【正文】 的，所有親戚來的都告訴他說這是真樹，你說這是假，所有人都必須要爬500米，雖然是假樹，但是他的作用起到了。比如說跟你說話的一個(gè)人不管男女，一說歲數(shù)90多歲，頓時(shí)你就矮了一份，肅然起敬，為什么？因?yàn)槟慊畈坏侥莻€(gè)歲數(shù)，他活到90多歲，你才活30歲，還有60年，不一定能活過，樹也一樣，樹活那么多年你也是悠然天生的。有的人買房子就是沖著幾棵樹買的，我問年輕人說你為什么買這個(gè)房子？他說我沖著這三棵樹買的，這個(gè)人不到32歲，這三棵樹加起來年齡比這個(gè)人大。你看柳樹做得很好，原來也有凳子，不知道凳子怎么搬家了，原來這有兩排凳子，沈陽地區(qū)大家知道比較冷，做一點(diǎn)溪流特別好，這就是剛才所說的空間，除了賣貨這個(gè)商店到那個(gè)商店中間還有空間，買完東西在那坐一坐非常好。我們現(xiàn)在進(jìn)這個(gè)小區(qū)看一下，這是他的入口，這個(gè)入口是隨便進(jìn)的，在這個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)這個(gè)小區(qū)無人管理，為什么？用不著管理。第一種方式就是拿卡，這個(gè)卡可以通過第一道門，到單元門的時(shí)候再用這個(gè)卡，但是有一個(gè)壞處，一旦卡丟了這個(gè)人可以毫無阻礙的到達(dá)你們家門口，沒有用，所以一般怎么做呢？大家知道第一個(gè)用卡，第二個(gè)是用密碼，而密碼是本單元人才知道密碼，這兩次防范是極為有效的防范。我們在云臺(tái)看一個(gè)汽車很清楚，照你們家里面很清楚，這個(gè)東西在我們防范區(qū)里面，其實(shí)是很無效的東西，那人很拘禁，大家知道可以隨便錄你。另外一方面捎帶給大家講一下，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)你進(jìn)去的時(shí)候是可以隨便進(jìn)的，沒有人去管你，但是你進(jìn)不了這六個(gè)空間，這個(gè)空間是被封閉了，這六棟房子被封閉了一次，這個(gè)大三角是被封閉了一次，這個(gè)空間被封閉了一次，這個(gè)小區(qū)用六塊封閉，被卡封閉了，被欄桿封閉只有讀卡器才能進(jìn)這個(gè)空間，你要進(jìn)家門用讀卡器還要開單元門，這就是我剛才所說的房屋范圍畫小了，造成管理的嚴(yán)密性，這是非常有效的，用不著到處裝探頭，而且都是瞎花錢。我們看這個(gè)小區(qū)，猛一看其實(shí)沒有什么特點(diǎn)，但是細(xì)看的情況下就發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的情況，就是三排房子中間被斜了一排房子，而形成的空間是三角空間，一頭大，一頭小，所有的空間都是三角的，你看這個(gè)空間也是三角的，這些空間都是三角的，這個(gè)三角空間形成了沈陽萬科組團(tuán)空間的一個(gè)母體，而這個(gè)母體反復(fù)的用力都是三角狀態(tài)的，東西是因?yàn)槲覀儾皇爝@個(gè)空間它帶來的吸引力，很神奇的，萬科當(dāng)時(shí)告訴我的時(shí)候，說把模型擺上去征求意見，開了一個(gè)銷售之前的會(huì)，當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備試銷大家交錢訂貨，結(jié)果170套一天都訂光了，當(dāng)時(shí)他還沒有出戶型圖，所以當(dāng)時(shí)空間的變化對老百姓影響非常大，當(dāng)時(shí)房子里面沒有戶型也賣了，給訂光了，后來人家是拿錢去挑戶型這是另外一個(gè)問題了。