【正文】 面臨區(qū)域多個項目同期入市2023年競爭鎖定：? 6－ 8月區(qū)域?qū)⒓泄?yīng)，市場主流供應(yīng)面積為 90－ 120平米的兩居、三居；? 蔚藍國際、宜家觀瀾、鼎惠華庭等項目中小戶型產(chǎn)品預(yù)計將與本案同期開盤，形成直接競爭。區(qū)域市場競爭激烈，八里堡與吉林大路版塊存在較大價差?八里堡版塊價格在4000－ 5200元左右，受魯輝國際城帶動價格上漲較大。八里堡目前云集萬科、保利、魯輝等品八里堡目前云集萬科、保利、魯輝等品牌開發(fā)商，并以規(guī)模型大盤供應(yīng)為主，牌開發(fā)商，并以規(guī)模型大盤供應(yīng)為主，形成熱點開發(fā)版塊。二道區(qū)域八里堡版塊吉林大路版塊吉林大路，為龍嘉機場進入城市中心的吉林大路，為龍嘉機場進入城市中心的主路，延線城市形象較好，產(chǎn)品供應(yīng)以主路，延線城市形象較好，產(chǎn)品供應(yīng)以板式高層為主。3 看競爭區(qū)域掃描區(qū)域掃描 區(qū)域置業(yè)特征決定主要來自區(qū)域內(nèi)的競爭，并且重點區(qū)域置業(yè)特征決定主要來自區(qū)域內(nèi)的競爭，并且重點來自于八里堡版塊的競爭。本案八里堡與寬城、汽貿(mào)等區(qū)域價格接近，為長春價格洼地，未來升值空間大，高新、寬城、二道集中放量，區(qū)域供應(yīng)達 100萬平米左右，承接外溢客戶，新置業(yè)熱點區(qū)域 預(yù)計供應(yīng)量（萬平米）綠園 汽開 58朝陽 27高新 寬城 南關(guān) 二道 經(jīng)開 54凈月 67合計 熱點供應(yīng)區(qū)域?已知數(shù)據(jù) 551萬平米相比，多供應(yīng) 101萬平米；?高新、寬城、二道放量較大，平均接近 100萬平米；?朝陽區(qū)放量較小，購買力外溢；數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)報地產(chǎn)研究中心市場小結(jié)p城市規(guī)劃發(fā)展向東，二道區(qū)是長春近幾年城市發(fā)展的重點區(qū)域，承接城市外溢客戶，新置業(yè)熱點。二道區(qū)物流區(qū)物流區(qū)城市發(fā)展：“ 南拓 ” 拓展南部副中心；“ 北優(yōu) ” 優(yōu)化鐵北企業(yè)，置換工業(yè)基地；“ 西控 ” 發(fā)展生態(tài)，控制西部污染企業(yè)進駐；“ 東展 ” 遠期重點發(fā)展區(qū)域，預(yù)留規(guī)劃空間 。二道區(qū)發(fā)展方向：?實施 “南居住北物流 ”、 “西優(yōu)化東拓展 ”戰(zhàn)略。 “多組團 ”指城市的空間拓展采取組團的布局模式?！叭?”東北翼：引進大成玉米項目，形成以玉米為鏈條的產(chǎn)業(yè)群；西南翼：建設(shè) “長春國際汽車城 ”，整合汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項目除交通整體無明顯優(yōu)勢，品牌及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢需后期打造成優(yōu)勢條件項目操作難點 ——項目本身不具備明顯的競爭優(yōu)勢機會在哪里？2 看發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展，東部取得先機城市發(fā)展格局：“雙心三翼多組團 ”未來隨著城市格局的進一步拉大，城市的發(fā)展將呈現(xiàn) “南拓北優(yōu)、西控東展 ”的格局，形成 “雙心三翼多組團 ”的城市格局。l項目戶型存在一定的市場抗性。l項目周邊配套不完善且檔次較低。l非傳統(tǒng)宜居區(qū)域，區(qū)域認可度低。商業(yè)為品牌集中式家居廣場并且體量較大，對住宅有一定帶動，能吸引部分投資客關(guān)注；216。