【正文】 照這種方案完成。這8個方案大家知道，均好性極為強(qiáng)這個方案，就是你買哪聚集性都差不多，朝向全部朝南，沒有朝北的房子；還有就是曲線有沒有？有曲線，起碼中間曲了，這個方案馬上通過，大家看后來這個空間錯動的感覺能夠看出來，打破了行列式的東西，但是組團(tuán)的東西又有，中間既通又不通的概念都有，大戶型看得更多一些，就是大的模型你看得更明確一點(diǎn)，所以當(dāng)時于部長，現(xiàn)在湖北省省長、省委書記，他去看的時候他認(rèn)為這個方案做得非常好，空間做得也非常好，當(dāng)然他沒有像我這樣說，他說空間做得好，每一個地方賣得都差不多。但是這個樓盤我跟大家講，確實(shí)賣得還不怎么樣。不怎么樣的原因在什么地方？當(dāng)時這個女老板我們跟她說的時候，說你的戶型太大，最小170多，最大的快靠近200了，190多，另外她資金中間短缺一塊等等一拖，這房子現(xiàn)在賣了兩年，快三年了，只賣了40％。她當(dāng)時要聽我們的話，把戶型縮小，她當(dāng)時要打鄭州豪宅這個口號，這個口號確實(shí)你用不著打，賣房打不打豪宅，戶型小一點(diǎn)絕對會賣得稀里嘩啦的，錯過一個非常重要的機(jī)會，而這個機(jī)會大家知道挽回來就特別不容易了，降又降不下來，戶型又這么大。所以我給大家講就是現(xiàn)在中國發(fā)展的戶型，它不會發(fā)展太大了。為什么？有錢的人換房早換完了，現(xiàn)在都是由一個小戶型變成舒適性戶型多一點(diǎn)，另外我炒房也不能炒大戶型，就是炒小戶型，這種基本的觀點(diǎn)，太深的不研究，所以戶型變小是一個趨勢問題。你做大戶型對你有什么好處，即使我做大戶型也別做這么多，小戶型一個月賣出20套，大戶型一個月賣不出1套，資金回攏不來，這是都是經(jīng)驗(yàn)的東西。現(xiàn)在這個公司只好賣地了，賣給別人?，F(xiàn)在必須以低價來賣，要不然資金就回不來，這些問題都是我們在策劃階段沒有策劃好。我們再看一個，怎么把一個小區(qū)的歸屬領(lǐng)域給集中化了。這很有意思，上海大家知道有一個萬科城市花園，萬科城市是在飛機(jī)航道下面，到現(xiàn)在也沒有正式批，萬科把房子已經(jīng)蓋了8期了，你們參觀飛機(jī)飛起來的時候輪子都能看得見，我第一次去說話玻璃都震得非常響，竟然還有人買他的房子，飛機(jī)輪子還沒有受你想想有多近，這個地方不能做房子，結(jié)果萬科把那個地方的房子賣得非常好。第一期房子叫優(yōu)時美地，當(dāng)時房子做得非常好，優(yōu)時美地的房子是誰做的？就是赫顯一做的，就是香港的建筑師，中國明年要全部開放，沒有資質(zhì)的像高質(zhì)沒有資質(zhì)不能做施工圖，明年就可以改善了，中國只批兩個，一個是香港赫顯一，還有一個王懂，他倆可獨(dú)立在中國做的。赫顯一做了一個方案，這個方案獨(dú)到出處就是兩個弧線一對形成眼睛，我說你做了大眼睛方案，這個大眼睛方案被模仿到好多小區(qū)里面，到小區(qū)里面都是大眼睛，遍地都是大眼睛，大眼睛就是優(yōu)時美地最精華的地方，每一個眼睛就是一個細(xì)胞，他的均好性就是把每一個細(xì)胞做好就完了，而這個細(xì)胞就是院落，院落就是半私密空間，把半私密空間做得越好這個房子越好賣。赫顯一這個思路非常清楚，他把房子做完以后，每一個大眼睛做完之后他封死了，這擱一個欄桿，這擱一個欄桿，擱一個傳達(dá)室，24小時值班，我們假設(shè)一個單元有100戶，100戶就是300人，320人不是同時入住，不可能，可能我搬三個月把320人搬完了，我的門防保衛(wèi)人員，我在三個月時間里面識別320人太容易了，我進(jìn)去之后兩、三天來十幾個人就知道誰是誰的老婆，誰是誰的丈夫，誰是誰的孩子很容易，人識別沒有問題。所以第一個好處就是識別率極高，外面人根本進(jìn)不去，有外面人就馬上識別出來，因?yàn)槊恳粋€細(xì)胞都是這樣干的。第二汽車一輛也進(jìn)不來，因?yàn)槠囬_不進(jìn)去，要不然你就下地下，要不就停別的地，這是第二；第三自行車都進(jìn)不來，為什么？自行車只要一進(jìn)口就入地了，里面一輛自行車都沒有。