【正文】 劃論證或具體項目的建設。華東地區(qū)是我國經(jīng)濟發(fā)展水平較高的三大經(jīng)濟區(qū)域之一，也是重要的物流發(fā)生與運作組織樞紐。3）、珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲地區(qū)的物流園區(qū)發(fā)展以深圳、廣州及周邊以出口加工貿(mào)易為主的中小城市（特別是東莞）最具有代表性。2）、 國內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展情況由于物流園區(qū)在經(jīng)濟規(guī)模、地理分布、建設運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應和宣傳效應，我國政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點工程，給予大力的支持。伴隨著物流業(yè)的進一步發(fā)展，各個企業(yè)都逐漸意識到配送轉運中心分散建設、各自為戰(zhàn)帶來的資源浪費，各級政府也發(fā)現(xiàn)這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。1）、 物流園區(qū)的產(chǎn)生物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產(chǎn)生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發(fā)達國家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。最近在國務院《關于加快服務業(yè)發(fā)展的若干意見》中指出，“提升物流現(xiàn)代化、社會化服務水平，大力發(fā)展第三方物流”。2004年8月份國家九部委聯(lián)合制訂了發(fā)展中國物流產(chǎn)業(yè)的相關政策，包括放寬準入、簡化審批、規(guī)范物流業(yè)秩序、調(diào)整物流稅費、支持專業(yè)物流公司發(fā)展、推動物流標準化、信息化建設、加快對外開放、簡化通關手續(xù)等，并編制了《全國現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃綱要》等政策性文件。大部分物流企業(yè)規(guī)模較小，尚未形成規(guī)模經(jīng)濟。 缺乏完善而有效的行業(yè)協(xié)調(diào)機制。物流的專業(yè)化、網(wǎng)絡化、信息化和社會化程度不高，物流的功能作用尚未得到充分發(fā)揮。目前物流業(yè)相對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。我國物流業(yè)發(fā)展概況在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段。物流企業(yè)與傳統(tǒng)的運輸企業(yè)的不同之處在于，物流服務企業(yè)在貨物的實際移動鏈中并不是一個獨立的參與者，而是代表發(fā)貨人或收貨人來執(zhí)行。5）、專業(yè)化物流服務在不斷壯大發(fā)達國家目前非常重視發(fā)展“第三方物流業(yè)”。從開始時期將產(chǎn)品從生產(chǎn)線終端送到消費者手中到后來協(xié)助生產(chǎn)企業(yè)以“即時供貨（JIT）”和“零庫存（ZI）”等手段加速資金與物資的周轉利用，物流業(yè)的服務過程不斷向前延伸。3）、 物流服務的內(nèi)涵將繼續(xù)拓展物流服務從最初只解決運輸問題，逐步發(fā)展到將裝卸、搬運、倉儲、保管乃至報關、通關、保險、商檢、衛(wèi)檢、動植檢、中轉、保稅等業(yè)務統(tǒng)一進來，把整個商品流通過程作為一個完整的領域來進行通盤考慮和經(jīng)營，產(chǎn)品異地加工、裝配、包裝、標志、分撥、配送、銷售、轉讓等增值服務，也逐漸涵蓋進來。就這些國家物流成本占GDP的百分比而言，美國為10%，日本為14%，%，%，德國為13%，均居世界領先地位。專業(yè)的管理隊伍和先進的計算機網(wǎng)絡與通信手段，使物流服務不斷向快速便捷、優(yōu)質(zhì)高效、成本低廉的目標邁進，物流設施與業(yè)務范圍也隨之迅速發(fā)展和擴大?，F(xiàn)代物流的特點及發(fā)展趨勢1）、發(fā)展特點國外現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展水平以美國、日本和歐盟國家為代表。 對物流信息功能的理解物流是對企業(yè)經(jīng)營計劃制定、存量管理、產(chǎn)品跟蹤、市場需求分析及產(chǎn)品流通運作等經(jīng)營環(huán)節(jié)具有決策支持功能的信息服務活動。對物流運作功能的理解物流是將企業(yè)的原材料采購，半成品及產(chǎn)成品庫存、銷售相關的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理的生產(chǎn)活動。為了應對國內(nèi)外物流行業(yè)日趨激烈的競爭，公司將打破傳統(tǒng)的物流經(jīng)營模式，積極探索新的利潤增長點。