【正文】 面裝修問(wèn)題（費(fèi)用過(guò)高）：包括輕軌連廊、部分立面的裝修、用材，超出沃爾瑪全國(guó)所有店的裝修檔次。第三部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)一、 設(shè)計(jì)工作總結(jié)設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)調(diào)整在本項(xiàng)目中問(wèn)題較多，漏項(xiàng)較多、材料選擇問(wèn)題、圖紙相互配合問(wèn)題等等反映我們的關(guān)注的焦點(diǎn)不夠，圖紙系統(tǒng)化問(wèn)題很多。4. 經(jīng)紀(jì)公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃與最初的產(chǎn)品（策劃）定位有極大的關(guān)聯(lián)關(guān)系，經(jīng)紀(jì)公司的后期營(yíng)銷(xiāo)要與研發(fā)部充分溝通，特別是涉及到后期的定位調(diào)整，則更 需要溝通、交流、討論，公司需要建立一套這樣的機(jī)制。3. 在項(xiàng)目操作過(guò)程中，研發(fā)部要更主動(dòng)地了解圖紙?jiān)O(shè)計(jì)情況，設(shè)計(jì)部則也需更及時(shí)地將設(shè)計(jì)中需要市場(chǎng)信息支持的情況向研發(fā)部反映。故建議加快建立我司的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系。合理的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)可避免很多錯(cuò)誤不會(huì)再犯。5. 我們的同事們總體上說(shuō)工作是努力的，但對(duì)計(jì)劃的嚴(yán)肅性和科學(xué)性認(rèn)識(shí)還不夠，有多少人計(jì)劃“不離手”，仔細(xì)對(duì)照計(jì)劃完成工作？部門(mén)或小組其他同時(shí)在做什么了解嗎?一方面需要加強(qiáng)宣貫和培訓(xùn)，另一方面項(xiàng)目經(jīng)理和部門(mén)經(jīng)理要加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的督促檢查。4. 嚴(yán)格的計(jì)劃考核起到一定的督促作用，但存在一些問(wèn)題。3. 要深入研究招標(biāo)、合同的管理技巧和方法，如：在項(xiàng)目后期，物業(yè)的資料移交、培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行是一個(gè)難點(diǎn)。2. 計(jì)劃管理使用的軟件是單機(jī)版的Project，計(jì)劃的跟蹤調(diào)整靠傳統(tǒng)的電話或面談，效率低、反應(yīng)速度慢，項(xiàng)目組成員溝通協(xié)作困難。計(jì)劃管理的認(rèn)識(shí)高度還不夠，缺乏全局觀，反映在計(jì)劃管理中不能深入體會(huì)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的重要性和各計(jì)劃之間的關(guān)系，也未能有效傳達(dá)給各部門(mén)。4. 協(xié)調(diào)、預(yù)警計(jì)劃部在監(jiān)督考核計(jì)劃執(zhí)行的同時(shí)，也對(duì)各部門(mén)工作起到了協(xié)調(diào)和預(yù)警作用，如：在項(xiàng)目驗(yàn)收階段，著重協(xié)調(diào)前期與工程、物業(yè)與工程的各項(xiàng)工作，制定相關(guān)計(jì)劃并督促完成；遇到關(guān)鍵任務(wù)可能延期的情況，及時(shí)向部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目經(jīng)理反映，并發(fā)預(yù)警通知到相關(guān)部門(mén)。依據(jù)計(jì)劃跟蹤記錄對(duì)項(xiàng)目和各部門(mén)進(jìn)行考核。如：在施工階段計(jì)劃主管每周一次參加監(jiān)理例會(huì)，同時(shí)了解工程形象進(jìn)度，及時(shí)將項(xiàng)目進(jìn)展情況拍攝成照片，反饋給部門(mén)經(jīng)理及項(xiàng)目經(jīng)理。實(shí)測(cè)報(bào)告的提前完成，及時(shí)為規(guī)劃驗(yàn)收及銷(xiāo)售證的調(diào)整提供了數(shù)據(jù)，保證了這兩項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)的完成。在Project項(xiàng)目列表中可以清楚的展現(xiàn)各項(xiàng)任務(wù)的鏈接關(guān)系，方便任務(wù)的跟蹤、匯總、并可及時(shí)發(fā)現(xiàn)延期任務(wù)對(duì)后續(xù)工作的影響。2004年3月份，計(jì)劃部開(kāi)始使用Project軟件將開(kāi)發(fā)計(jì)劃和月度計(jì)劃合一。