)村小城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展,其原因是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的分割和政策上的限制。改革開放以來的實踐證明,在發(fā)展經(jīng)濟的同時積極推進城市化,不僅不會帶來嚴重的社會問題,反而會給經(jīng)濟和社會的發(fā)展帶來巨大的能量和發(fā)展空間。具體而言我國的城市化又呈現(xiàn)出以下的幾個特點：1．城市化進程明顯表現(xiàn)出先被動后主動的特征建國初到改革開放之前,城市化基本上是被動地適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展,城市的建立和發(fā)展主要是為經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)的,政府沒有意識到城市對于現(xiàn)代經(jīng)濟活動的重要意義。2008年全國城鎮(zhèn)人口達60667萬人，比2007年增加1288萬人；鄉(xiāng)村人口為72135萬人，比2007年減少了615萬人。但在2005年后，城鎮(zhèn)人口增長率放緩。我國人口城市化率從1996年后加速，年增長率超過1%，每年城鎮(zhèn)人口新增1500多萬。但是新的問題又再次暴露出來，大型城市和中小城鎮(zhèn)之間的差距開始越來越大，直接導致城市化發(fā)展的畸形，貧富差距越來越懸殊。隨著城市化對中國經(jīng)濟增長的貢獻增加，有學者提出城市化必須“大中小并舉”，即“挖掘大城市的潛力，擴大和建設(shè)中等城市，擇優(yōu)和適度發(fā)展小城市”。1990年4月1日開始實施的《城市規(guī)劃法》中，提出“嚴格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針，使得20世紀90年代整體上延續(xù)了前10年的城鎮(zhèn)化政策。自此國家對土地制度的改革，使得土地使用從行政劃撥到有償使用，大量可用資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這一重大的改革措施在相當程度上影響了中國城市發(fā)展以及相關(guān)的城市化實踐。與此同時，中國大部分的大中型城市還依然扮演著政治中心和重工業(yè)基地的角色，對農(nóng)民采取“進鎮(zhèn)不進城”的政策。總而言之，改革開放初期的城市化研究決定了中國城市化的理論研究主線——城市化道路的確定，并且是從“發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國城市化的正確道路”的立論開始的。從經(jīng)驗中構(gòu)建中國城市化本土化理論的角度來看，中國社會學家一開始就將研究的重點定位在根植于中國且具獨創(chuàng)性的中國城市化理論研究上。一般性的城市化理論似乎難以解釋中國城市化與工業(yè)化的關(guān)系。（2）后三十年：城市化理論的“中國范式”由于1978年以前中國城市化發(fā)展的遲滯不前，相當多的學者都認為中國城市化歷程真正的啟動，實際上源于20世紀80年代開始的改革開放。在1950至1980年的30年中，%%，%%，%%。到1978年改革開放之前，%。而進入“文革”，這種違背自然規(guī)律的荒誕現(xiàn)象在中國社會的呈現(xiàn)則顯得更加正常化，“上山下鄉(xiāng)”與“三線建設(shè)”使得中國出現(xiàn)第二次“逆城市化”現(xiàn)象。然而從1958年開始的“大躍進”運動很快打斷了一切，1960年7月全國各大中小城市基本實現(xiàn)了城市人民公社，這是一場與農(nóng)村“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”相對應(yīng)的瘋狂性城市建設(shè)與規(guī)模膨脹運動，%（成為1978年以前的最高峰值）。隨著新中國第一個“五年計劃”的實施，156個重點工業(yè)發(fā)展項目布局在各大中城市，以及推行城市對農(nóng)村開放的政策，積極吸收農(nóng)民進入城市和工廠礦區(qū)就業(yè)。中國城市化的進程之路一般來說分為以下的兩個階段：（1）．前三十年：城市化進程的啟動與徘徊具有近乎極致的農(nóng)村工作經(jīng)驗的中國共產(chǎn)黨人，早在進城之初就敏銳地意識到城市對于國家工業(yè)與國民經(jīng)濟的重要性。到1949年解放戰(zhàn)爭結(jié)束時，中國城市化的水平跌到了近代以來最深的谷底，%的城市化水平，此時中國的城市化水平竟比100年前還低，剛到10%。