【正文】 們來說，你是把房子做高好還是把房子造價(jià)提高一些合算，你可以做一做，做一下對(duì)比，這是第一。你限制我高度，最后我把這個(gè)房子做都不是。我們想一想你要單純追求這個(gè)事情的時(shí)候我們要考慮這些問題。他當(dāng)時(shí)是47萬平方米，他降了7萬平方米，降到40萬平方米，一般人很痛苦，7萬平方米相當(dāng)于一個(gè)地方的小區(qū)給砍光了，所以現(xiàn)在取得環(huán)境上的一些優(yōu)勢(shì)，這個(gè)房子賣得非常怪，這個(gè)房子最小220平方米，最大是540平方米，他和星河灣幾乎都是一樣的。我們?nèi)绻?2年、93年，他要在順義蓋這種房子一定砸在手里面，結(jié)果調(diào)整容積率，房子比隔一道墻的房子一平方米多賣600元錢，全賣出去了，包括明天要去的星河灣，星河灣老板轉(zhuǎn)到北京做房地產(chǎn)開發(fā)，請(qǐng)我吃飯，因?yàn)樗彝κ斓摹＿@為什么？就是高密度控制的，我們沒有那么控制，就這么干的，經(jīng)濟(jì)適用房這么干就拉倒了，你交一點(diǎn)錢就拿走了，賣給誰也不知道，但是今天如果全部商品房的情況下，這個(gè)房子幾乎就賣不動(dòng)了。再說經(jīng)濟(jì)適用房密度極高，就是張寶全第一個(gè)房子看都不能看，我說完全是違規(guī)。最要命的就是戶型。所以他改成住宅了，當(dāng)時(shí)情況下大家都知道，在深圳的市里面做200多平方米的房子很少見，最后賣得還可以，尾盤剩十幾套愣是賣不出去，當(dāng)時(shí)姚木民因?yàn)楦跏a(chǎn)生問題走了，他告訴我說我一個(gè)尾盤扔的時(shí)候是很痛苦的事情，他十幾套每一套200多平方米，能賣多少錢，而且它永遠(yuǎn)賣不出去，大家知道地產(chǎn)公司就搬到里面辦公，沒有辦法，就是深圳地產(chǎn)公司跑到那去辦公去了。萬科大家知道在深圳有一個(gè)房子叫做俊園，那個(gè)房子原來是辦公樓，后來萬科把地基打完了，發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子要是做辦公樓非常難賣，從上面就改成住宅、高檔公寓，一戶是200多平方米，為什么他要？因?yàn)檗k公樓正沖著馬路來的，馬路直沖這個(gè)房子去了，在他快撞上的時(shí)候拐出去了，說風(fēng)水有問題。大家知道北京市原來天鴻集團(tuán)，把數(shù)十年開發(fā)的房子加在一起尾盤是多少？30萬平方米，30萬平方米相當(dāng)于建一個(gè)很大的小區(qū)里面，但是尾盤散落在幾十個(gè)小區(qū)里面，后面還得處理尾盤。對(duì)于我們開發(fā)公司來說，密度控制至關(guān)重要，也就是說如果我們的密度過高的情況下會(huì)造成幾種結(jié)果：第一就是環(huán)境會(huì)惡化；第二停車問題很難解決，你會(huì)投入大量的資金解決停車的問題；第三戶型不合理。就是現(xiàn)在的老百姓不是以前，我單純追求高密度，可能這個(gè)年代慢慢會(huì)退出去，而城市規(guī)劃的控制這樣。第一，中國的居住區(qū)是高密度控制下的居住環(huán)境，環(huán)境就不一樣，而高密度的控制有人說我控制不了這個(gè)，是規(guī)劃局讓我怎么干我就怎么干，我們現(xiàn)在講的是你控制的問題，因?yàn)榇蠹抑烂芏雀叩偷膯栴}，產(chǎn)生于我們經(jīng)濟(jì)效益上。兩部分都要做才能把樓盤的價(jià)值提得更高一些。所以我們分析任何樓盤的時(shí)候，我們不能從居住的角度去改變我們策劃的創(chuàng)意，同時(shí)也要從理論的創(chuàng)新入手挖掘設(shè)計(jì)價(jià)值部分。