二、 計(jì)劃管理工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)項(xiàng)目的計(jì)劃管理工作主要分為：計(jì)劃制定、計(jì)劃跟蹤、計(jì)劃的報(bào)告和考核、協(xié)調(diào)、預(yù)警五方面。第二部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行情況概述大廈項(xiàng)目自2002年9月與X公司簽訂合作協(xié)議，03年7月完成施工圖設(shè)計(jì)， 02年11月取得開(kāi)工證，02年9月開(kāi)工，03年12月封頂，04年11月竣工，12月開(kāi)始集中辦理入住。（注：某被訪客戶認(rèn)為的半層面積正好符合其企業(yè)要求）4. 離上下游客戶（或是要經(jīng)常去的政府部門(mén)）近是很重要的。被訪客戶有的就是因上述優(yōu)勢(shì)從最初選擇中關(guān)村西區(qū)樓盤(pán)改而選擇項(xiàng)目的）2. 位置離過(guò)去辦公的地方不要太遠(yuǎn)，這樣跟老客戶的聯(lián)系較方便。交通對(duì)客戶和員工都很重要。5. 物業(yè)服務(wù) 被訪客戶基本認(rèn)可。說(shuō)明員工餐廳不僅能解決客戶需求，還能帶來(lái)較豐厚的回報(bào)。4. 配套設(shè)施員工餐廳。5）、 門(mén)禁系統(tǒng)地下車(chē)庫(kù)的門(mén)禁系統(tǒng)無(wú)可視對(duì)講功能。需要對(duì)北京市幾家網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商的情況進(jìn)行調(diào)研。 有的客戶認(rèn)為戶式空調(diào)的后期維護(hù)還得自己操心，比較麻煩。被訪中他們表示，如果是中央空調(diào)，他們不太在乎加班而支出的空調(diào)費(fèi)用。2）、 空調(diào)178?？蛻魧?duì)此意見(jiàn)很大，4層的客戶說(shuō)經(jīng)常等56分鐘。178。3. 機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)1）、 電梯178。5）、 公寓的下水管偏細(xì)，導(dǎo)致下水慢，且小的雜質(zhì)也沖不下去。4）、 寫(xiě)字樓被訪客戶稱(chēng)贊樓內(nèi)指示牌比較清楚。寫(xiě)字樓客戶入住后，由于需對(duì)辦公區(qū)域進(jìn)行內(nèi)部分割等原因，基本都將原“精裝修”拆除（除了很少量的客戶外）?？蛻艋緵](méi)有意見(jiàn)?；具_(dá)到要求。其實(shí)這些空間都可以分?jǐn)?，開(kāi)發(fā)商完全可以安排。178。7）、 其他空間178?，F(xiàn)在加頂棚又擔(dān)心影響景觀。 出入口的坡道防滑效果很差。由于現(xiàn)在的出口是原設(shè)計(jì)的入口，停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)處目前暫設(shè)在一個(gè)急拐彎的地方，車(chē)技一般的需倒一次車(chē)才能靠近繳費(fèi)處，十分不便。 使用時(shí)將原設(shè)計(jì)的車(chē)庫(kù)出入口進(jìn)行了對(duì)調(diào)。他現(xiàn)在為廁所改造問(wèn)題大為煩惱。目前貼的面磚有較多空鼓，主要是由于墻體為輕質(zhì)隔斷墻，不易貼好瓷磚。5）、 公共衛(wèi)生間。4）、 電梯廳被訪的公寓客戶認(rèn)為，公寓的電梯廳不如直接朝向走廊設(shè)計(jì)。3）、 樓層公共走廊大多寫(xiě)字樓客戶認(rèn)為走廊寬度尚可。178。2）、 大堂178。178。178。三、 產(chǎn)品深化定位（細(xì)節(jié)定位）評(píng)估1. 公共空間1）、 廣場(chǎng)、園林、外立面178。 商場(chǎng)、辦公人流能較好分流。 功能分區(qū)清晰，組合也比較合理，寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓產(chǎn)品層次很分明；178。《總結(jié)》：一方面經(jīng)紀(jì)公司及研發(fā)部要加強(qiáng)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)（包括客戶需求）的了解及積累；另一方面，雖然后期定位根據(jù)市場(chǎng)情況的調(diào)整很正常，但即使是局部調(diào)整或微調(diào)，也需要做充分的調(diào)研，且需要研發(fā)部深度參與。但由于我司過(guò)去的項(xiàng)目幾乎都是住宅項(xiàng)目，經(jīng)紀(jì)公司對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)及客戶積累均不足，對(duì)目標(biāo)客戶難以較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把握，戶型的面積大小來(lái)回調(diào)整了幾次，對(duì)工程施工有一定影響。