項目為商業(yè)產(chǎn)權(quán)使用年限為 40年，并且在用水、電、天燃氣等方面存在商業(yè)收費高等問題。項目為點式樓戶型不通透，得房率約 75%，存在銷售抗性；216。本體結(jié)論216。p項目戶型是在辦公物業(yè)基礎(chǔ)之上調(diào)整，在舒適性及實用性上劣勢較為明顯，居住功能較弱。項目指標年限 40年（商業(yè)用地）項目為房地產(chǎn)熱點區(qū)域高密度商業(yè)綜合體項目備注：以上技術(shù)指標為暫定紅星美凱龍家居廣場，商業(yè)體量較大約。 火車站商圈火車站商圈東盛東盛商圈商圈中東商圈中東商圈本案本案人民廣場人民廣場商圈商圈火車站有國商、遠東、黑水路批主市場等長春高中低檔商場，是長春的重要商圈。交通線有： 3路、 242路、 141路、 233路、223路、 248路、 257路等十余條。周邊生活配套不完善全，滿足基本生活需求。香江集團實力打造，金海馬是長春市人民政府重點項目，是集家具、建材、裝飾材料及家裝設(shè)計、裝修為一體的大型家居建材博覽城 。長春對八里堡認知距離較遠，環(huán)境偏差，房價偏低。八里堡簡述：相對落后，起步較晚，早期主要產(chǎn)業(yè)以工業(yè)及物流運輸為主，當?shù)鼐用裆钏降?，是長春近幾年棚戶區(qū)改造的重點區(qū)域。項目名稱 建面 建筑類型 月均銷售套數(shù)月均銷售面積主力戶型（平米） 去化體量去化周期（月）10年預(yù)計上市量魯輝國際城 200 多層小高層高層76 6875 80－ 1202023： 10萬2023： 1萬16 10萬萬龍名城 20萬多層小高層高層88 7500 70－ 90 2023： 3萬 4 5萬亞泰櫻花苑 25萬 高層 65 6875 105 2023： 9萬2023： 2萬 16 10萬高格藍灣 43萬 高層小高層 70 6900 70－ 110 2023： 10萬2023： 1萬16 10萬中順和苑 13 多層小高層 94 7500 70－ 902023： 10萬2023： 1萬8 3萬區(qū)域內(nèi)項目月均銷售套數(shù)為 80套左右銷售面積約 70007500平米每月。4月部分樓盤推貨，供需初步得到調(diào)整。而言市場需求仍然存在。?長春房價整體水平仍然較低，加之目前開發(fā)商資金充裕，受政策影響短時間內(nèi)房價松動可能性低。各地區(qū)、各有關(guān)部門要切各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)障職責(zé)避免各地方政府因為利益執(zhí)行中可能會有 “ 折扣 ” 甚至“ 陽奉陰違 ” 的情況增加住房有效供給加快保障性安居工程建設(shè)加強市場監(jiān)管政策要點： 政策影響：一線城市市場走勢，將影響長春購房者的 “ 觀望 ” 情緒?新一輪政策調(diào)控序幕已經(jīng)拉開，目前后續(xù)調(diào)控政策何時出臺存在不確定性，接下來的 3至 5個月內(nèi)市場為政策調(diào)控后的消化期，新一輪市場觀望情緒開始蔓延?！? 一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé) 　　二、堅決抑制不合理住房需求 　　三、增加住房有效供給 四、加快保障性安居工程建設(shè) 　　五、加強市場監(jiān)管 抑制不合理住房需求 切斷金融杠桿對樓市投資效應(yīng)；二套房 50%首付，部分城市三套房貸。通知要求遏制房價過快上漲 ,實行更為嚴格的差別化住房信貸的政策。紅星美凱龍項目 營銷執(zhí)行報告 紅星美凱龍長春項目組 快速回籠 資金年內(nèi)實現(xiàn)銷售金額 3億元目標目 標目標意味著什么？