【正文】 是土地等級(jí)及其使用結(jié)構(gòu)；五是周邊環(huán)境狀態(tài)；六是工業(yè)區(qū)的發(fā)展前景；七是隱含的元形資產(chǎn)價(jià)值；八是潛在的相關(guān)收益能力。 　　房地產(chǎn)整體評(píng)估，是對(duì)某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個(gè)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合估價(jià)。按照系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，考慮單項(xiàng)房地產(chǎn)組合的群體效應(yīng)及綜合環(huán)境效應(yīng)，房地產(chǎn)群體的總價(jià)值，應(yīng)大干單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值之和。將單項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格匯總，可以求出一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)綜合體的總價(jià)格。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，盡管在事實(shí)上它可確指，但它不能具有相對(duì)獨(dú)立的使用功能。具備完整使用功能的單項(xiàng)房地產(chǎn)如一棟房屋；相對(duì)獨(dú)立使用功能的房地產(chǎn)，如一個(gè)建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產(chǎn)；可確指分割使用功能的房地產(chǎn)，如一棟房子中的一套房間，一個(gè)門(mén)棟等，這些都可作為單項(xiàng)評(píng)估對(duì)象。但客觀上往往是評(píng)估目的不同，評(píng)估主體各異，對(duì)同一對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估所得的結(jié)論，也就會(huì)出現(xiàn)差異。 　　因此，兩者無(wú)論是在評(píng)估方法、價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目上，還是在評(píng)估的重點(diǎn)上，都有一定的區(qū)別。 　　兩者的主要區(qū)別是：房產(chǎn)評(píng)估以占主導(dǎo)地位，房產(chǎn)是交易的主體，交易的目的是保留現(xiàn)有房產(chǎn)的續(xù)使用，地產(chǎn)只是房產(chǎn)繼續(xù)使用的一個(gè)條件。房估價(jià)時(shí)要考慮地，地價(jià)成為房?jī)r(jià)的一個(gè)因子。費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目包括、附著物的年折舊費(fèi)、管理費(fèi)、絕對(duì)地租、級(jí)差地租、稅金和利潤(rùn)。后者常指國(guó)有土地使用權(quán)在法律允許范圍內(nèi)的出讓與轉(zhuǎn)讓，其評(píng)估范圍包括土地使用權(quán)價(jià)格和附著物的補(bǔ)償價(jià)格。前者發(fā)生在集體上地向國(guó)有土地轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，這種轉(zhuǎn)移同時(shí)伴隨著上地上一切附著物及土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、最終處置權(quán)的轉(zhuǎn)移。 　　地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)地產(chǎn)價(jià)格的估算，并以時(shí)價(jià)來(lái)反映土地財(cái)富的交換價(jià)格。 　　二是保留房產(chǎn)所有權(quán)的房產(chǎn)租賃價(jià)格的評(píng)估，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)使用權(quán)零星出售價(jià)格的估算，并按房產(chǎn)的使用年限測(cè)定房產(chǎn)的出租價(jià)格。房產(chǎn)在評(píng)估中居于標(biāo)識(shí)地位，可分為兩種情況： 　　一是房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的估價(jià)，其評(píng)估范圍包括房產(chǎn)本身的價(jià)格及與房產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)價(jià)格的估算。具體他說(shuō)，對(duì)涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)采用市場(chǎng)類(lèi)比現(xiàn)時(shí)價(jià)格；對(duì)國(guó)有企業(yè)之間的聯(lián)合、合并，不涉及產(chǎn)權(quán)變更的，應(yīng)采用重置價(jià)格，以保證國(guó)有資產(chǎn)核算體系的統(tǒng)一性及各方利益關(guān)系處理的一致性。如重置完全價(jià)格、收益現(xiàn)值、市場(chǎng)交易比較價(jià)格，等等。它是估價(jià)人員依估價(jià)基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，考慮各種價(jià)格因子而確定的一種靜態(tài)價(jià)格。加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)信息的收集、加工和積累，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，是客觀、公正、科學(xué)確定房地產(chǎn)價(jià)格的重要保證。 　?。ㄆ撸┬畔?　　信息是房地產(chǎn)估價(jià)工作的生命之源。評(píng)估方法主要有：重置成本法、收益現(xiàn)值法、市場(chǎng)價(jià)格比較法、清算價(jià)格等。