在這樣一個以自然經(jīng)濟為主的農(nóng)業(yè)社會中，雖然有上海等城市在20世紀30年代前后的現(xiàn)代化發(fā)展，但對于在960萬平方公里土地上星漢錯落般散布著的數(shù)以百萬計的自然村落而言，所謂的城市與城市文明則如同黑夜中一盞束孱弱的燭光，雖然自身閃亮但無法形成燎原之勢，相反卻映襯出夜色更加的濃黑。第2章 我國城市化進程發(fā)展歷程，現(xiàn)狀以及國外借鑒在中國，城市以及與此概念相對應(yīng)的都市景觀、工業(yè)空間、公共性、廣場、資產(chǎn)階級、法權(quán)意識一直以來似乎與中國傳統(tǒng)社會格格不入。并羅列了戶籍管理制度給我國城市化進程和房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的影響。從國家住房政策的變化分析與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系。 課題研究內(nèi)容本論文以城市化進程中我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化作為切入點，以小見大，從一個行業(yè)的發(fā)展與城市化進程之間的聯(lián)系來觀察中國城市化發(fā)展的成果，借鑒觀察歐洲各國及亞洲的新加坡等國家對于城市化發(fā)展和城市房地產(chǎn)行業(yè)的治理控制。正確的處理好城市化進程和房地產(chǎn)之間的聯(lián)系，讓兩者有效的結(jié)合，互相影響著的共同發(fā)展對我國的經(jīng)濟增長起著至關(guān)重要的作用。中國的經(jīng)濟尚處在轉(zhuǎn)型和過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)在今后相當長的一個時期中都會是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。安居和樂業(yè)是作為人類生存最為基本的要求，如何實現(xiàn)是人類社會進步的重要因素。然而，在整個城市化的進程中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著舉足輕重的作用。隨著城市化進程加快，必然也會產(chǎn)生許多不和諧的聲音。只有在城市化的洗禮中，人類可以走向一個更加輝煌的時代。城市化是不可避免的通過在人類社會結(jié)構(gòu)變化的過程中自然而然產(chǎn)生的，是人類進步的一個重要線索。究竟中國房地長市場在城市化進程的歷史潮流中會何去何從？而中國的城市化進程又是否會因為房地產(chǎn)市場而受到阻礙？就讓我們在下文中繼續(xù)研究。尤其是在一些一線城市的居民，更是難上加難。從圖中我們可以顯而易見的看到，隨便城市化進程的深化，全國平均房價從98年平均2000元的房價，在12年的時間里漲到了6500左右，將近3倍。而正是這項最為基本的要求，和城市化進程之間有著千絲萬縷的關(guān)系。城市化進程亦是如此，它會非常細微的深入到人類的生產(chǎn)生活中去，地域，壞境，人口等等諸多因素都會對它產(chǎn)生影響，其中不得不提的就是房地產(chǎn)因素。雖然各個國家和地域的城市化進程會彰顯出其不同的特征，但是可以肯定的是它們都隨著歷史的進程而不斷進化，完善。論中國城市化進程與房價走勢畢業(yè)論文目錄中文摘要ABSTRACT第1章 緒論 1 課題研究背景 1 2 課題研究內(nèi)容 2第2章 我國城市化進程發(fā)展歷程，現(xiàn)狀以及國外借鑒 3 3 4 7 8 西方發(fā)達資本主義國家——歐洲各國 8 亞洲優(yōu)秀國家城市化建設(shè)——新加坡 10第3章 城市化進程對我國房價走勢的影響 12 12 人口流動對于房地產(chǎn)市場的影響 12 人口結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)的影響 12 14 住房政策對于房地產(chǎn)的影響 14 經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)的影響 15 16 旅游資源對于房地產(chǎn)的影響 16 土地資源房地產(chǎn)的影響 17第4章 研究結(jié)論及對策建議 19 研究結(jié)論 19 對策建議 20第5章 展望 22 中國城市化發(fā)展趨勢 22 未來城市化進程將可能會遇到的困難 22謝辭 27參考文獻 2829第1章 緒論 課題研究背景隨著人類社會的不斷發(fā)展和文明程度的提升，“城市化”成了一個自然衍生而出的概念。它是人類發(fā)展到一定歷史階段的必然產(chǎn)物。我們都知道，一件事物總是被其他各種各樣的因素所影響著。有一個地方來居住和生存是人們最為基本的要求。