一樓有自己的小院，一樓都是向南的芳香油小院，所以這個地方既沒有自行車，又沒有外人，又沒有汽車，這個地方我們管這個空間叫純凈空間，這是國外公司追求最高的空間就是純凈空間，而這個純凈空間就是安全的空間，老百姓在里面溜達(dá)，推著小孩不會認(rèn)為有汽車把你撞了，用不著考慮，這個空間是我們要求的空間，而這個空間一旦形成老百姓絕對歡迎，因?yàn)樗乃矫苄蕴昧?。我們讀書的時候，老師說一定要讓小孩在你的視線之內(nèi)加以保護(hù)，他規(guī)定200米、150米，這都是理論上的數(shù)值，達(dá)不到，一個小區(qū)30萬平方米，我把小孩放在里面跑哪去丟了你不清楚，但是在這個眼睛里面，我可以做到，比如說我把這個孩子放在這個眼睛里面，告訴門防這個孩子不能讓他出去，這個孩子就出不去，你在家里洗菜做飯看書，有的時候可以到?jīng)雠_上看孩子在不在，確實(shí)在你的視線保護(hù)之內(nèi)能夠達(dá)到，只有這種情況下才能達(dá)到的東西，這個空間是我們需要吸取的空間，這是老百姓需要的空間。另外部空間，外部空間主要靠流動的物業(yè)公司管理，所以分得很清楚。就是這個眼睛之內(nèi)的東西，先讓它安全，眼睛之外的問題是分成兩個體系來做，而我們現(xiàn)在大部分都是一個體系，從院落到外觀都是一樣的，反倒有很多疏漏的地方。我希望大家如果出國看別墅看太多了沒有意思，因?yàn)橹袊饕臇|西不是別墅，主要就是集合住宅，多看看日本、歐洲集合住宅，比如說我到美國不看別的就看住宅，你看他們現(xiàn)在怎么做的，有時間我們看看美國的，跟中國非常接近。其實(shí)萬科做的東西都是從國外學(xué)習(xí)來的，包括星河灣，星河灣設(shè)計的東西，設(shè)計師是WAY設(shè)計工程師是華南共學(xué)院兩口子畢業(yè)之后到美國，在美國搞設(shè)計，在夏威夷設(shè)計兩年，回來在WAY設(shè)計，這種理念都在里面，所以星河灣一期工程都是這樣做的，包括里面有游泳池，里面還有電烤肉的都在小區(qū)里面，都是從國外學(xué)的。所以這些眼睛在保護(hù)的過程里面，是完成我們國內(nèi)老百姓最重要的兩個東西，就是安全、安靜的問題。一是要安全，第二是安靜。我們看一些實(shí)景，我們?nèi)サ氖乔锾欤直容^早，所以我們今天看到比它強(qiáng)多了，這是中間的一個眼睛，所有向心的東西特別強(qiáng)?；【€的東西向內(nèi)有圍合性，向外有擴(kuò)張性，弧線的東西好就好在這個地方，不用你封他的山墻頭，向內(nèi)懷抱的東西有明顯的向心性。另外房子只有5層樓，所以空間尺度也合適。這就是他的值班室，現(xiàn)在萬科我沒有去，是不是改成打卡我不清楚，我想可以用打卡不用人，可以節(jié)省大量的人，另外赫顯一做的東西非常簡便，他只處理頭部的東西，下一步的東西他不大管。價值定位理念，其實(shí)均好性的理念東西解決，是一個私密空間的問題。而價值定位理念對于我們所有圖紙構(gòu)成來說，因?yàn)槌蔀橐粋€核心的東西，而這個核心的東西大家都在掌握，其實(shí)每一個老板都在掌握，我們無非是把大家掌握的東西把它文字化了，講得更清楚一點(diǎn)，而這個東西對于我們來說它的使用價值高一些，我們從這里引進(jìn)的不是一個理論的東西，純理論的東西，如果我們講純理論的東西，可能我們加很多的色彩進(jìn)來，我覺得沒有必要，把這種東西變成操作性的東西，包括我們剛才講的美國策劃的那個東西，它其實(shí)是把一個非常復(fù)雜的東西變成具體的東西，很多引用的都是原話的東西，我們體會他的東西就是走這個路子，價值定位我們下午要講非常重要的東西，可能是所有要講的東西最重要的東西，下面我們還要講一個關(guān)于景觀設(shè)計的事，因?yàn)樽罱覀兂隽艘粋€景觀設(shè)計導(dǎo)則，我回去以后要給建筑出版社出版，這是中國第景觀設(shè)計的導(dǎo)則，其實(shí)這個則正經(jīng)八百不是給設(shè)計人員寫的，我和劉明我們花了三年寫這個東西，我們恰恰是給在座的人寫的，拿到圖紙以后很多老板找我看景觀設(shè)計圖，我說我也不是學(xué)這個東西，我是學(xué)建筑學(xué)的，但是我說你們給我這個圖我看不了是因?yàn)槟銈兯薪o我的圖都是電腦的，就是所有景觀設(shè)計都是拷出來的，這拷那拷，好多都是貝格高林的，畫報能拷的全部都畫上了，蒙的你稀里糊涂，你讓我看一張圖我也不知道好壞。