所以為了強(qiáng)化特質(zhì)的東西，必須要把這兩個(gè)東西做得非常穩(wěn)妥，即使是我們請(qǐng)了國外的設(shè)計(jì)公司，我們?cè)谶@一方面對(duì)它的影響策劃更應(yīng)該高一些。我們現(xiàn)在很多開發(fā)公司，由于策劃和設(shè)計(jì)之間屬于粗放的基礎(chǔ)狀態(tài)里，有是你請(qǐng)策劃公司，策劃公司和設(shè)計(jì)公司不見面，或者是見面一兩次就干成事情了，當(dāng)然這跟策劃公司水平有關(guān)系，這種東西不能很好的來反映我們之間的默契的配合。第二設(shè)計(jì)是入勢(shì)的根，你光造勢(shì)不行，造勢(shì)源頭不行，還要扎到根里面，這種基礎(chǔ)只有設(shè)計(jì)體現(xiàn)出來，其他的地方都不能體現(xiàn)。也就是我們?cè)跔I銷的過程里面，造勢(shì)的問題仍然是我們需要的，或者是我們宣傳的角度也是必須需要的。大家知道國外策劃公司必須有策劃資質(zhì)，建筑師有建筑師資質(zhì)，造價(jià)師有建造師資質(zhì)，還有監(jiān)理資質(zhì)，甚至國外把財(cái)務(wù)都委托到會(huì)計(jì)公司管，這有什么好處？開發(fā)公司可以集中力量考慮房子定位去，這是他應(yīng)該辦的事情。你憑什么一級(jí)資質(zhì)就可以優(yōu)先貸款，選擇項(xiàng)目比如說投一塊地，你一級(jí)資質(zhì)在評(píng)分上可以占便宜，這不是市場經(jīng)濟(jì)，國外沒有資質(zhì)。而定位來講策劃是營銷造勢(shì)源，或者是宣傳的龍頭，而這一塊東西在國外也是必須。所以我們先把這個(gè)確定下來，也就是說一個(gè)樓盤的好壞，可能這兩條決定性的東西占的分量更大一些。因?yàn)楝F(xiàn)在光講樓盤，從講設(shè)計(jì)和策劃的關(guān)系我們想論述一下。現(xiàn)代居住小區(qū)規(guī)劃理念的更新和發(fā)展孫克放孫克放：我們今天講一天的內(nèi)容比較多，我盡量給大家講得多一點(diǎn)，大家來一次很不容易。另外很多同志，我發(fā)現(xiàn)可能在南京會(huì)上見得多多一些，我剛才看筆記本，這里面有兩個(gè)內(nèi)容，我主要還是講本上的內(nèi)容，但是這個(gè)內(nèi)容在我們建設(shè)部的網(wǎng)站上有，所以大家可以不用記這個(gè)。為什么？我們現(xiàn)在單純搞設(shè)計(jì)的同志，有一些特別缺乏對(duì)策劃的理解，那么策劃公司跟設(shè)計(jì)之間如果不能夠很好的整合的情況下，我們的樓盤可能會(huì)受到很大影響。實(shí)際上策劃與設(shè)計(jì)這是兩個(gè)系統(tǒng)，因?yàn)橐粋€(gè)策劃公司，一個(gè)設(shè)計(jì)公司。就是房地產(chǎn)公司，在座很多都是房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，在國外沒有資質(zhì)，覺得中國也沒有必要搞什么資質(zhì)，現(xiàn)在中國搞成什么？一級(jí)資質(zhì)可以到銀行貸款，不公平的。我有錢，我李嘉誠我有錢可以買地，我買地可以開發(fā)，但是必須有委托一個(gè)有資質(zhì)的人干，有資質(zhì)的人按照各個(gè)行業(yè)的法規(guī)，按照法律的規(guī)定去執(zhí)行這個(gè)也的管理，這就是市場。目前我們中國一定要走到這方面去，否則競爭是不公平的。