圖11 19962011年全國平均房價走勢圖資料來源：搜狐網(wǎng)上圖為近年來中國全國平均房價走勢圖，X軸表示年份（年），Y軸表示價格（元）。標志著我國人民在想要滿足“住”這個最基本的愿望時，變得越來越困難。所以，如何解決在這么一個大壞境之下城市化進程和房地產(chǎn)市場之間的矛盾成了一個急需要解決的問題。城市化程度是一個國家的社會，文化，科學和技術(shù)水平的重要標志，也是衡量國家組織程度和管理先進性的重要標志。它標志著現(xiàn)代化的目標。然而，僅僅看到城市化帶來的豐碩成果，贊嘆不已，喊響口號是不夠的。正確認識城市化的影響，并采取必要的措施，認真加以解決，對我們國家非常重要。首先，房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到人們的住房條件。第二，房地產(chǎn)是一個長鏈產(chǎn)業(yè)，其對經(jīng)濟發(fā)展有著強大的推動力。第三，房地產(chǎn)資金需求量大，對我國GDP值的貢獻處在一個非常高的水準。所以，研究我國城市化進程和房價走勢，讓兩者相輔相成具有非常實際的現(xiàn)實意義。論文研究了我國城市化發(fā)展的進程以及在這進程中人口流動和人口結(jié)構(gòu)變化的分析，從而了解房價的變化和房地產(chǎn)的需求之間的關(guān)系。國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟政策列舉與分析。在論文的結(jié)尾處對2011年新的國家房地產(chǎn)政策進行了分析，對2011年之后我國城市化進程與我國城市房地產(chǎn)發(fā)展的展望，得出未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將趨于理性穩(wěn)定發(fā)展的結(jié)論。新中國成立之前，中國的地主有2000萬個，資本家數(shù)量只有數(shù)萬人，可謂屈指可數(shù)。隨后的抗日戰(zhàn)爭與解放戰(zhàn)爭，各方的對峙帶來的是更為廣泛的鄉(xiāng)村對城市的全面封鎖，在“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略中，城市更是最終淪為被各個擊破的“孤島”。中國城市化進程的道路可謂困難重重，十分艱辛。從接管沈陽開始，中國共產(chǎn)黨人逐步恢復和整頓城市社會秩序，強化了城市生產(chǎn)功能，使城鎮(zhèn)吸收勞動力能力在恢復的基礎(chǔ)上得到了擴展。新中國建立伊始，中國城市化與工業(yè)化就迎來了一個黃金年代，到1957年城市數(shù)量就從1949年的86個增長到176個，城市人口達到9950萬人，%。隨之而來的國民經(jīng)濟全面萎縮，1961年國家為緩解饑荒開始大規(guī)模壓縮城市人口，動員在城市里一切可能動員出來的勞動力到農(nóng)村參加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，全國壓縮城鎮(zhèn)人口3000多萬，精簡職工2000萬左右，出現(xiàn)了在城市化初級階段罕見的“逆城市化”現(xiàn)象，1964年中國的城市化水平猛跌落到14%。直到“文革”后期，經(jīng)濟秩序有所恢復，城市恢復招工，一部分下放知青通過招工又回到城市，城市化水平持續(xù)降低的趨勢得到了遏制，從1975年起，城市人口比重開始逐年上升。總體而言，從新中國成立后到1978年改革開放之前的29年里，中國城市化的水平有了一定的提高，但是總體速度非常緩慢。這種城市化的緩慢并不是建立在工業(yè)發(fā)展停滯或緩慢的基礎(chǔ)上，正相反，改革開放前的29年，中國內(nèi)地的工業(yè)和國民經(jīng)濟增長速度并不算慢，工業(yè)總產(chǎn)值在工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值中的比重，由1949年的30%%；，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在全社會總產(chǎn)值中的比重，%%；國民收入總額則從1949年的358億元增長到1978年的3010億元（按當年價格計算），其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在國民收入構(gòu)成中的比重，%%。改革開放之前雖然出現(xiàn)過“建制城市化”或稱“表面加速”的現(xiàn)象，即城市數(shù)量增長很快，但非農(nóng)業(yè)人口比重僅有緩慢上升。新中國建立后，在很短的時間內(nèi)就建立了比較齊全的工業(yè)體系，但是這并沒有使中國經(jīng)歷一個典型意義上的工業(yè)社會與城市化過程。