【正文】 套設施。由于地方政府的支持，華僑城在上述兩地的土地成本比較低廉。按2022年結算面積8萬平方米、均價6000元、單位凈利潤2200元計算，該項目的地產(chǎn)業(yè)務明年可為華僑城貢獻投資收益3200萬元。華僑城在深圳的方式是先有旅游后有地 產(chǎn)，但上海項目則是先有住宅后有旅游。2022年 4月，上海浦江 鎮(zhèn)意大利城項 目動工，總投資30億元。 北京世紀華僑城項目，第一期 總共18萬平方米建筑面積，按照華僑城在深圳的旅游地產(chǎn)盈利模式，比較保守地計算，1平方米的毛利至少可以達到1500 －2022元，以上，對華僑城形成的投資收益，%的權益比例粗略計算。 項目公司北京世紀華僑 城實業(yè)成立于2022年6月，注冊 億元，%，其余股東有北京世紀城房地產(chǎn)、北京南磨房旅游發(fā)展、深圳 華僑城地產(chǎn)和北京四方投資，華僑城受托管理 華僑城地產(chǎn)股權后，% 。眼下，華僑城正在著力經(jīng)營深圳“東部華僑城”和北京世紀華僑城項目，并在迪斯尼和環(huán)球影城可能退出上海的情況下， 謀 求在上海開建主題公園，以期在全國一線城市全面復制“ 旅游＋地產(chǎn)”模式。目前，華僑城集團已形成總資產(chǎn)達200億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過100億元的資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，累 計向國家上繳稅收達 30億元以上。波托菲諾每年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤，一 舉 超過四大旅游主題公園年收入之和。按照該周刊得到的進一步數(shù)據(jù)，目前包括波托菲 諾尚未開 發(fā)的規(guī)劃建筑面積， 華僑城區(qū)域內約有200萬平方米建筑面積尚待開發(fā)，若乘以 5000元/ 平方米的毛利，總利潤將達到100億元。波托菲 諾項目中，2022年開盤的10萬平方米天鵝堡二期II區(qū)均價達到9800元/平方米，目前已經(jīng)賣到10000元/平方米。 ”肖德中介 紹，天 鵝堡一期當時賣到8500元/平方米，而附近白石洲的房價只有6000元/平方米；北京世紀華僑城 項目在朝陽區(qū)南磨房， 項目附近的樓盤原來是4200元/平方米，現(xiàn)在房價已經(jīng)達到6500元/平方米。⑴ 主題公園對房價的貢獻率華僑城旗下旅游和地產(chǎn)的關系，由以下數(shù)據(jù)可以略 窺一二。旅游地產(chǎn)項目的成功，主要得益于華僑 城片區(qū)內成熟的主題公園景 觀，以及多功能社區(qū) 規(guī)劃，整個社區(qū)集旅游、娛樂、文藝(何香凝美術館 、華夏藝術中心等)、休 閑、購物等功能于一體。當然，開放的重要前提是公共空間和私密空間的張馳保持合適的尺度，不能有擠迫感，當然，物業(yè)管理的方式也很重要。從性質上來講，酒店式公寓的居住與普通住宅的居住有很大差別，二者是怎樣糅合到一起的呢？最重要的 應該 莫過于社區(qū)居民開放包容的心態(tài)，在不干擾自身正常生活的情況下，人 們慢慢意識到，社區(qū)人口的不斷更新是保持活力的重要方法。波托菲諾另一個很有意思的地方是，社區(qū)里面引入了完全 對外開放的酒店式公寓。波托菲諾有很多開放的表現(xiàn)形式，例如它公共的商業(yè) 街，水岸廣 場，以及作為標志性建筑的鐘樓，都是居民交流和參與社區(qū)活動的地方。在波托菲諾，除了這些生活必需的商 業(yè)配套，更多的 則是為業(yè)主提供休 閑浪漫的去處，一家家頗具特色的咖啡館、鮮花店、面包房和高檔餐館在風景最美、最具異國情調的位置——純水岸商業(yè)街和水岸廣場相繼出現(xiàn)。同 樣體現(xiàn)波托菲 諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂谷免費門票，充 滿傳奇夢幻色彩的 歡樂谷不僅是業(yè)主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。同時波托菲諾也有著獨特的人工環(huán)境。良好休閑環(huán)境放大生活內涵在波托菲諾，生活更多的體現(xiàn)為 休閑，而不是 單一的居住。視線上的豐富只是一個方面，20 / 51更為重要的是，建筑的不同高度、不同體量契合了不同客戶的心理需求。