【正文】 貌上，要求有豐富的自然山水資源。對項目周邊原來的景區(qū)、景點，可與之開展多種方式的合作經營，并在尊重歷史、科學保護的前提下，重新進行統(tǒng)一的規(guī)劃、擴充和完善，加強項目間的深度整合，使它們得以重現(xiàn)昔日盛況，以與新開發(fā)項目互為補充與呼應，豐富、提升整個區(qū)域旅游的游歷空間與內涵。（2）綜合開發(fā)，全面收益旅游房地產項目的功能組合極其豐富，配套 齊全，因此其子項目往往眾多，從而達到相互支撐、降低風險的目的。因此首期的項目中應包括主要的旅游項目，以人氣 帶動區(qū)域價 值提升（旅游項目的建設與經營要不求盈利，只求精品），并可增強項 目在政府領導和公眾中的號召力，取信于人，為后續(xù)開發(fā)的順利實施奠定基礎。無論采用何種模式，旅游房地 產開發(fā)都應保證項目的經濟 效益、社會效益、環(huán)境效益并重，在切實保護好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎上對資源加以利用， 尋 求旅游與房地產的良性互動，走健康、理性的旅游房地產開發(fā)之路。社區(qū)配套包括中小學、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產權式酒店、 別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。（5）以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產開發(fā) 這類房地產多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過經營來收回投資，而酒店自 營的回收期相當長，與房地產商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經營理念不符，因此，旅游酒 (飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產形 式，卻不是旅游房地產當前的開發(fā)熱點。因引進國外“分時度假” 的概念和相關銷售模式，此類房地 產又有多種小的分類，具體如：產權酒店，時權酒店，養(yǎng)老型酒店，在高爾大球場、登山、滑雪等運 動地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運動度假別墅和時值度假型酒店。（2）以旅游度假為目的的度假房地產休閑度假是此類房地產最大的特點， 為旅游接待鏈條上重要的一 環(huán)，多建在大中城市 遠郊或遠離大中城市的著名風景區(qū)附近，或建在旅游 資源突出的旅游目的地城市。以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產開發(fā)與旅游相關的寫字樓以旅游接待為目的的自營式酒(飯) 店.以旅游度假為目的的度假房地產.以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅中國已成型的旅游房地產種類6 / 51與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產開發(fā)此類房地產開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地 產開發(fā)即旅游景 觀開發(fā)，房 產本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅這類房地產不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景 觀景區(qū)，改善區(qū)域基 礎設 施條件和環(huán)境質量，靠旅游業(yè)的關聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地 變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產升值，再趁勢搞房地產開發(fā)。5 / 51中國已成型的旅游房地產種類 A（1）以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。盡管這一形式在國外已風靡多年，但在中國尚屬新型事物，消費者對此普遍地不理解。其一是在旅游地產的開發(fā)經營 模式上單一化，缺乏 創(chuàng)新。 ”◆ 旅游地產的“項莊舞劍”　　借發(fā)展旅游之名，運作房地產開發(fā)，以突破“限”字當頭的房地產政令，從目前的觀念來看，旅游地產的概念比較寬泛，涉及風 景游覽、會 議、度假、健康等很多內容，似乎已成為一個產業(yè)籮筐，什么概念都可以往里放。地方政府為了吸引投資，推動當地的建設 ，會 給出各種優(yōu)惠條件，甚至不計成本，違規(guī)操作，損害了國家的利益、農民的利益。現(xiàn)在中央 經常提固定資產投資過熱， 這 并不等于房地產投資過熱，房地產與一般固定資產有區(qū)別，房地產投 資中 82%是建住宅這種最終消費品。過熱的投資聚集，勢必會產生供大于求的惡性供需關系，尤其是旅游 業(yè)這種對突 發(fā)事件毫無抵抗力的產業(yè)。目前，中國旅游房地產呈快速 發(fā)展之勢，國內目前涉足 該領 域的公司超過兩百家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外， 還包括內地首 創(chuàng)、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團、萬通集團、中坤集團、萬科集團、浙江宋城等一批房地產投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開 發(fā)商均看好未來中國的旅游房地產市場。