【正文】 租部分由各業(yè)主負擔，公用部分及物管部分由項目承擔。紅星美凱龍世博家居生活廣場商業(yè)： (5 萬平方米 2625元 /m2=13125 萬元 )+(商務樓 6 萬平方米 2625元 /m2=15750萬元 )+(住宅 15 萬平方米 2625元 /m2=39375萬元 )= 68250 萬元 。 二、資金使用計劃 本項目建設期二年，根據(jù)實施進度計劃，確定分年度資金使用計劃。 總造價 =單位造價總建筑面積 =2625 元 /m2 21 萬 m2= 億。 ※ 修理費 修理費用按年折舊額的 10%計取。營業(yè)稅稅率為 5%，城建稅、教育稅附加和地方教育費附加分別為營業(yè)稅的 7%、 3%和 1%。本報告以此為基礎測算收入和成本，并進行經(jīng)濟效益分析和評價。 二、設計原則 方案設計遵循現(xiàn)行有關部門規(guī)范和 要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足何種使用功能的要求。 、商務樓：超市、銀行、酒店、寫字樓等其他商業(yè)面積 6萬 m2。規(guī)劃建筑面積擬定為 110000 平方米。 住宅開發(fā)一期開發(fā) 4 萬 M2。 項目用地位于泰安市大河路以東以北，學院路以西，靈山大街以南。按目前租金平均 4045 元 / m2月，約 67 年回收。 我 們的選置在泰安西南的岱岳區(qū)，京滬高鐵在項目旁邊設立了站點，山東發(fā)達的高速公路網(wǎng)使得我們具有很強的對外輻射能力。泰安還沒有一家真正意義的專營中高檔、高檔品牌的家居賣場，紅星的優(yōu)勢是明顯的。該商城于 2020 年 10月開業(yè)，在泰安消費者心中具有一定的影響力和知名度。 2020 年被省工商局、省文明辦、省市場協(xié)會命名為“山東省規(guī)范化文明市場”。該 項目駐地有新拓寬的泰山大街與市區(qū)相連，泰山大街為京福高速公路入城的主干道。 五馬建材城 山東五馬裝飾材料精品城始建于 2020 年，是泰安市委、市政府批準建設的的重點項目，是全省一流，泰安東部最大最全的裝飾材料精品城。 旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)擬出讓土地 7宗，面積 畝。其中：居住用地 7 宗，面積 畝。申請調(diào)整規(guī)劃用途 1宗，面積 164 畝，占總面積 %。 多層產(chǎn)品仍為市場主流，高層產(chǎn)品漸出風頭 在 08年， 泰安 市房地產(chǎn)市場供應中，多層產(chǎn)品仍是主流，所占比例將達到 %左右， 08 年 始 小高層 /高層 投放量集中并呈升高趨勢， 主要項目有： 未售 項目 在售 項目 銀座城市廣場、圣地國際公寓、泰創(chuàng)國際廣場、天龍國際公寓 、圣世華庭、奧園二期 書香名邸 、 國華時代 、 麗景花園原體育局 、九州家園、（財富一號） 存量約 11 而 花園洋房、別墅、酒店式公寓等產(chǎn)品市場接受度良好，主要以地段、價格等關鍵參考因素為鑒。市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費性支出的比重）為 %，下降 個百分點；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %，下降 個百分點。城鄉(xiāng)居民居住條件進一步改善。實現(xiàn)增加值、實繳稅金分別增長 %和 %。其中，主營業(yè)務收入過億元的 267 家，增加 92 家；過10 億元的 15 家，增加 4 家；利稅過千萬元的 303 家，增加 78 家；利稅過億元的 18 家，增加 3 家。 泰安市人口分布表 市 區(qū)市縣 面積 (km2) 人口 (萬人 ) 街辦 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 泰安市 泰山區(qū) 337 5 1 2 岱岳區(qū) 1750 2 2 14 新泰市 1933 2 1 17 肥城市 1277 1 1 12 寧陽縣 1124 3 9 東平縣 1340 7 7 2區(qū) 2市 2縣 7761 10 15 61 泰安市 2020 年 GDP 比上年增長 %，達 億元。 ，以后市里、區(qū)里的發(fā)展中心； ，步行到主要干道只需幾分鐘。 19 月份，全市商品房價格同比上漲 %，其中：普通住宅類和經(jīng)濟適用房上漲幅度較大，同比分別上漲 9%、 %，豪華住宅價格上漲空間縮小，同比上漲 %。適應 全 方位、多層經(jīng)濟全球化的歷史潮流，積極參與國內(nèi)國際經(jīng)濟分工、合作和競爭，進一步拓寬對外開放的深度和廣度，堅持外經(jīng)、外貿(mào)、外資三外并舉，全社會參與，形成全 層 次、寬領域的對外開放新格局。岱岳區(qū)發(fā)展思路清晰，投資軟硬環(huán)境優(yōu)越，三大文明協(xié)調(diào)發(fā)展，新城區(qū)和陸續(xù)開工的一大批大項目成為展現(xiàn)生機的亮點，區(qū)域經(jīng)濟核心競爭力與日俱增。