（2）經(jīng)營目標擬建設的現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)園項目的規(guī)劃為：到2011年，成為華北地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品物流企業(yè)的領先者；成為具有全國影響力的農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺；在華北地區(qū)初步建成農(nóng)副產(chǎn)品物流配送網(wǎng)絡，并形成現(xiàn)代化、科學化的物流企業(yè)形態(tài)。公司未來的發(fā)展目標是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該冷鏈物流行業(yè)標準的制定企業(yè)。公司將采取標準化的管理，利用ERP系統(tǒng)對發(fā)貨運輸計劃和倉儲計劃進行集成管理，支持庫存補貨計劃自動化，同時可根據(jù)不同的發(fā)貨計劃制定運輸計劃，實現(xiàn)系統(tǒng)接口的有效連接。經(jīng)營原則及范圍公司將實行標準化經(jīng)營，通過貯備外部物流資源，構建覆蓋全國的物流網(wǎng)絡，提供跨地區(qū)的綜合物流服務。由集團前總裁X先生、株式會社等實力股東共同出資組建，具有強大的資金背景和技術優(yōu)勢?，F(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告編制單位：海南方能投資顧問有限公司編制日期：二零一二年八月目 錄第一章 總論 1第一節(jié) 概述 1第二節(jié) 研究結論 9第二章 項目建設必要性及意義 11第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 18第一節(jié) 投資環(huán)境分析 18第二節(jié) 市場環(huán)境分析 18第四章 建設目標及建設內(nèi)容 23第一節(jié) 建設目標 23第二節(jié) 建設規(guī)模 24第三節(jié) 項目建設內(nèi)容 25第五章　項目場址與建設條件 31第一節(jié)　項目場址 31第二節(jié)　建設條件 31第六章 項目經(jīng)營方案及設備系統(tǒng) 36第一節(jié) 物流中心的選擇及定位 36第二節(jié) 主要物流設備設施 36第三節(jié) 物流中心經(jīng)營及管理策略 37第四節(jié)　技術設備 39第七章　工程技術方案 40第一節(jié)　總體設計概況 40第二節(jié)　總平面布置 40第八章　環(huán)境保護與安全 42第九章　組織機構及勞動成員 43第一節(jié)　組織機構 43第二節(jié)　勞動定員及培訓 43第十章　投資估算及資金籌措 44第一節(jié)　投資估算 44第二節(jié)　資金籌措 49第十一章　財務評價 50第一節(jié)　營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 50第二節(jié)　總成本費用估算 52第三節(jié) 項目盈利能力分析 54第四節(jié) 項目不確定性分析 55第十二章 政策需求 57第一章 總論第一節(jié) 概述項目名稱：林?，F(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)園項目建設單位：物流集團有限公司項目負責人：企業(yè)使命：打造中國都市現(xiàn)代食品物流平臺；全面提升食品企業(yè)競爭力；致力成為中國食品物流第一品牌企業(yè)理念：誠信創(chuàng)新，高效回報企業(yè)目標：打造全國物流網(wǎng)絡，創(chuàng)建國內(nèi)冷鏈物流行業(yè)龍頭企業(yè)，積極開發(fā)應用冷鏈物流信息技術，建立物流交易的電子商務平臺，開拓冷鏈物流行業(yè)經(jīng)營新理念、新思路。聯(lián)系地址：一、項目建設單位基本情況物流集團有限公司總部設在市河西新城區(qū)，是一家以低溫倉儲為特色、以食品物流為主營業(yè)務、兼營配送、加工業(yè)務的現(xiàn)代化股份制集團物流公司。公司宗旨及目標：公司的經(jīng)營目標是建立現(xiàn)代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國的物流網(wǎng)絡，并建立電子商務交易系統(tǒng)，構織連接食品物流上下游的交易平臺；服務宗旨是開發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性的經(jīng)營模式，在充分發(fā)揮公司的專業(yè)技術優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的基礎上，協(xié)同經(jīng)營、管理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價格合理的服務來滿足客戶的需求。服務經(jīng)營范圍：（1）提供貨物搬運、倉儲服務；（2）提供第三方物流服務；（3）提供物流電子商務平臺；（4）提供物流系統(tǒng)及物流方案設計；公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略公司的首要目標是滿足城市的功能服務配套，建立城際銷售網(wǎng)絡和交易平臺；通過建立全國的物流體系形成集聚效應和規(guī)模優(yōu)勢，提高企業(yè)的競爭力；最后通過建立電子商務平臺，提供網(wǎng)上訂單服務，利用信息化手段有效的整合內(nèi)外物流資源。由于在物流業(yè)務中，零擔占很大部分，屬小批量，配貨工作量大并對配送的要求很高，公司將通過網(wǎng)上訂單，利用快速高效的反應來吸引客戶，為其提供訂貨和配送服務，快速滲透高端物流銷售市場。