2）、 《現(xiàn)象》：戶型定位的后期調(diào)整反復(fù)較多?！犊偨Y(jié)》：為避免定價(jià)偏低，可以通過(guò)銷(xiāo)控來(lái)解決，即分多個(gè)價(jià)格階段推出，銷(xiāo)售速度過(guò)快時(shí)可以暫時(shí)“封盤(pán)”，重新定價(jià)。公寓賣(mài)的很快，這從另一個(gè)側(cè)面可以說(shuō)明價(jià)格定的偏低。目前寫(xiě)字樓的客戶有半數(shù)是“層商務(wù)”的購(gòu)買(mǎi)者，雖然其數(shù)量與“零買(mǎi)”的客戶數(shù)量相當(dāng)，但前者的購(gòu)買(mǎi)的面積則大大超過(guò)后者。但后來(lái)隨著市場(chǎng)情況的變化，經(jīng)紀(jì)公司最終將目標(biāo)客戶調(diào)整為具有一定規(guī)模和實(shí)力的較大型的客戶，于是推出了“層商務(wù)”的概念，這樣產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力、沖擊力更強(qiáng)。2）、 目標(biāo)客戶定位。 成功之處：1）、 功能定位。項(xiàng)目后評(píng)估綜述 包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的總體經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)總述 對(duì)項(xiàng)目成果的自評(píng)意見(jiàn)第一部分 項(xiàng)目定位一、 市場(chǎng)定位評(píng)估項(xiàng)目定位的形成：項(xiàng)目接手時(shí)，項(xiàng)目已開(kāi)工挖土方，研發(fā)部和經(jīng)紀(jì)公司在較短的時(shí)間內(nèi)對(duì)原項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位進(jìn)行了論證，并認(rèn)可其大的方向，但在產(chǎn)品策劃上提出了一些調(diào)整意見(jiàn)（如修改外立面等），在客戶細(xì)分市場(chǎng)上做了一些深化調(diào)研和論證工作。項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告20XX年X月X日目 錄 第一部分 項(xiàng)目定位 5一、 市場(chǎng)定位評(píng)估 5二、 產(chǎn)品策劃（定位）評(píng)估 6三、 產(chǎn)品深化定位（細(xì)節(jié)定位）評(píng)估 6四、 中小企業(yè)選取寫(xiě)字樓主要標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)客戶訪談?wù)恚?8第二部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 9一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行情況概述 9二、 計(jì)劃管理工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 9三、 教訓(xùn)及改進(jìn)建議 10四、 項(xiàng)目操作流程總結(jié) 11第三部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 12一、 設(shè)計(jì)工作總結(jié) 12二、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)問(wèn)題及客戶反饋意見(jiàn) 13三、 材料問(wèn)題 14第四部分 成本控制 15一、 成本分析 15二、 現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用分析 15三、 .經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)： 16第五部分 財(cái)務(wù)管理 17一、 資金管理分析 17二、 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程潛在問(wèn)題分析 19三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程的改進(jìn) 20第六部分 工程施工 22一、 施工過(guò)程綜述 22二、 施工情況評(píng)價(jià) 22三、 合作單位評(píng)價(jià) 23四、 工程擔(dān)保評(píng)價(jià) 23五、 施工管理建議 23第七部分 銷(xiāo)售 25一、 項(xiàng)目推廣策略分析總結(jié) 25二、 項(xiàng)目推廣費(fèi)用情況 30三、 關(guān)于沃爾瑪談判 31四、 關(guān)于銷(xiāo)售合同的管理 32第八部分 客戶服務(wù) 34一、 客戶的日常維護(hù)工作 