【正文】 地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速8 / 51發(fā)展和人民生活水平的整體提高，中國(guó)傳統(tǒng)的觀光型旅游開(kāi)始向度假型旅游 過(guò)渡，新 興中產(chǎn)階級(jí)萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣 闊。 實(shí)際上， 華僑 城、宋城旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 該項(xiàng)目包括大型游樂(lè)園、湖濱高爾 夫球場(chǎng)、園林五星級(jí)酒店、英式馬術(shù)俱樂(lè)部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。如萬(wàn)達(dá)在昆明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。西安旅游集團(tuán)開(kāi)發(fā)的西安大廈即屬此 類旅游房地產(chǎn) 。 （4）與旅游相關(guān)的寫(xiě)字樓以寫(xiě)字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企 業(yè)如旅游社、旅游咨 詢機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場(chǎng)所，既方便本城居民出游，也方便外地來(lái)游游客。（3）以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯) 店這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的住 做文章，以 為游客提供住宿 為主要功能，后來(lái)增加了娛樂(lè)、會(huì)議等功能，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市。度假房地產(chǎn)在國(guó)外已有相當(dāng)發(fā)展，在中國(guó)剛剛面市，就受到購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的熱 烈追捧，不僅有外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)搶占市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商也組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集 團(tuán)牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“ 中國(guó)房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟”，全國(guó)各地度假房地 產(chǎn)項(xiàng) 目紛紛上馬。一 時(shí)間重新火熱的海南景觀住宅多屬此種模式。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑 度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力 營(yíng) 造旅游度假氛圍。將旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升到一個(gè)新境界。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。華僑城是先由旅游起步，旅游“ 帶靚”環(huán)境， 環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地 產(chǎn)促進(jìn)華僑 城全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多屬此類 。通過(guò)依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的 )條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂(lè)設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。再就是帶薪休假制度在我國(guó)尚未全面 實(shí)行，市場(chǎng)面還沒(méi)完全打開(kāi)，這就造成了廣大消費(fèi)者對(duì)投資旅游地產(chǎn)更加審慎。對(duì)中國(guó)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō) ，讓其投資遠(yuǎn)隔千山萬(wàn)水的旅游地產(chǎn)，遠(yuǎn)沒(méi)有投資能時(shí)不時(shí)看上一眼的住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)心里踏實(shí)。◆ 旅游地產(chǎn)的“枯井無(wú)源”　　旅游地產(chǎn)在我國(guó)主要以產(chǎn)權(quán)分割式營(yíng)銷為主。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上以旅游風(fēng)景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式， 導(dǎo)致消費(fèi)群體混戰(zhàn)，毫無(wú)章法。 ”◆ 旅游地產(chǎn)的“群雄混戰(zhàn)”　　旅游地產(chǎn)這塊大蛋糕已為人所識(shí)，但如何下口，如何爽爽地將它吃下，卻難倒了大批的投資商們。但實(shí)質(zhì) 是， 發(fā)展商看重的是：土地資 源的價(jià)值，所有的炒做概念其根本的目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)，這些開(kāi)發(fā) 出來(lái)的資產(chǎn)才是投資商“真的期望”所在。和開(kāi)發(fā)商抱著同樣心理的還有各地方政府，利用概念的模糊，盲目大規(guī)模規(guī)劃，隨意開(kāi)發(fā)，以謀取土地收益?！伴_(kāi)發(fā)商故意模糊概念，混淆 視聽(tīng)。風(fēng)景資源良好，土地資源充沛，往往是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的首 選地，而 這些地區(qū)也往往是 經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢的地方。世界上的中產(chǎn)階級(jí)財(cái)產(chǎn)有三分之二是房地產(chǎn)，所以不能說(shuō)現(xiàn) 在的旅游房地產(chǎn)有泡沫，不 過(guò) 也要預(yù)防大泡沫的出現(xiàn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)：“旅游地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫不在于發(fā)展速度有多快，而在于其供求是否平衡，結(jié)構(gòu)是否合理，價(jià)格是否平穩(wěn)，4 / 51要從需求來(lái)看發(fā)展。