【正文】 0%回購情況下投資回報分析實際回報率=［合同總價*年回報率*10+9264］/(合同總價*投資年限)實際回報率=［100000*8%*10+20000］/(100000*10)=%(3) 不回購情況下投資回報率為:8%方案四：承諾回購情況下，10年投資回報分析投資回報分析：宣傳年回報率為9%，回購加價10%,按揭款業(yè)主自付前三年租金交房時一次性支付是否回購合同總價年回報率年回報收入前三年租金加價10%實際回報率回購1000008%80002400010000%不回購1000008%800024000　%說明：假設商鋪合同總價10萬元，年回報率為8%，前三年租金2400元在項目竣工時支付給業(yè)主，第四年起逐年支付租金，10年到期回購加價10%，%，%.從客戶的角度分析：(1) 加價10%回購情況下投資回報分析回報率=［合同總價*年回報率*10+增值回購盈余］/(合同總價*投資年限)回報率=［100000*8%*20+10000］/(50000*10)=9%(2) 不回購情況下投資回報分析回報率=［合同總價*每年底支付回報率*10］/(合同總價*投資年限)客戶回報率=［100000*8%*10］/(100000*8%)=8%從開發(fā)商的角度分析：假設投資回報率為8%,則提前三年支付的租金增加利息=（100000*8%）*（8%*3）=1536(1) 加價10%回購情況下投資回報分析實際回報率=［合同總價*年回報率*10+加價10%部分+1536］/(合同總價*投資年限)實際回報率=［100000*8%*10+10000+1536］/(100000*10)=%(2) 不回購情況下投資回報率=［合同總價*年回報率*10+1536］/(合同總價*投資年限)實際回報率=［100000*8%*10+1536］/(100000*10)=%方案五:承諾回購情況下，10年投資回報分析投資回報分析：宣傳年回報率為9%，回購加價10%,按揭款業(yè)主自付是否回購合同總價年回報率三年后房產價值第4年起8%年收益加價10%實際回報率回購1000008%124000992010000%不回購1000008%1240009920　%說明：假設商鋪合同總價10萬元，年回報率8%，前三年回報率在房產增值中兌現(xiàn)，第四年起按增值后的房價格的8%計算年回報率給業(yè)主，十年后加價10%回購，%,%。合同總價即購房買賣合同總價②前5年租金=合同總價*年回報率*5③五年后的房產價值=合同總價+前5年租金④第6年起10%年收益=五年后的房產價值*10%⑤開發(fā)商總支出=五年后的房產價值+五年后的房產價值*10%*（實際回購年限5）⑥實際回報率=5*［（五年后的房產價值/合同總價）1/51］+10%*(投資年限5)/投資年限方案三:承諾回購情況下，10年投資回報分析投資回報分析：宣傳年回報率為9%，回購加價10%,按揭款業(yè)主自付是否回購合同總價年回報率年回報收入加價10%回購價宣傳回報率實際回報率回購1000008%80001100009%%不回購1000008%8000　9%8%投資回報分析：宣傳年回報率為9%，回購加價20%,按揭款業(yè)主自付是否回購合同總價年回報率年回報收入加價20%回購價宣傳回報率實際回報率回購1000008%800012000010%%不回購1000008%8000　10%8%說明：假設商鋪合同總價為10萬元，年回報率為8%，業(yè)主年回報收入為8000元，十年到期加價10%回購，%，不回購情況下為8%。從客戶的角度分析：(1) 回購情況下投資回報分析回報率=［首付款*每年底支付回報率*20+增值回購盈余］/(本金*投資年限)回報率=［50000*8%*20+50000］/(50000*20)=13%(2) 不回購情況下投資回報分析回報率=［首付款*每年底支付回報率*20］/(本金*投資年限)回報率=［50000*8%*20］/(50000*8%)=8%從開發(fā)商的角度分析：假設投資回報率為8%,投資10年最后本息之和為50000元，則其初始本金=50000/(1+8%)10=23160假設年底：(1) 回購情況下投資回報分析① 