【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)在市場上主要有四種操作模式：第一種是先開 發(fā)旅游項目，等旅游項目做成熟地以后，再開 發(fā)商品房，如深圳 華僑城。第二種是地產(chǎn)與旅游項目同步開發(fā)，以滿足人們生活、休閑、度假需求，如成都芙蓉古城。第三種是對歷史文化古跡、古建筑、古村落的改造開發(fā)，如上海新天地、云南麗江古城、黃山黔縣宏村等。第四種是開發(fā)滿足人們旅游投資需求的產(chǎn)品，以產(chǎn)權(quán)酒店為主。四種模式以下將作重點分析：開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)（深圳華僑城）深圳華僑城是國內(nèi)從事“旅游＋地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)——波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，更被 視為國內(nèi)主題社區(qū)開 發(fā)的典范。先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園1985年8月28日，經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn) 創(chuàng)立面積近5平方公里的 華僑城，并由香港中旅集 團參照招商局開發(fā)深圳蛇口的模式，投 資開發(fā)興建深圳灣畔的華僑 城，使之成 為吸引華僑華人資金、技術(shù)、人才的窗口和基地。于是，被后人稱為“ 中國主題公園之父 ”的馬志民先生開始帶領(lǐng)著一班人探索以一種全新的理念建設(shè)這座具有里程碑意義的大型旅游城。 “錦繡中華”“錦繡中華”在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發(fā)的帷幕。“一步邁進歷史，一日暢游中華”的理念強烈地感召和震撼著人們。 這個中國第一個現(xiàn)代意義上的主 題公園也是世界上規(guī)模最大的微縮開發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)開發(fā)模式之三：古村落的重新改造開發(fā)主流開發(fā)模式開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)開發(fā)模式之四：產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)17 / 51景區(qū)，錦繡中華占地30多萬平方米，它選取中國84個最有代表的山水名勝，古代建筑景點按1:15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。華僑城開始熱鬧起來，每天游人如織，形成了空前的火爆盛況，一時間幾乎成為深圳旅游的代名詞。它當(dāng)年即收回投 資，幾年之后又成功上市。中國民俗文化村隨后，被譽為“ 中國第一村”的中國民俗文化村于1991年10月開業(yè)。它占地 20萬平方米，是一個薈萃中國民俗文化、民 間藝術(shù)、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)。它共選取中國21個民族的24個村寨景點按1:1比例建造，并有上千名來自各地區(qū)、各民族的藝員 和員工進行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《綠寶石》、《藍(lán)太陽》和大型廣場表演《中華百藝盛會》等，被譽為中國民族舞蹈藝術(shù)、廣 場藝術(shù)的經(jīng)典。世界之窗1994年6月，匯集世界奇觀、古今名勝、自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情于一園的世界之窗隆重登場。它是一個展示世界歷史文化的大型旅游景點，是廣東省最大的旅游企業(yè) ，占地 48萬平方米，共建有118個旅游景點，其創(chuàng)作表演的大型音樂舞蹈史詩《創(chuàng)世紀(jì)》，將中國的廣 場表演藝術(shù)推至極致。她先后舉辦了國際民間藝術(shù)節(jié)、日本文化周、國際啤酒節(jié)、圣誕狂歡節(jié)等活動，相繼推18 / 51出了由數(shù)百名中外演員同臺共演的大型廣場藝術(shù)晚會《狂歡之夜》、《夢之旅》、 《創(chuàng)世紀(jì)》，以宏大的氣勢，精湛的表演被專家譽為 旅游文化精品。