【正文】 樣的概念，之所以稱之為潛力股原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于績優(yōu)股商鋪，應(yīng)該不會有人表示懷疑。商鋪的商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：都市型商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將都市型商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。 （1）、都市型商鋪績優(yōu)股 　　都市型商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。對于街區(qū)商業(yè)的定價應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。 （7）、交通設(shè)施商鋪 　　交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 （6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪 　　商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。 （4）、住宅底層商鋪 　　住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。 （3）、社區(qū)商鋪 　　社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪?！　∨c商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風項目的經(jīng)營情況卻并不好。 按照開發(fā)形式進行分類 （1）、商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特點、投資特點都會顯著不同。本節(jié)將對商鋪進行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進行探討。在此，對商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷?！　纳啼伒母拍钗覀兛梢园l(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從最初的經(jīng)營物品商品，增加到經(jīng)營服務(wù)商品、體驗商品的層面。消費者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。對于絕大多數(shù)人來講，理解這一點很容易。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗的功能。據(jù)《上海通史》記載：，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形?！　∥挥陂L江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期僅為江蘇省的一個縣。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。唐都城長安是當時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra目　　錄商鋪概念及分類 2一、商鋪概念 2二、商鋪分類 3商鋪投資的概念和種類 9一、商鋪投資的概念 9二、商鋪投資種類 9三、商鋪投資特點 9四、商鋪投資的主體 11五、商鋪投資的形式 11六、商鋪投資比較 13七、隸屬項目的運營特點 14八、商鋪投資的回收周期 14九、租金收益和價值升值收益與各因素的函數(shù) 15商業(yè)街商鋪 16市場類商鋪 20社區(qū)商鋪 23住宅底商 26百貨商場、購物中心商鋪 29商務(wù)樓、寫字樓商鋪 32交通設(shè)施商鋪 35賽睿原理 39北京商鋪（2002年） 45上海商鋪（2002年） 50廣州商鋪（2002年） 52深圳商鋪（2002年） 54商鋪概念及分類一、商鋪概念商鋪，由市演變而來，《說文》將市解釋為集中交易之場所，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當時最大的商業(yè)中心城市。《清明上河圖》曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。上海的第一次崛起，是在上一世紀二、三十年代，當時的上海已成為全國最大的經(jīng)濟和商業(yè)中心，遠東最大的商業(yè)中心城市?！　「鶕?jù)以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對商鋪做以下定義，即 商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或 感受體驗的場所?！　∩啼佔鳛榻灰椎膱鏊?，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所?！　∩啼佔鳛樘峁┓?wù)的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等?！　∩啼佔鳛樘峁└惺荏w驗的場所，比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實現(xiàn)收益。很顯然，以上不同經(jīng)營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風格、商品類型、配套條件等。二、商鋪分類從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進行專業(yè)的剖析?！　∩啼伒男问蕉喾N多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。在此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進行研究?！　∩虡I(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。當然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。（2）、市場類商鋪 　　在這里，我們所說的市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑?！　∈袌鲱惿啼佋诹闶蹣I(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。 　　社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是13層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式?！　∽≌讓由啼伿悄壳笆袌鰳O為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。 （5）、百貨商場、購物中心商鋪 　　百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。目前，國內(nèi)有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。 以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行的劃分。 按照投資價值分類 商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。　　鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，都市型商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水平較高?！　《际行蜕啼伒陌咐粍倜杜e，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！　　都市型商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。 （3）、便利型商鋪冷門小盤股 便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪?！　”憷蜕啼佽b于其功能性特點和所處位置特點，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型?！　”憷蜕啼仯ǔＣ娣e不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的小盤股特點。在后面的章節(jié)我們還將專門對其進行介紹。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。 比如北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。 （5）、其他商鋪一般股票 其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。 　　從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對項目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低?！　纳鲜龇治隹梢钥闯觯啼伒膬r值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從一般股票轉(zhuǎn)變成績優(yōu)股。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。下面就其概念及區(qū)別進行介紹。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。 （1）、唯一性差異 　　鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。 （2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異 　　鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。如一個規(guī)定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。 （7）、投資風險差異 　　時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。這一炒作過程讓人看到了錢途，嘗到了甜頭。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。不少人，懷著一鋪養(yǎng)三代的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入一鋪套三代的陷阱。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經(jīng)不小了。 （8）、炒作難易程度差異 鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。凡要炒作就要有一定的量。但炒到雞犬升天時，為時已晚。商鋪投資的概念和種類一、商鋪投資的概念商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風險小、回報高。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型