你搞環(huán)境設(shè)計的人，一定是先做什么？我們今天講的這個東西，下午要講環(huán)境設(shè)計，一定要先有場所后有景觀，以人為本就是在這。我們?yōu)槭裁匆郧暗沫h(huán)境設(shè)計差就差在這，我們光是能看不能用的景觀設(shè)計不能再做了，所以我們一定要先限定空間出來，限定空間出來表現(xiàn)在哪？表現(xiàn)在手畫圖上。你說這有一棵樹，有噴泉，噴泉什么樣你畫出來，好的設(shè)計公司畫得好不好不說，但是表現(xiàn)得清楚，告訴你說我水做成什么樣，這后面有灌木，有小樹，后面是大灌木，前面是種什么樹，我看的是這種圖，我看的不是拷電圖，所以我們培養(yǎng)出來的學(xué)生手工太差了，你是林業(yè)大學(xué)畢業(yè)的出來畫圖什么。我們有學(xué)栽培的，就不會表現(xiàn)樹木。環(huán)境設(shè)計你說多復(fù)雜？我覺得復(fù)雜就復(fù)雜在場景設(shè)計上。比如說我要打麻將，我打麻將分很多的桌子，我怎么圍合打麻將的空間，這里面牽扯到時間的問題，我需要多長時間，用多少方法圍合這個空間。所以景觀設(shè)計還是怎么以人為本，主要是給房地產(chǎn)判斷方案用的，就是判斷景觀設(shè)計方案這種東西是極為有效的。價值定位理念也是拿來判斷方案用的，你說設(shè)計人員說了十個方案，你怎么判斷這十個方案好壞？一定要快，極為快速知道這十個方案應(yīng)該改什么和不改什么的問題。戶型也一樣，戶型你按照這個價值定位去做就非常好。大家去深圳，深圳有一個叫易天花園的老板，那個老兄原來是打籃球，后來跑到深圳大學(xué)學(xué)建筑學(xué)，人高馬大的，他說我不懂，后來到深圳大學(xué)還問我他說我有一條懂，房子不能浪費(fèi)，不能浪費(fèi)是怎么回事，他給我講了一個故事，特別有意思的一個故事。他每天看平面圖，他說每到4點(diǎn)鐘設(shè)計人員把圖給他，他卷圖回家看一晚上，最后把意見寫出來，學(xué)生早上9點(diǎn)鐘再拿回去，擱兩天4點(diǎn)再拿過來，他再提意見再拿回去，三次以后老板急了，為什么？他拿回去讓他改圖他老改不好，那個房子他說我的房子是180平方米到260平方米之間，易天花園房型非常大，所以浪費(fèi)的就非常多，大就容易浪費(fèi)，但是他說我就是不讓他浪費(fèi)，所以我讓他反復(fù)改，結(jié)果第三次老板急了，說你這個人我告訴你改你怎么不改，你沒吃過豬肉你看過豬跑沒有，后來設(shè)計人員還挺意思的，設(shè)計人員大學(xué)畢業(yè)剛兩年不到三年的時間，他說老總不瞞你說我家農(nóng)村的，我在家里住的時候我們家沒有單元式住宅，后來我到學(xué)校里我單身漢，我住的集體宿舍，我畢業(yè)之后我現(xiàn)在還沒有結(jié)婚，我還沒有住過大型的房子，意思就是說要不你先分我一套房子住一住，設(shè)計人員也開玩笑，后來開發(fā)公司老板突然意識到一個問題，就是我真不能強(qiáng)求他做太多的設(shè)計，為什么？他連一個90平方米的單元住宅都沒有住過，你讓他做一個200平方米的房子，他確實(shí)不知道哪一個地方能夠節(jié)約了。這個問題說明什么問題？就是他的價值定位這個過程，走這個過程里面，我們必須要體會到設(shè)計人員在這里面的參差不齊水平給他帶來的東西，我們只能直覺感到這個東西的時候，還沒有意識到設(shè)計人員的意識沒有到家，我們把價值理念給設(shè)計師的時候，他說我可能設(shè)計不出來這么多浪費(fèi)的東西來，我不輕易改這個問題。所以很多問題從實(shí)踐的過程里面我們能掌握的一些東西，今天我們價值定位理念實(shí)際上是從實(shí)踐里面來的，回到我們實(shí)踐中去，這樣可能對于指導(dǎo)我們方案判斷能力上是非常有用的，上午的時間就到這，下午1點(diǎn)45分。謝謝大家！22 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