【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)在市場(chǎng)上主要有四種操作模式：第一種是先開(kāi) 發(fā)旅游項(xiàng)目，等旅游項(xiàng)目做成熟地以后，再開(kāi) 發(fā)商品房，如深圳 華僑城。第二種是地產(chǎn)與旅游項(xiàng)目同步開(kāi)發(fā)，以滿足人們生活、休閑、度假需求，如成都芙蓉古城。第三種是對(duì)歷史文化古跡、古建筑、古村落的改造開(kāi)發(fā)，如上海新天地、云南麗江古城、黃山黔縣宏村等。第四種是開(kāi)發(fā)滿足人們旅游投資需求的產(chǎn)品，以產(chǎn)權(quán)酒店為主。四種模式以下將作重點(diǎn)分析：開(kāi)發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)（深圳華僑城）深圳華僑城是國(guó)內(nèi)從事“旅游＋地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國(guó)內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國(guó)之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)——波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，更被 視為國(guó)內(nèi)主題社區(qū)開(kāi) 發(fā)的典范。先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園1985年8月28日，經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn) 創(chuàng)立面積近5平方公里的 華僑城，并由香港中旅集 團(tuán)參照招商局開(kāi)發(fā)深圳蛇口的模式，投 資開(kāi)發(fā)興建深圳灣畔的華僑 城，使之成 為吸引華僑華人資金、技術(shù)、人才的窗口和基地。于是，被后人稱為“ 中國(guó)主題公園之父 ”的馬志民先生開(kāi)始帶領(lǐng)著一班人探索以一種全新的理念建設(shè)這座具有里程碑意義的大型旅游城。 “錦繡中華”“錦繡中華”在人們的驚嘆聲中揭開(kāi)了華僑城開(kāi)發(fā)的帷幕?！耙徊竭~進(jìn)歷史，一日暢游中華”的理念強(qiáng)烈地感召和震撼著人們。 這個(gè)中國(guó)第一個(gè)現(xiàn)代意義上的主 題公園也是世界上規(guī)模最大的微縮開(kāi)發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅游同步開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式之三：古村落的重新改造開(kāi)發(fā)主流開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式之四：產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)17 / 51景區(qū)，錦繡中華占地30多萬(wàn)平方米，它選取中國(guó)84個(gè)最有代表的山水名勝，古代建筑景點(diǎn)按1:15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。華僑城開(kāi)始熱鬧起來(lái)，每天游人如織，形成了空前的火爆盛況，一時(shí)間幾乎成為深圳旅游的代名詞。它當(dāng)年即收回投 資，幾年之后又成功上市。中國(guó)民俗文化村隨后，被譽(yù)為“ 中國(guó)第一村”的中國(guó)民俗文化村于1991年10月開(kāi)業(yè)。它占地 20萬(wàn)平方米，是一個(gè)薈萃中國(guó)民俗文化、民 間藝術(shù)、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)。它共選取中國(guó)21個(gè)民族的24個(gè)村寨景點(diǎn)按1:1比例建造，并有上千名來(lái)自各地區(qū)、各民族的藝員 和員工進(jìn)行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《綠寶石》、《藍(lán)太陽(yáng)》和大型廣場(chǎng)表演《中華百藝盛會(huì)》等，被譽(yù)為中國(guó)民族舞蹈藝術(shù)、廣 場(chǎng)藝術(shù)的經(jīng)典。世界之窗1994年6月，匯集世界奇觀、古今名勝、自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情于一園的世界之窗隆重登場(chǎng)。