【正文】 在經歷了黃山宏村的成功之后，目前，中坤旅游地產項目主要集中在安徽和新疆，北京的 項 目也在計劃進行中。而到2022年，黃山宏村風景區(qū)的年參觀人次可以達到200萬。近期，中坤投資集團又著手開 發(fā)宏村奇墅湖國際旅游度假村 項目，在奇墅湖旁 邊征了1000多畝灘地，租下3000多畝山林，計劃建造包括10萬平方米的徽派村落式 別墅、一座五星級的產權式酒店和唐代寺廟——梓路寺的重建， 項目總投資５億元， 2022年建成投入使用。最能體現(xiàn)宏村景觀 和藝術價值的月沼和南湖水面，映襯著古樸的建筑，在青山環(huán)抱中依然保持著勃勃生機，更顯宏村獨到的人居 環(huán)境價值和景觀 價值。水系 對于村落的生態(tài)、景觀、環(huán)境等方面皆有積極作用，為村落居民 創(chuàng)造了良好的生活和生態(tài)環(huán) 境，使村落更秀 麗、嫵媚、晶瑩、親切。內院與月塘外境一 墻之隔， 營造了庭宅靜謐祥和的 環(huán)境氛圍，是居人怡情悅性的另一空35 / 51間。樹人堂為“百業(yè)須精，兒孫當教”之意，蓄義深遠。正廳偏廳背靠水圳，坐北朝南。游 魚尾尾，粉墻青瓦，花窗點眼，但給人們感受到卻是步移景異，美不 勝收。德義堂 德義堂是典型徽派庭院式民居，建于清嘉慶二十年（1815年），系二樓三開間建筑，廳堂前有十六扇半幢蓮花門，室內外通道，堂前一水塘，內有暗溝與水圳相通，水塘周圍， 設四時盆景，院內繁花疏木、綠陰叢叢，可稱“露天花廳”。全屋分內院、外院、前堂、后堂、東廂、西 廂、書房廳、 魚塘廳、廚房、馬廄等。全宅有９個天井，大小房間60間，庭院內有花木果樹、水井、池塘，總占地面積約2022平方米，建筑面 積 3000余平方米，是一幢保存完整的大型民居建筑。前進門樓基本保持原貌，梁架具有典型的明代風格，月梁、叉手、雀替、平 盤斗等建筑構件雕刻精美，具有很高的藝術水準。 南湖書院座落南湖北岸，是所具有 傳統(tǒng)徽派建筑風格的古 書院。開發(fā)商不是推倒重建，而是采取慎重的保護開發(fā)策略，制定嚴格的規(guī)劃開發(fā)方案，對原有的書院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺。該區(qū)內山體、植被、水系和 農田，是古村落賴以生存的基礎，應嚴格封山育林，進行水土保持，限制各種工業(yè) ，以及 對環(huán)境有任何不良影響的建 設項目。 應嚴格保 護歷史形成的村落格局、街巷肌理、傳統(tǒng)民俗文化，以及構成風貌的各種要素，嚴格控制建設，適當調整用地結構，確須重建、改建、維修的建筑必須在建筑形式、高度、體量、材料、色彩以及尺度、比例上嚴格控制管理。1997年，北京中坤投資集團有限公司在黃山黔 縣宏村投了幾百萬 資金，修復了宏村舊村的危舊房，整治了宏村的環(huán)境，又修通了道路，然后租賃了當?shù)匾患艺写?，把它改造成度假性質的山莊，之后進行了大規(guī)模的改造。以村西北一溪鑿渠繞屋過戶，九曲十彎的水渠，聚村中天然泉水匯合蓄成一口斗月形的池塘，形如牛 腸和牛胃。 宏村開發(fā)背景宏村位于安徽省黔縣東北部，村落面 ，宏村建于南宋紹熙年間（公元1131年）。因此，芙蓉古城項目的銷售火爆場面在成都實屬罕見。人性化的園林 設計、完善科學的水 環(huán)境工程系 統(tǒng)，引水于地下，水 質甘冽純凈。芙蓉古城把傳統(tǒng)民居和現(xiàn)代民居理念相互融合，綜合了老成都文化、傳統(tǒng)文化和四合院文化；建筑上秉承中國 傳統(tǒng)民居特色，以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓構成了古建筑群的再現(xiàn)，充分體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑的精華，巧妙 組合各種特色建筑符號，既保留了老成都特點，又在各種原有地方 風格上加以創(chuàng)造和發(fā)展，使中國的建筑古文化在 現(xiàn)代的建筑 語言上得以實現(xiàn)。