大家要去過美國看過，美國的大街上十字路口經(jīng)常堆好多報(bào)紙、書是白拿的，有一個(gè)設(shè)計(jì)公司每次都拿他的書，包括新建的住宅，這些都是造勢(shì)的，但是這是由專業(yè)公司二手房市場做的，所以我們要把樓盤造勢(shì)變成一種源頭，就是市場營銷定位的問題，所以它牽扯到一個(gè)住宅品質(zhì)和個(gè)性的問題。造勢(shì)和入勢(shì)形成了樓盤的本質(zhì)和本色的發(fā)揮，這是本質(zhì)的問題。這種樓盤往往沒有什么特色，抓不住人。為什么？我們后面還要講到，國外設(shè)計(jì)公司對(duì)中國很多是不了解的，什么人了解呢？就是在國外呆過的這些人，我們中國自己培養(yǎng)的學(xué)生到外國去呆十年，我們?cè)倩貋?，像這樣的設(shè)計(jì)人員或者人員是有一定的水平的。這是兩部分，一部分是策劃的創(chuàng)意，第二就是挖掘設(shè)計(jì)的價(jià)值，設(shè)計(jì)的價(jià)值起碼要分出六個(gè)方面來。在這之前我簡單說一下中國居住特色的問題，中國的居住特色與其它國家有很多不一樣的地方。但是不見得所有高密度的房子經(jīng)濟(jì)效益都好，現(xiàn)在越來越證明這一點(diǎn)了。比如說上海市要把幾十萬人搬到環(huán)線以外去，北京市要把市內(nèi)50萬人口在近十年內(nèi)轉(zhuǎn)移出去，密度要下來。高密度會(huì)造成戶型的極不合理，戶型的不合理，會(huì)導(dǎo)致樓盤的品質(zhì)下降，品質(zhì)下降老百姓不買，不買情況下會(huì)出現(xiàn)尾樓，尾盤放在手里的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果？就是你的利潤被沖銷了。當(dāng)然一個(gè)項(xiàng)目可能體現(xiàn)不出來，但是你要看是什么樣的房子了。但是萬科當(dāng)時(shí)要做的話，辦公樓可能不行，因?yàn)檗k公樓更重視風(fēng)水問題，我租你一個(gè)房子買賣做不下去了。像北京市一個(gè)四合院大家知道，四合院北京市給它拆了，我們盤看原來四合院的密度是多少？一公頃地上超不多20個(gè)人，拆了以后北京市規(guī)定可以做到780人，你們想一想一幫人猛增780人，北京市的古都風(fēng)貌能夠保留嗎？保留不了，所以你到北京市已經(jīng)看不到北京市了，蕩然無存了，現(xiàn)在開始下降密度，已經(jīng)晚了，北京市拆得差不多了開始下降密度。高密度控制下戶型你去看一看北京市的塔樓、板樓，有人說板樓就好，板樓有的更糟，首創(chuàng)集團(tuán)在我們旁邊開了一個(gè)主語城，就是人在里面是主人叫主語城，220平方米的房子進(jìn)身26米，前面一個(gè)廳一個(gè)主臥室，這一溜開過去，你想一想26米乘一乘就知道了，這220平方米的房子只出三個(gè)臥室，除了地點(diǎn)以外，這個(gè)房子極不合理，也屬于豪宅，賣12000元，就和我們建設(shè)部個(gè)隔一條馬路。我專門測了一下12點(diǎn)鐘照距，北京市冬天12點(diǎn)的時(shí)候，9層以下全部給擋死，我都不知道這是怎么批的。所以密度控制對(duì)于我們所有開發(fā)公司來說一定要研究研究，是做高了好還是低了好，萬科在北京第一個(gè)項(xiàng)目里面，那個(gè)方案我沒有帶，它在北京順義附近，快到飛機(jī)場那邊，因?yàn)槿f科從深圳跑到北京，不了解北京，在那里面做了四個(gè)高層，在中心區(qū)就是萬科城市花園，最后他定方案的時(shí)候，一半降下去了。