都市房地產(chǎn)市場分析與趨勢預(yù)測-展示頁
2025-07-06 01:25本頁面
【正文】 經(jīng)理等執(zhí)(從)業(yè)人員。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)信用體系的建立，有利于進(jìn)一步規(guī)范市場行為，增強(qiáng)市場信用意識(shí)，提高行業(yè)誠信度和服務(wù)水平，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。誠信的建立也不是一朝就能完成的，誠信完全就是房地產(chǎn)市場的一個(gè)系統(tǒng)性工程，包括調(diào)研、土地、銀行貸款、估價(jià)、施工、銷售等環(huán)節(jié)。危舊房改造和交通整治：我市現(xiàn)正進(jìn)行舊城改造與道路整治工程，根據(jù)目前危舊房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，全市共有需改造的危舊房面積六百余萬平方米，總戶數(shù)為數(shù)十萬戶，每年至少要增加120萬平方米新增商品房建設(shè)，若再加上人口的自然增加等因素，保守計(jì)算未來10年共有約4000萬平方米的住宅需求，由此可見我市商品房市場的巨大發(fā)展空間。而全國2001年的城市化水平為30％，可見我市的城市化水平雖呈上升趨勢，但離全國平均水平還有一定差距。19月，我市房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金，增長19％，％，％，占籌集資金額的38％，若加上企業(yè)自籌和其它資金，％，銀行開發(fā)企業(yè)貸款僅占％。根據(jù)“十六大”提出的“全面建設(shè)小康社會(huì)”的目標(biāo)，市場還大有潛力可挖。人均居住面積：根據(jù)建設(shè)部相關(guān)資料，上世紀(jì)90年代初，平方米，低收入國家為8平方米。目前，我市商品房空置率仍處于國際警戒線(1012％正常，1215％偏熱，15％以上過熱)內(nèi)，市場處于良性循環(huán)。而我市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)在1999％，2000年就下降到40％％，％，但我市居民住房消費(fèi)％，％，％，由此可見我市居民住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重與國際標(biāo)準(zhǔn)相比較尚存在著不小的差距。如果以人均建筑面積20平方米計(jì)算，1998，可以看出我市的房價(jià)與家庭收入相比呈下降趨勢，按照世界銀行提出的合理房價(jià)，應(yīng)當(dāng)是以家庭年收入的36倍的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，我市的房價(jià)正逐步趨于正常和合理，不存在過熱和泡沫問題。 沒有一個(gè)定論，但應(yīng)該意識(shí)到問題的存在性及潛在危機(jī)，一方面我們不應(yīng)該想當(dāng)然的認(rèn)為房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展為泡沫，另一方面也要警惕泡沫的出現(xiàn)，在樓盤的開發(fā)中要作詳盡的市場調(diào)研和前期策劃，保證后期的順暢銷售。對(duì)于目前中國房地產(chǎn)市場有無泡沫問題，社會(huì)上存在較大的分歧。解決城區(qū)人均住房建筑面積12平方米以下的住房困難戶、無房戶10000戶，年內(nèi)完成舊城改造工程80萬平方米，低洼棚戶區(qū)改造20萬平方米。加強(qiáng)城市交通組織管理和“嚴(yán)管示范街”建設(shè)，實(shí)施“暢通工程”。煙塵控制區(qū)覆蓋率大于或等于95％，市區(qū)汽車尾氣抽檢達(dá)標(biāo)率大于80％。 (3)完成城區(qū)100條主街干道和中小街道的綜合整治。 (2)全面推進(jìn)創(chuàng)建國家園林城市工作，新增綠地面積200萬平方米。 (4)2002年成都市及全國重大政策通知一覽 ●《關(guān)于開放和發(fā)展住房二級(jí)市場中若干具體問題的通知》 ●《關(guān)于規(guī)范住房交易稅費(fèi)有關(guān)問題的通知》 ●《成都市拆遷安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》 ●《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 ●《成都市城鎮(zhèn)建筑物命名標(biāo)準(zhǔn)》 ●《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)成都市房地產(chǎn)廣告管理的通知》 ●《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 ●《關(guān)于印發(fā)建設(shè)部2002年整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作安排的通知》 ●《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)行為的通知》 ●《關(guān)于健全和規(guī)范有形建筑市場的若干意見》 ●《國務(wù)院關(guān)于修改住房公積金管理?xiàng)l例的決定》 ●《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(試行稿) ●《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》 政府工程 (1)全面啟動(dòng)沙河綜合整治工程，三環(huán)路、成龍路、老成渝路年內(nèi)建成通車。 