【正文】 貌上，要求有豐富的自然山水資源。對(duì)項(xiàng)目周邊原來(lái)的景區(qū)、景點(diǎn)，可與之開展多種方式的合作經(jīng)營(yíng)，并在尊重歷史、科學(xué)保護(hù)的前提下，重新進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、擴(kuò)充和完善，加強(qiáng)項(xiàng)目間的深度整合，使它們得以重現(xiàn)昔日盛況，以與新開發(fā)項(xiàng)目互為補(bǔ)充與呼應(yīng)，豐富、提升整個(gè)區(qū)域旅游的游歷空間與內(nèi)涵。（2）綜合開發(fā)，全面收益旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能組合極其豐富，配套 齊全，因此其子項(xiàng)目往往眾多，從而達(dá)到相互支撐、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。因此首期的項(xiàng)目中應(yīng)包括主要的旅游項(xiàng)目，以人氣 帶動(dòng)區(qū)域價(jià) 值提升（旅游項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)要不求盈利，只求精品），并可增強(qiáng)項(xiàng) 目在政府領(lǐng)導(dǎo)和公眾中的號(hào)召力，取信于人，為后續(xù)開發(fā)的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。無(wú)論采用何種模式，旅游房地 產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì) 效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，在切實(shí)保護(hù)好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對(duì)資源加以利用， 尋 求旅游與房地產(chǎn)的良性互動(dòng)，走健康、理性的旅游房地產(chǎn)開發(fā)之路。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購(gòu)物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、 別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。（5）以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā) 這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營(yíng)來(lái)收回投資，而酒店自 營(yíng)的回收期相當(dāng)長(zhǎng)，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營(yíng)理念不符，因此，旅游酒 (飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形 式，卻不是旅游房地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn)。因引進(jìn)國(guó)外“分時(shí)度假” 的概念和相關(guān)銷售模式，此類房地 產(chǎn)又有多種小的分類，具體如：產(chǎn)權(quán)酒店，時(shí)權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店，在高爾大球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn) 動(dòng)地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假別墅和時(shí)值度假型酒店。（2）以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)， 為旅游接待鏈條上重要的一 環(huán)，多建在大中城市 遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游 資源突出的旅游目的地城市。以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)與旅游相關(guān)的寫字樓以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯) 店.以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn).以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅中國(guó)已成型的旅游房地產(chǎn)種類6 / 51與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地 產(chǎn)開發(fā)即旅游景 觀開發(fā)，房 產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景 觀景區(qū)，改善區(qū)域基 礎(chǔ)設(shè) 施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流物流，將生地 變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開發(fā)。5 / 51中國(guó)已成型的旅游房地產(chǎn)種類 A（1）以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。盡管這一形式在國(guó)外已風(fēng)靡多年，但在中國(guó)尚屬新型事物，消費(fèi)者對(duì)此普遍地不理解。其一是在旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng) 模式上單一化，缺乏 創(chuàng)新。 ”◆ 旅游地產(chǎn)的“項(xiàng)莊舞劍”　　借發(fā)展旅游之名，運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)，以突破“限”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)政令，從目前的觀念來(lái)看，旅游地產(chǎn)的概念比較寬泛，涉及風(fēng) 景游覽、會(huì) 議、度假、健康等很多內(nèi)容，似乎已成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)籮筐，什么概念都可以往里放。