如美國(guó) “”事件引發(fā)航空、旅游產(chǎn)業(yè)大蕭 條，一 顆炸彈毀掉巴厘島整個(gè)旅游 產(chǎn)業(yè)等事件，無(wú)不表現(xiàn)出旅游產(chǎn)業(yè)的脆弱性。中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題◆ 旅游地產(chǎn)的“泡沫問(wèn)題”　　我國(guó)的旅游地產(chǎn)發(fā)展至今，確實(shí)存在文中所提及的罪名和大量的問(wèn)題。北京、上海、大連、青 島、四川、湖南、海南、廣東、福建、深圳等地已開(kāi)工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到幾百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開(kāi)始開(kāi)辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)的開(kāi)發(fā)。據(jù)國(guó)家旅游部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1999年底中，其中涉外 飯店7035家，：中國(guó)過(guò)夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位。消化這些空置房的一個(gè)有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)。目前，對(duì)于旅游房地產(chǎn)比較普遍的解釋是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假 為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 營(yíng)銷 模式，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。1 / 51中國(guó)旅游城市發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策研究目 錄第一章 總述中國(guó)旅游地產(chǎn) （P4P9）中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展概況中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題中國(guó)已成型的旅游房地產(chǎn)種 類 第二章 中國(guó)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐心經(jīng) （P10P17）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的原則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)特別注意的幾個(gè) 問(wèn)題第三章 中國(guó)旅游地產(chǎn)主流開(kāi)發(fā)模式剖析 （P18P54）開(kāi)發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)（深圳華僑城）先做旅游——華僑城及屬下四大主 題公園后做地產(chǎn)——“ 波托菲諾”：旅游地產(chǎn)的先驅(qū)華僑城旅游地產(chǎn)的利潤(rùn)華僑城模式的擴(kuò)張華僑城模式的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)開(kāi)發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅游同步開(kāi)發(fā)（芙蓉古城）項(xiàng)目概況芙蓉古城開(kāi)發(fā)思路芙蓉古城的規(guī)劃設(shè)計(jì)文化：持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力銷售方式芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結(jié)開(kāi)發(fā)模式之三：古村落的重新改造開(kāi)發(fā)（黃山黔縣宏村）宏村開(kāi)發(fā)背景宏村的開(kāi)發(fā)策略宏村的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估2 / 51“中坤模式”的延伸“中坤模式”的核心：選擇不可復(fù)制資源開(kāi)發(fā)模式之四：產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生存在的基礎(chǔ)國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)的基本形式產(chǎn)權(quán)酒店存在的問(wèn)題分析 把握產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)開(kāi)發(fā)模式之五：高爾夫休閑地產(chǎn)模式高爾夫與房地產(chǎn)稼接的背景高爾夫住宅的四種業(yè)態(tài)案例分析：嘉和城——中國(guó)首席溫泉高 爾夫水城第四章 觀點(diǎn)：中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景分析 （P55P56）旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為旅游房地 產(chǎn)帶來(lái)廣闊的發(fā)展前景城市消費(fèi)領(lǐng)域的拓寬加速旅游地 產(chǎn)的發(fā)展購(gòu)房者對(duì)區(qū)域景觀和居住環(huán) 境的要求逐漸提高建立在車輪上的旅游房地產(chǎn) 具有了發(fā)展的條件開(kāi)發(fā)商需要盤(pán)活資產(chǎn)、提高效益、另辟蹊徑， 搶占先機(jī)鏈接：相關(guān)數(shù)據(jù) （P57）3 / 51近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，旅游房地產(chǎn)的概念浮出水面并呈快速發(fā)展之勢(shì)，在旅游界和房地 產(chǎn)界引起極大關(guān)注。盡管目前對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念和范疇依然眾說(shuō)紛紜，但無(wú)論廣義 狹義，無(wú) 論分類角度，所有旅游房地產(chǎn)都有一個(gè)顯著的共同特點(diǎn)，即：靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此 為依托為特色開(kāi)發(fā)房地 產(chǎn)。第一章 總述中國(guó)旅游地產(chǎn)中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展概況中國(guó)旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開(kāi)放較早的省市由于盲目開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求， 出現(xiàn)大量空置房，主要集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達(dá)的大中型城市周邊。1994年前后，海南的三亞、廣東的珠海提出要發(fā) 展休閑度假，打造 頂級(jí)旅游勝 地。