【正文】 面，隨著中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，中國傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產(chǎn)階級萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。實際上，華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。該項目包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。如萬達在昆明的房地產(chǎn)開發(fā)。西安旅游集團開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產(chǎn)。 （4）與旅游相關(guān)的寫字樓以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機構(gòu)等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。（3）以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的住做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來增加了娛樂、會議等功能，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達或會議較多的大中型城市。度假房地產(chǎn)在國外已有相當發(fā)展，在中國剛剛面市，就受到購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的熱烈追捧，不僅有外資進入國內(nèi)搶占市場，國內(nèi)房地產(chǎn)商也組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“中國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟”，全國各地度假房地產(chǎn)項目紛紛上馬。一時間重新火熱的海南景觀住宅多屬此種模式。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大 8 / 58力營造旅游度假氛圍。將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進華僑城全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多屬此類。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。再就是帶薪休假制度在我國尚未全面實行，市場面還沒完全打開，這就造成了廣大消費者對投資旅游地產(chǎn)更加審慎。對中國的消費者來說，讓其投資遠隔千山萬水的旅游地產(chǎn)，遠沒有投資能時不時看上一眼的住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)心里踏實?！?旅游地產(chǎn)的“枯井無源”　　旅游地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)分割式營銷為主。項目開發(fā)經(jīng)營上以旅游風景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式，導(dǎo)致消費群體混6 / 58戰(zhàn)，毫無章法。”◆ 旅游地產(chǎn)的“群雄混戰(zhàn)”　　旅游地產(chǎn)這塊大蛋糕已為人所識，但如何下口，如何爽爽地將它吃下，卻難倒了大批的投資商們。但實質(zhì)是，發(fā)展商看重的是：土地資源的價值，所有的炒做概念其根本的目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項目周邊的房地產(chǎn)，這些開發(fā)出來的資產(chǎn)才是投資商“真的期望”所在。和開發(fā)商抱著同樣心理的還有各地方政府，利用概念的模糊，盲目大規(guī)模規(guī)劃，隨意開發(fā)，以謀取土地收益?！伴_發(fā)商故意模糊概念，混淆視聽。風景資源良好，土地資源充沛，往往是旅游地產(chǎn)項目的首選地，而這些地區(qū)也往往是經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢的地方。世界上的中產(chǎn)階級財產(chǎn)有三分之二是房地產(chǎn)，所以不能說現(xiàn)在的旅游房地產(chǎn)有泡沫，不過也要預(yù)防大泡沫的出現(xiàn)?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌說：“旅游地產(chǎn)有沒有泡沫不在于發(fā)展速度有多快，而在于其供求是否平衡，結(jié)構(gòu)是否合理，價格是否平穩(wěn)，要從需求來看發(fā)展。如美國“”事件引發(fā)航空、旅游產(chǎn)業(yè)大蕭條，一顆炸彈毀掉巴厘島整個旅游產(chǎn)業(yè)等事件，無不表現(xiàn)出旅游產(chǎn)業(yè)的脆弱性。中國旅游業(yè)發(fā)展存在的問題◆ 旅游地產(chǎn)的“泡沫問題”5 / 58　　我國的旅游地產(chǎn)發(fā)展至今，確實存在文中所提及的罪名和大量的問題。北京、上海、大連、青島、四川、湖南、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到幾百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)的開發(fā)。據(jù)國家旅游部門統(tǒng)計，1999年底中國共有旅游住宿設(shè)施，其中涉外飯店7035家，：中國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位。消化這些空置房的一個有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)。目前，對于旅游房地產(chǎn)比較普遍的解釋是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。