按照科學(xué)程序進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，既能提高評(píng)估工作效率，又能保證評(píng)估質(zhì)量的基本條件。 　?。ㄎ澹┏绦?　　房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中各環(huán)節(jié)工作進(jìn)程的先后順序。質(zhì)量和計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以國(guó)家法定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，逐步實(shí)現(xiàn)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的接軌：價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，主要采用地方市場(chǎng)價(jià)格及地方規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 　?。ㄋ模?biāo)準(zhǔn) 　　房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是法定或公允的估價(jià)衡量規(guī)范，包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)的目的就必須為特定的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理及交易業(yè)務(wù)服務(wù)。 　?。ㄈ┠康?　　房地產(chǎn)估價(jià)的總目的是為房地產(chǎn)交易提供符合國(guó)家政策的公正的價(jià)格尺度。 　　 其二，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)反映模糊。對(duì)于產(chǎn)權(quán)的鑒定與理解，應(yīng)從產(chǎn)權(quán)范圍和擁有時(shí)間兩個(gè)方面著手，才能得出正確的結(jié)論。因此，對(duì)于地的物質(zhì)內(nèi)容的理解，不僅僅要看到一個(gè)平面面積，更應(yīng)將其作為一個(gè)立體空間來(lái)認(rèn)識(shí)，即地是由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構(gòu)成的一個(gè)立體物質(zhì)體。在估價(jià)中，地產(chǎn)中的“地”一般指與房相關(guān)聯(lián)的“地皮”，它是地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)，包括地表及其有限的上部空間。在房地產(chǎn)估價(jià)分類(lèi)中，對(duì)于“房”這個(gè)部分應(yīng)分為房屋和設(shè)施兩個(gè)方面，即用“設(shè)施”一詞反映除房屋以外的其他建筑物和設(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等，以規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)表和房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的歸類(lèi)以及相關(guān)的分析和評(píng)估工作。在房產(chǎn)概念中的“房”，它所以要取廣義，是由于構(gòu)筑物等房屋以外的其他設(shè)施，都是勞動(dòng)產(chǎn)品、商品，在實(shí)際工作中執(zhí)行同一建筑規(guī)范和價(jià)格體系。房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系、房屋、建筑物的總稱。目前，我國(guó)正在逐步完善房地產(chǎn)估價(jià)師資格管理制度，通過(guò)考試方法，確定評(píng)估人員的抨估資格。房地產(chǎn)評(píng)估工作政策性強(qiáng)，涉及工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等多方面的專業(yè)知識(shí)。前者是個(gè)準(zhǔn)評(píng)估主體，臨時(shí)評(píng)估資格為一年。根據(jù)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估主體,必須獲得省級(jí)及以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)，才能從事國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。 　?。ㄒ?）主體 　　 房地產(chǎn)估價(jià)主體是估價(jià)的執(zhí)行者，即估價(jià)人。房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)及程序概述作者：日期：房地產(chǎn)估價(jià)概述一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念 　　房地產(chǎn)估價(jià)，也稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行估算與評(píng)定。 　　主體、客體、目的、標(biāo)準(zhǔn)、程序、方法、信息和時(shí)價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)的八大基本要素。主要有：房地產(chǎn)評(píng)估公司及國(guó)家授權(quán)的資產(chǎn)評(píng)估公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所及其他咨詢機(jī)構(gòu)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估主體資格管理，分為臨時(shí)評(píng)估資格和正式評(píng)估資格兩級(jí)。對(duì)工作業(yè)績(jī)顯著、實(shí)力強(qiáng)者，通過(guò)主管部門(mén)年審，方可取得正式評(píng)估資格。估價(jià)人員必須具備較高的政策水平，良好的職業(yè)道德，廣博的學(xué)識(shí)水平和堅(jiān)實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能搞好估價(jià)工作。 　　