利用公司自身的技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，建立一體化的食品供應鏈來滿足市場的需要并提供所需的服務，同時保持效益的持續(xù)增長，使公司最終發(fā)展成為輻射全國的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流骨干企業(yè)。二、項目背景公司通過產(chǎn)權多元化、運作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的戰(zhàn)略目標為先導，并在公司管理、市場占有、管理流程、員工業(yè)務水平、技術裝備更新速度、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面迅速提升。對物流概念的理解現(xiàn)代條件下的物流是涵蓋企業(yè)經(jīng)濟活動各個環(huán)節(jié)的創(chuàng)造增值價值的經(jīng)濟活動，物流既是一項管理技術，也是現(xiàn)代條件下新的經(jīng)濟發(fā)展理論，因此，對物流概念的理解應更為寬泛和多角度、多側面。對物流增值功能的理解物流是對企業(yè)的生產(chǎn)、銷售組織管理及相關資源進行重新整合，以優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結構及經(jīng)營活動的資本升值活動。對物流價值功能的理解物流是通過降低企業(yè)運輸及配送費用，實現(xiàn)零庫存、優(yōu)化資金流等途徑，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營成本節(jié)約的創(chuàng)造增值價值的活動。從國外物流業(yè)50年的發(fā)展進程看，國外物流業(yè)的發(fā)展主要得益于穩(wěn)定的經(jīng)濟增長、發(fā)達的信息技術、寬松的法制環(huán)境和經(jīng)濟的全球化、區(qū)域化和集團化。美國、日本及歐盟國家物流也發(fā)展到了較高水平。2）、發(fā)展趨勢從現(xiàn)代物流的發(fā)展特點看，物流業(yè)己進入成熟階段，物流業(yè)的進一步發(fā)展主要是物流內(nèi)涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴大以及物流管理的日益專業(yè)化、標準化和信息化。4）、物流服務過程在繼續(xù)延伸物流服務的過程在逐步延伸。此外，環(huán)境法規(guī)的日益嚴格，消費后的廢棄物處理和回收利用，也使物流服務過程向消費后延伸。所謂“第三方”指從事專業(yè)化物流服務的企業(yè)。發(fā)展第三方物流將支持物流運營的專業(yè)化、科學化，并使物流企業(yè)與物流需求者之間建立更緊密、有效的聯(lián)系。物流作為一種新興的行業(yè)，國內(nèi)很多人對物流的概念理解不透徹，導致物流公司在國內(nèi)遍地開花，一張桌子、一部電話就能成立一家物流公司。具體表現(xiàn)為： 基礎設施不足，技術裝備落后。配置在物流產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的設備陳舊落后，服務水平低，滿足不了經(jīng)濟社會發(fā)展需要。5 、市場集中度低。我國經(jīng)濟發(fā)展帶來了一個巨大的潛在物流市場，為適應市場發(fā)展需求，國家越來越重視物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為物流業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。特別是2006年，國家的“十一五”規(guī)劃綱要，把“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”單列一節(jié)，明確提出物流業(yè)發(fā)展的目標和任務，標志現(xiàn)代物流企業(yè)地位得以確立，使物流業(yè)進入了一個新的發(fā)展階段。 物流園區(qū)的發(fā)展概況物流園區(qū)的建設和發(fā)展問題的提出，是由現(xiàn)代物流發(fā)展特點和趨勢本身決定的，也是由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)、計算機及網(wǎng)絡等物流新技術的應用和物流服務的專業(yè)化分工與協(xié)作不斷走向深化的產(chǎn)物。隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸?shù)葌鹘y(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯(lián)合，專業(yè)性的物流配送經(jīng)營實體及園區(qū)貨物配送轉運中心應運而生。物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在日本、德國等物流業(yè)較為發(fā)達的國家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。目前基本形成了全國從南到北，從東到西的物流園區(qū)建設發(fā)展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)