地方政府為了吸引投資，推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè) ，會(huì) 給出各種優(yōu)惠條件，甚至不計(jì)成本，違規(guī)操作，損害了國(guó)家的利益、農(nóng)民的利益。現(xiàn)在中央 經(jīng)常提固定資產(chǎn)投資過熱， 這 并不等于房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)有區(qū)別，房地產(chǎn)投 資中 82%是建住宅這種最終消費(fèi)品。過熱的投資聚集，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系，尤其是旅游 業(yè)這種對(duì)突 發(fā)事件毫無(wú)抵抗力的產(chǎn)業(yè)。目前，中國(guó)旅游房地產(chǎn)呈快速 發(fā)展之勢(shì)，國(guó)內(nèi)目前涉足 該領(lǐng) 域的公司超過兩百家，除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外， 還包括內(nèi)地首 創(chuàng)、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)、中坤集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、浙江宋城等一批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開 發(fā)商均看好未來(lái)中國(guó)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)。1994年前后，海南的三亞、廣東的珠海提出要發(fā) 展休閑度假，打造 頂級(jí)旅游勝 地。盡管目前對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念和范疇依然眾說紛紜，但無(wú)論廣義 狹義，無(wú) 論分類角度，所有旅游房地產(chǎn)都有一個(gè)顯著的共同特點(diǎn)，即：靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此 為依托為特色開發(fā)房地 產(chǎn)。目前，對(duì)于旅游房地產(chǎn)比較普遍的解釋是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假 為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、 營(yíng)銷 模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。據(jù)國(guó)家旅游部門統(tǒng)計(jì)，1999年底中，其中涉外 飯店7035家，：中國(guó)過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位。北京、上海、大連、青 島、四川、湖南、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到幾百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。如美國(guó) “”事件引發(fā)航空、旅游產(chǎn)業(yè)大蕭 條，一 顆炸彈毀掉巴厘島整個(gè)旅游 產(chǎn)業(yè)等事件，無(wú)不表現(xiàn)出旅游產(chǎn)業(yè)的脆弱性。世界上的中產(chǎn)階級(jí)財(cái)產(chǎn)有三分之二是房地產(chǎn)，所以不能說現(xiàn) 在的旅游房地產(chǎn)有泡沫，不 過 也要預(yù)防大泡沫的出現(xiàn)?！伴_發(fā)商故意模糊概念，混淆 視聽。但實(shí)質(zhì) 是， 發(fā)展商看重的是：土地資 源的價(jià)值，所有的炒做概念其根本的目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)，這些開發(fā) 出來(lái)的資產(chǎn)才是投資商“真的期望”所在。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)上以旅游風(fēng)景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式， 導(dǎo)致消費(fèi)群體混戰(zhàn)，毫無(wú)章法。對(duì)中國(guó)的消費(fèi)者來(lái)說 ，讓其投資遠(yuǎn)隔千山萬(wàn)水的旅游地產(chǎn)，遠(yuǎn)沒有投資能時(shí)不時(shí)看上一眼的住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)心里踏實(shí)。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的 )條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑 度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力 營(yíng) 造旅游度假氛圍。度假房地產(chǎn)在國(guó)外已有相當(dāng)發(fā)展，在中國(guó)剛剛面市，就受到購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的熱 烈追捧，不僅有外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)搶占市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商也組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集 團(tuán)牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“ 中國(guó)房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟”，全國(guó)各地度假房地 產(chǎn)項(xiàng) 目紛紛上馬。 （4）與旅游相關(guān)的寫字樓以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企 業(yè)如旅游社、旅游咨 詢機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場(chǎng)所，既方便本城居民出游，也方便外地來(lái)游游客。如萬(wàn)達(dá)在昆明的房地產(chǎn)開發(fā)。 實(shí)際上， 華僑 城、宋城旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。9 / 51第二章 中國(guó)旅游房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐心經(jīng)進(jìn)入 21 世紀(jì)以后，旅游房地產(chǎn) 開發(fā)應(yīng)該考慮旅游城市、重點(diǎn)旅游景區(qū)、歷史文化、自然資源、民俗風(fēng)情、消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及交通配套 設(shè)施、 環(huán)境保護(hù)等方面，同時(shí)要與旅游可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合。但由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，開發(fā)周期 長(zhǎng)， 資金壓力大，為此，一定要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全，要短線開發(fā) 與長(zhǎng)線開發(fā)結(jié)合。但一般說來(lái)，都是由旅游項(xiàng)目、休閑度假項(xiàng)目、人居項(xiàng)目和配套項(xiàng)目四大部分組成。（5）建筑為形，文化為魂由于本身的高端產(chǎn)品特性，決定了旅游房地 產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè) 一定要走“精品化”道路，著力強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的個(gè)性、品質(zhì)和創(chuàng)新，并從一開始就全面導(dǎo)入ISO9000和ISO14000體系。如果自然景 觀不佳，則應(yīng)由政府按項(xiàng)目規(guī)劃的要求挖好湖面及全部河道，平均深度不少于2米。周邊環(huán)境項(xiàng)目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少，沒有高 壓線 、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，社會(huì)治安狀況良好。因此，在與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行項(xiàng)目談判時(shí)，一般可以獲得比普通房地產(chǎn)用地低廉得多的土地。爭(zhēng)取稅費(fèi)減免土地辦證費(fèi)爭(zhēng)取只交納中央和省市部分。此外，也需要有部分40或50年的商業(yè)、旅游、 綜合用地（辦證難度相對(duì)較低），以用于旅游休 閑、 產(chǎn)權(quán)式酒店、商業(yè)、 娛樂、教育、文化產(chǎn)業(yè)等。同時(shí)，要在一開始就針對(duì)各子 項(xiàng)目成立幾個(gè)不同的項(xiàng)目公司，并將土地證分成十幾本（每本50～200畝），直接落在各項(xiàng)目公司名下，這樣便于日后抵押融 資以及與別的企業(yè)開展多種層面與方式的合作，而且也可以有效地防止土地轉(zhuǎn)讓時(shí)巨額土地稅 費(fèi)的出現(xiàn)。（5）項(xiàng)目規(guī)劃的若干問題整體規(guī)劃不落伍在規(guī)劃時(shí)對(duì)項(xiàng)目的功能分區(qū)、交通 組織等要有前瞻性，做到30年不落后，盡可能避免建設(shè)性浪費(fèi)的發(fā)生（深圳華僑城的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)值得借鑒）。有關(guān)高爾夫項(xiàng)目的規(guī)劃高爾夫項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)難度較大，同 時(shí)也為了降低土地成本，其建設(shè)用地可以是農(nóng)用地，以“綠13 / 51化用地”的名義建高爾夫球場(chǎng)。如果項(xiàng)目所在地的地勢(shì)過于平坦， 則需要規(guī)劃建設(shè)一處高層建筑作為統(tǒng)領(lǐng)全局的視覺中心。（7）項(xiàng)目拓展與品牌推廣預(yù)留后續(xù)土地在簽訂項(xiàng)目開發(fā)總合同書時(shí)，應(yīng)有后續(xù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備土地條款和周 邊一定范圍內(nèi)同等條件下優(yōu)先開發(fā)權(quán)條款，避免土地帶旺后 為人作嫁（如同迪斯尼樂園早期所 經(jīng)受過的教訓(xùn)一樣）。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式，要求有更高的管理水平和 經(jīng)營(yíng)能力。◆良好的題材　　旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們到此觀光游覽，進(jìn)而帶來(lái)地產(chǎn)開發(fā)的契機(jī)。旅游地產(chǎn)非常需要做主 題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。國(guó)外曾 總結(jié)出六種常 見的用地形式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。然而新開 發(fā)區(qū)的土地費(fèi)用一般會(huì)相 對(duì)較低，旅游地 產(chǎn)開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的潛能會(huì)很大，問題 在于從投資建設(shè)到獲得收益的 過程會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)。