居住小區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 20:36本頁(yè)面
【正文】 與環(huán)境大大影響了小區(qū)的均價(jià)。組②對(duì)比的總結(jié)：地塊宜居程度對(duì)價(jià)格的影響比較大，一個(gè)小區(qū)周圍的環(huán)境是否安靜、舒適、生活是否方便對(duì)住戶來(lái)說(shuō)很重要，所以對(duì)價(jià)格影響最大。隨著人們健康意識(shí)與生活趣味的提高，對(duì)周邊的游玩場(chǎng)地對(duì)住戶也有很大吸引，比如中央公園，它的居住密度比印象外灘高得多，而且小區(qū)的設(shè)計(jì)也不如印象外灘，但是因?yàn)槌鲩T就是鄞州公園，在價(jià)格上直接超越印象外灘。 可見(jiàn)，周邊環(huán)境、游玩場(chǎng)地、配套設(shè)施組合而成的“宜居程度”在很大程度上決定了房?jī)r(jià)。將組①內(nèi)進(jìn)行對(duì)比蘭園雍華府容積率綠化率27%30%類型高層高層景觀布置集中分散步行、車行是否獨(dú)立是是道路網(wǎng)布置形式環(huán)通環(huán)通戶數(shù)778406主力戶型184~204㎡91~110㎡梯戶比一梯一戶一梯一戶商業(yè)世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)、東部新城門戶區(qū)、時(shí)尚中心、本項(xiàng)目A地塊本身綜合購(gòu)物中心等萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、聯(lián)盛廣場(chǎng)、歡樂(lè)海岸、羅蒙環(huán)球城學(xué)校新城第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校、新城第一幼兒園、新城規(guī)劃中高中、規(guī)劃中小學(xué)鐘公廟實(shí)驗(yàn)幼兒園、鐘公廟中心小學(xué)、北師大實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鐘公廟幼兒園醫(yī)療第六醫(yī)院、李惠利醫(yī)院東部院區(qū)、新城規(guī)劃中醫(yī)院鄞州二院、明州醫(yī)院小區(qū)中心三大景觀組團(tuán)各造一個(gè)無(wú)邊鏡面泳池，以及綠城全齡化園區(qū)服務(wù)等高端配置無(wú)游樂(lè)場(chǎng)地生態(tài)走廊、中心公園、明湖文化公園周邊景觀東側(cè)河景西側(cè)文化公園河景均價(jià)28000元/㎡16800元/㎡這兩個(gè)居住小區(qū)的容積率在十個(gè)案例中偏高，價(jià)格也差了很多。蘭園是綠城開(kāi)發(fā)的，28000元/㎡的均價(jià)應(yīng)該有一定的品牌效應(yīng)。但是蘭園處在東部新城的中心地帶蘭園是寧波中心項(xiàng)目中的一個(gè)住宅項(xiàng)目，寧波中心位于東部新城CBD，是精英匯聚的地帶。旁邊有生態(tài)長(zhǎng)廊，還有保護(hù)得很好的河道，生態(tài)環(huán)境非常好。這些條件決定了它必定屬于高端住宅。蘭園屬于街區(qū)式的小區(qū)，將小區(qū)的交通系統(tǒng)融入城市交通系統(tǒng)。將小區(qū)一分為三，景觀也一分為三，原本可能只有一個(gè)的無(wú)邊泳池與社區(qū)服務(wù)也變成了三個(gè)，住戶能更好地享受到社區(qū)提供的服務(wù)于設(shè)施。雍華府處在萬(wàn)達(dá)商圈，并不處于CBD這樣精英匯聚的中心，所以定位是面向中等收入的群體。就戶型來(lái)說(shuō)，蘭園主力戶型在采光方面明顯好于雍華府。小結(jié)：雍華府在戶型上的確略不如蘭園，周邊的游樂(lè)場(chǎng)地也不及蘭園，但是從雍華府開(kāi)車去鄞州公園也是比較快的。雍華府生活方便程度并不亞于蘭園。但是蘭園的價(jià)位比雍華府高處1萬(wàn)多，這個(gè)很大程度在于在蘭園周邊工作的人都很多都屬于精英階層，他們對(duì)居住環(huán)境與品質(zhì)的要求肯定比較高，所以蘭園這樣的價(jià)位配上它的品質(zhì)自然能吸引周邊的高收入人群?？