1 / 58中國旅游地產(chǎn)發(fā)展模式及現(xiàn)狀研究2 / 58目 錄第一章 總述中國旅游地產(chǎn) （P4P9）中國旅游地產(chǎn)發(fā)展概況中國旅游業(yè)發(fā)展存在的問題中國已成型的旅游房地產(chǎn)種類 第二章 中國旅游房地產(chǎn)開發(fā)實踐心經(jīng) （P10P17）旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的原則項目開發(fā)中應(yīng)特別注意的幾個問題第三章 中國旅游地產(chǎn)主流開發(fā)模式剖析 （P18P54）開發(fā)模式之一：先做旅游后做地產(chǎn)（深圳華僑城）先做旅游——華僑城及屬下四大主題公園后做地產(chǎn)——“波托菲諾”：旅游地產(chǎn)的先驅(qū)華僑城旅游地產(chǎn)的利潤華僑城模式的擴張華僑城模式的經(jīng)驗總結(jié)開發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)（芙蓉古城）項目概況芙蓉古城開發(fā)思路芙蓉古城的規(guī)劃設(shè)計文化：持久的核心競爭力銷售方式芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結(jié)開發(fā)模式之三：古村落的重新改造開發(fā)（黃山黔縣宏村）宏村開發(fā)背景宏村的開發(fā)策略宏村的經(jīng)濟效益評估 “中坤模式”的延伸 “中坤模式”的核心：選擇不可復(fù)制資源開發(fā)模式之四：產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生存在的基礎(chǔ)3 / 58國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)的基本形式產(chǎn)權(quán)酒店存在的問題分析 把握產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)的關(guān)鍵點開發(fā)模式之五：高爾夫休閑地產(chǎn)模式高爾夫與房地產(chǎn)稼接的背景高爾夫住宅的四種業(yè)態(tài)案例分析：嘉和城——中國首席溫泉高爾夫水城第四章 觀點：中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景分析 （P55P56）旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為旅游房地產(chǎn)帶來廣闊的發(fā)展前景城市消費領(lǐng)域的拓寬加速旅游地產(chǎn)的發(fā)展購房者對區(qū)域景觀和居住環(huán)境的要求逐漸提高建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)具有了發(fā)展的條件開發(fā)商需要盤活資產(chǎn)、提高效益、另辟蹊徑，搶占先機鏈接：相關(guān)數(shù)據(jù) （P57）4 / 58近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會關(guān)注的焦點，旅游房地產(chǎn)的概念浮出水面并呈快速發(fā)展之勢，在旅游界和房地產(chǎn)界引起極大關(guān)注。盡管目前對旅游房地產(chǎn)的概念和范疇依然眾說紛紜，但無論廣義狹義，無論分類角度，所有旅游房地產(chǎn)都有一個顯著的共同特點，即：靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此為依托為特色開發(fā)房地產(chǎn)。第一章 總述中國旅游地產(chǎn)中國旅游地產(chǎn)發(fā)展概況中國旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開放較早的省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項目建設(shè)供大于求， 出現(xiàn)大量空置房，主要集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達的大中型城市周邊。1994年前后，海南的三亞、廣東的珠海提出要發(fā)展休閑度假，打造頂級旅游勝地。進入新世紀，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機會逐漸減少，住宅消費開始由需求型向舒適型轉(zhuǎn)移，“住者有其屋”上升為“住者優(yōu)其屋”，許多發(fā)達地區(qū)，如北京、上海、深圳等地的銷售市場都出現(xiàn)了萎縮的前兆。目前，中國旅游房地產(chǎn)呈快速發(fā)展之勢，國內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過兩百家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團、萬通集團、中坤集團、萬科集團、浙江宋城等一批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開發(fā)商均看好未來中國的旅游房地產(chǎn)市場。從最早的深圳華僑城旅游主題公園項目拉動地產(chǎn)開發(fā)到以后的海南南海傳說、三亞、博鰲等，旅游房地產(chǎn)項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映。過熱的投資聚集，勢必會產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系，尤其是旅游業(yè)這種對突發(fā)事件毫無抵抗力的產(chǎn)業(yè)。因此，“不可否認旅游地產(chǎn)未來發(fā)展前景樂觀。現(xiàn)在中央經(jīng)常提固定資產(chǎn)投資過熱，這并不等于房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)有區(qū)別，房地產(chǎn)投資中 82%是建住宅這種最終消費品。”◆ 旅游地產(chǎn)的“跑馬圈地”　　旅游地產(chǎn)的土地占用遠大于普遍的房地產(chǎn)項目，造成跑馬圈地之嫌。地方政府為了吸引投資，推動當?shù)氐慕ㄔO(shè)，會給出各種優(yōu)惠條件，甚至不計成本，違規(guī)操作，損害了國家的利益、農(nóng)民的利益?！苯ㄔO(shè)部中國風景名勝區(qū)協(xié)會副會長劉強表示：“模糊概念的結(jié)果就是借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，鉆政策法規(guī)的空子。”◆ 旅游地產(chǎn)的“項莊舞劍”　　借發(fā)展旅游之名，運作房地產(chǎn)開發(fā)，以突破“限”字當頭的房地產(chǎn)政令，從目前的觀念來看，旅游地產(chǎn)的概念比較寬泛，涉及風景游覽、會議、度假、健康等很多內(nèi)容，似乎已成為一個產(chǎn)業(yè)籮筐，什么概念都可以往里放。