它是一個(gè)展示世界歷史文化的大型旅游景點(diǎn)，是廣東省最大的旅游企業(yè) ，占地 48萬(wàn)平方米，共建有118個(gè)旅游景點(diǎn)，其創(chuàng)作表演的大型音樂(lè)舞蹈史詩(shī)《創(chuàng)世紀(jì)》，將中國(guó)的廣 場(chǎng)表演藝術(shù)推至極致。她先后舉辦了國(guó)際民間藝術(shù)節(jié)、日本文化周、國(guó)際啤酒節(jié)、圣誕狂歡節(jié)等活動(dòng)，相繼推18 / 51出了由數(shù)百名中外演員同臺(tái)共演的大型廣場(chǎng)藝術(shù)晚會(huì)《狂歡之夜》、《夢(mèng)之旅》、 《創(chuàng)世紀(jì)》，以宏大的氣勢(shì)，精湛的表演被專家譽(yù)為 旅游文化精品。大型室內(nèi)滑雪場(chǎng)、科羅拉多大峽谷漂流、金字塔幻想館等參與項(xiàng)目，更領(lǐng)導(dǎo)旅游新潮流。歡樂(lè)谷運(yùn)用現(xiàn)代休閑理念和高科技成果興建的歡樂(lè)谷，是華僑城的第四大主 題公園。項(xiàng)目占地面積17萬(wàn)平方米。該 公園在功能上突出了參與性、娛樂(lè)性，與原有三大主題公園形成互補(bǔ)，并運(yùn)用了多 項(xiàng)現(xiàn)代科技與旅游成果，其中歡樂(lè)谷四維動(dòng) 感影院是亞洲的第一座動(dòng)感影院，歡樂(lè) 谷的瑪雅海灘水公園獲1999年國(guó)際水公園“行業(yè)創(chuàng)新獎(jiǎng)”。配套酒店及其它設(shè)施除了四大主題公園以外，華僑 城還根據(jù)大型旅游休閑社區(qū)的功能要求，陸續(xù)建設(shè)了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨 大中旅學(xué)院、 華夏藝術(shù)中心、歡樂(lè)干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場(chǎng)、華僑城高爾夫俱樂(lè)部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項(xiàng)目設(shè)施，形成一個(gè)集旅游、文化、購(gòu)物、 娛樂(lè) 、體育、休閑于一體的，面積達(dá)5平方公里的旅游之城。十幾年來(lái)，華僑城的主題公園搞一個(gè)火一個(gè)，作為升級(jí)產(chǎn)品的深圳 歡樂(lè)谷取得巨大成功。歡樂(lè)谷二期2022年5月開(kāi)業(yè)，當(dāng)年稅后利 潤(rùn)就達(dá)到5000多萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率在15%以上。后做地產(chǎn)——“波托菲諾”：旅游地產(chǎn)的先驅(qū)如果說(shuō)，旅游是華僑城的樹(shù)干，那么地產(chǎn)便是其結(jié)出的果子。構(gòu)成華僑城的核心要素，除了上述旅游休閑度假項(xiàng)目之外，其點(diǎn)睛之筆，正是獨(dú)具一格的旅游房地產(chǎn)——“波托菲諾”。華僑城的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是圍繞主題公園來(lái)做的。（1）項(xiàng)目概況華僑城波托菲諾再現(xiàn)意大利千年古鎮(zhèn)波托菲諾獨(dú)特海域風(fēng)光的原汁原貌，建于華僑城西部，占地達(dá)80萬(wàn)平方米，建筑面積 108萬(wàn)平方米，無(wú) 論是占地面 積還是建筑面積，都是深圳特區(qū)第一大盤(pán)， 儼然成為華僑城的城中城，總規(guī)劃為4500戶，居住人口15000人。建筑19 / 51類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。另外，還有綠地3萬(wàn)平方米、道路2萬(wàn)平方米、水面與荔枝林面積 15萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目共分三期開(kāi) 發(fā)（一期“ 天鵝堡”、二期 “純水岸”[在售]、三期［開(kāi)發(fā)］），推出后引起轟動(dòng) ，連續(xù)獲得多項(xiàng)國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng) 。