梢?jiàn)如果周邊環(huán)境好，生活方便，而且又是高收入人群匯聚的地方，離他們上班的地方近，即使容積率偏高，價(jià)位已然可以較高。這組對(duì)比體現(xiàn)了因地制宜的重要性，要為地塊周圍的人提供符合他們意向的合于他們消費(fèi)能力的住宅。蘭園戶型圖雍華府戶型圖小結(jié)：小區(qū)所處地段如果是金融中心、精英匯聚的地段，價(jià)格必然會(huì)比較高，因?yàn)楸仨氁ǜ邫n小區(qū)來(lái)與金融中心來(lái)匹配，即是容積率高居住密度高，也不妨礙它的高價(jià)位?，F(xiàn)在講組③進(jìn)行對(duì)比城市之光海港花園容積率綠化率37%30%是否商住樓否否景觀布置分散分散步行、車行是否獨(dú)立是是道路布置戶數(shù)420152主力戶型177㎡110㎡梯戶比1梯2戶1梯2戶商業(yè)宏泰101廣場(chǎng)、世紀(jì)東方廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)等大型廣場(chǎng)國(guó)際金融中心、寧波文化廣場(chǎng)學(xué)校新城第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校、效實(shí)中學(xué)（規(guī)劃），華師大附屬九年義務(wù)教育學(xué)校（規(guī)劃）規(guī)劃中的新加坡卓越幼兒園、第二機(jī)關(guān)幼兒園、花園社區(qū)幼兒園（在建）、華師大幼兒園（在建）福明中心學(xué)校醫(yī)療第六醫(yī)院、李惠利醫(yī)院東部分院第六醫(yī)院、李惠利醫(yī)院東部分院小區(qū)中心無(wú)無(wú)游樂(lè)場(chǎng)地市民廣場(chǎng)市民廣場(chǎng)周邊景觀周邊河景無(wú)均價(jià)（元/㎡）2100016500城市之光戶型圖海港花園戶型圖兩者最主要的區(qū)別在于地段，城市之光的地段好，配套完善生活方便，采用大戶型來(lái)吸引中高收入人群，兩者戶型布置類似，但城市之光的交通面積較大。兩者由于超高的容積率只能采取超高層，超高層對(duì)小區(qū)內(nèi)的戶外空間會(huì)產(chǎn)生很強(qiáng)的壓迫感，降低人們?cè)谛^(qū)戶外逗留的欲望。城市之光海港花園 四、結(jié)論：1. 容積率對(duì)小區(qū)布局的影響：：別墅+高層、別墅+多層+高層、全高層，不同高度不同類型的住宅創(chuàng)造的不同居住密度的區(qū)域可以讓空間可布置的張弛有度，增強(qiáng)戶外空間的體驗(yàn)感。，過(guò)多高層會(huì)對(duì)空間產(chǎn)生破壞，降低天空裸露度，對(duì)空間產(chǎn)生有一定壓迫感，戶外體驗(yàn)感較差。，超高層會(huì)給城市空間造成破壞，小區(qū)內(nèi)空間壓迫感很強(qiáng)，且光照差。，地段的宜居性對(duì)價(jià)位影響非常大，安靜的環(huán)境、周邊配套齊全，小者有學(xué)上、大者上班方便，家庭采購(gòu)生活資料、購(gòu)物、醫(yī)療方便，閑暇時(shí)光可以在公園這樣生態(tài)、自然地環(huán)境中度過(guò)，這是人們理想的生活方式，在戶型相同的情況下，根據(jù)個(gè)人的經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)這些條件進(jìn)行取舍，取多則價(jià)高舍多則價(jià)低。，一天從小區(qū)的戶外空間開(kāi)始，一天也從小區(qū)的戶外空間結(jié)束。而小區(qū)的規(guī)劃往往也影響到住戶能接收到的日照時(shí)間。良好的規(guī)劃與設(shè)計(jì)也能產(chǎn)生的舒適、靈活的戶外空間對(duì)人一天心情的影響也是很大的?？傮w來(lái)說(shuō)，影響價(jià)格的因素在本次調(diào)研來(lái)看為地段小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型。當(dāng)然開(kāi)發(fā)商品牌也有一定的影響。
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