這就是由于每一戶是獨(dú)門獨(dú)戶進(jìn)去，所以室外空間天際線是高低錯(cuò)落的，這個(gè)去的比較早，今年去我想應(yīng)該比當(dāng)時(shí)驗(yàn)收時(shí)候強(qiáng)多了。如果是直的拍不出這種空間，這個(gè)空間明顯被所放了，這個(gè)空間慢慢被縮小了空間，這種空間對一般人來說高多了，所以空間的塑造對于我們老百姓來說，在朝向好的情況下做空間一定能夠取得效果。這是最大的綠地，所謂的綠地就是噴泉，跌落式的噴泉。我們看看它的實(shí)景，這是模型，大家看一看這有一個(gè)景框，這是學(xué)德國，德國有一個(gè)很著名的世界德獎(jiǎng)的建筑，就是在兩個(gè)山墻之間做很多景框，后來這種方式被明天要去的奧林匹克花園采用了，很多小區(qū)都采用，這是中國很多人不敢用的，就是在山墻之間連起來，這是入口的景框，框了一下，從外面看你只能看噴泉，你看不了更清楚，帶有一種神秘的感覺，我們翻過去拍一下，從里面往外拍，正好把對面小區(qū)給扣進(jìn)來了。這個(gè)房子從第四層開始，就是這個(gè)房子這四層樓蓋到第二層的時(shí)候全部賣光，98年的時(shí)候就變成這種搶房子的情況了。畫一張圖，我們種花種樹就在這個(gè)地方，我剛才講了他為了把第一層做得更好，綠化從這向下30公分這樣做，而這個(gè)樓一樣，這個(gè)樓從這邊往那邊走，排水排在這小區(qū)的中部，花這么做，我們在窗戶看到的是一個(gè)沿視線走的綠化，后來這個(gè)沿用到很多小區(qū)里面，包括我們明天能夠看到廣州星河灣，但是這為什么要加大視線以內(nèi)的綠化面積？我們在這個(gè)點(diǎn)的時(shí)候，你會(huì)看不見這個(gè)區(qū)域，這是一個(gè)盲區(qū)，但是一旦抬高這個(gè)盲區(qū)沒有了，加大眼球綠化面積，這是屬于人體學(xué)的一個(gè)重要的視線引導(dǎo)問題。就是你選擇高廳對不起就跑一層去，這樣一層就從弱勢變成強(qiáng)勢，做完以后一層也賣得非常好，完成了第五項(xiàng)均好。這是第四個(gè)均好。他在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)入戶門，一戶一個(gè)，里面再錯(cuò)了一次，里面又錯(cuò)一次，這形成中國最早錯(cuò)上加錯(cuò)的平面，而不是發(fā)明這個(gè)東西，真正發(fā)明就是這家，做上錯(cuò)上加錯(cuò)，樓梯錯(cuò)了一次，進(jìn)戶又錯(cuò)了一次，成為最為時(shí)興的空間。讓你覺得這個(gè)平臺(tái)都是你們家的。最后他怎么做的？樓梯上半跑進(jìn)一戶，再上半跑進(jìn)一戶，樓梯平臺(tái)確實(shí)是一家一戶，一個(gè)平臺(tái)只進(jìn)一戶。什么意思？就是在一個(gè)集合住宅里面，讓大家獨(dú)門獨(dú)戶，我們想過這個(gè)問題沒有？沒有想過。策劃公司不能向后延伸，策劃公司不能站在策劃公司的要求上，因?yàn)殚_發(fā)公司都要求你向后延伸空間好了，按理說規(guī)劃也應(yīng)該完成了，完成了嗎？沒有。為什么？今天們講的問題已經(jīng)超越數(shù)量問題，也就是不是解決數(shù)量的問題，而是解決質(zhì)量的問題，或者說全面提質(zhì)里面商業(yè)策劃分水嶺在于后半部分加強(qiáng)的問題，比如說提升一些科技含量的問題，這些東西策劃公司要融入到前端里面去，廣告公司的弱項(xiàng)有表現(xiàn)出來了，我們現(xiàn)在要做的是綜合性策劃能力的人才有。