大型室內(nèi)滑雪場、科羅拉多大峽谷漂流、金字塔幻想館等參與項目，更領(lǐng)導(dǎo)旅游新潮流。歡樂谷運用現(xiàn)代休閑理念和高科技成果興建的歡樂谷，是華僑城的第四大主 題公園。項目占地面積17萬平方米。該 公園在功能上突出了參與性、娛樂性，與原有三大主題公園形成互補，并運用了多 項現(xiàn)代科技與旅游成果，其中歡樂谷四維動 感影院是亞洲的第一座動感影院，歡樂 谷的瑪雅海灘水公園獲1999年國際水公園“行業(yè)創(chuàng)新獎”。配套酒店及其它設(shè)施除了四大主題公園以外，華僑 城還根據(jù)大型旅游休閑社區(qū)的功能要求，陸續(xù)建設(shè)了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨 大中旅學(xué)院、 華夏藝術(shù)中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項目設(shè)施，形成一個集旅游、文化、購物、 娛樂 、體育、休閑于一體的，面積達(dá)5平方公里的旅游之城。十幾年來，華僑城的主題公園搞一個火一個，作為升級產(chǎn)品的深圳 歡樂谷取得巨大成功。歡樂谷二期2022年5月開業(yè)，當(dāng)年稅后利 潤就達(dá)到5000多萬元，凈資產(chǎn)收益率在15%以上。后做地產(chǎn)——“波托菲諾”：旅游地產(chǎn)的先驅(qū)如果說，旅游是華僑城的樹干，那么地產(chǎn)便是其結(jié)出的果子。構(gòu)成華僑城的核心要素，除了上述旅游休閑度假項目之外，其點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產(chǎn)——“波托菲諾”。華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。（1）項目概況華僑城波托菲諾再現(xiàn)意大利千年古鎮(zhèn)波托菲諾獨特海域風(fēng)光的原汁原貌，建于華僑城西部，占地達(dá)80萬平方米，建筑面積 108萬平方米，無 論是占地面 積還是建筑面積，都是深圳特區(qū)第一大盤， 儼然成為華僑城的城中城，總規(guī)劃為4500戶，居住人口15000人。建筑19 / 51類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。另外，還有綠地3萬平方米、道路2萬平方米、水面與荔枝林面積 15萬平方米。 項目共分三期開 發(fā)（一期“ 天鵝堡”、二期 “純水岸”[在售]、三期［開發(fā)］），推出后引起轟動 ，連續(xù)獲得多項國家級獎項 。（2）項目特色由于華僑城內(nèi)四大主題公園的開發(fā)成功，極大地改善了 華僑 城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境，使周邊環(huán)境之優(yōu)美就是比做 “皇家御花園”也不過分，其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕涵山、北靠高爾夫練習(xí)場和僑城花園， 環(huán)擁 燕棲湖。 這一在深圳乃至全國都少有的居住環(huán)境，為這一房地產(chǎn)項目帶來極高的附加值和未來的升值潛力。為了提升項目品質(zhì)，華僑城聘 請了歐美著名的設(shè)計師來規(guī) 劃設(shè)計該項目，在 設(shè)計構(gòu)思中運用了新都市主義的規(guī)劃思想，意 義在為 人們創(chuàng)造一個具有濃 郁人文氣息及地中海異國情調(diào)的社區(qū)，目的是通過“波托菲 諾”主題居住概念的規(guī)劃設(shè)計，使其成為華僑城主體景觀的有機組成部分，成為一個具有濃厚文化內(nèi)涵和濃郁異國情調(diào)的住宅小區(qū)。而華僑城以完美的地域景觀、人文景 觀而著稱。它別具一格的居住環(huán)境、景觀環(huán) 境、人文環(huán)境，賦予了“波托菲諾”豐富的歷史、文化內(nèi)涵，同時通過居住主題的創(chuàng)造、烘托來展 現(xiàn) “波托菲諾”的建筑風(fēng)格，使主題旅游和主題住宅小區(qū)能夠融合與統(tǒng)一。豐富的建筑形態(tài)適應(yīng)不同居住心理波托菲諾不同于一般的小區(qū)，它的建筑形態(tài)跨越了高層、小高層、多層、聯(lián)排別墅和獨立別墅等多種形態(tài)，不同形態(tài)的建筑之 間根據(jù)自然景觀最大化原 則來布局，形成了 錯落有致的視線。這在很大程度上克服了現(xiàn)代城市小區(qū)以高層為主的、 單調(diào)的建筑形體和 樣式。