進(jìn)入新世紀(jì)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 機(jī)會(huì)逐漸減少，住宅消 費(fèi)開(kāi)始由需求型向舒適型 轉(zhuǎn)移，“住者有其屋”上升為“住者優(yōu)其屋”，許多發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、上海、深圳等地的銷售市場(chǎng)都出現(xiàn)了萎縮的前兆。目前，中國(guó)旅游房地產(chǎn)呈快速 發(fā)展之勢(shì)，國(guó)內(nèi)目前涉足 該領(lǐng) 域的公司超過(guò)兩百家，除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外， 還包括內(nèi)地首 創(chuàng)、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)、中坤集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、浙江宋城等一批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開(kāi) 發(fā)商均看好未來(lái)中國(guó)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)。從最早的深圳華僑城旅游主題公園項(xiàng)目拉動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到以后的海南 南海傳說(shuō)、三 亞 、博鰲等，旅游房地 產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó) 層出不窮，取得了較大的市場(chǎng)反映。過(guò)熱的投資聚集，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系，尤其是旅游 業(yè)這種對(duì)突 發(fā)事件毫無(wú)抵抗力的產(chǎn)業(yè)。因此，“ 不可否認(rèn)旅游地 產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景樂(lè)觀?，F(xiàn)在中央 經(jīng)常提固定資產(chǎn)投資過(guò)熱， 這 并不等于房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)有區(qū)別，房地產(chǎn)投 資中 82%是建住宅這種最終消費(fèi)品?！薄?旅游地產(chǎn)的“跑馬圈地”　　旅游地產(chǎn)的土地占用遠(yuǎn)大于普遍的房地產(chǎn)項(xiàng)目，造成跑馬圈地之嫌。地方政府為了吸引投資，推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè) ，會(huì) 給出各種優(yōu)惠條件，甚至不計(jì)成本，違規(guī)操作，損害了國(guó)家的利益、農(nóng)民的利益。”建設(shè)部中國(guó)風(fēng)景名勝區(qū)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉強(qiáng)表示：“模糊概念的結(jié)果就是借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，鉆政策法規(guī)的空子。 ”◆ 旅游地產(chǎn)的“項(xiàng)莊舞劍”　　借發(fā)展旅游之名，運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以突破“限”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)政令，從目前的觀念來(lái)看，旅游地產(chǎn)的概念比較寬泛，涉及風(fēng) 景游覽、會(huì) 議、度假、健康等很多內(nèi)容，似乎已成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)籮筐，什么概念都可以往里放。所以，去年五部委聯(lián)合督查組 在對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的三輪督 查中發(fā)現(xiàn)“以往的確存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃項(xiàng)目的名義，進(jìn)行房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)的圈地現(xiàn)象。其一是在旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 模式上單一化，缺乏 創(chuàng)新。巨大的市場(chǎng)和高額的回報(bào)引來(lái)眾多企業(yè)的爭(zhēng)奪，但違規(guī)操作，誤導(dǎo)消費(fèi)者，甚至欺詐性銷售、非法集資等各種惡性的牟利手段，造成了旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的“陷阱” 多多，失去了消費(fèi)群體對(duì)市場(chǎng)的信賴和投資的信心。盡管這一形式在國(guó)外已風(fēng)靡多年，但在中國(guó)尚屬新型事物，消費(fèi)者對(duì)此普遍地不理解。況且目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上加入國(guó)際度假交換系統(tǒng)的部分分時(shí)度假產(chǎn)品價(jià)格超出了國(guó)內(nèi)的支付能力， 顧客想與國(guó)外進(jìn)行交換度假的愿望很難實(shí)現(xiàn)。5 / 51中國(guó)已成型的旅游房地產(chǎn)種類 A（1）以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。此類房地產(chǎn)又可分三類：直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅這類景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)對(duì)風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開(kāi)發(fā)幾乎沒(méi)有什么建設(shè)性貢獻(xiàn)，有的甚至對(duì)旅游景區(qū)還造成一定破壞。在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景 觀景區(qū)，改善區(qū)域基 礎(chǔ)設(shè) 施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流物流，將生地 變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂(lè)谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將 過(guò)去的荒灘野嶺變 成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此 為依托，開(kāi) 發(fā)高 質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。