天鵝堡一期背靠諦諾山，所在地 勢最高，它雄 偉的高層俯瞰整個波托菲 諾，給人以大氣尊貴之感；而純水岸則緊臨燕棲湖，它低矮的多 層和聯(lián)排別墅與湖面形成自然的 銜接， 給人以親和愜意之感。豐富的建筑形態(tài)適應不同居住心理波托菲諾不同于一般的小區(qū)，它的建筑形態(tài)跨越了高層、小高層、多層、聯(lián)排別墅和獨立別墅等多種形態(tài)，不同形態(tài)的建筑之 間根據(jù)自然景觀最大化原 則來布局，形成了 錯落有致的視線。而華僑城以完美的地域景觀、人文景 觀而著稱。 這一在深圳乃至全國都少有的居住環(huán)境，為這一房地產(chǎn)項目帶來極高的附加值和未來的升值潛力。 項目共分三期開 發(fā)（一期“ 天鵝堡”、二期 “純水岸”[在售]、三期［開發(fā)］），推出后引起轟動 ，連續(xù)獲得多項國家級獎項 。建筑19 / 51類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設施。華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。后做地產(chǎn)——“波托菲諾”：旅游地產(chǎn)的先驅如果說，旅游是華僑城的樹干，那么地產(chǎn)便是其結出的果子。十幾年來，華僑城的主題公園搞一個火一個，作為升級產(chǎn)品的深圳 歡樂谷取得巨大成功。該 公園在功能上突出了參與性、娛樂性，與原有三大主題公園形成互補，并運用了多 項現(xiàn)代科技與旅游成果，其中歡樂谷四維動 感影院是亞洲的第一座動感影院，歡樂 谷的瑪雅海灘水公園獲1999年國際水公園“行業(yè)創(chuàng)新獎”。歡樂谷運用現(xiàn)代休閑理念和高科技成果興建的歡樂谷，是華僑城的第四大主 題公園。她先后舉辦了國際民間藝術節(jié)、日本文化周、國際啤酒節(jié)、圣誕狂歡節(jié)等活動，相繼推18 / 51出了由數(shù)百名中外演員同臺共演的大型廣場藝術晚會《狂歡之夜》、《夢之旅》、 《創(chuàng)世紀》，以宏大的氣勢，精湛的表演被專家譽為 旅游文化精品。世界之窗1994年6月，匯集世界奇觀、古今名勝、自然風光和民俗風情于一園的世界之窗隆重登場。它占地 20萬平方米，是一個薈萃中國民俗文化、民 間藝術、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)。它當年即收回投 資，幾年之后又成功上市。 這個中國第一個現(xiàn)代意義上的主 題公園也是世界上規(guī)模最大的微縮開發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)開發(fā)模式之三：古村落的重新改造開發(fā)主流開發(fā)模式開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)開發(fā)模式之四：產(chǎn)權酒店開發(fā)17 / 51景區(qū)，錦繡中華占地30多萬平方米，它選取中國84個最有代表的山水名勝，古代建筑景點按1:15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。 “錦繡中華”“錦繡中華”在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發(fā)的帷幕。先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園1985年8月28日，經(jīng)國務院正式批準 創(chuàng)立面積近5平方公里的 華僑城，并由香港中旅集 團參照招商局開發(fā)深圳蛇口的模式，投 資開發(fā)興建深圳灣畔的華僑 城，使之成 為吸引華僑華人資金、技術、人才的窗口和基地。四種模式以下將作重點分析：開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)（深圳華僑城）深圳華僑城是國內從事“旅游＋地產(chǎn)”開發(fā)的先驅者，其屬下的四大主題公園是目前國內最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。第三種是對歷史文化古跡、古建筑、古村落的改造開發(fā)，如上海新天地、云南麗江古城、黃山黔縣宏村等。