34二、 客戶工程洽商工作 34三、 客戶入住工作 34四、 售后維保問(wèn)題 35五、 處理客戶投訴 36六、 客戶對(duì)“業(yè)權(quán)”和“工程保證擔(dān)保”的看法 36第九部分 物業(yè)交接 38一、 接管驗(yàn)收工作 38二、 入住配合工作 40第十部分 物業(yè)管理 42一、 物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià) 42二、 物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目后評(píng)估附表 43三、 項(xiàng)目保修合同及保修保函附表 44項(xiàng)目概況介紹：包括項(xiàng)目來(lái)源、項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略、啟動(dòng)時(shí)間和結(jié)案時(shí)間等。項(xiàng)目后評(píng)估的工作成果 從項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況、項(xiàng)目建成后的使用情況及客戶反映驗(yàn)證項(xiàng)目市場(chǎng)定位及客戶定位的準(zhǔn)確程度，總結(jié)成敗經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為公司項(xiàng)目運(yùn)作積累經(jīng)驗(yàn)，為新項(xiàng)目的定位提供支持； 從客戶角度了解客戶對(duì)產(chǎn)品的需求情況，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的變化，積累客戶需求信息資料及其他客戶資源； 為公司建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系積累信息和素材； 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程改進(jìn)提出思考和建議。從銷(xiāo)售反饋情況，項(xiàng)目總體定位是準(zhǔn)確、成功的。從項(xiàng)目規(guī)劃條件、所處位置及區(qū)域發(fā)展情況看，將項(xiàng)目的公寓部分定位成70年產(chǎn)權(quán)的“商務(wù)公寓”是最合適的選擇，而且提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。公寓的目標(biāo)客戶定位為中小企業(yè)（以小型企業(yè)為主）也相對(duì)準(zhǔn)確；寫(xiě)字樓的目標(biāo)客戶定位則隨市場(chǎng)的變化作了及時(shí)的調(diào)整：最早定位為“小戶型商務(wù)辦公”，目標(biāo)客戶為中小型、成長(zhǎng)型企業(yè)。研發(fā)部在營(yíng)銷(xiāo)跟蹤報(bào)告中也認(rèn)同了此種調(diào)整。 不足點(diǎn)1）、 《現(xiàn)象》：公寓的售價(jià)定價(jià)偏低。在公司沒(méi)有快速回收現(xiàn)金的需求下，以相對(duì)高些的價(jià)格，普通的銷(xiāo)售速度就可以了，這樣項(xiàng)目利潤(rùn)可以更高一些?；剡^(guò)頭看，當(dāng)時(shí)研發(fā)部曾提出的較高的售價(jià)預(yù)期是可以實(shí)現(xiàn)的。本項(xiàng)目定位的后期調(diào)整主要以經(jīng)紀(jì)公司為主，定位調(diào)整基本服從于經(jīng)紀(jì)公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃。而此調(diào)整過(guò)程研發(fā)部幾乎沒(méi)有參與。二、 產(chǎn)品策劃（定位）評(píng)估 產(chǎn)品策劃（定位）在大的方面比較成功：178。 商場(chǎng)內(nèi)部空間基本按沃爾瑪?shù)囊笤O(shè)計(jì)，空間結(jié)構(gòu)上滿足要求；178?？蛻魮?dān)心沃爾瑪帶來(lái)的人流會(huì)影響交通或帶來(lái)喧鬧因規(guī)劃合理，本項(xiàng)目屬我司所有的A座寫(xiě)字樓及公寓幾乎受不到影響。 客戶對(duì)建筑風(fēng)格及外立面使用玻璃幕墻比較認(rèn)可，認(rèn)為有現(xiàn)代感，且采光較好。 有幾個(gè)雨水的排水口正對(duì)寫(xiě)字樓主出入口，嚴(yán)重影響形象，下雨時(shí)更不雅觀；冬天下雨后還要結(jié)冰，對(duì)行人造成很大不便，增加物業(yè)管理難度。 客戶對(duì)園林沒(méi)有太多關(guān)注。 （寫(xiě)字樓客戶認(rèn)為大堂面積（平米）太小，沒(méi)有“形象”，但高度（凈高4米）還可以接受；公寓客戶對(duì)首層的大走廊比較欣賞。 大多寫(xiě)字樓客戶認(rèn)為大堂裝修檔次偏低：大堂的石材檔次低，電梯廳的石材一看就檔次不高。但由于走廊墻大多是輕質(zhì)隔墻，很多墻與墻拼縫處的涂料明顯不平整，故客戶認(rèn)為走廊墻的裝修較差。