前10年投資實際回報率=［首付款*每年底支付回報率*10+按揭月付款*120］/(實收購房款*投資年限)前10年平均回報率=［50000*8%*10+544*120］/(100000*10)=%② 后10年投資實際回報率=［首付款*每年底支付回報率*10+增值回購盈余/(1+8%)10］/(實收購房款*投資年限)后10年實際回報率=［50000*8%*10+50000/(1+8%)10］/(100000*10)=%③ 平均回報率=(前10年實際回報率+后10年實際回報率)/2=(%+%)/2=%(2) 不回購情況下投資回報分析實際回報率=［客戶本金*每年預付回報率*20+按揭月付款*120］/(實收購房款*投資年限)實際回報率=［50000*8%*20+544*120］/(100000*投資年限)=%① 前10年投資回報分析實際回報率=［客戶本金*每年預付回報率*10+按揭月付款*120］/(實收購房款*投資年限)前10年平均回報率=［50000*8%*10+544*120］/(100000*10)=%② 后10年投資實際回報率=［客戶本金*每年預付回報率*10］/(實收購房款*投資年限)后10年平均回報率=［50000*8%*10/(100000*10)=4%③ 平均回報率=(前10年實際回報率+后10年實際回報率)/2=(%+4%)/2=%方案二:承諾回購情況下，20年投資回報分析 (1)回購情況下投資回報分析：宣傳年回報率為10%，按揭款業(yè)主自付年限合同總價前五年租金五年后的房產價值第6年起10%年收益開發(fā)商總支出實際回報率第5年10000050000150000　150000%第10年1000005000015000015000225000%第15年1000005000015000015000300000%第20年1000005000015000015000450000%說明：假設合同總價10萬元，年回報率10%，前5年回報租金在五年后通過回購增值方式進行兌現(xiàn)，開發(fā)商提供120年不同期限的回購方案供業(yè)主選擇，假如業(yè)主不回購，則開發(fā)商按增值后的房產價格的10%計算年租賃收益支付給業(yè)主，20年期滿后，租金另行商定。 寶林家具港經(jīng)營狀況極差，帶來市民對家居建材市場的投資信心不足宏觀調控，銀行加息及對貸款限制，將對銷售造成阻礙二、戰(zhàn)略建議戰(zhàn)略一：〖品牌戰(zhàn)略〗紅星可供包裝的品牌資源：紅星集團榮譽榜：全國民營企業(yè)500強第16強2002年度中國民營企業(yè)市場競爭力100強第一名江蘇省著名商標江蘇省十大樣板市場江蘇省公眾形象滿意單位江蘇省家具市場首選制造商上海建材樣板市場中國質量萬里行突出成就獎全國家具市場特優(yōu)品牌供貨標兵單位中國家具協(xié)會常務理事單位《中外管理》雜志理事中央電視臺《家居生活》欄目合作基地中國廣播電視學會“主持人之友”基地社會主義建設貢獻獎江蘇省文明市場紅星集團車建新總裁個人名譽榜：中國優(yōu)秀企業(yè)家；中國國情研究會理事；中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會中日經(jīng)營合理化推進中心理事；中國企業(yè)文化促進會副會長；中國建材工業(yè)經(jīng)濟研究會副會長；中國建筑裝飾材料協(xié)會副會長；中國家具協(xié)會副會長；國家人事部中國人事科學研究院客座研究員；中國人民大學工商管理研修中心客座教授；江蘇省十大杰出青年；江蘇小康與現(xiàn)代化研究中心研究員；全國工商聯(lián)執(zhí)委、江蘇工商聯(lián)常委；常州市人大代表、常州市勞動模范標兵；紅星品牌價值體系： 以專業(yè)為特征的市場文化品牌；以領先為特征的經(jīng)營文化品牌；以嚴謹為特征的管理文化品牌；以周到為特征的服務文化品牌；以誠信為特征的客戶文化品牌；以合作為特征的競爭文化品牌；以穩(wěn)健為特征的發(fā)展文化品牌；以創(chuàng)新為特征的企業(yè)文化品牌；我們的戰(zhàn)略：以軟性宣傳、硬性廣告為載體的品牌強勢推廣戰(zhàn)略；2. 