在20世紀80年代，似乎整個學界只有一種聲音，這或許是中國特殊的城市化進程的結(jié)果，又或許是政府政策的作用。到20世紀90年代初期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對中國的財政稅收、出口創(chuàng)匯和GDP總值的貢獻超過了1/3。1988年底，甚至還出現(xiàn)了一次全國性“清退城市農(nóng)民工”的現(xiàn)象。改革開放初期以工業(yè)化推動的經(jīng)濟增長在20世紀80年代末開始衰落，并以1989年治理整頓政策效應(yīng)的直接后果——市場疲軟而告結(jié)束，經(jīng)過1991年的經(jīng)濟復蘇，1992年開始了新一輪的經(jīng)濟高增長。隨著“短缺經(jīng)濟”時代的告別，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在20世紀90年代中期發(fā)展到頂峰后開始衰落，與此同時，“小城鎮(zhèn)論”一統(tǒng)天下的局面開始逐漸被打破。而城市化進程之后的的發(fā)展也大大驗證了這種觀點的成立，尤其是北京，上海等大型城市的城市化進程發(fā)展速度之猛烈，極大的帶動了經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮，中國城市化進程再也從發(fā)展中小城鎮(zhèn)而轉(zhuǎn)移到了發(fā)展大型城市的軌跡上來。于是近年來，中國城市化進程的重心開始轉(zhuǎn)移到縮小大型城市和中小城鎮(zhèn)的差距，使中小型城鎮(zhèn)和大型城市相輔相成的發(fā)展城市化進程上來。廣東城鎮(zhèn)人口增長率領(lǐng)先于全國，1995年后的十幾年中，%，幾乎高于全國1倍。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2008年全國人口變動情況抽樣調(diào)查顯示，截至2008年底，我國城鎮(zhèn)人口比重提高，但人口城鎮(zhèn)化速度減緩。%，城鎮(zhèn)人口比重繼續(xù)提高。由于種種特殊原因,當時在政策導向上具有逆城市化傾向,實行壓縮城市人口數(shù)量和限制農(nóng)村人口進入城市的管制政策,在實際工作指導思想上主要是控制城市的發(fā)展,導致城市的規(guī)劃建設(shè)始終跟不上經(jīng)濟社會發(fā)展的要求,正因為如此,當時才出現(xiàn)了城市化嚴重滯后于工業(yè)化的現(xiàn)象。如果說工業(yè)化是城市化的動力源泉,那么在以知識和信息為主要特征的21世紀,城市已經(jīng)成為工業(yè)乃至整個經(jīng)濟發(fā)展的倍增器。工業(yè)化的進程充分地體現(xiàn)在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和集貿(mào)市場的興起上,這加速了農(nóng)村小城鎮(zhèn)發(fā)展的步伐。應(yīng)引起注意的是,分散的農(nóng)村工業(yè)化使得中國城市化被迫選擇農(nóng)村城鎮(zhèn)化而非典型城市化的道路,其結(jié)果是農(nóng)業(yè)富余勞動力成為農(nóng)村富余勞動力,在農(nóng)村就地“非農(nóng)化”而不能城市化,這會加劇中國城市化與工業(yè)化不同步的矛盾。5%,比同期城鎮(zhèn)人口比重高11 2000年該份額為50%,比后者高14百分點。2%,仍然比后者高14這說明,一方面,就全國而言城市化水平提高了,另一方面,農(nóng)村就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換與人口地區(qū)結(jié)構(gòu)的反差依然沒有解決,城市化速度滯后于“非農(nóng)化”速度。在改革開放之前,由于實行嚴格的計劃經(jīng)濟模式,城市的級別、規(guī)格以及城市的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)布局,都在政府的嚴格控制之下。而在世界城市化進程中,大多數(shù)國家都以市場機制為主導,其城市化進程表現(xiàn)為一種自然的漸進過程,都是由市場調(diào)節(jié)的,人為干擾城市化而取得成功的范例少之又少。4．從城市化空間進程看,地區(qū)間城市化水平不均衡,差異較大改革開放以來,中國東部沿海地區(qū)發(fā)展較快,而西部地區(qū)發(fā)展相對較慢,這種差距還有繼續(xù)擴大的趨勢。當前,中國東部地區(qū)城市化水平一般已趨近50%,有的甚至趨近60%,而西部地區(qū)城市化水平只有約30%,有的甚至還不到30%。這種狀況不僅是城市化水平不均衡的表現(xiàn),也是經(jīng)濟非均衡發(fā)展