【正文】 到改善。項目位置好、規(guī)模適中，資金相對回籠比較快。 泰安紅星美凱龍世博家居生活廣場建設(shè)項目是集地產(chǎn)、購物、餐飲、休閑、觀光為一體的大型、綜合性家居生活廣場，符合泰安市和岱岳區(qū)整體規(guī)劃要求，對于加快泰安市建材家居市場的建設(shè)、提高其經(jīng)營檔次和規(guī)模具有重要意義。二手房價格成交活 躍持續(xù)上漲， 19 月份同比上漲 %，其中：住宅交易價格上漲 %，非住宅價格上漲 13%。 一、房地產(chǎn)市場變動特點(diǎn) 分期看： 111 月份，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)為 109%，其中：一季度房地產(chǎn)價格平均上漲 %,二季度受國家調(diào)控政策影響 ,成交價格漲幅有所減小 ,平均上漲 %，下半年以來，泰安房地產(chǎn)市場逐漸回暖，居民持幣 觀望心態(tài)者減少，銷售價格漲幅開始回升， 711 月份分別上漲 %、 8%、 %、 %、 %。岱岳區(qū)發(fā)展思路清晰，投資軟硬環(huán)境優(yōu)越，三大文明協(xié)調(diào)發(fā)展，新城區(qū)和陸續(xù)開工的一大批大項目成為展現(xiàn)生機(jī)的亮點(diǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心競爭力與日俱增。區(qū)內(nèi)京福、京滬高速公路， 104 國道，津浦鐵路和即將建設(shè)的京滬高速鐵路貫穿南北，泰肥（辛）鐵路和泰肥、泰萊高速公路橫跨東西，四通八達(dá)，交通區(qū)位極為優(yōu)越。在全面完成“十五”計劃的基礎(chǔ)上，到 2020 年，把 泰安市 經(jīng)濟(jì)競爭力和綜合實(shí)力提升到全國大中城市的上游水平，實(shí)現(xiàn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的目標(biāo)。第一章 重點(diǎn)摘要 泰安市立足未來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，圍繞建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，整體推進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)、招商引資三大工作重點(diǎn)，加快改革開放和結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，國民經(jīng)濟(jì) 迅 速健康發(fā)展，社會事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活不斷改善。適應(yīng) 全 方位、多層經(jīng)濟(jì)全球化的歷史潮流，積極參與國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)分工、合作和競爭，進(jìn)一步拓寬對外開放的深度和廣度，堅持外經(jīng)、外貿(mào)、外資三外并舉，全社會參與，形成全 層 次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。 岱岳區(qū)地處 山東省 中部，座落在巍巍泰山腳下、滔滔汶水河畔，北依省會泉城濟(jì)南，南臨孔子故里曲阜，處于 “ 一山一水一圣人 ” 旅游熱線的中點(diǎn)。岱岳區(qū)高度重視環(huán)境建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn) “ 誠 信岱岳 ” 、 “ 平安岱岳 ” 創(chuàng)建活動，社會環(huán)境和諧安定；按照 “ 生態(tài)式、園林式、城市化、數(shù)字化 ” 要求定位，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高速度發(fā)展，以岱岳新城區(qū)、泰山青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)、大汶口石膏工業(yè)園為主體的招商引資和項目建設(shè)平臺基本形成， “ 投資泰安，穩(wěn)如泰山；投資興業(yè)，首選岱岳 ” ，已成為眾多投資者的共識。 2 泰安 市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，市場消費(fèi)需求繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)價格保持上漲趨 勢。 19 月份，全市商品房價格同比上漲 %，其中：普通住宅類和經(jīng)濟(jì)適用房上漲幅度較大，同比分別上漲 9%、 %，豪華住宅價格上漲空間縮小，同比上漲 %。受泰安市區(qū)發(fā)展規(guī)劃影響，今年以來泰安 地產(chǎn)市場 活躍 。 該項目 優(yōu)勢分析 ： 京滬高鐵 車站 廣場 ，交通便利； ，“西進(jìn)”已是政府經(jīng)過了長時間的摸索后確定下來的城市發(fā)展規(guī)劃思路之一 ； 著 城市重心西移，城市商業(yè)，城市人文，城市交通在這里將形成交集．輻射市政府、區(qū)政府；京福高速，泰山廣場，易初蓮花超市等城 3 市先進(jìn)要素 ； ，周邊又有其它商業(yè)項目正在運(yùn)作。 ，年內(nèi)動工，其對周邊尤其本地塊的利好是巨大的； ； ，將會帶來大量流動人口，進(jìn)一步提高公司的知名度； ，會抬升整個區(qū)域的交通優(yōu)勢；地塊面臨的靈山大街是貫穿市區(qū)東西的中軸線， 靈山 大街西起 京滬高速鐵路泰安站。 ，以后市里、區(qū)里的發(fā)展中心； ，步行到主要干道只需幾分鐘。 商業(yè)部分 ： 泰安紅星美凱龍全球 家居生活廣場建設(shè)項目符合泰安市和岱岳區(qū)總體規(guī)劃，有利于實(shí) 現(xiàn)城市發(fā)展總目標(biāo)；同時，適應(yīng)泰安市和岱岳區(qū)商品交易市場的發(fā)展規(guī)劃和要求，有利于促進(jìn)泰安市和岱岳區(qū)商貿(mào)流通業(yè)的持續(xù)繁榮，提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)的檔次水平，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好 4 地發(fā)展。本項目將為完善 區(qū)域商業(yè)布局，繁榮地區(qū)商業(yè)氛圍，增加地方財力，擴(kuò)大勞動就業(yè)，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。