此外，特邀成都市主創(chuàng)過有“ 現(xiàn)代清明上河圖”之稱的“老成都”畫卷的七位本土知名畫家，根據(jù)芙蓉古城的整體規(guī)劃設計，創(chuàng) 作巨幅《芙蓉古城俯瞰全圖》 。在置信麗都花園D區(qū)，芙蓉古城樣板小區(qū)先行問世。（7）地域文化溫江的魚鳧王都遺址是有4000年歷史的魚鳧文化的見證；壽安鄉(xiāng)陳家桅桿是清代翰林父子的歸鄉(xiāng)居所；大石文化源遠流長；“琴壁空彈”傳誦千年。（5）水文化龍舟比賽、趕鴨子比賽、放河燈等是延續(xù)流傳了數(shù)千載的成都水文化。傳統(tǒng)手工制品街在芙蓉古城的出 現(xiàn)讓人嘆為觀 止，疑是夢回唐朝（封建社會的 頂峰）。（2）童趣文化老成都曾有的兒童玩具主要有陀螺、響簧、鐵環(huán)、 毽子、 風箏、 彈子等，飛逝的時光日漸暗淡了這些有數(shù)百年歷史的兒童玩具。（1）飲食文化成都名小吃，中華老字號馳名天下，以其物美價廉、風味獨特和品種豐富，名滿全川，享譽中華， 經代代相傳，發(fā)展到今天已是精益求精，成為成都市的“門面”之一?！? 鐵索橋在河道較寬處架設，行走于上 蕩悠悠， 樂哉樂哉?！? 書吧在公用休閑設施（如亭閣、回廊等地） 設置小型書刊借閱點，方便戶外閱覽，并具有妙不可言的情趣?！? 詩書畫社舉辦高規(guī)格詩書畫作品展，各種相關 協(xié)會常年活躍在此，并頻繁邀請著名詩人詞人、書畫家到此作學術講座與交流，讓古城 業(yè)主足不出戶也能親領文化名人的 風采?！? 護理中心老人或病人護理，小孩寄托。 該素質教育中心與 20220余平方米的山坡景區(qū)和系列運動場所相鄰，實乃青少年 發(fā)展之佳所。另有壩壩電影，回味無窮。憑借完善科學的水環(huán)境工程系統(tǒng)，引水于地下，水質甘冽純凈，以水淘菜濯衣自是形神自然。主干道是古城的靈魂街，其街頭小品、 樹木綠化均以繁華的古時長街作為藍本。其主要功能是 為 會所提供配套的飲食起居及娛樂場所，同時服務于到芙蓉古城度假休閑的人群。（4）博物館設置于皇城內，主要展出有濃 郁老成都風格的書畫、 傳統(tǒng)工 藝品等。 （3）靈魂軸線：皇城——明遠樓——至公堂三者構成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線。它既不同于西式的聯(lián)排住宅，也不是老式四合院或里弄的翻版，而是一種嶄新的居住模式。一條中軸線將各個中式風格結合在一起， 實際上中軸線上布置的各種功能性的配套內容，如餐飲、娛樂、文體、騎游、垂釣、品茶等地方 習俗恰如其分地連成一個整體，既可供休閑旅游，又可供日常生活需求。（3）目標客戶以對老成都有懷舊情結、厭倦喧 囂都市生活、收入 較高且能接 納住房消費新觀念的中老年人為主，同時包括其他注重“5+2”生活模式，追求個性生存狀態(tài)的都市人群等。項目的價格比原版別墅低，但其 環(huán)境營造、配套設施、物管標準等均不亞于原版別墅，其文化內蘊更非原版別 墅能相提并論。項目概況（1）項目檔案芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成溫公路成——溫—— 郫生態(tài)城市帶快速通道旁，交通便利，距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車 程，與外 環(huán)路文家立交橋相距 僅1000米。華僑城建設之初，這一區(qū)域比較偏僻。為了保留幾棵古榕樹，華僑城的決策者寧肯讓錦繡中華公司的辦公大樓后退幾米；為了保住中國民俗文化村一個小島的自然風光，華僑城忍痛放棄了“棧橋連島 ”的設計方案； 為了保住燕含山上的一塊天然峻峭的“鷹咀石”，華僑城三次修改了華24 / 51僑城中學教學樓的設計方案。