以大盤(pán)形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游相關(guān)的寫(xiě)字樓以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯) 店.以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn).以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅中國(guó)已成型的旅游房地產(chǎn)種類6 / 51與旅游景觀開(kāi)發(fā)二位一體的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)此類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀開(kāi)發(fā)高度融合，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)即旅游景 觀開(kāi)發(fā)，房 產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。如成都的芙蓉古城和宋城集團(tuán)在杭州樂(lè)園開(kāi)發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾大酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機(jī)組成部分，無(wú)論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個(gè)性。（2）以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)， 為旅游接待鏈條上重要的一 環(huán)，多建在大中城市 遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游 資源突出的旅游目的地城市。開(kāi)發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的， 業(yè)主以度假置業(yè)和投資 置業(yè)為目的。因引進(jìn)國(guó)外“分時(shí)度假” 的概念和相關(guān)銷售模式，此類房地 產(chǎn)又有多種小的分類，具體如：產(chǎn)權(quán)酒店，時(shí)權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店，在高爾大球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn) 動(dòng)地附近開(kāi)發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假別墅和時(shí)值度假型酒店。度假型房地 產(chǎn) 是目前旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)備受關(guān)注、 發(fā)展 7 / 51很快的一個(gè)品種。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)收回投資，而酒店自 營(yíng)的回收期相當(dāng)長(zhǎng)，與房地產(chǎn)商通過(guò)出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營(yíng)理念不符，因此，旅游酒 (飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形 式，卻不是旅游房地產(chǎn)當(dāng)前的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。此類房地產(chǎn)目前比較少見(jiàn)，但已有涉獵。（5）以大盤(pán)形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。大 連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與昆明滇池國(guó)家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議，將在昆明滇池國(guó)家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購(gòu)物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、 別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無(wú)論采用何種模式，旅游房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)都應(yīng)保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì) 效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，在切實(shí)保護(hù)好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對(duì)資源加以利用， 尋 求旅游與房地產(chǎn)的良性互動(dòng)，走健康、理性的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之路。根據(jù)決策資源房地產(chǎn)研究中心多年來(lái)對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤研究，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的以下幾方面的問(wèn)題：旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的原則（1）總體規(guī)劃，分步實(shí)施，先做旅游，后做房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)、大手筆、跨越式，最好是聘請(qǐng)實(shí)力雄厚、資質(zhì)一流的國(guó)際知名景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精心設(shè)計(jì)和規(guī)劃，做到 規(guī)劃一步到位， 實(shí)施分步 進(jìn)行。因此首期的項(xiàng)目中應(yīng)包括主要的旅游項(xiàng)目，以人氣 帶動(dòng)區(qū)域價(jià) 值提升（旅游項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)要不求盈利，只求精品），并可增強(qiáng)項(xiàng) 目在政府領(lǐng)導(dǎo)和公眾中的號(hào)召力，取信于人，為后續(xù)開(kāi)發(fā)的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。因此也要適當(dāng)包括一部分房地產(chǎn)，以增加現(xiàn)金流，緩解資金壓力。（2）綜合開(kāi)發(fā)，全面收益旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的