（2）項(xiàng)目特色由于華僑城內(nèi)四大主題公園的開(kāi)發(fā)成功，極大地改善了 華僑 城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境，使周邊環(huán)境之優(yōu)美就是比做 “皇家御花園”也不過(guò)分，其南向荔枝林、東倚歡樂(lè)谷和燕涵山、北靠高爾夫練習(xí)場(chǎng)和僑城花園， 環(huán)擁 燕棲湖。 這一在深圳乃至全國(guó)都少有的居住環(huán)境，為這一房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)極高的附加值和未來(lái)的升值潛力。為了提升項(xiàng)目品質(zhì)，華僑城聘 請(qǐng)了歐美著名的設(shè)計(jì)師來(lái)規(guī) 劃設(shè)計(jì)該項(xiàng)目，在 設(shè)計(jì)構(gòu)思中運(yùn)用了新都市主義的規(guī)劃思想，意 義在為 人們創(chuàng)造一個(gè)具有濃 郁人文氣息及地中海異國(guó)情調(diào)的社區(qū)，目的是通過(guò)“波托菲 諾”主題居住概念的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使其成為華僑城主體景觀的有機(jī)組成部分，成為一個(gè)具有濃厚文化內(nèi)涵和濃郁異國(guó)情調(diào)的住宅小區(qū)。而華僑城以完美的地域景觀、人文景 觀而著稱。它別具一格的居住環(huán)境、景觀環(huán) 境、人文環(huán)境，賦予了“波托菲諾”豐富的歷史、文化內(nèi)涵，同時(shí)通過(guò)居住主題的創(chuàng)造、烘托來(lái)展 現(xiàn) “波托菲諾”的建筑風(fēng)格，使主題旅游和主題住宅小區(qū)能夠融合與統(tǒng)一。豐富的建筑形態(tài)適應(yīng)不同居住心理波托菲諾不同于一般的小區(qū)，它的建筑形態(tài)跨越了高層、小高層、多層、聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅等多種形態(tài)，不同形態(tài)的建筑之 間根據(jù)自然景觀最大化原 則來(lái)布局，形成了 錯(cuò)落有致的視線。這在很大程度上克服了現(xiàn)代城市小區(qū)以高層為主的、 單調(diào)的建筑形體和 樣式。天鵝堡一期背靠諦諾山，所在地 勢(shì)最高，它雄 偉的高層俯瞰整個(gè)波托菲 諾，給人以大氣尊貴之感；而純水岸則緊臨燕棲湖，它低矮的多 層和聯(lián)排別墅與湖面形成自然的 銜接， 給人以親和愜意之感。后來(lái)開(kāi)發(fā)的天鵝堡二期又有了小高 層，它兼具景 觀優(yōu)勢(shì) 和舒適感。視線上的豐富只是一個(gè)方面，20 / 51更為重要的是，建筑的不同高度、不同體量契合了不同客戶的心理需求。根據(jù)自然地表形 態(tài)的特征，波托菲諾的建筑布局相應(yīng)地豐富多變，為居住提供了最適宜的范本。良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵在波托菲諾，生活更多的體現(xiàn)為 休閑，而不是 單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)、景觀資源是自然界造化的結(jié)果，但 經(jīng)過(guò)合理的規(guī)劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區(qū)中來(lái)，成為社區(qū)的公共部分，被所有社區(qū)居民享有，成為社區(qū)鄰里喜愛(ài)的休閑場(chǎng)所。同時(shí)波托菲諾也有著獨(dú)特的人工環(huán)境。占地 80000平方米的 華僑城高爾夫練習(xí)場(chǎng)將會(huì)被納入社區(qū)整體范圍，成為真正的社區(qū)高 爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。同 樣體現(xiàn)波托菲 諾休閑特色的還有歡樂(lè)谷，波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂(lè)谷免費(fèi)門(mén)票，充 滿傳奇夢(mèng)幻色彩的 歡樂(lè)谷不僅是業(yè)主游樂(lè)之地，也是波托菲諾的后花園。特色商業(yè)營(yíng)造浪漫生活情調(diào)對(duì)很多小區(qū)來(lái)說(shuō)，商業(yè)店鋪無(wú)非 臨街設(shè)立，定位也 僅限于提供 業(yè)主起居生活的必需品。在波托菲諾，除了這些生活必需的商 業(yè)配套，更多的 則是為業(yè)主提供休 閑浪漫的去處，一家家頗具特色的咖啡館、鮮花店、面包房和高檔餐館在風(fēng)景最美、最具異國(guó)情調(diào)的位置——純水岸商業(yè)街和水岸廣場(chǎng)相繼出現(xiàn)。