目標分解 年底 3億 的銷售金額 ,意味著至 10年底必須至少消化 1000套而 9月底開盤， 3個月 的銷售期，又意味著在集中銷售 500套的基礎(chǔ)上，后續(xù)每周至少持續(xù)銷售 45套如此目標，目前的市場是否支撐我們?nèi)ネ瓿桑啃聡畻l出臺，政策重壓房地產(chǎn)4月 14日新國四條發(fā)布后 3天， 4月 17日新國十條， 《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。 國務(wù)院關(guān)于 堅決遏制堅決遏制 部分城市房價過快上漲的通知 ：從五大方面共十條對市場進行全面空。增強供給，改善土地供應(yīng)，政策普通住房供應(yīng)方面。?從供需來看，長春市場上半年供應(yīng)不足已成定局， 下半年會出現(xiàn)預(yù)期中的集中放量 ，開發(fā)商是否會受政策影響放緩開發(fā)節(jié)奏值得關(guān)注。?一線城市將早于二線城市出現(xiàn)市場變化，如一線一線城市將早于二線城市出現(xiàn)市場變化，如一線樓市走低，觀望情緒將可能蔓延至長春，而對長春樓市走低，觀望情緒將可能蔓延至長春，而對長春而言市場需求仍然存在。短期內(nèi)難改供需失衡，供求比為 。區(qū)域內(nèi)上門量受一定影響，部分客戶觀望情緒顯現(xiàn)價格未出現(xiàn)松動長春政策影響點式分析階段劃分 政策出臺前 4月 1日至 4月 18日 政策出臺后 4月 20日至 5月 20日項目名稱 日平均上門量 日平均成交量 均價 日平均上門量 日平均成交量 均價魯輝國際城 約 30組 —— —— 約 25組 —— ——亞泰桂花苑 約 35組 —— —— 約 24組 —— ——高格藍灣 約 25組 約 6200 約 23組 約 6200萬龍名城 約 30組 約 13套 6000（高層） 約 15組 約 6套 6000 （高層）?政策出臺后各案上門量普遍下降 15組左右；?政策影響主要體現(xiàn)在客戶心理，目前市場價格未出現(xiàn)松動。本項目要實現(xiàn)目標，意味著超越競爭的全面提速 !通過以上分析我們認為：在不確定的房地產(chǎn)市場背景下，本項目要全面超越區(qū)域項目，實現(xiàn)目標，將面臨兩大問題：如何突破競爭？讓客戶知道！如何最大化客戶量？讓客戶來且購買！1 看自身項目區(qū)位 非傳統(tǒng)宜居區(qū)域，區(qū)域認可度低項目所在區(qū)域：本案位于二道區(qū) 八里堡 遠達大街與河?xùn)|路交匯處。區(qū)域發(fā)展：城市向外擴張， 07年后八里堡迎來發(fā)展契機，大量品牌開發(fā)商集中進入，目前萬科、保利、魯輝、力旺等知名開發(fā)商已相繼在此開發(fā)項目，區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。八里堡八里堡吉林大路吉林大路本案本案周邊環(huán)境本案中東瑞家金海馬家居地方知名企業(yè)中東集團創(chuàng)辦，占地約 22萬平米，定位中高檔家居消費市場，有穩(wěn)定購買人群；遠達大街遠達大街周邊云集中東瑞家、金海馬等知名家居廣場，商業(yè)基礎(chǔ)好，但環(huán)境雜亂重型貨車重型貨車重型貨車重型貨車金海馬家居金海馬家居遠達大街遠達大街中東瑞家中東瑞家遠達大街為快速路有重型車通過，灰塵及嗓音對項目有不利影響；長吉 高鐵 約 4層高，目前正在施工，未來存在 嗓音 影響。長吉高鐵長吉高鐵周邊配套 項目周邊生活配套不完善且檔次較低距主力商圈較近，交通便利，通達性強本案位于東盛商圈與火車站商圈的中間位置，車行較為方便。二道商圈云集國貿(mào)商都、亞泰超市、亞泰會館、未來開發(fā)的晨宇城市綜合體等，商圈逐漸成熟，本案距離東盛商圈較近，車程在 5分鐘左右。可直達人民廣場、火車站、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的賽德購物廣場、北方市場、中東大市場等主要商業(yè)網(wǎng)點。中東大市、北方市場商圈以零售、餐飲為主，業(yè)態(tài)豐富。