【正文】 TOENHUOSE 220—240套上 述 套 數(shù) 比 例 和 項 目 物 業(yè) 定 位 基 本 吻 合 ， 具 體 套 數(shù) 待 下 一 步 方 案確 定 。 靠 近 運 動 會 所 的 展 示 區(qū) 需 布 置 除 獨 立 別 墅 外 的 所 有種 類 的 TOENHUOSE住 宅 ， 但 整 體 布 局 應 完 整 ， 風 格 統(tǒng) 一 。 減 少 原 規(guī) 劃 獨 棟 豪 華 別 墅 ， 僅 保 留 靠 水 面 景 觀 區(qū) 的 12棟 ?！?原 高 層 住 宅 區(qū) 域 布 置 多 層 洋 房 （ 5—6層 一 梯 一 戶 或 二 戶 帶 空 中 花 園 住 宅 ） ， 為 實 現(xiàn) 項 目 高 貴 品 質(zhì) 的 目標 ， 多 層 和 商 業(yè) 要 剝 離 。 首 期 推 廣 時 將 采 用 “為 成 功 人 士 獨 身 定 造 的 理 想 家 園 ”等 一 類 的推 廣 口 號 ， 而 TOWNHOUSE與 高 層 住 宅 客 戶 群 不 同 ， 俗 稱 “物 以 類 居， 人 以 群 分 ”， 布 局 在 同 一 區(qū) 域 將 降 低 整 體 物 業(yè) 擋 次 。■ 主 水 面 延 伸 到 入 口 項 目 展 示 區(qū) 內(nèi) 。坡 地 組 團 ： 山 地 風 情 區(qū) ， 利 用 地 勢 創(chuàng) 造 富 有 層 次 的 園 林 和 建 筑 ，為 TOWNHOUSE核 心 區(qū) 。 包含 聯(lián) 排 別 墅 的 各 類 戶 型 ， 作 為 銷 售 時 樣 板 房 展 示 區(qū) 。■ 根 據(jù) 推 廣 需 要 及 結(jié) 合 目 前 的 規(guī) 劃 結(jié) 構(gòu) ， 項 目 一 期 分 割 為 四 大 主 題核 心 風 情 區(qū) ， 具 體 如 下 ：展 示 組 團 ： 澳 洲 風 情 服 務 區(qū) ， 位 于 人 流 主 入 口 處 ， 以 生 態(tài) 公 園 、運 動 會 所 和 步 行 商 業(yè) 街 構(gòu) 成 強 大 的 形 象 昭 示 。 該 軸 線 區(qū) 域 應 開 發(fā) 坡 地 住 宅 ， 應 在 利 用 原地 形 的 基 礎 上 人 工 建 造 坡 地 ， 這 樣 可 使 項 目 場 地 空 間 景 觀 變 化 豐坡地組團親水組團時代組團展示組團富 ?，F(xiàn)有山體排洪溝（ 二 ） 主 題 組 團 一 期 地 塊 占 地 面 積 近 20萬 平 方 米 ， 為 保 證 營 銷 推 廣 時 各 組 團 的 銷 售 實 現(xiàn)的 均 衡 ， 必 須 在 在 一 個 核 心 主 題 的 統(tǒng) 領 下 ， 推 出 各 組 團 主 題 ， 核 心 主 題與 各 組 團 主 題 必 須 在 規(guī) 劃 設 計 中 體 現(xiàn) ， 具 體 建 議 如 下 ：■ 項 目 以 目 前 規(guī) 劃 入 口 區(qū) 域 為 起 點 ， 社 區(qū) 主 題 以 下 列 三 條 主 軸 線 展開 ：“流 水 +生 態(tài) ”中 部 核 心 軸 線 ， 其 中 可 布 置 各 類 島 嶼 風 情 景 區(qū)， 如 馬 爾 代 夫 卡 尼 島 風 情 、 印 度 尼 西 亞 民 丹 島 風 情 ， 該 軸 線 是 項目 核 心 營 銷 主 題 的 物 質(zhì) 體 現(xiàn) ?！? 坡 地 改 造 、 綠 化 設 置 、 道 路 規(guī) 劃 應 結(jié) 合 排 水 溝 土 方 工 程 。