泰安位于山東省東部，北依山東省會濟(jì)南（距離濟(jì)南不到 40 公里），南 接另一個著名的旅游城市 —— 曲阜，東連中國磁都淄博，西瀕黃河。 泰安市人口分布表 市 區(qū)市縣 面積 (km2) 人口 (萬人 ) 街辦 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 泰安市 泰山區(qū) 337 5 1 2 岱岳區(qū) 1750 2 2 14 新泰市 1933 2 1 17 肥城市 1277 1 1 12 寧陽縣 1124 3 9 東平縣 1340 7 7 2區(qū) 2市 2縣 7761 10 15 61 泰安市 2020 年 GDP 比上年增長 %，達(dá) 億元。經(jīng)濟(jì)主要由工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)（其中又以旅游業(yè)為主導(dǎo)）帶動。 其中，一二三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長 %、 %和 %。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長 6 %；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元、實(shí)繳稅金 億元、利潤 億元，分別增長 %、 %和 %。其中，主營業(yè)務(wù)收入過億元的 267 家，增加 92 家；過10 億元的 15 家，增加 4 家；利稅過千萬元的 303 家，增加 78 家；利稅過億元的 18 家，增加 3 家。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。 客、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量增長 %和%，郵電業(yè)務(wù)總量增長 %；全市金融機(jī)構(gòu)各項存、貸款余額實(shí)現(xiàn) 億元、 億元，比年初分別增長 %、 %。實(shí)現(xiàn)增加值、實(shí)繳稅金分別增長 %和 %。 第二節(jié) 城市規(guī)劃簡介 一、泰安城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略 7 城市發(fā)展方向 城市建設(shè)以向南發(fā)展為主、重點(diǎn)建設(shè)南部新城；東、西依托泰山、岱岳兩區(qū)適度發(fā)展；嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展。 重點(diǎn)建設(shè)南部新城區(qū) 南部新城區(qū)近期發(fā)展是 4 萬人口，將來計劃發(fā)展 10 萬人口，從人口的規(guī)模來講，對房地產(chǎn)的發(fā)展有非常大 的促進(jìn)和帶動作用。 2020 年，市區(qū)居民人均可支配收入 10337 元，比上年增長 %；人均消費(fèi)性支出 7211 元，增長 %，市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重）為 %，下降 個百分行政中心、時代發(fā)展線 及長城路沿線的快速發(fā)展 核心居住板塊格局形成，僅少數(shù)單位拆遷或改建 新區(qū)催生大盤，以奧林匹克花園為典型，值得關(guān)注 8 點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。農(nóng)村居民人均住房面積為 平方米，鋼混磚木結(jié)構(gòu)住房所占比例進(jìn)一步提高，達(dá)到 %。居民消費(fèi)是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力之一 ， 也直接反映了人們的生活質(zhì)量。 2020 年，市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出7211 元，增長 %，每戶居民擁有電腦 50 臺、 移動電話 160 部。市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重）為 %，下降 個百分點(diǎn)；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %，下降 個百分點(diǎn)。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn) 、家居 市場分析 第一節(jié) 區(qū)域商業(yè)及房地產(chǎn)市場概況 供應(yīng)量保持平穩(wěn)，市場結(jié)構(gòu)未發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年 泰安 市 城 區(qū)未出售及規(guī)劃 商品房 面積達(dá) 235萬 ㎡ ，預(yù)計將在未來 13年左右推出市場，未來市場競爭 較為 激烈。隨著 市政府 /長城路北段沿線 部分樓盤的開發(fā)，如 圣地國際公寓 、 泰創(chuàng)國際廣場 、 泰山家園（天龍國際公寓） 、 國華時代（未售）及未來近 40萬平的商品房住宅 的 規(guī)劃 ， 該板塊 需求可得到有效釋放。 而 消費(fèi)者將面臨更大的選擇空間，較大的樓盤投放量必定會分流客戶量，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃也會分流大批 普通 客源。 多層產(chǎn)品仍為市場主流，高層產(chǎn)品漸出風(fēng)頭 在 08年， 泰安 市房地產(chǎn)市場供應(yīng)中，多層產(chǎn)品仍是主流，所占比例將達(dá)到 %左右， 08 年 始 小高層 /高層 投放量集中并呈升高趨勢， 主要項目有： 未售 項目 在售 項目 銀座城市廣場、圣地國際公寓、泰創(chuàng)國際廣場、天龍國際公寓 、圣世華庭、奧園二期 書香名邸 、 國華時代 、 麗景花園原體育局 、九州家園、（財富一號） 存量約 11 而 花園洋房、別墅、酒店式公寓等產(chǎn)品市場接受度良好，主要以地段、價格等關(guān)鍵參考因素為鑒。 現(xiàn)階段主力購房 人群對高層電梯房仍具有 稍微 的心理抗性 ， 但隨著 日后 (小 )高層社區(qū)的入住，其本身較高的舒適度會逐步被接受和認(rèn)可。 泰安市區(qū)樓盤一覽表 一（截至 08 年 10 月） 序號 樓盤 位置 均價 元/M2 物業(yè) 類型 地塊面積 銷售面積 萬 M2 取地成本 萬元/畝 樓板地價 元/M2 容積率 開盤 時間 去化 情況 剩余量 圣源美郡 南關(guān)大街西、萬官路以北 5200 復(fù)式 青山家園