房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列(二)——購房尾款abs-展示頁
2025-07-06 15:11本頁面
【正文】 款，即為基礎(chǔ)交易中的債權(quán)，因此基礎(chǔ)交易合同即商品房買賣合同的有效成立、正常無爭議地履行是基礎(chǔ)資產(chǎn)能否產(chǎn)生穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流以及資產(chǎn)支持證券能否按時兌付的重要基礎(chǔ)。3購房尾款A(yù)BS的一般交易結(jié)構(gòu)及流程匯添富資本世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)交易結(jié)構(gòu)圖（請放大觀看）4購房尾款的法律性質(zhì)及相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行，可以增強(qiáng)企業(yè)資金的流動性，優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。，改變商業(yè)模式無主體評級的房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)債將受到影響，在有主體評級的企業(yè)中，分類監(jiān)管考核實(shí)施“基礎(chǔ)+綜合”指標(biāo)兩個門檻。發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，不需要依賴于房地產(chǎn)企業(yè)本身的信用等級，其信用基礎(chǔ)可根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)真實(shí)出售的情況及風(fēng)險(xiǎn)隔離程度的不同，而采取單獨(dú)對資產(chǎn)進(jìn)行信用評級決定資產(chǎn)證券化產(chǎn)品信用等級，或采取資產(chǎn)信用加主體信用的方式增加資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的信用等級。，降低融資成本房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑一般有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、中票、公司債券等債務(wù)融資工具。同時，進(jìn)行新一輪的開發(fā)建設(shè)又有大量的資金需求，需要迫切解決資金回籠問題。銀行或住房公積金中心根據(jù)購房人的資質(zhì)等相關(guān)貸款申請資料對貸款申請進(jìn)行審核,貸款審批流程大概需要3個月到6個月左右的時間。由于商品房買賣標(biāo)的額大，普通購房者無法一次性支付大額的購房款，需要借助銀行按揭或分期付款的方式購房。購房尾款A(yù)BS是以購房尾款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過將上述應(yīng)收賬款通過篩選后進(jìn)行打包，出售給特殊目的載體（SPV)，SPV作為發(fā)行人以購房尾款產(chǎn)生的后續(xù)可預(yù)測的、持續(xù)現(xiàn)金流作為本息償付來源，發(fā)行資產(chǎn)支持證券的一種證券化產(chǎn)品。根據(jù)購房人選擇的付款方式不同，購房尾款的來源可分為商業(yè)銀行按揭貸款、住房公積金貸款、分期付款尾款或組合貸款（商業(yè)銀行按揭貸款+住房公積金貸款）。目 2016年，碧桂園、融信、金科等房地產(chǎn)企業(yè)均先后發(fā)行了購房尾款A(yù)BS產(chǎn)品。進(jìn)入2015年，資產(chǎn)證券化步入快速發(fā)展的軌道。 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列（二）——購房尾款A(yù)BS20170323空間好友新浪微博推薦給朋友本文為西政資本原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請注明出處 導(dǎo) 讀2014年底，證監(jiān)會和銀監(jiān)會分別就企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)和信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)布了備案制管理辦法，加大了對資產(chǎn)證券化的引導(dǎo)力度。房地產(chǎn)行業(yè)ABS產(chǎn)品發(fā)行快速增長，2015年11月13日，“匯添富資本世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)管理計(jì)劃”發(fā)行成功標(biāo)志著國內(nèi)市場上首單購房尾款資產(chǎn)證券化項(xiàng)目（以下簡稱購房尾款A(yù)BS）正式出爐。購房尾款A(yù)BS產(chǎn)品成為房地產(chǎn)企業(yè)提前將資產(chǎn)變現(xiàn)，降低回款壓力，加快資金回籠速度，提高資金利用率的有利融資途徑。錄一、購房尾款A(yù)BS概述 二、購房尾款A(yù)BS的法律實(shí)務(wù)操作 、分配與監(jiān)管 三、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的應(yīng)收賬款類ABS模式拓展 一、購房尾款A(yù)BS概述1定義購房尾款，是指在商品房銷售過程中，購房人與房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》（期房）或《商品房買賣合同》（現(xiàn)房）后，根據(jù)上述購房合同的約定，購房人支付部分首付款及剩余部分的購房款。購房尾款作為房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售后應(yīng)予以取得的款項(xiàng)，歸屬于房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款。2發(fā)行購房尾款A(yù)BS的意義房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨較大的資金壓力，只有在樓盤開盤銷售后，開發(fā)資金才能逐步回籠。在房地產(chǎn)企業(yè)與購房人正式簽署完購房合同后，后續(xù)的購房尾款需要等待銀行貸款審批及購房人的分期支付。因此樓盤在開盤銷售后，即使銷售的業(yè)績良好，房地產(chǎn)企業(yè)想要拿到全部的購房資金卻實(shí)實(shí)在在需要等待3個月甚至更長的時間。通過發(fā)行購房尾款A(yù)BS產(chǎn)品，由SPV將發(fā)行資產(chǎn)支持證券得到的認(rèn)購資金一次性購買購房尾款基礎(chǔ)資產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)得到一次性出售基礎(chǔ)資產(chǎn)的對價，獲得原本需要長時間回籠的資金，大大減輕了回款壓力，有力保證了后續(xù)的開發(fā)建設(shè)。通過上述方式進(jìn)行債務(wù)融資時，均需要對融資主體進(jìn)行信用評級，發(fā)債的實(shí)質(zhì)信用基礎(chǔ)為房地產(chǎn)企業(yè)主體信用。公司債融資和資產(chǎn)證券化融資的區(qū)別公司債券資產(chǎn)證券化發(fā)行主體所有公司制法人不限，符合國家政策的融資主體均可，包括國民所有制企業(yè)、事業(yè)單位及其他融資主體融資主體發(fā)行人原始權(quán)益人信用基礎(chǔ)公司信用資產(chǎn)信用/資產(chǎn)信用、主體信用法律關(guān)系債權(quán)債務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)真實(shí)出售、風(fēng)險(xiǎn)（破產(chǎn)）隔離產(chǎn)品類型單層設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)：內(nèi)、外增信措施信息披露披露發(fā)行人財(cái)務(wù)信息一般原始權(quán)益人，不披露財(cái)務(wù)信息；特殊原始權(quán)益人，披露財(cái)務(wù)信息除上述基礎(chǔ)區(qū)別外，上海證券交易所關(guān)于《試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》最新規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券主要采取基礎(chǔ)范圍和綜合遴選兩項(xiàng)指標(biāo)，首先用基礎(chǔ)指標(biāo)對所有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行初選，再進(jìn)
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