走廊給人的感覺(jué)很氣派，但電梯廳太小氣，反差太大?？蛻羝毡榉磻?yīng)裝修檔次低。一位有較多涉外業(yè)務(wù)的客戶認(rèn)為，公共廁所是辦公樓形象的重要部分，西方人很重視。6）、 地下車(chē)庫(kù)178。說(shuō)明原來(lái)對(duì)交通動(dòng)線的考慮尚不周全。178。由于部分露天，雨雪天氣比較危險(xiǎn)。如何在車(chē)庫(kù)出入口的設(shè)計(jì)中解決觀瞻及使用效果的問(wèn)題，值得進(jìn)一步研究。 寫(xiě)字樓客戶認(rèn)為應(yīng)設(shè)開(kāi)水間，因?yàn)橛械膯T工愿意喝滾開(kāi)的水，認(rèn)為桶裝水的質(zhì)量不可靠。 客戶對(duì)每層擁有一個(gè)公共的休閑交流空間有需求，不需要很大，但可以稍作休息、吸煙，特別是一些員工的吸煙場(chǎng)所可以得到解決。2. 室內(nèi)空間1）、 凈高。2）、 開(kāi)間和進(jìn)深。3）、 精裝修。此類(lèi)項(xiàng)目的精裝修成本可“省”，而且減少了垃圾的清運(yùn)量。但提出車(chē)庫(kù)指示電梯的牌子不夠多。有的客戶認(rèn)為還不如普通住宅樓的下水好用。 客戶認(rèn)為電梯轎廂的高度感不錯(cuò)。 公寓客戶普遍認(rèn)為電梯太慢（注：經(jīng)初步了解可能主要是電梯智能化問(wèn)題），如往往不是最靠近的電梯先啟動(dòng)到達(dá)。定位時(shí)應(yīng)明確對(duì)電梯智能化甚至是等候時(shí)間的要求，這樣設(shè)備訂貨時(shí)會(huì)更明晰。 寫(xiě)字樓及公寓的被訪客戶均不認(rèn)可戶式中央空調(diào)的質(zhì)量，有的客戶過(guò)去使用過(guò)此種空調(diào)，覺(jué)得其性能比不上中央空調(diào)。178。3）、 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)高科技公司對(duì)上網(wǎng)速度等要求較高，而中國(guó)電信提供的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)常堵塞或掉線。4）、 電話容量被訪客戶認(rèn)為沒(méi)有問(wèn)題。作為辦公樓，門(mén)禁應(yīng)配上可視對(duì)講系統(tǒng)，否則造訪業(yè)主的客人因?yàn)闆](méi)磁卡，還得讓業(yè)主下來(lái)開(kāi)門(mén)，或者客人繞到首層大堂才能乘電梯。目前物業(yè)公司將部分地下面積（約150平米）出租給某員工餐廳經(jīng)營(yíng)，生意很好，物業(yè)公司說(shuō)租金可到3元/平米/天。開(kāi)發(fā)商若持有經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目測(cè)算時(shí)則要注意扣除一定的銷(xiāo)售面積。四、 中小企業(yè)選取寫(xiě)字樓主要標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)客戶訪談?wù)恚?. 交通要好，包括地上及地下交通，中小企業(yè)員工有時(shí)辦事是坐地鐵的。（注：被訪客戶認(rèn)為項(xiàng)目離中關(guān)村核心區(qū)近，且交通好于核心區(qū)，客戶看重的公路及軌道交通均較理想。3. 合適的面積很重要，中小企業(yè)的規(guī)模一般在3040人左右，面積500平米左右較合適。5. 對(duì)物業(yè)管理較重視。與節(jié)點(diǎn)計(jì)劃相比，關(guān)鍵任務(wù)執(zhí)行情況：計(jì)劃任務(wù)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)要求實(shí)際完成時(shí)間計(jì)劃執(zhí)行情況開(kāi)工2002年9月2002年9月　按計(jì)劃開(kāi)始開(kāi)盤(pán)2003年5月下旬2003年10月　延期開(kāi)始結(jié)構(gòu)封頂2003年12月2003年12月　按計(jì)劃完成幕墻工程2004年7月2004年10月延期完成精裝工程2004年10月2004年9月　提前完成市政工程2004年10月底2004年10月　按計(jì)劃完成竣工備案2004年12月2004年11月29日　提前完成集中入住2005年1月開(kāi)始2004年12月19日開(kāi)始 　提前開(kāi)始辦理總體來(lái)看：項(xiàng)目在公司全體人員的共同努力下，開(kāi)工后施工進(jìn)度控制總體較好，順利完成了公司最初確定的計(jì)劃任務(wù)目標(biāo)。1. 計(jì)劃制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃是運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)的重要附件之一，是指導(dǎo)和考核項(xiàng)目工作的重要依據(jù)根據(jù)公司要求，項(xiàng)目實(shí)施初期雖有使用