如此，方能成落子不敗的局面。16 / 51第三章 中國(guó)旅游地產(chǎn)主流開發(fā)模式剖析從目前國(guó)內(nèi)的操作來(lái)看，旅游房地產(chǎn)在市場(chǎng)上主要有四種操作模式：第一種是先開 發(fā)旅游項(xiàng)目，等旅游項(xiàng)目做成熟地以后，再開 發(fā)商品房，如深圳 華僑城。四種模式以下將作重點(diǎn)分析：開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)（深圳華僑城）深圳華僑城是國(guó)內(nèi)從事“旅游＋地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國(guó)內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國(guó)之最。 “錦繡中華”“錦繡中華”在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發(fā)的帷幕。它當(dāng)年即收回投 資，幾年之后又成功上市。世界之窗1994年6月，匯集世界奇觀、古今名勝、自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情于一園的世界之窗隆重登場(chǎng)。歡樂谷運(yùn)用現(xiàn)代休閑理念和高科技成果興建的歡樂谷，是華僑城的第四大主 題公園。十幾年來(lái)，華僑城的主題公園搞一個(gè)火一個(gè)，作為升級(jí)產(chǎn)品的深圳 歡樂谷取得巨大成功。華僑城的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是圍繞主題公園來(lái)做的。 項(xiàng)目共分三期開 發(fā)（一期“ 天鵝堡”、二期 “純水岸”[在售]、三期［開發(fā)］），推出后引起轟動(dòng) ，連續(xù)獲得多項(xiàng)國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng) 。而華僑城以完美的地域景觀、人文景 觀而著稱。天鵝堡一期背靠諦諾山，所在地 勢(shì)最高，它雄 偉的高層俯瞰整個(gè)波托菲 諾，給人以大氣尊貴之感；而純水岸則緊臨燕棲湖，它低矮的多 層和聯(lián)排別墅與湖面形成自然的 銜接， 給人以親和愜意之感。良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵在波托菲諾，生活更多的體現(xiàn)為 休閑，而不是 單一的居住。同 樣體現(xiàn)波托菲 諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂谷免費(fèi)門票，充 滿傳奇夢(mèng)幻色彩的 歡樂谷不僅是業(yè)主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。波托菲諾有很多開放的表現(xiàn)形式，例如它公共的商業(yè) 街，水岸廣 場(chǎng)，以及作為標(biāo)志性建筑的鐘樓，都是居民交流和參與社區(qū)活動(dòng)的地方。從性質(zhì)上來(lái)講，酒店式公寓的居住與普通住宅的居住有很大差別，二者是怎樣糅合到一起的呢？最重要的 應(yīng)該 莫過于社區(qū)居民開放包容的心態(tài)，在不干擾自身正常生活的情況下，人 們慢慢意識(shí)到，社區(qū)人口的不斷更新是保持活力的重要方法。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，主要得益于華僑 城片區(qū)內(nèi)成熟的主題公園景 觀，以及多功能社區(qū) 規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)集旅游、娛樂、文藝(何香凝美術(shù)館 、華夏藝術(shù)中心等)、休 閑、購(gòu)物等功能于一體。 ”肖德中介 紹，天 鵝堡一期當(dāng)時(shí)賣到8500元/平方米，而附近白石洲的房?jī)r(jià)只有6000元/平方米；北京世紀(jì)華僑城 項(xiàng)目在朝陽(yáng)區(qū)南磨房， 項(xiàng)目附近的樓盤原來(lái)是4200元/平方米，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到6500元/平方米。按照該周刊得到的進(jìn)一步數(shù)據(jù)，目前包括波托菲 諾尚未開 發(fā)的規(guī)劃建筑面積， 華僑城區(qū)域內(nèi)約有200萬(wàn)平方米建筑面積尚待開發(fā)，若乘以 5000元/ 平方米的毛利，總利潤(rùn)將達(dá)到100億元。目前，華僑城集團(tuán)已形成總資產(chǎn)達(dá)200億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過100億元的資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，累 計(jì)向國(guó)家上繳稅收達(dá) 30億元以上。 項(xiàng)目公司北京世紀(jì)華僑 城實(shí)業(yè)成立于2022年6月，注冊(cè) 億元，%，其余股東有北京世紀(jì)城房地產(chǎn)、北京南磨房旅游發(fā)展、深圳 華僑城地產(chǎn)和北京四方投資，華僑城受托管理 華僑城地產(chǎn)股權(quán)后，% 。2022年 4月，上海浦江 鎮(zhèn)意大利城項(xiàng) 目動(dòng)工，總投資30億元。按2022年結(jié)算面積8萬(wàn)平方米、均價(jià)6000元、單位凈利潤(rùn)2200元計(jì)算，該項(xiàng)目的地產(chǎn)業(yè)務(wù)明年可為華僑城貢獻(xiàn)投資收益3200萬(wàn)元?！皷|部華僑城”位于深圳鹽田三洲田片區(qū)和梅沙片區(qū)，是深圳市2022年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，也是深圳目前面積最大、投資額最大的綜合旅游項(xiàng)目，以生態(tài)旅游、休閑度假、體育娛樂為主題，建設(shè)世界茶藝博覽園、高爾夫運(yùn)動(dòng)區(qū)和綜合生態(tài)旅游區(qū)三大園區(qū)及度假酒店、公寓、山地觀光纜車等配套設(shè)施。而10月22日的華僑城集 團(tuán)總裁辦公會(huì)議對(duì)此的展望是，由于投資