從10月15日起，成都市建委、規(guī)劃局、房管局、國土資源局等九部門聯(lián)合行動(dòng)，重拳出擊，全面整頓房地產(chǎn)領(lǐng)域中存在的各類問題，并歡迎廣大市民舉報(bào)各種違法違規(guī)的房地產(chǎn)行為。 (3)整頓房地產(chǎn)市場 全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人日前公開表示，明年將在鞏固已有成果的基礎(chǔ)上，組織新的專項(xiàng)整治，包括在前期整頓和規(guī)范建筑市場秩序的基礎(chǔ)上，集中整治與群眾利益密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場，把整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序的工作推向深入。與這種開發(fā)商融資能力脆弱相對(duì)應(yīng)的便是加大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。 而按照央行這項(xiàng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定，全國兩萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中只有極少部分能夠擁有貸款資格，而絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都將被這一貸款“門檻”拒之于外。有關(guān)人士透露，央行之所以在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)上出此大動(dòng)作，主要是為了抑制房地產(chǎn)開發(fā)局部過熱，避免10年前的房地產(chǎn)泡沫歷史重現(xiàn)。 2002年12月5日，中國人民銀行正式宣布，將對(duì)2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行嚴(yán)格檢查。其中稱：商業(yè)銀行要警惕房地產(chǎn)泡沫。另外降息對(duì)購房者來說意味著支出成本降低，付出部分相對(duì)減少，這對(duì)刺激和促動(dòng)居民購房消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需有很積極的影響。房地產(chǎn)企業(yè)作為融資主體，在降息的背景下，總體成本隨之會(huì)降低，這無疑對(duì)企業(yè)的發(fā)展有很積極的作用。金融機(jī)構(gòu)在中國人民銀行的準(zhǔn)備金存款％；％。其中％；％。除了這些用途以外的用地，在確定其供地計(jì)劃并公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。政府在土地供應(yīng)上缺乏計(jì)劃性，加大了土地招投標(biāo)行為的投機(jī)性，阻礙市場健康發(fā)展。《規(guī)定》指出：自2002年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性項(xiàng)目的用地，將在全國范圍內(nèi)實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行出讓。 宏觀政策環(huán)境 (1)土地市場 2002年的成都市土地市場是經(jīng)歷了一場歷史性的大變革。 2002年111月成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資154億元，％。；世界經(jīng)濟(jì)也處在緩慢復(fù)蘇階段。中國共產(chǎn)黨第十六次全國代表大會(huì)的召開，也促進(jìn)了各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性。2002年成都市房地產(chǎn)市場分析及趨勢預(yù)測 第一部分 宏觀環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中國自加入WTO的一年時(shí)間里，全國的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可謂“全線飄紅”。2002年中國經(jīng)濟(jì)快速健康成長，實(shí)現(xiàn)歷史性突破，全年經(jīng)濟(jì)增長率將達(dá)到8％，高于年初確定的目標(biāo)。國務(wù)院發(fā)展研究中心等專業(yè)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，如果不出現(xiàn)意外，2003年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將保持強(qiáng)勁勢頭，％％。在相對(duì)比較有利的環(huán)境中，中國經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”，投資、消費(fèi)、出口在2002年是中國經(jīng)濟(jì)保持高速增長的強(qiáng)大動(dòng)力。住宅投資118億元，％，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的頒布實(shí)施為土地市場杜絕黑箱操作提供了保證。
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