所以，去年五部委聯(lián)合督查組在對地產(chǎn)行業(yè)進行的三輪督查中發(fā)現(xiàn)“以往的確存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃項目的名義，進行房地產(chǎn)開發(fā)的圈地現(xiàn)象。其一是在旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式上單一化，缺乏創(chuàng)新。巨大的市場和高額的回報引來眾多企業(yè)的爭奪，但違規(guī)操作，誤導(dǎo)消費者，甚至欺詐性銷售、非法集資等各種惡性的牟利手段，造成了旅游地產(chǎn)市場的“陷阱”多多，失去了消費群體對市場的信賴和投資的信心。盡管這一形式在國外已風靡多年，但在中國尚屬新型事物，消費者對此普遍地不理解。況且目前國內(nèi)市場上加入國際度假交換系統(tǒng)的部分分時度假產(chǎn)品價格超出了國內(nèi)的支付能力，顧客想與國外進行交換度假的愿望很難實現(xiàn)。中國已成型的旅游房地產(chǎn)種類 A（1）以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。此類房地產(chǎn)又可分三類：直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅這類景區(qū)住宅開發(fā)對風景區(qū)建設(shè)和旅游開發(fā)幾乎沒有什么建設(shè)性貢獻，有的甚以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)與旅游相關(guān)的寫字樓以旅游接待為目的的自營式酒(飯) 店.以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn).以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅中國已成型的旅游房地產(chǎn)種類7 / 58至對旅游景區(qū)還造成一定破壞。在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。如成都的芙蓉古城和宋城集團在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾大酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性。（2）以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。因引進國外“分時度假”的概念和相關(guān)銷售模式，此類房地產(chǎn)又有多種小的分類，具體如：產(chǎn)權(quán)酒店，時權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店，在高爾大球場、登山、滑雪等運動地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運動度假別墅和時值度假型酒店。度假型房地產(chǎn)是目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注、發(fā)展很快的一個品種。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當長，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符，因此，旅游酒(飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形 式，卻不是旅游房地產(chǎn)當前的開發(fā)熱點。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。（5）以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā) 9 / 58這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。大連萬達集團與昆明滇池國家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議，將在昆明滇池國家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。社區(qū)配套包括中小學、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論采用何種模式，旅游房地產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項目的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重，在切實保護好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對資源加以利用，尋求旅游與房地產(chǎn)的良性互動，走健康、理性的旅游房地產(chǎn)開發(fā)之路。根據(jù)決策資源房地產(chǎn)研究中心多年來對旅游房地產(chǎn)項目的跟蹤研究，旅游地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)注意的以下幾方面的問題：旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)的原則（1）總體規(guī)劃，分步實施，先做旅游，后做房產(chǎn)項目建設(shè)應(yīng)強調(diào)高起點、大手筆、跨越式，最好是聘請實力雄厚、資質(zhì)一流的國際知名景觀設(shè)計公司進行精心設(shè)計和規(guī)劃，做到規(guī)劃一步到位，實施分步進行。因此首期的項目中應(yīng)包括主要的旅游項目，以人氣帶動區(qū)域價值提升（旅游項目的建設(shè)與經(jīng)營要不求盈利，只求精品），并可增強項目在政府領(lǐng)導(dǎo)和公眾中的號召力，取信于人，為后續(xù)開發(fā)的順利實施奠定基礎(chǔ)。因此也要適當包括一部分房地產(chǎn)，以增加現(xiàn)金流，緩解資金壓力。（2）綜合開發(fā)，全面收益旅游房地產(chǎn)項目的功能組合極其豐富，配套齊全，因此其子項目往往眾多，從而達到相互支撐、降低風險的目的。（3）環(huán)境優(yōu)先，永續(xù)利用自然生態(tài)資源是項目生存和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此項目建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃，近期、遠