我說你這個(gè)房子和原來星河灣的房子圍合感差不多，我密度受限比較大，改比較困難了，地比較窄只能用這種方式，但是他抓到另外一個(gè)問題，把北京市所有樓盤看了一遍，好的壞的都看了，回去以后得出最大的結(jié)論性意見，如果能夠在北京站得住腳，成為品牌，只有走一條路把容積率砍下去，否則你做不過北京市現(xiàn)有的樓盤。但是你們看北京500以上的房子全部賣光，這是很吃驚的房子，就是500多平方米以上的房子全部賣光了，200平方米的房子賣得反倒慢，今年年底總的銷售額可能是12億。所以現(xiàn)在像通縣搞規(guī)劃都改了，我是搞規(guī)劃的我不定容積率，高度我都不管了，通縣那邊離北京遠(yuǎn)了去，你做方案拿三個(gè)方案來，有高有低有塔樓有板樓，你拿來我看看符不符合城市要求，他一定會(huì)拿比較適合的東西來符合這個(gè)區(qū)，這有是房地產(chǎn)公司真正做到節(jié)能省地的角色中去，如果讓房地產(chǎn)公司節(jié)能省地比較困難，但是這種情況他可能就會(huì)做節(jié)能省地建筑。上海市有一個(gè)特點(diǎn)，上海市中心區(qū)高度被壓縮了，現(xiàn)在不能蓋高房子，30幾層不讓蓋了，但是遠(yuǎn)離的地方都可以蓋高，而且都是一片一片的房子，可以做得特別高，相當(dāng)于把板樓做成兩個(gè)單元或者是一個(gè)單元來做，賣得就是好，往高飛也是可以。第二，中國小區(qū)封閉太大，而封閉太大造成不安全。而這種管理方式，影響了我整個(gè)規(guī)劃方式，比如我這個(gè)小區(qū)30萬平方米我留三個(gè)口，三個(gè)口比如說里面不要說多了，現(xiàn)在30萬平方米的房子，就算3000戶，3000戶乘3就是9000人，你識(shí)別他非常困難，再加上服務(wù)就是上萬人了，這種小區(qū)你怎么看這個(gè)門，無法看。那么大區(qū)域的管理，中國大區(qū)與小區(qū)域封閉管理帶來另外一個(gè)問題，就是投資管理費(fèi)要高，另外安防設(shè)施，比如說監(jiān)控設(shè)施要加大，因?yàn)樘罅?。咱們小區(qū)700、800米全部占了，城市馬路就不能通過這個(gè)地方，就壓縮到所有主干線上，這就造成中國的馬路堵塞，但是我們還要看國外一些城市，所以像這些東西是我們現(xiàn)在必須研究的問題，除了開發(fā)公司自己研究以外，規(guī)劃系統(tǒng)還要研究。這就是中國一個(gè)小區(qū)里面能出現(xiàn)五種形式這種空間，中國小區(qū)住宅群體他的空間復(fù)雜性要高于國外。有人說富人搬出去，富人搬出去業(yè)務(wù)還在城內(nèi)，造成大量的回流，他覺得不方便了。我們國家也不希望把窮人、富人分得太明顯，像我們?nèi)ッ绹?，美國住房部說你們不要學(xué)習(xí)我們美國不成功的經(jīng)驗(yàn)，美國戰(zhàn)后50年的時(shí)間里面，犯了一個(gè)最大的錯(cuò)誤就是把窮人、富人分開了，造成窮人區(qū)域不穩(wěn)定，犯罪率提高了，中國目前為止還沒有分到這個(gè)份上。第四，中國不見得多空間復(fù)雜，還有就是交流空間復(fù)雜。另外就是打麻將，打麻將是中國運(yùn)動(dòng)，你到南方去看麻將桌座無虛席。區(qū)內(nèi)區(qū)外滲透，有一些是社會(huì)的，有一些不是社會(huì)的，是內(nèi)向的，就是給小區(qū)服務(wù)的。這個(gè)問題我們提出來也是中國的一個(gè)特色問題，而第三個(gè)問題、第四個(gè)問題直接取決于一個(gè)方案的水平和策劃水平，國外公司你請(qǐng)一個(gè)國外公司你花了很多錢，你不見得能夠做