（二）客體 　　房地產(chǎn)估價(jià)的客體就是房產(chǎn)、地產(chǎn)。它包括房屋建筑和產(chǎn)權(quán)兩個(gè)方面的含義。因此，房地產(chǎn)中的“房”是房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的代名詞或總稱。地產(chǎn)，是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地范疇。這種上部空間通過(guò)許可的建筑物高度來(lái)控制。地產(chǎn)中的“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個(gè)方面。在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)房地產(chǎn)客觀的認(rèn)識(shí)和表達(dá)，尚未規(guī)范化，主要表現(xiàn)是： 　　 其一，在物質(zhì)內(nèi)容上對(duì)房地產(chǎn)的歸類(lèi)五花八門(mén)，或流水帳式的記錄。 　　 其三，對(duì)估價(jià)客體表達(dá)不統(tǒng)一。由于交易的性質(zhì)、方式各異，房地產(chǎn)估價(jià)的具體目的就不同。具體他說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)的直接目的是：為清產(chǎn)核資，加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理服務(wù)；為組建中外合資合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在平等互利的基礎(chǔ)上，確定雙方的合法權(quán)益服務(wù)；為建立股份制企業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)企業(yè)、集團(tuán)公司，核實(shí)各方資產(chǎn)權(quán)益，確定利潤(rùn)分配依據(jù)服務(wù)；為完善承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)方式，正確核定發(fā)包、出租資產(chǎn)額度，處理承發(fā)包、租賃雙方關(guān)系及其經(jīng)濟(jì)利益服務(wù)；為廣泛開(kāi)展房地產(chǎn)出售、租賃、抵押，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)保險(xiǎn)及處理房地產(chǎn)糾紛等，提供科學(xué)的價(jià)格依據(jù)。由于房地產(chǎn)地域的限定性，標(biāo)準(zhǔn)可分為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)。具體他說(shuō)，房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)；土地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以上地等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一；計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于房屋、土地，應(yīng)以平方米（m2），為計(jì)量單位，土地有時(shí)也可用畝作單位，價(jià)格應(yīng)以人民幣（元）來(lái)統(tǒng)一；價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以國(guó)務(wù)院91號(hào)令的規(guī)定為依據(jù)，反映評(píng)估目的與評(píng)估價(jià)格之間的匹配關(guān)系，價(jià)格構(gòu)成要素要體現(xiàn)我國(guó)財(cái)務(wù)核算制度規(guī)范的原則。根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法，評(píng)估程序的主要環(huán)節(jié)是：申請(qǐng)立項(xiàng)、資產(chǎn)清查、評(píng)定估算、驗(yàn)證確認(rèn)。 　?。┓椒?　　房地產(chǎn)估價(jià)方法是確定房地產(chǎn)價(jià)格的技術(shù)規(guī)程、方式和手段。評(píng)估方法的選用要結(jié)合評(píng)估目的確定。掌握多少信息量，信息渠道暢通與否，處理加工信息能力的強(qiáng)弱，是衡量評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)枯人員實(shí)力的重要標(biāo)志?！　。ò耍r(shí)價(jià) 　　 時(shí)價(jià)，指房地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。由估價(jià)目的所決定的估價(jià)方法不同，時(shí)價(jià)的形式也就不同。時(shí)價(jià)的確定應(yīng)抓住時(shí)點(diǎn)和與評(píng)估目的相匹配的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)基本要素。 　　 二、房地產(chǎn)估價(jià)的分類(lèi) 　　（一）房產(chǎn)評(píng)估與地產(chǎn)評(píng)估 　　房產(chǎn)評(píng)估是以房產(chǎn)為估價(jià)對(duì)象，以時(shí)價(jià)來(lái)反映其價(jià)值的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。估價(jià)的結(jié)論是房產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值和關(guān)聯(lián)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)的總和。價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目為：折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、管理費(fèi)、地