第三部分：物業(yè)建議一、平面規(guī)劃要點（ 一 ） 基 地 改 造 與 保 護■ 結(jié) 合 防 護 綠 化 帶 、 公 共 綠 化 及 私 家 花 園 保 留 或 移 載 荔 枝 樹 ， 使 自 然 景 觀 及 基地 品 質(zhì) 得 以 延 續(xù) ， 利 于 營 銷 推 廣 。長 灘 （ long beach） ： 美 國 紐 約 著 名 濱 海 中 產(chǎn) 階 級 度 假 住 宅 區(qū) 。生活尊貴而從容，在享受大自然神韻的同時亦感受人類現(xiàn)代文明的神奇。首期形象定位：東莞新城市中心●首個T OWNHOUSE私家花園社區(qū) ——區(qū)位：東莞市城市新區(qū)形象是項目推廣的核心：凸現(xiàn)東莞市城市發(fā)展趨勢，指明國際化城市中心尊貴府邸的物業(yè)形式。猶如都市衛(wèi)星小鎮(zhèn)——寧靜而不致遠。其二，根據(jù)對目標客戶的調(diào)查分析，澳洲是他們較為熟知的國度，澳洲的美麗自然風光和黃金海岸的愜意生活為人們所向往。社區(qū)有主題，前期既可指導平面規(guī)劃設計和園林設計符合市場要求，又便于銷售期圍繞主題系統(tǒng)性的推廣。物業(yè)定位：均價5500元/平方米； TOWNHOUSE建筑面積180——250平方米。東莞銀湖項目物業(yè)發(fā)展建議報告作者：日期：東莞銀湖項目物業(yè)發(fā)展建議報告目 錄第一部分：背景簡介 3第二部分：物業(yè)市場定位 5第三部分：物業(yè)建議 7一、平面規(guī)劃要點 ..................................................7二．園林設計要求 .................................................11三、戶型設計 .....................................................12四、公建設計要求 .................................................17五、物業(yè)管理及智能化系統(tǒng) .........................................21六、裝修標準要點 .................................................23第四部分：附件： 25附件1：市場調(diào)查 ..................................................25附件2：東莞市篁村區(qū)銀湖項目目標客戶調(diào)查 ..........................38附件3：東莞市區(qū)樓盤調(diào)查表 ........................................48附件4：東莞市區(qū)專業(yè)人士訪談表 ....................................62附件5：澳大利亞 ..................................................63 第一部分：背景簡介本報告是在銀湖項目整體戰(zhàn)略報告的基礎上，對項目首期的開發(fā)進行詳細研究的部分成果。（一）戰(zhàn)略報告中已經(jīng)確定的成果：項目整體發(fā)展戰(zhàn)略： 差異化創(chuàng)新產(chǎn)品，引導置業(yè)觀念， 創(chuàng)建項目品牌一期客戶定位和物業(yè)定位：客戶定位：東莞市區(qū)及附近鎮(zhèn)區(qū)高收入階層。