16 / 51第三章 中國旅游地產(chǎn)主流開發(fā)模式剖析從目前國內的操作來看，旅游房地產(chǎn)在市場上主要有四種操作模式：第一種是先開 發(fā)旅游項目，等旅游項目做成熟地以后，再開 發(fā)商品房，如深圳 華僑城。相對于其他單純的旅游或房地產(chǎn)項目，旅游房地 產(chǎn)項目最主要的特色和優(yōu)勢在于其項目組合的開放性、休閑環(huán)境的可控性和在景觀與配套上具有唯一性的房地產(chǎn)， 這些優(yōu)勢可極大地增強本項目的吸引力，并有效避免因與其他項目定位同構化而帶來惡性同業(yè)競爭。如此，方能成落子不敗的局面。住宅房地產(chǎn)可以通過優(yōu)美的環(huán)境品質，完善的設備體系，殷勤的物業(yè)管理來打動消費者，而旅游地 產(chǎn)則是在此基礎上，還要有一個己建立好完備的再營銷的網(wǎng)絡，讓消費者看到長期的投 資回報和不斷地有現(xiàn)錢落入袋中的前景 ,才能吸引消費者的投資。然而新開 發(fā)區(qū)的土地費用一般會相 對較低，旅游地 產(chǎn)開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價值的潛能會很大，問題 在于從投資建設到獲得收益的 過程會相對較長?！舫掷m(xù)的投資　　旅游地產(chǎn)的特點是用地范圍大，在已有的自然景觀上需要擴展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設施。國外曾 總結出六種常 見的用地形式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。 ◆完善的規(guī)劃　　旅游地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應該具備較為完備的道路、水、 電、通 訊等市政設施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅游度假的同 時也不會感覺到生活不方便。旅游地產(chǎn)非常需要做主 題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。目前，國內的開發(fā)商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強調項目的文化底蘊，試圖以文化這張牌來提升項目的品味和檔次?！袅己玫念}材　　旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們到此觀光游覽，進而帶來地產(chǎn)開發(fā)的契機。有的地方 環(huán)境的價值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園 風光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結合的形式，要求有更高的管理水平和 經(jīng)營能力。旅游地產(chǎn)項目的成功基礎　　旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。（7）項目拓展與品牌推廣預留后續(xù)土地在簽訂項目開發(fā)總合同書時，應有后續(xù)項目儲備土地條款和周 邊一定范圍內同等條件下優(yōu)先開發(fā)權條款，避免土地帶旺后 為人作嫁（如同迪斯尼樂園早期所 經(jīng)受過的教訓一樣）。同時應 將該項目的排污管道納入城市排 污主管網(wǎng)，并在區(qū)域內建 設足夠容量的污水集中處理設施，否 則如引起環(huán)境問題由當?shù)卣袚?。如果項目所在地的地勢過于平坦， 則需要規(guī)劃建設一處高層建筑作為統(tǒng)領全局的視覺中心。為避免大的人流 車流量造成交通阻塞，要盡可能地多用丁字路口而不是十字路口。有關高爾夫項目的規(guī)劃高爾夫項目獲得批準難度較大，同 時也為了降低土地成本，其建設用地可以是農(nóng)用地，以“綠13 / 51化用地”的名義建高爾夫球場。注意各項經(jīng)濟指標的靈活調整由于項目旅居結合的特征，在 項目總合同書中，容 積率、建筑面積、建筑高度和方位等規(guī)劃指標不可能作具體限制，這樣也便于根據(jù) 項目需要靈活調整。（5）項目規(guī)劃的若干問題整體規(guī)劃不落伍在規(guī)劃時對項目的功能分區(qū)、交通 組織等要有前瞻性，做到30年不落后，盡可能避免建設性浪費的發(fā)生（深圳華僑城的經(jīng)驗與教訓值得借鑒）。