1994年前后，海南的三亞、廣東的珠海提出要發(fā) 展休閑度假，打造 頂級旅游勝 地。盡管目前對旅游房地產的概念和范疇依然眾說紛紜，但無論廣義 狹義，無 論分類角度，所有旅游房地產都有一個顯著的共同特點，即：靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此 為依托為特色開發(fā)房地 產。目前，對于旅游房地產比較普遍的解釋是，旅游房地產是指以旅游度假 為目的的房地產開發(fā)、 營銷 模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。據國家旅游部門統(tǒng)計，1999年底中，其中涉外 飯店7035家，：中國過夜旅游人數和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位。北京、上海、大連、青 島、四川、湖南、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產項目達到幾百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。如美國 “”事件引發(fā)航空、旅游產業(yè)大蕭 條，一 顆炸彈毀掉巴厘島整個旅游 產業(yè)等事件，無不表現(xiàn)出旅游產業(yè)的脆弱性。世界上的中產階級財產有三分之二是房地產，所以不能說現(xiàn) 在的旅游房地產有泡沫，不 過 也要預防大泡沫的出現(xiàn)。“開發(fā)商故意模糊概念，混淆 視聽。但實質 是， 發(fā)展商看重的是：土地資 源的價值，所有的炒做概念其根本的目的就是要推銷旅游地產主題項目周邊的房地產，這些開發(fā) 出來的資產才是投資商“真的期望”所在。項目開發(fā)經營上以旅游風景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產開發(fā)模式， 導致消費群體混戰(zhàn)，毫無章法。對中國的消費者來說 ，讓其投資遠隔千山萬水的旅游地產，遠沒有投資能時不時看上一眼的住宅房地產和商業(yè)地產心里踏實。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的 )條件，如優(yōu)美的自然風光、主題突出的人文內涵、多種休閑娛樂設施，直接提升住宅的環(huán)境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量。此類房地產以華僑城為典型代表。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑 度假設施設備的建設，大力 營 造旅游度假氛圍。度假房地產在國外已有相當發(fā)展，在中國剛剛面市，就受到購房者和房地產開發(fā)商的熱 烈追捧，不僅有外資進入國內搶占市場，國內房地產商也組建旅游房地產聯(lián)盟，如中房集 團牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“ 中國房地產分時度假聯(lián)盟”，全國各地度假房地 產項 目紛紛上馬。 （4）與旅游相關的寫字樓以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企 業(yè)如旅游社、旅游咨 詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。如萬達在昆明的房地產開發(fā)。 實際上， 華僑 城、宋城旅游房地產開發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產開發(fā)。9 / 51第二章 中國旅游房地產開發(fā)實踐心經進入 21 世紀以后，旅游房地產 開發(fā)應該考慮旅游城市、重點旅游景區(qū)、歷史文化、自然資源、民俗風情、消費結構以及交通配套 設施、 環(huán)境保護等方面，同時要與旅游可持續(xù)發(fā)展相結合。但由于項目規(guī)模巨大，開發(fā)周期 長， 資金壓力大，為此，一定要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全，要短線開發(fā) 與長線開發(fā)結合。但一般說來，都是由旅游項目、休閑度假項目、人居項目和配套項目四大部分組成。（5）建筑為形，文化為魂由于本身的高端產品特性，決定了旅游房地 產項目的建設 一定要走“精品化”道路，著力強調項目的個性、品質和創(chuàng)新，并從一開始就全面導入ISO9000和ISO14000體系。如果自然景 觀不佳，則應由政府按項目規(guī)劃的要求挖好湖面及全部河道，平均深度不少于2米。周邊環(huán)境項目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少，沒有高 壓線 、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地，空氣質量優(yōu)良，社會治安狀況良好。因此，在與當地政府進行項目談判時，一般可以獲得比普通房地產用地低廉得多的土地。爭取稅費減免土地辦證費爭取只交納中央和省市部分。此外，也需要有部分40或50年的商業(yè)、旅游、 綜合用地（辦證難度相對較低），以用于旅游休 閑、 產權式酒店、商業(yè)、 娛樂、教育、文化產業(yè)等。同時，要在一開始就針對各子 項目成立幾個不同的項目公司，并將土地證分成十幾本（每本50～200畝），直接落在各項目公司名下，這樣便于日后抵押融 資以及與別的企業(yè)開展多種層面與方式的合作，而且也可以有效地防止土地轉讓時巨額土地稅 費的出現(xiàn)。（5）項目規(guī)劃的若干問題整體規(guī)劃不落伍在規(guī)劃時對項目的功能分區(qū)、交通 組織等要有前瞻性，做到30年不落后，盡可能避免建設性浪費的發(fā)生（深圳華僑城的經驗與教訓值得借鑒）。