（ 二 ） 本 報 告 已 提 供 成 果 清 單 基 地 改 造 平 面 規(guī) 劃 要 點 園 林 設 計 要 求 戶 型 功 能 及 面 積 要 求 公 建 要 求（ 三 ） 本 報 告 補 充 成 果 清 單 戶 型 設 計 要 求 物 業(yè) 定 位 社 區(qū) 主 題 形 象 定 位 社 區(qū) 名 稱 物 業(yè) 管 理 智 能 化 裝 修 標 準第二部分：物業(yè)市場定位物業(yè)市場定位： 低密度高檔TOWNHOUSE園林住宅戶型定位：戶型面積200—270平方米，總價區(qū)間100—180萬元；主力戶型面積210—240平方米，總價區(qū)間115—125萬社區(qū)主題：澳洲小鎮(zhèn)、棕櫚風情社區(qū)主題統(tǒng)領社區(qū)建筑園林風格，體現(xiàn)物業(yè)定位的特點，社區(qū)廣場、標志物、運動會所、商業(yè)街和熱帶園林風情TOWNHOUSE準確體現(xiàn)目標客戶追求的尊貴、從容、健康的如詩如畫的小鎮(zhèn)生活。社區(qū)主題選擇“澳洲小鎮(zhèn)、棕櫚風情”，其一：澳洲的經(jīng)度和東莞相近，氣候相同。其三，作為為成功人士量身定做的低密度小區(qū)——TOWNHOUSE社區(qū)，一方面要求體現(xiàn)私家、尊貴，另一方面要求人文、自然，既不遠離中心，又不地處紛攘之所。其四，棕櫚風情在突出園林特色的同時，更反映了一種自然、休閑、健康的生活方式。東莞市區(qū)典型樓盤的形象定位：新世界花園：東莞首個最貴的豪宅新世紀豪園：東莞山邊高檔社區(qū)中信東泰花園：成熟的中檔大社區(qū)峰景高爾夫：東莞風景最好的別墅區(qū)盈彩美地：超時代的都市社區(qū)金月灣：東莞最具現(xiàn)代感的都市花園項目首期形象特點：東莞新城市的傳世珍品，東莞成功人士繁忙打拼后，修養(yǎng)身心的理想家園。項目名稱： 棕櫚長灘棕 櫚 ： 體 現(xiàn) 熱 帶 風 情 ， 反 映 休 閑 、 從 容 、 健 康 的 陽 光 生 活 。 其 休 閑 海 濱 生 活 十 分出 名 ?！? 結(jié) 合 住 宅 布 置 保 留 或 改 造 坡 地 ， 使 自 然 地 形 得 以 延 續(xù) ， 創(chuàng) 造 坡 地 風 情 的 居 住區(qū) 域 。立 交 橋 處 的 護 坡 處 理 納 入 景 觀 設 計 中 ， 在 避 免 對 住 宅 區(qū) 的 干 擾 的 基 礎 上， 要 強 化 對 外 的 形 象 昭 示 ?！吧?澗 +巨 型 卵 石 +珍 稀 島 嶼 植 物 ”南 部 核 心 軸 線 ， 同 時 賦 予各 類 島 嶼 風 情 的 內(nèi) 涵 。 “小 廣 場 +小 品 +珍 惜 島 嶼 植 物 ”北 部 軸 線 ， 在 區(qū) 域 建 設 風 情 休 閑購 物 娛 樂 步 行 街 。 內(nèi) 含 多 層 洋 房 、 聯(lián)排 別 墅 、 運 動 休 閑 會 所 、 特 色 步 行 街 、 游 池 及 島 嶼 風 光 園 林 。親水組團：水晶宮風情區(qū)，內(nèi)含臨水“水晶宮”高級商務會所、島嶼風情園林和獨棟親水豪華別墅、聯(lián)排別墅。時 代 組 團 ： 威 尼 斯 廣 場 風 情 區(qū) ， 內(nèi) 含 幼 兒 園 、 時 代 廣 場 、 商 業(yè) 街和 聯(lián) 排 別 墅 ， 體 現(xiàn) 異 域 文 化 和 風 情 。（ 三 ） 產(chǎn) 品 類 型 及 分 布■ 取 消 聯(lián) 排 別 墅 區(qū) 域 的 高 層 住 宅 ， 原 因 如 下 ：項 目 首 期 推 出 聯(lián) 排 別 墅 （ TOWNHOUSE） ， 其 以 優(yōu) 美 環(huán) 境 及 低密 度 搶 奪 東 莞 復 式 及 大 平 面 戶 型 市 場 ， 同 時 創(chuàng) 造 東 莞 高 收 入 人 士的 市 場 需 求 ， TOWNHOUSE與 高 層 住 宅 布 置 在 同 一 區(qū) 域 會 降 低 TOWNHOUSE品 質(zhì) 。