商務(wù)居住激發(fā)社區(qū)新活力業(yè)界關(guān)于社區(qū)與小區(qū)二者之間具體有哪些不同并沒(méi)有完全的共識(shí)，但有一點(diǎn)應(yīng)是得到了大多數(shù)人的認(rèn)可，那就是，社區(qū)是相 對(duì)開(kāi)放的一種形態(tài)，而小區(qū)是相對(duì)封閉的。波托菲諾有很多開(kāi)放的表現(xiàn)形式，例如它公共的商業(yè) 街，水岸廣 場(chǎng)，以及作為標(biāo)志性建筑的鐘樓，都是居民交流和參與社區(qū)活動(dòng)的地方。這些開(kāi)放性場(chǎng) 所的存在，從空 間層面上打破了封 閉的居住形式，在一定程度上促使人們形成更加開(kāi)放的居住心理。波托菲諾另一個(gè)很有意思的地方是，社區(qū)里面引入了完全 對(duì)外開(kāi)放的酒店式公寓。它的 對(duì)象21 / 51主要是外地來(lái)深的商務(wù)人士，以及一些外國(guó)人。從性質(zhì)上來(lái)講，酒店式公寓的居住與普通住宅的居住有很大差別，二者是怎樣糅合到一起的呢？最重要的 應(yīng)該 莫過(guò)于社區(qū)居民開(kāi)放包容的心態(tài)，在不干擾自身正常生活的情況下，人 們慢慢意識(shí)到，社區(qū)人口的不斷更新是保持活力的重要方法。在這里，既有熟悉的鄰居，也會(huì)有一些新面孔。當(dāng)然，開(kāi)放的重要前提是公共空間和私密空間的張馳保持合適的尺度，不能有擠迫感，當(dāng)然，物業(yè)管理的方式也很重要。華僑城旅游地產(chǎn)的利潤(rùn)華僑城房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售有個(gè)規(guī)律，一般是開(kāi) 盤(pán)當(dāng)天就銷 售1/3 ，一年之內(nèi)賣掉90% 多。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，主要得益于華僑 城片區(qū)內(nèi)成熟的主題公園景 觀，以及多功能社區(qū) 規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)集旅游、娛樂(lè)、文藝(何香凝美術(shù)館 、華夏藝術(shù)中心等)、休 閑、購(gòu)物等功能于一體。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資收益對(duì)華僑城的利潤(rùn)貢獻(xiàn)率超過(guò)80%。⑴ 主題公園對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)率華僑城旗下旅游和地產(chǎn)的關(guān)系，由以下數(shù)據(jù)可以略 窺一二?！?以華僑城旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，主題公園對(duì)房?jī)r(jià)的支撐大約是2022元/平方米。 ”肖德中介 紹，天 鵝堡一期當(dāng)時(shí)賣到8500元/平方米，而附近白石洲的房?jī)r(jià)只有6000元/平方米；北京世紀(jì)華僑城 項(xiàng)目在朝陽(yáng)區(qū)南磨房， 項(xiàng)目附近的樓盤(pán)原來(lái)是4200元/平方米，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到6500元/平方米。除了房?jī)r(jià)整體上漲的因素，世紀(jì)華僑城主題公園的籌建對(duì)它的房?jī)r(jià)是有貢獻(xiàn)的。波托菲 諾項(xiàng)目中，2022年開(kāi)盤(pán)的10萬(wàn)平方米天鵝堡二期II區(qū)均價(jià)達(dá)到9800元/平方米，目前已經(jīng)賣到10000元/平方米。⑵ 華僑城旅游地產(chǎn)的利潤(rùn)估算權(quán)威周刊所做的測(cè)算顯示，華僑 城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率高得驚人：波托菲 諾項(xiàng)目的樓面地價(jià)不超過(guò)1600元/平方米，加上400元/ 平方米的配套建設(shè)費(fèi)用和23002500 元/ 平方米的建安成本( 高層建筑較高，多層建筑較低)，再加上 500元/平方米的其他成本 雜費(fèi)， 項(xiàng)目總成本不超過(guò)5000元/平方米；以10000元/平方米的售價(jià)計(jì)算，波托菲諾項(xiàng)目毛利率在50%以上，每平方米建筑面積毛利率在5000元左右，利潤(rùn)相當(dāng)可觀。