同時，要促使當?shù)卣c我們 建立起相同的價值取向，使 該項 目的開發(fā)不僅是企業(yè)單方的行為，也是政府樂觀其成并全力推 動的事情（最好是讓該項目成 為當?shù)氐闹攸c項目，主要 領導兼任建設領導小組負責人）。同時，要在一開始就針對各子 項目成立幾個不同的項目公司，并將土地證分成十幾本（每本50～200畝），直接落在各項目公司名下，這樣便于日后抵押融 資以及與別的企業(yè)開展多種層面與方式的合作，而且也可以有效地防止土地轉讓時巨額土地稅 費的出現(xiàn)。（2）土地的取得方式上的法律和政策風險及其規(guī)避由于報批建設用地（尤其是70年的房地產(chǎn)用地）指標、征用集體用地需要時間，可以先 辦出一部分，其余作為預留建設用地，使政府承諾在一定時間內全部 辦理完畢。此外，也需要有部分40或50年的商業(yè)、旅游、 綜合用地（辦證難度相對較低），以用于旅游休 閑、 產(chǎn)權式酒店、商業(yè)、 娛樂、教育、文化產(chǎn)業(yè)等。大量水面除本身即為重要的景觀構成要素外，還可以開展水上游 樂、 農(nóng)業(yè)觀光。爭取稅費減免土地辦證費爭取只交納中央和省市部分。但考慮到項目占地面積較大，動輒三五千畝甚至上萬畝，因此土地成本總額還是很可 觀的，有可能 對投資方資 金造成較大壓力。因此，在與當?shù)卣M行項目談判時，一般可以獲得比普通房地產(chǎn)用地低廉得多的土地。旅游休閑業(yè)具有極高的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，它不但可以促 進城市品牌的提升和區(qū)域休 閑經(jīng)濟的發(fā)展，而且還可以形成很長的產(chǎn)業(yè)鏈，從而 對整個國民經(jīng)濟的帶動 作用非常突出。周邊環(huán)境項目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少，沒有高 壓線 、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地，空氣質量優(yōu)良，社會治安狀況良好。注意標高不可過低，以免出現(xiàn) 洪災。如果自然景 觀不佳，則應由政府按項目規(guī)劃的要求挖好湖面及全部河道，平均深度不少于2米。（6）項目選址要求區(qū)位選址區(qū)位上，由于成本關系，不宜在城市中心，但必須位于大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里（根據(jù)經(jīng)驗，在與各主要城市距離相近的地方開發(fā)以求左右逢源的想法是危 險的，不如 緊緊依靠著某個城市）。（5）建筑為形，文化為魂由于本身的高端產(chǎn)品特性，決定了旅游房地 產(chǎn)項目的建設 一定要走“精品化”道路，著力強調項目的個性、品質和創(chuàng)新，并從一開始就全面導入ISO9000和ISO14000體系。10 / 51（4）規(guī)劃的合理銜接在規(guī)劃中將著重處理好一期工程與后續(xù)工程、整個 項目與各子 項目之間的銜接， 協(xié)調好關系，使各子項目一方面具有相對的獨立性，同 時又共同組成有機的整體，合理分擔整個項目不同的功能訴求。但一般說來，都是由旅游項目、休閑度假項目、人居項目和配套項目四大部分組成。也可先將部分土地作價入股與其他公司成立新的房 產(chǎn)項目公司，以盡快 變現(xiàn)，從而降低投資風險。但由于項目規(guī)模巨大，開發(fā)周期 長， 資金壓力大，為此，一定要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全，要短線開發(fā) 與長線開發(fā)結合。原則上應先做旅游，后做房地產(chǎn)。9 / 51第二章 中國旅游房地產(chǎn)開發(fā)實踐心經(jīng)進入 21 世紀以后，旅游房地產(chǎn) 開發(fā)應該考慮旅游城市、重點旅游景區(qū)、歷史文化、自然資源、民俗風情、消費結構以及交通配套 設施、 環(huán)境保護等方面，同時要與旅游可持續(xù)發(fā)展相結合。一方面，由于中國經(jīng)濟還不是很發(fā)達，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任 務還相當重，使得巧借旅游元素為第一居所建設服務，以提升居住質量、豐富生活功能 還將是復合房