高 層 四 周 布 置 改 變 TOWNHOUSE區(qū) 域 環(huán) 境 開 闊 、 自 然 的 特 征 ，使 TOWNHOUSE區(qū) 域 被 周 邊 “石 林 ”包 圍 。■ 充 分 利 用 水 景 資 源 創(chuàng) 造 三 種 產(chǎn) 品 擋 次 ： 獨 棟 豪 華 別 墅 、 珍 寶 型 別 墅、 多 聯(lián) 排 別 墅 。 同 意 靠 水 面 景 觀 區(qū) 珍 寶 型 別 墅 共 48套 的 布 局 ， 取 消 其 他 區(qū) 域 雙聯(lián) 排 別 墅 的 布 局 。 其 他 多 聯(lián) 排TOENHUOSE建 議 采 用 6—8棟 的 排 列 。（ 四 ） 車 行 交 通 與 步 行 交 通 組 織 一 期 和 二 期 原 則 上 采 用 人 車 分 流 的 交 通 組 織 形 式 ， 細 節(jié) 建 議 如 下 ：■ 沿 前 面 所 述 三 條 軸 線 建 設 三 條 步 行 道 ， 并 與 四 大 主 題 風 情 區(qū) 形 成環(huán) 道 ?！?取 消 高 層 區(qū) 的 室 外 停 車 場 布 置 ， 建 議 以 地 下 停 車 庫 為 主 ， 在 車 行 入 口處 設 訪 客 臨 時 停 車 場 。■ 車 行 道 兩 側(cè) 結(jié) 合 道 路 景 觀 設 生 態(tài) 室 外 停 車 場 ?！?主 車 行 道 設 單 側(cè) 步 行 道 ， 同 時 排 水 溝 填 土 處 車 行 道 路 與 步 行 道 路 可 賦有 高 差 。二．園林設計要求■ 目 前 湖 面 面 積 太 大 ， 建 議 水 面 減 小 做 為 草 地 、 陸 地 造 景 區(qū) 域 。湖 畔 流 水■ 沿 湖 面 設 置 從 休 閑 健 康 會 所 到 VIP會 所 的 步 行 道 ， 步 行 道 可 部 分 采 用木 制 形 式 ?！?展 示 區(qū) 高 層 建 筑 首 期 開 發(fā) 時 建 設 生 態(tài) 公 園 ， 其 他 高 層 區(qū) 保 留 原 有 生 態(tài)綠 地 ?！?TOWHOUSE住 宅 應 有 組 團 識 別 性 ， 圍 合 或 靠 近 特 色 園 林 區(qū) 域 。 戶 外 停 車 場 結(jié) 合 園 林 作 成 生 態(tài) 停 車 場 。三、戶型設計（ 一 ） 首 先 要 滿 足 目 標 客 戶 戶 型 面 積 和 功 能 要 求初步確定戶型種類如下：TOWNHOUSE戶 型 面 積（ ㎡ ）預 期 價 格 （ 萬元 ）房 間 數(shù) 布 局 方 式180—210 100—110（ 5500元 /㎡）四 房 +工 人 房 +車 庫 （ 室外 1個 車 位 ）多 聯(lián) 體210—240 115—125（ 5500元 /㎡）四 房 +工 人 房 +車 庫 （ 室內(nèi) 1個 車 位 ）多 聯(lián) 體 ， 主 力 戶 型240—270 144—156（ 6000元 /㎡）五 房 +工 人 房 +車 庫 （ 室內(nèi) 1個 車 位 ）兩 聯(lián) 體350—400 280—320（ 8000元 /㎡）六 房 +工 人 房 +車 庫 （ 室內(nèi) 2個 車 位 ）獨 立 別 墅 靠 近 水 邊， ，多 層 戶 型建 筑 面 積 140㎡ —160㎡ 四 房 二 廳 二 衛(wèi) +工 人 房 6層 一 梯 二 戶 帶 電 梯 豪 華 洋 房 。設 計 要 求