商業(yè)的賣點(diǎn)很多出自于剛才所說的六、七點(diǎn)，廣告公司可以做前端的東西。今年搞策劃和我們往年搞策劃最不一樣的地方，就是原來廣告公司只能做前端不能做后端的問題，今年我們策劃一定是前端和后端都要連接。這外腦我剛才講了有很多，我剛才講所謂的外腦，比如說設(shè)計(jì)、策劃造價(jià)，造價(jià)師等等，都屬于這一類的。所謂的這一條線的出現(xiàn)，是因?yàn)樗嬖谶@種近似性，就有可能是同質(zhì)的，你如果這一條線出現(xiàn)比較大就是非同質(zhì)的，就是交錯(cuò)的樓盤，交錯(cuò)的樓盤一定要研究差異的問題。兩個(gè)表都能用，因?yàn)槲伊信e一個(gè)，這個(gè)可能是非同質(zhì)化，成為交錯(cuò)式，就是上下跳比較多一些，我們現(xiàn)在花力氣研究黑的尖角的部分，這是策劃公司必須提供的部分，就是別人的戶型大小的問題，還有價(jià)格問題，兩個(gè)曲線都是這樣的，價(jià)格曲線有可能不一樣，但是我們先做價(jià)格曲線，后做戶型曲線，你發(fā)現(xiàn)價(jià)格尖角比較多的情況下，我們認(rèn)為不是在戶型上，還有其他方面有獨(dú)特之處，所以能形成之間的差異性。我們做一個(gè)坐標(biāo)，我跟搞策劃的講，比如我下面有20個(gè)樓盤，2公里之內(nèi)或者是5公里之內(nèi)，或者一條街也行，樓盤我把它全部標(biāo)出來，標(biāo)兩個(gè)坐標(biāo)，一個(gè)坐標(biāo)是你點(diǎn)選的位置，離多遠(yuǎn)多遠(yuǎn)，還有就是戶型多大多大，這一條軸線，你做一條線出來。那么什么叫同質(zhì)吻合效應(yīng)？所謂講吻合，是因?yàn)榫奂瘏^(qū)總體的價(jià)格與需求能夠匹配，就是這個(gè)項(xiàng)目和總體價(jià)格相匹配，這就是吻合了。但是這個(gè)話不是說不進(jìn)行分析，搞策劃我要慎重解決這個(gè)事情，告訴出路在什么地方，我告訴你的東西不見得都正確，要都正確你就去算卦了。為什么？我跟大家講，今天的市場定位，北京市場定位非常難定，市場變化超過我們一些想象。我曾經(jīng)看過一本書這么厚，是我到石家莊去，石家莊一個(gè)開發(fā)公司給我一本書，這么厚的一本書，是王志剛做的策劃，這本書我翻了10幾分鐘，我說這本書花90萬做，給我9萬就做了，不用90萬。所以住宅建設(shè)普遍的在成長發(fā)展?fàn)顟B(tài)之中，我們分析這個(gè)分析那個(gè)，最后分析的是市場同質(zhì)吻合效益還是非同質(zhì)吻合效益，也就是交錯(cuò)式效益這是非常重要的。那么我們看一個(gè)城市，主要是看成長發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而成長狀態(tài)有牽扯到樓盤的位置。你讓老百姓掏錢弄希望工程，希望工程報(bào)上登了嗎，沒法登。我們現(xiàn)在沒有錢國家就把所有東西都轉(zhuǎn)給開發(fā)商，讓他建這個(gè)建那個(gè)，他不管了，最后他給出租了。比如說大家知道建學(xué)校，學(xué)校在國外只要是公立學(xué)校都是國家管，我拿錢你蓋房，咱們國家不是，一個(gè)人蓋房子白交給教育局了，這不合理。