高層塔樓，商業(yè)外立面風(fēng)格辦公項目分析 商業(yè)用地，住宅意向，住宅部分主力戶型為 60－80平米為小兩居物業(yè)類型 戶型 套內(nèi)面積建筑面積 比例平層 一房 3436 4550 20%一房一廳一衛(wèi) 4050 5060 10%二房一廳一衛(wèi) 5065 6080 50%二房一廳一衛(wèi) 6570 8090 20%戶型面積區(qū)間：（備注：項目初步認定得房率為 75%，戶型面積區(qū)間為暫定）住宅項目首期預(yù)計推出兩棟高層公寓，（ 27層、 30層）2 34567項目分析 本項目戶型均為純點式樓設(shè)計，公攤大，通透、采光性較差，存在一定市場抗性核心筒p本項目約三梯 1420戶之間，公攤達到約 25%。品牌分析紅星美凱龍全國布局紅星美凱龍家居品牌影響力廣泛，住宅部分可借勢家居品牌及資源，但目前長春市場缺乏認知紅星美凱龍家居廣場品牌知名度高，品牌號召力強，家居廣場的良好經(jīng)營，勢必將帶動本案住宅的升值。項目原有為商業(yè)用途，為純粹商業(yè)外立面風(fēng)格，住宅印象較低；216。項目為純點式，有純廂房和純陰（北）朝向戶型，采光問題、取暖問題嚴重；216。（開發(fā)商已經(jīng)協(xié)調(diào)處理中）216。周邊中東瑞家、金海馬家居經(jīng)營良好，局部形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。l周邊云集中東瑞家、金海馬等知名家居廣場，商業(yè)基礎(chǔ)好，環(huán)境雜亂。l距主力商圈較近，交通便利，通達性強。l紅星美凱龍家居有一定品牌影響力，本案住宅可借勢家居品牌?！半p心 ”城市主中心：人民廣場一帶，即原政務(wù)中心區(qū)；南部副中心，即政務(wù)新區(qū)。東南翼：完善凈月譚旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，將其作為城市居住、辦公、休閑、娛樂與旅游的新址。發(fā)展重點向東，項目臨近物流發(fā)展區(qū)域。?以經(jīng)開區(qū)北上為契機，結(jié)合老工業(yè)區(qū)改造，引導(dǎo)區(qū)內(nèi)各種生產(chǎn)要素向東北方向集聚， 重點發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和倉儲物流業(yè)。高價區(qū)域低價區(qū)域中價區(qū)域167234589 10111216171513141819 20 2122 2324252627282930序號 項目名稱1 華瀚四季花園2 新奧藍城3 天嘉水晶城4 萬盛理想國5 保利羅蘭香谷6 融創(chuàng)上城7 天安第一城8 倚瀾觀邸9 君地天城10 宜家 708011 一品紅城12 萬達廣場13 盛世城14 中海南湖一號15 天潤中華城16 中海金域中央17 龍?zhí)└辉? 18 高格藍灣19 萬龍名城20 亞泰櫻花苑21 萬科洋浦花園22 和黃御翠豪庭23 好景山莊24 力旺弗朗明歌25 中海國社26 瀚邦鳳凰城27 秋實易景28 綠地新里公館29 大禹華邦30 復(fù)地歌德堡森林u 城市中心區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢依然明顯，寬城、八里堡、汽貿(mào)板塊受城市環(huán)境及配套匱乏等影響，房價依然低價運行；據(jù)統(tǒng)計，目前長春市區(qū)在售住宅項目共計 126個（不含凈月區(qū)），產(chǎn)品價位在均價 5000元以上的項目共計 30個 (不含凈月區(qū)），占項目總量的 24%，比重較大 ,主要集中在南部輕軌沿線兩側(cè)。p區(qū)域供應(yīng)量較大，市場競爭激烈，項目位于長春價格洼地，未來升值空間較大。來自于八里堡版塊的競爭。板式高層為主。形成熱點開發(fā)版塊。?吉林大路在