項目位置好、規(guī)模適中，資金相對回籠比較快。 5 第二章 城市概況 第一節(jié) 城市宏觀經(jīng)濟 泰安是中國華東地區(qū)重要的對外旅游城市。完成地方財政收入 億元，增長%，其中，各項稅收 億元，增長 %，占財政收入的 %，提高 個百分點。 旅游服務業(yè)發(fā)展加快 ， 實現(xiàn) 旅游總收入 億元，增長 %； 旅游客流達 500 萬人次 /年。 二、泰安市居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析 全市城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加 城鄉(xiāng)居民生活水平提高。近年來，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，泰安居民的收入水平大幅提高，居民的消費水平也在不斷提高，人民生活質(zhì)量不斷改善。 從調(diào)研的市場資料分析來看， 2020 年市場結(jié)構(gòu) 仍保持賣方市場與買方市場對持的“尷尬”局面 。其中居住用地（包括商住） 31 宗，面積 畝，占總面積 %。倉儲用地 1宗，面積 畝。 10 宗，面積 畝。頂部采用中心透空玻璃結(jié)構(gòu)，內(nèi)設中央空調(diào)、噴泉、圖書室、茶水房，貨物出入口五個，大型停車場一處，配有專業(yè)搬運隊，各項公共設施配 套成龍，一應俱全。大市場以泰山大街和靈山大街為主要出入口，并將整個市場分為八個區(qū)，中心五個區(qū)為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)和中心區(qū)，沿北側(cè)泰山大街為泰山區(qū)，沿南側(cè)靈山大街為靈山區(qū)， 14層辦公大廈聳立于群體建筑中，東部為七區(qū)。工程分兩期進行，其中一期工程投資 5600 萬元，建筑面積 6萬平方米（其中營業(yè)面積 萬平方米），市場于 2020 年 5 月 1 日開業(yè)。 東亞商場主要經(jīng)營家具，目前共 5 層，第六層正在裝修，一樓主要是經(jīng)營紅木家具，但是未來將要把紅木移到 5樓、六樓，四層主要是經(jīng)營板式家具，二層、三層主要是沙發(fā)、床墊，該商場沒有辦公家具。雖然如此，該商場內(nèi)的品牌確是相對其他商城要高檔些，裝修也更加高檔。我們將進一步調(diào)查我們紅星的主流合作伙伴目前在泰安的銷售價格水平，將來進入紅星能否保持這個水平，能否提升這個水平。按容積率 1： 計算，總用地 萬 (64 畝 ).按 35 萬元 /畝計算 ,土地款為 2240 萬元 .平均地價 為 825元 / m2， 平均建筑面積地價為 688 元 / m2。協(xié)議地價 35 萬元 /畝，總地價 萬元，樓板地價 元 /M2。 項目一期建設商業(yè)部分的 紅星美凱龍全球家居生活廣場（ 8－ 10萬 M2），預計在 09年 9月開業(yè)；按 協(xié)議約定該部分 不得對外出售，按紅星集團經(jīng)營模式自營。 第二節(jié) 項目概況 一、建設地址 項目建設地址擬定位于泰安市岱岳區(qū)區(qū)域內(nèi)。 項目計劃開發(fā) 開發(fā)周期： —— ； 銷售及招商周期： —— 第 三 節(jié) 項目總投資及資金來源 項目總投資額為： 68250 萬元 、紅星美凱龍全球家居生活廣場營業(yè)面積 5萬 m2。 項目建設所需資金擬全部由建設單位及投資方自酬解決。 三、總平面布置 根據(jù)項目周邊建筑環(huán)境條件及建筑功能要求，泰安紅星美凱龍家居生活廣場整棟建筑面向主干道布置入口廣場，規(guī)劃綠地景觀及廣場停 車，場地四周建設集中綠化帶。 ※ 出租面積 項目總建筑面積 50000 平方米 ,共用部分和管理用房占總建筑面積的30%,可出租面積約占 70%,總計 35000 平方米。根據(jù)設計用量和現(xiàn)行單價估算，項目年需承擔水電等動力費用約為 75 萬元。 ※ 容積率 1:，可造建筑面積約 19 萬 m2； ※ 擬造：商業(yè)建筑 6 萬平方米，住宅 15 萬平方米。資金籌措及使用計劃見下表： 投資與資金使用計劃表 單位：萬元 序 號 項 目 建 設 期 合 計 第 1 年 第 2 年 1 總投資 43500 24750 68250 建設投資 36500 31750 68250 .1 建設工程費用 30000 27000 57000 .2 其他費用 5000 3425 8425 37 .3 預備費用 1500 1325 2825 2 資金籌措 43500 24750 68250 自有資金 43500 24750 68250 。 ※ 建筑規(guī)費按 300 元 / m2， ※ 建筑造價按 1300 元 / m2， ※ 基礎設施和綠化分攤按 500 元 / m2， 綜合建筑造價 =平均建筑地價 +建筑規(guī)費 +建筑造價 +基礎設施和綠化分攤 =525+300+1300+500=2625 元 /m2。 ※ 工資及福利 本項目勞動定員 120 人，工資及福利費用按 15000 元 /人 .年，年工