按照該周刊得到的進(jìn)一步數(shù)據(jù)，目前包括波托菲 諾尚未開(kāi) 發(fā)的規(guī)劃建筑面積， 華僑城區(qū)域內(nèi)約有200萬(wàn)平方米建筑面積尚待開(kāi)發(fā)，若乘以 5000元/ 平方米的毛利，總利潤(rùn)將達(dá)到100億元。按照2022年開(kāi)發(fā)速度，樂(lè)觀估計(jì)開(kāi) 發(fā)速度可以達(dá)到每年15萬(wàn)平方米，200萬(wàn)平方米建筑面積足夠華僑城持續(xù)快速開(kāi)發(fā)10年。波托菲諾每年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤(rùn)，一 舉 超過(guò)四大旅游主題公園年收入之和。也正是旅游房地產(chǎn)的進(jìn)入，才使一座 綜合配套、功能 齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)22 / 51真正矗立在深圳灣畔。目前，華僑城集團(tuán)已形成總資產(chǎn)達(dá)200億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過(guò)100億元的資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，累 計(jì)向國(guó)家上繳稅收達(dá) 30億元以上。華僑城模式的擴(kuò)張華僑城“主題公園＋旅游地產(chǎn)”的主業(yè)構(gòu)架獨(dú)樹(shù)一幟，而且別具一格：宣稱以旅游為惟一主業(yè)，地產(chǎn)項(xiàng)目卻貢獻(xiàn)高達(dá)八成的利潤(rùn)。眼下，華僑城正在著力經(jīng)營(yíng)深圳“東部華僑城”和北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目，并在迪斯尼和環(huán)球影城可能退出上海的情況下， 謀 求在上海開(kāi)建主題公園，以期在全國(guó)一線城市全面復(fù)制“ 旅游＋地產(chǎn)”模式。（1）北京華僑城2022年華僑城在北京與南磨房鄉(xiāng)簽約，合作開(kāi) 發(fā)北京世紀(jì)華僑 城項(xiàng)目， 項(xiàng)目占地約1平方公里，是北京目前投資最大的主題公園。 項(xiàng)目公司北京世紀(jì)華僑 城實(shí)業(yè)成立于2022年6月，注冊(cè) 億元，%，其余股東有北京世紀(jì)城房地產(chǎn)、北京南磨房旅游發(fā)展、深圳 華僑城地產(chǎn)和北京四方投資，華僑城受托管理 華僑城地產(chǎn)股權(quán)后，% 。 北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目總投資20億元，主 題公園占地50萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)總建筑面積50萬(wàn)平方米，計(jì)劃分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目，第一期 總共18萬(wàn)平方米建筑面積，按照華僑城在深圳的旅游地產(chǎn)盈利模式，比較保守地計(jì)算，1平方米的毛利至少可以達(dá)到1500 －2022元，以上，對(duì)華僑城形成的投資收益，%的權(quán)益比例粗略計(jì)算。 （2）上海華僑城北京項(xiàng)目之后有上海浦江鎮(zhèn)意大利城項(xiàng)目，據(jù)介 紹主要是 華僑城房地產(chǎn)公司在運(yùn)作， 項(xiàng)目思路和北京項(xiàng)目差不多。2022年 4月，上海浦江 鎮(zhèn)意大利城項(xiàng) 目動(dòng)工，總投資30億元。上海項(xiàng)目將規(guī)劃成為 一個(gè)意大利主題特色的綜合社區(qū)，成為上海未來(lái)“ 一城九鎮(zhèn)”中的一個(gè)特色城鎮(zhèn)。華僑城在深圳的方式是先有旅游后有地 產(chǎn)，但上海項(xiàng)目則是先有住宅后有旅游。華僑城上海浦江鎮(zhèn)項(xiàng)目2022年4月前后開(kāi)始預(yù)售，第一期推出19萬(wàn)平方米建筑面積，均價(jià)初步估計(jì)為6000元/平方米。按2022年結(jié)算面積8萬(wàn)平方米、均價(jià)6000元、單位凈利潤(rùn)2200元計(jì)算，該項(xiàng)目的地產(chǎn)業(yè)務(wù)明年可為華僑城貢獻(xiàn)投資收益3200萬(wàn)元。 另外，北京和上海項(xiàng)目都是當(dāng)?shù)卣?門(mén)主動(dòng)找華僑城尋