所以搞復(fù)合地產(chǎn)，我看高志可能講這一部分，有的是政府讓你干的你千萬要注意，上一個(gè)清華大學(xué)的學(xué)生在山西開的，說政府說要建5萬平方米的商業(yè)，給他住宅5萬平方米，給他商業(yè)5萬平方米，上面還扛著一個(gè)辦公樓，加起來10萬平方米，他開發(fā)小區(qū)10萬平方米不到，5萬平方米住宅，住宅賣得非常好，商業(yè)建筑都在手里，我說誰讓你建這么大，一個(gè)城市20萬人口，他自己開一個(gè)10萬的東西不是要命嗎，他說我拿地就是這么拿的，我說我告訴你一個(gè)招，一段一段切豆腐似的弄一塊賣一塊，不行你不投了，你要投下10萬平方米的房子你公司都垮了，要是中心區(qū)有情可原，你又跑到中心區(qū)便上去開，你不是更死了。我們現(xiàn)在搞商業(yè)建筑，比如今天搞商業(yè)建筑，好多人找我做商業(yè)建筑，你只要面積超過3萬平方米的商業(yè)建筑，在前期沒有策劃過的幾乎都在手里頭。萬科的設(shè)計(jì)基本上都是外國做的，但是馬上把外國人甩了，轉(zhuǎn)給地方設(shè)計(jì)院，地方設(shè)計(jì)院跟他配合，戶型圖基本上都是自己設(shè)計(jì)的，萬科現(xiàn)在有140多名建筑師，沒有一個(gè)公司有這么多的建筑師在里面。所以一道國外設(shè)計(jì)的時(shí)候，回來調(diào)整特別費(fèi)勁，你調(diào)完以后他的理念不行，我們碰上一個(gè)單位是澳大利亞人做的，簽一個(gè)合同，就是所有關(guān)于方案修改部分必須通過澳大利亞，那就費(fèi)勁了。這些問題也比國外來得復(fù)雜，所以我們今天講和諧社會(huì)什么的，很大一塊可能反映在交往空間上。玩的空間，有小孩玩的空間就有老人休息的地方，還有洗腳按摩等等都在小區(qū)里面，這都成了交往空間了，這種空間互相滲透。你到國外看一個(gè)小區(qū)，人的交往空間就是咖啡廳，游泳池邊上，還有酒吧，你看看很簡單，中國復(fù)雜，中國一個(gè)小區(qū)進(jìn)來還想一想早上晨練，要考慮弄一個(gè)地，要不弄一個(gè)地就跑到大街上或者是你窗底下去干了。但是正因?yàn)闆]有分到這個(gè)份上，我們的空間就復(fù)雜了，這是第三。也就是說中國這種特色是因?yàn)槲覀兪腔毂阕≌刮覀兊目臻g復(fù)雜化了。因?yàn)槭裁?？是因?yàn)橹袊^(qū)是混合住宅，窮人和富人在一塊過著，因?yàn)橥恋氐脑?；另外我們交通不發(fā)展，交通發(fā)展富人早出去了，現(xiàn)在富人出去困難，出去出不了多遠(yuǎn)，環(huán)境也不見得好，還不如回來住。第三，由于中國是高密度控制，所以中國住宅的形式主要是集合住宅，而集合住宅要比國外還要復(fù)雜的是什么？是多空間的，空間不是單一的空間，比這個(gè)還復(fù)雜，這里面包括什么？我舉一個(gè)例子，到我外參觀的時(shí)候差不多看見小區(qū)，要不然就是一片矮的，三層樓，要不就是你到高層去，到英國高層去一片都是高層沒有矮的，但是我們國家很有意思，我們國家在座的房地產(chǎn)公司都碰到這種情況前面一條河，河前面弄一批獨(dú)立住宅，后面弄一排TOWNHOUSE，后面是復(fù)式，再弄小高層，后面還是高層，尤其是小城鎮(zhèn)都是這樣做的，都成了千篇一律的。對城市來說，最大的影響就是城市的馬路不能加密。因?yàn)槟氵M(jìn)去的人都不能識(shí)別，所以現(xiàn)在很多開發(fā)物業(yè)在研究，比如30萬平方米的房子分六個(gè)區(qū)，每一個(gè)區(qū)控制一邊，每一個(gè)小區(qū)安全了，但是我要講一些例子。歷史證明小區(qū)越大越不安全，我說的是管理方面。所以我們要研究密度控制對于我