以電視專訪、新聞炒作為平臺的品牌深度挖掘戰(zhàn)略；3. 以權威論壇、公益活動為手段的品牌價值整合戰(zhàn)略；〖品牌戰(zhàn)略〗實施：以《人物篇》、《市場篇》、《品牌篇》、《經(jīng)營篇》、《前景篇》、《信譽篇》等為重點報道內容的強勢推廣；以車建新電視專訪及揚州紅星民間顧問團為主要炒作對象的深度挖掘；對高峰論壇、研討會及關愛助學等活動進行的品牌價值整合；戰(zhàn)略二：〖創(chuàng)新戰(zhàn)略〗1. 以“低門檻、低總價”為特征的全民投資模式；2. 以“零風險、高回報”為特征的“商鋪銀行” 概念；3. 以“持續(xù)性、高效性”為特征的主題營銷活動；〖創(chuàng)新戰(zhàn)略〗實施：通過商業(yè)地產投資模式論壇導入“全民投資”及“商鋪銀行”概念，闡述本項目低首付、低總價及零風險、高回報投資模式；通過文藝演出、業(yè)主酒會、幸運抽獎、舉辦大賽、專業(yè)評選等主題營銷活動促進本項目的快速銷售；戰(zhàn)略三：〖競爭戰(zhàn)略〗1. “人無我有，人有我優(yōu)”的領先競爭戰(zhàn)略；2. “人后我先，人慢我快”的搶先競爭戰(zhàn)略〖競爭戰(zhàn)略〗實施：對已產生的同類競爭項目如寶林家具港、江陽商貿城、皇朝國際家具博覽中心等采取領先競爭，因為紅星作為中國家居第一品牌、國際綠色家居空間的獨特品牌及產品優(yōu)勢是上述商家望塵莫及的；對即將產生的競爭項目如沃爾瑪、世紀聯(lián)華等項目采取搶先競爭，本項目將先人一步、勝人一籌搶先入市快速搶占市場份額，圓滿完成本項目銷售目標；【第三部分】本案投資回報模式建議一、典型案例分析：揚州人家國際大酒店房號建筑面積5年收益后兌現(xiàn)單價總價5年增值回購總價5年增值回購盈余5年后每年固定收益5014500166140240903747632168160847502192133178589864528607注：，可按平均房價折現(xiàn)；，則15天總房價為3000元。 目前即將推出的競爭樓盤預計還會打出更高回報率 216。 目前蘇中北地區(qū)家具建材市場經(jīng)營水平低下，紅星美凱龍專業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢明顯 216。 銷售周期較短，造成短期銷售壓力大 O 機會216。 目前市場上有多個以帶租約模式的主題商場，經(jīng)營業(yè)績大多一般，客戶對此模式的認可度還有待提高216。 通過東方銀座的成功銷售我們已積累了大量該類物業(yè)的投資型客戶群W 劣勢 216。216。 車建新董事長在中國商業(yè)界的巨大影響力216。 2005年被晚報、日報評為“2005年最值得投資主題式商鋪”216。 紅星完善的經(jīng)營模式、高效的經(jīng)營團隊216。 本項目緊臨江陽西路城市主干道，地理位置昭示性強，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮?216。商業(yè)地產整體開發(fā)運作水平低下政府盲目規(guī)劃商業(yè)中心，商業(yè)定位欠缺科學可行論證，大部分商業(yè)開發(fā)只顧開發(fā)不考慮經(jīng)營，缺乏商業(yè)地產開發(fā)科學的專業(yè)運作思路?！镜谝徊糠帧?揚州市商業(yè)地產市場現(xiàn)狀投資增長較快、整體市場供大于求，已售21萬平方米。預計揚州市今年商業(yè)項目的推盤體量約124萬平方米，加上去年存量20萬平米，共144萬平方米，顯而易見，商業(yè)地產體量過于龐大 。【第二部分】 項目SWOT分析及戰(zhàn)略建議一、項目SWOT分析S 優(yōu)勢 216。 紅星美凱龍一流的品牌效應，美譽度較高 216。 市政府2005年招商引資重點項目216。 企業(yè)成長已近20年歷史，具有獨特的專業(yè)市場操作經(jīng)驗和實力216。 中盛置業(yè)擁有家具專業(yè)市場的成功操作經(jīng)驗，已成功操作東方家藝廣場項 目，在項目招商及銷售上都取得了