（1）規(guī)劃先行華僑城的城區(qū)建設與房地產開發(fā)一開始就選擇了一條以對環(huán)境、資源、生 態(tài)的充分保護利用和可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展路子。據(jù)悉，華僑城內部一致看好東部華僑城的遠景。據(jù)知情人士透露，北京項23 / 51目的土地，實際上是一半由華僑 城承諾用來建設主題公園搞景 觀綠化，而另一半土地就作 為地方政府部門補貼給華僑城開發(fā)房地產，因此，華僑城北京項目“事實上是零地價”（3）深圳東部華僑城華僑城把深圳歡樂谷主題公園以及“旅游＋地產”模式推廣到北京、上海的同時，又在深圳東部啟動一個規(guī)模更大的旅游項目，即 擁有50%權益的“東部華僑城”。華僑城上海浦江鎮(zhèn)項目2022年4月前后開始預售，第一期推出19萬平方米建筑面積，均價初步估計為6000元/平方米。 （2）上海華僑城北京項目之后有上海浦江鎮(zhèn)意大利城項目，據(jù)介 紹主要是 華僑城房地產公司在運作， 項目思路和北京項目差不多。（1）北京華僑城2022年華僑城在北京與南磨房鄉(xiāng)簽約，合作開 發(fā)北京世紀華僑 城項目， 項目占地約1平方公里，是北京目前投資最大的主題公園。也正是旅游房地產的進入，才使一座 綜合配套、功能 齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)22 / 51真正矗立在深圳灣畔。⑵ 華僑城旅游地產的利潤估算權威周刊所做的測算顯示，華僑 城旅游地產項目毛利率高得驚人：波托菲 諾項目的樓面地價不超過1600元/平方米，加上400元/ 平方米的配套建設費用和23002500 元/ 平方米的建安成本( 高層建筑較高，多層建筑較低)，再加上 500元/平方米的其他成本 雜費， 項目總成本不超過5000元/平方米；以10000元/平方米的售價計算，波托菲諾項目毛利率在50%以上，每平方米建筑面積毛利率在5000元左右，利潤相當可觀?！?以華僑城旅游地產的開發(fā)經驗，主題公園對房價的支撐大約是2022元/平方米。華僑城旅游地產的利潤華僑城房地產項目的銷售有個規(guī)律，一般是開 盤當天就銷 售1/3 ，一年之內賣掉90% 多。它的 對象21 / 51主要是外地來深的商務人士，以及一些外國人。商務居住激發(fā)社區(qū)新活力業(yè)界關于社區(qū)與小區(qū)二者之間具體有哪些不同并沒有完全的共識，但有一點應是得到了大多數(shù)人的認可，那就是，社區(qū)是相 對開放的一種形態(tài)，而小區(qū)是相對封閉的。占地 80000平方米的 華僑城高爾夫練習場將會被納入社區(qū)整體范圍，成為真正的社區(qū)高 爾夫運動場。根據(jù)自然地表形 態(tài)的特征，波托菲諾的建筑布局相應地豐富多變，為居住提供了最適宜的范本。這在很大程度上克服了現(xiàn)代城市小區(qū)以高層為主的、 單調的建筑形體和 樣式。為了提升項目品質，華僑城聘 請了歐美著名的設計師來規(guī) 劃設計該項目，在 設計構思中運用了新都市主義的規(guī)劃思想，意 義在為 人們創(chuàng)造一個具有濃 郁人文氣息及地中海異國情調的社區(qū)，目的是通過“波托菲 諾”主題居住概念的規(guī)劃設計，使其成為華僑城主體景觀的有機組成部分，成為一個具有濃厚文化內涵和濃郁異國情調的住宅小區(qū)。另外，還有綠地3萬平方米、道路2萬平方米、水面與荔枝林面積 15萬平方米。構成華僑城的核心要素，除了上述旅游休閑度假項目之外，其點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產——“波托菲諾”。