有關高爾夫項目的規(guī)劃高爾夫項目獲得批準難度較大，同 時也為了降低土地成本，其建設用地可以是農用地，以“綠13 / 51化用地”的名義建高爾夫球場。如果項目所在地的地勢過于平坦， 則需要規(guī)劃建設一處高層建筑作為統(tǒng)領全局的視覺中心。（7）項目拓展與品牌推廣預留后續(xù)土地在簽訂項目開發(fā)總合同書時，應有后續(xù)項目儲備土地條款和周 邊一定范圍內同等條件下優(yōu)先開發(fā)權條款，避免土地帶旺后 為人作嫁（如同迪斯尼樂園早期所 經受過的教訓一樣）。旅游地產的營銷方式是租賃與出售相結合的形式，要求有更高的管理水平和 經營能力?！袅己玫念}材　　旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們到此觀光游覽，進而帶來地產開發(fā)的契機。旅游地產非常需要做主 題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。國外曾 總結出六種常 見的用地形式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。然而新開 發(fā)區(qū)的土地費用一般會相 對較低，旅游地 產開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價值的潛能會很大，問題 在于從投資建設到獲得收益的 過程會相對較長。如此，方能成落子不敗的局面。16 / 51第三章 中國旅游地產主流開發(fā)模式剖析從目前國內的操作來看，旅游房地產在市場上主要有四種操作模式：第一種是先開 發(fā)旅游項目，等旅游項目做成熟地以后，再開 發(fā)商品房，如深圳 華僑城。四種模式以下將作重點分析：開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產（深圳華僑城）深圳華僑城是國內從事“旅游＋地產”開發(fā)的先驅者，其屬下的四大主題公園是目前國內最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。 “錦繡中華”“錦繡中華”在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發(fā)的帷幕。它當年即收回投 資，幾年之后又成功上市。世界之窗1994年6月，匯集世界奇觀、古今名勝、自然風光和民俗風情于一園的世界之窗隆重登場。歡樂谷運用現(xiàn)代休閑理念和高科技成果興建的歡樂谷，是華僑城的第四大主 題公園。十幾年來，華僑城的主題公園搞一個火一個，作為升級產品的深圳 歡樂谷取得巨大成功。華僑城的房地產項目都是圍繞主題公園來做的。 項目共分三期開 發(fā)（一期“ 天鵝堡”、二期 “純水岸”[在售]、三期［開發(fā)］），推出后引起轟動 ，連續(xù)獲得多項國家級獎項 。而華僑城以完美的地域景觀、人文景 觀而著稱。天鵝堡一期背靠諦諾山，所在地 勢最高，它雄 偉的高層俯瞰整個波托菲 諾，給人以大氣尊貴之感；而純水岸則緊臨燕棲湖，它低矮的多 層和聯(lián)排別墅與湖面形成自然的 銜接， 給人以親和愜意之感。良好休閑環(huán)境放大生活內涵在波托菲諾，生活更多的體現(xiàn)為 休閑，而不是 單一的居住。同 樣體現(xiàn)波托菲 諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂谷免費門票，充 滿傳奇夢幻色彩的 歡樂谷不僅是業(yè)主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。波托菲諾有很多開放的表現(xiàn)形式，例如它公共的商業(yè) 街，水岸廣 場，以及作為標志性建筑的鐘樓，都是居民交流和參與社區(qū)活動的地方。從性質上來講，酒店式公寓的居住與普通住宅的居住有很大差別，二者是怎樣糅合到一起的呢？最重要的 應該 莫過于社區(qū)居民開放包容的心態(tài)，在不干擾自身正常生活的情況下，人 們慢慢意識到，社區(qū)人口的不斷更新是保持活力的重要方法。旅游地產項目的成功，主要得益于華僑 城片區(qū)內成熟的主題公園景 觀，以及多功能社區(qū) 規(guī)劃，整個社區(qū)集旅游、娛樂、文藝(何香凝美術館 、華夏藝術中心等)、休 閑、購物等功能于一體。 ”肖德中介 紹，天 鵝堡一期當時賣到8500元/平方米，而附近白石洲的房價只有6000元/平方米；北京世紀華僑城 項目在朝陽區(qū)南磨房， 項目附近的樓盤原來是4200元/平方米，現(xiàn)在房價已經達到6500元/平方米。按照該周刊得到的進一步數據，目前包括波托菲 諾尚未開 發(fā)的規(guī)劃建筑面積， 華僑城區(qū)域內約有200萬平方米建筑面積尚待開發(fā)，若乘以 5000元/ 平方米的毛利，總利潤將達到100億元。目前，華僑城集團已形成總資產達200億元、凈資產近100億元、年銷售收入過100億元的資產規(guī)模和銷售規(guī)模，累 計向國家上繳稅收達 30億元以上。 項目公司北京世紀華僑 城實業(yè)成立于2022年6月，注冊 億元，%，其余股東有北京世紀城房地產、北京南磨房旅游發(fā)展、深圳 華僑城地產和北京四方投資，華僑城受托管理 華僑城地產股權后，% 。2022年 4月，上海浦江 鎮(zhèn)意大利城項 目動工，總投資30億元。按2022年結算面積8萬平方米、均價6000元、單位凈利潤2200元計算，該項目的地產業(yè)務明年可為華僑城貢獻投資收益3200萬元?！皷|部華僑城”位于深圳鹽田三洲田片區(qū)和梅沙片區(qū)，是深圳市2022年重點建設項目，也是深圳目前面積最大、投資額最大的綜合旅游項目，以生態(tài)旅游、休閑度假、體育娛樂為主題，建設世界茶藝博覽園、高爾夫運動區(qū)和綜合生態(tài)旅游區(qū)三大園區(qū)及度假酒店、公寓、山地觀光纜車等配套設施。而10月22日的華僑城集 團總裁辦公會議對此的展望是，由于投資