天鵝堡一期背靠諦諾山，所在地 勢最高，它雄 偉的高層俯瞰整個波托菲 諾，給人以大氣尊貴之感；而純水岸則緊臨燕棲湖，它低矮的多 層和聯(lián)排別墅與湖面形成自然的 銜接， 給人以親和愜意之感。后來開發(fā)的天鵝堡二期又有了小高 層，它兼具景 觀優(yōu)勢 和舒適感。視線上的豐富只是一個方面，20 / 51更為重要的是，建筑的不同高度、不同體量契合了不同客戶的心理需求。根據(jù)自然地表形 態(tài)的特征，波托菲諾的建筑布局相應(yīng)地豐富多變，為居住提供了最適宜的范本。良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵在波托菲諾，生活更多的體現(xiàn)為 休閑，而不是 單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)、景觀資源是自然界造化的結(jié)果，但 經(jīng)過合理的規(guī)劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區(qū)中來，成為社區(qū)的公共部分，被所有社區(qū)居民享有，成為社區(qū)鄰里喜愛的休閑場所。同時波托菲諾也有著獨特的人工環(huán)境。占地 80000平方米的 華僑城高爾夫練習(xí)場將會被納入社區(qū)整體范圍，成為真正的社區(qū)高 爾夫運動場。同 樣體現(xiàn)波托菲 諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂谷免費門票，充 滿傳奇夢幻色彩的 歡樂谷不僅是業(yè)主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。特色商業(yè)營造浪漫生活情調(diào)對很多小區(qū)來說，商業(yè)店鋪無非 臨街設(shè)立，定位也 僅限于提供 業(yè)主起居生活的必需品。在波托菲諾，除了這些生活必需的商 業(yè)配套，更多的 則是為業(yè)主提供休 閑浪漫的去處，一家家頗具特色的咖啡館、鮮花店、面包房和高檔餐館在風(fēng)景最美、最具異國情調(diào)的位置——純水岸商業(yè)街和水岸廣場相繼出現(xiàn)。商務(wù)居住激發(fā)社區(qū)新活力業(yè)界關(guān)于社區(qū)與小區(qū)二者之間具體有哪些不同并沒有完全的共識，但有一點應(yīng)是得到了大多數(shù)人的認(rèn)可，那就是，社區(qū)是相 對開放的一種形態(tài)，而小區(qū)是相對封閉的。波托菲諾有很多開放的表現(xiàn)形式，例如它公共的商業(yè) 街，水岸廣 場，以及作為標(biāo)志性建筑的鐘樓，都是居民交流和參與社區(qū)活動的地方。這些開放性場 所的存在，從空 間層面上打破了封 閉的居住形式，在一定程度上促使人們形成更加開放的居住心理。波托菲諾另一個很有意思的地方是，社區(qū)里面引入了完全 對外開放的酒店式公寓。它的 對象21 / 51主要是外地來深的商務(wù)人士，以及一些外國人。從性質(zhì)上來講，酒店式公寓的居住與普通住宅的居住有很大差別，二者是怎樣糅合到一起的呢？最重要的 應(yīng)該 莫過于社區(qū)居民開放包容的心態(tài)，在不干擾自身正常生活的情況下，人 們慢慢意識到，社區(qū)人口的不斷更新是保持活力的重要方法。在這里，既有熟悉的鄰居，也會有一些新面孔。當(dāng)然，開放的重要前提是公共空間和私密空間的張馳保持合適的尺度，不能有擠迫感，當(dāng)然，物業(yè)管理的方式也很重要。華僑城旅游地產(chǎn)的利潤華僑城房地產(chǎn)項目的銷售有個規(guī)律，一般是開 盤當(dāng)天就銷 售1/3 ，一年之內(nèi)賣掉90% 多。旅游地產(chǎn)項目的成功，主要得益于華僑 城片區(qū)內(nèi)成熟的主題公園景 觀，以及多功能社區(qū) 規(guī)劃，整個社區(qū)集旅游、娛樂、文藝(何香凝美術(shù)館 、華夏藝術(shù)中心等)、休 閑、購物等功能于一體。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資收益對華僑城的利潤貢獻率超過80%。⑴ 主題公園對房價的貢獻率華僑城旗下旅游和地產(chǎn)的關(guān)系，由以下數(shù)據(jù)可以略 窺一二?！?以華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，主題公園對房價的支撐大約是2022元/平方米。 ”肖德中介 紹，天 鵝堡一期當(dāng)時賣到8500元/平方米，而附近白石洲的房價只有6000元/平方米；北京世紀(jì)華僑城 項目在朝陽區(qū)南磨房， 項目附近的樓盤原來是4200元/平方米，現(xiàn)在房價已經(jīng)達(dá)到6500元/平方米。除了房價整體上漲的因素，世紀(jì)華僑城主題公園的籌建對它的房價是有貢獻的。波托菲 諾項目中，2022年開盤的10萬平方米天鵝堡二期II區(qū)均價達(dá)到9800元/平方米，目前已經(jīng)賣到10000元/平方米。⑵ 華僑城旅游地產(chǎn)的利潤估算權(quán)威周刊所做的測算顯示，華僑 城旅游地產(chǎn)項目毛利率高得驚人：波托菲 諾項目的樓面地價不超過1600元/平方米，加上400元/ 平方米的配套建設(shè)費用和23002500 元/ 平方米的建安成本( 高層建筑較高，多層建筑較低)，再加上 500元/平方米的其他成本 雜費， 項目總成本不超過5000元/平方米；以10000元/平方米的售價計算，波托菲諾項目毛利率在50%以上，每平方米建筑面積毛利率在5000元左右，利潤相當(dāng)可觀。按照該周刊得到的進一步數(shù)據(jù)，目前包括波托菲 諾尚未開 發(fā)的規(guī)劃建筑面積， 華僑城區(qū)域內(nèi)約有200萬平方米建筑面積尚待開發(fā)，若乘以 5000元/ 平方米的毛利，總利潤將達(dá)到100億元。按照2022年開發(fā)速度，樂觀估計開 發(fā)速度可以達(dá)到每年15萬平方米，200萬平方米建筑面積足夠華僑城持續(xù)快速開發(fā)10年。波托菲諾每年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤，一 舉 超過四大旅游主題公園年收入之和。也正是旅游房地產(chǎn)的進入，才使一座 綜合配套、功能 齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)22 / 51真正矗立在深圳灣畔。目前，華僑城集團已形成總資產(chǎn)達(dá)200億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過100億元的資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，累 計向國家上繳稅收達(dá) 30億元以上。華僑城模式的擴張華僑城“主題公園＋旅游地產(chǎn)”的主業(yè)構(gòu)架獨樹一幟，而且別具一格：宣稱以旅游為惟一主業(yè)，地產(chǎn)項目卻貢獻高達(dá)八成的利潤。眼下，華僑城正在著力經(jīng)營深圳“東部華僑城”和北京世紀(jì)華僑城項目，并在迪斯尼和環(huán)球影城可能退出上海的情況下， 謀 求在上海開建主題公園，以期在全國一線城市全面復(fù)制“ 旅游＋地產(chǎn)”模式。（1）北京華僑城2022年華僑城在北京與南磨房鄉(xiāng)簽約，合作開 發(fā)北京世紀(jì)華僑 城項目， 項目占地約1平方公里，是北京目前投資最大的主題公園。 項目公司北京世紀(jì)華僑 城實業(yè)成立于2022年6月，注冊 億元，%，其余股東有北京世紀(jì)城房地產(chǎn)、北京南磨房旅游發(fā)展、深圳 華僑城地產(chǎn)和北京四方投資，華僑城受托管理 華僑城地產(chǎn)股權(quán)后，% 。 北京世紀(jì)華僑城項目總投資20億元，主 題公園占地50萬平方米，房地產(chǎn)總建筑面積50萬平方米，計劃分三期滾動開發(fā)。 北京世紀(jì)華僑城項目，第一期 總共18萬平方米建筑面積，按照華僑城在深圳的旅游地產(chǎn)盈利模式，比較保守地計算，1平方米的毛利至少可以達(dá)到1500 －2022元，以上，對華僑城形成的投資收益，%的權(quán)益比例粗略計算。 （2）上海華僑城北京項目之后有上海浦江鎮(zhèn)意大利城項目，據(jù)介 紹主要是 華僑城房地產(chǎn)公司在運作， 項目思路和北京項目差不多。2022年 4月，上海浦江 鎮(zhèn)意大利城項 目動工，總投資30億元。上海項目將規(guī)劃成為 一個意大利主題特色的綜合社區(qū)，成為上海未來“ 一城九鎮(zhèn)”中的一個特色城鎮(zhèn)。華僑城在深圳的方式是先有旅游后有地 產(chǎn)，但上海項目則是先有住宅后有旅游。華僑城上海浦江鎮(zhèn)項目2022年4月前后開始預(yù)售，第一期推出19萬平方米建筑面積，均價初步估計為6000元/平方米。按2022年結(jié)算面積8萬平方米、均價6000元、單位凈利潤2200元計算，該項目的地產(chǎn)業(yè)務(wù)明年可為華僑城貢獻投資收益3200萬元。 另外，北京和上海項目都是當(dāng)?shù)卣?門主動找華僑城尋