配套酒店及其它設施除了四大主題公園以外，華僑 城還根據(jù)大型旅游休閑社區(qū)的功能要求，陸續(xù)建設了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術館、暨 大中旅學院、 華夏藝術中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項目設施，形成一個集旅游、文化、購物、 娛樂 、體育、休閑于一體的，面積達5平方公里的旅游之城。大型室內滑雪場、科羅拉多大峽谷漂流、金字塔幻想館等參與項目，更領導旅游新潮流。它共選取中國21個民族的24個村寨景點按1:1比例建造，并有上千名來自各地區(qū)、各民族的藝員 和員工進行表演，由民俗文化村推出的大型民族歌舞《綠寶石》、《藍太陽》和大型廣場表演《中華百藝盛會》等，被譽為中國民族舞蹈藝術、廣 場藝術的經典。華僑城開始熱鬧起來，每天游人如織，形成了空前的火爆盛況，一時間幾乎成為深圳旅游的代名詞。于是，被后人稱為“ 中國主題公園之父 ”的馬志民先生開始帶領著一班人探索以一種全新的理念建設這座具有里程碑意義的大型旅游城。第四種是開發(fā)滿足人們旅游投資需求的產品，以產權酒店為主。由于 該產品形態(tài)符合旅游業(yè)和房地產業(yè)產業(yè) 升級的內在要求和市場需求趨勢，因而，它必將獲得快速、持續(xù)的發(fā)展，從而成為復合型產業(yè)的一種全新業(yè)態(tài)。所以，本輪旅游地產興起之初，有經驗的發(fā)展商或是先期與國 際管理網建立了合約關系，或是全面收購國內現(xiàn)有的管理網絡，造成布局之初始已 計算到收關之后的全 盤棋局。這種形式的開 發(fā)費用非常高，需要開發(fā)者建設所有的服務設施并采用大規(guī)模營銷手段來宣傳產品。旅游地產項目的用地可以是從未開發(fā)過，也可以是基礎設 施完備的用地。這種出 發(fā)點是好的，但是 對于旅游地 產來講，切忌硬做文化、 為做文化而做文化。有特色的自然環(huán)境實際上也就決定了旅游地產項目的特征，幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是在保 護和加強自然和社會環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。因為旅游地產的客戶14 / 51群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批 講 究生活質量、著眼投 資效益的苛求客戶。林木保護問題建設過程中要精心保護項目所在區(qū)域內及周邊的現(xiàn)有全部林木，所有樹徑在8cm以上的樹木一律予以保留，因項目規(guī)劃和工程建 設的要求確需移栽別處 的，在保 證存活的前提下方可將其移栽于項目所在區(qū)域內其他地點。路面不能用水泥，而需要鋪瀝青，以降低噪聲污染。但在合同書中應明確當?shù)卣馐照{整產生的相關費用。（4）整合宣傳炒作大項目的開發(fā)涉及千頭萬緒，必然會遇到各種阻力和障礙，為此，在項目未啟動時就要有統(tǒng)一、整合的宣傳炒作安排，要提前制作精美的宣傳畫冊、折 頁等 資料（也便于開展招商和與別的企業(yè)合作），要先入為主，與媒體開展密切合作，盡可能使該項目路人皆知（半夜唱歌鬼也不敢欺）。為盡可能減少不確定性，合理的付款方式是：在項目總合同書簽署、支付定金的同 時 ，與當?shù)卣?簽訂全部用地的50年農用12 / 51地和水面的租賃協(xié)議，從而先明確所有用地的開 發(fā)權屬。而農用地也完全可以用于景區(qū)綠化、道路、農業(yè)觀光、草地公園、山地公園或者高爾夫等。為此，需要從以下幾個方面加以變通：靈活的付款方式付款方式上，前期準備工作（包括工商登 記、初步 規(guī)劃、項目立項、土地測量、土地指標審批）期間，只支付定金，其余按土地 證發(fā)放時間分期支付。但旅游 產業(yè)本身又具有“高投資、高 風險、低收入、慢回報”的基本特征。 項目所在地及附近如有排灌工程與 設施，應讓政府將其移交給項目公司管理及維護。自然地貌地形地