【正文】 負責協(xié)調(diào)管理處各部門的工作；負責管理處的質(zhì)量檢查工作；負責協(xié)調(diào)處理用戶的投拆和商務(wù)服務(wù)工作；負責物業(yè)的裝修管理工作；協(xié)助保安主管落實保安防范，防火管理工作；負責物業(yè)的按管驗收，交付使用工作；完成領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)崗位素質(zhì)職責保安主管男性，28歲左右，高中，退伍軍人，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗；有較強的組織織領(lǐng)導能力，能獨立處理問題，尤其突發(fā)事件；經(jīng)驗豐富，能帶領(lǐng)本部門員工維護好營區(qū)的安全防范及工作秩序的能力，懂保安、消防專業(yè)知識，了解相關(guān)法律法規(guī)，作風正派；具備與公安、消防等部門配合，溝通，建立良好關(guān)系的能力。負責東融大廈物業(yè)管理處的全面物業(yè)管理工作，向公司總經(jīng)理負責；按照國家政策、法規(guī)開展全面工作；負責制度各項管理文件的制作并付諸實施；負責本管理處全面質(zhì)量管理工作；合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各部門工作與協(xié)作，責任到人，關(guān)心員工生活，保證員工精神風貌良好；協(xié)調(diào)政府各職能部門的關(guān)系便于開展各項工作。第六章 管理目標一、 兩年內(nèi)達到市優(yōu)秀示范大廈標準。四、 必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象，以高起點的管理理念及行之有效的管理服務(wù)技巧成就該物業(yè)的知名度和社會信譽，推動該物業(yè)的租售和經(jīng)營業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展。二、 舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內(nèi)工作起來感到舒適，方便、確保大廈內(nèi)的電梯、供電、供水服務(wù)處于正常運行狀態(tài)。 財產(chǎn)安全：通過安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng)，及時掌握大樓內(nèi)的情況，保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周圍指定地點，線路上為用戶服務(wù)，保證大樓安全防范萬無一失，不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。因此，對于東融大廈的管理應圍繞“安全、舒適、方便、快捷”的模式來全面展開，同時高樓對治安、消防的要求更高，而復雜的設(shè)備設(shè)施對維修保養(yǎng)的要求也較高。第四章 管理原則根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《株洲市住宅小區(qū)管理辦法》和其它政策法規(guī)，本著“用心管理、真誠服務(wù)”的原則，執(zhí)行“以人為本、為使用人創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適、快捷”的工作環(huán)境的質(zhì)量方針，實行“管、修、養(yǎng)、服務(wù)”為一體的綜合管理。四、 加強對該大廈實施社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的一體化管理，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，維護和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會聲譽。二、 創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境，統(tǒng)籌安排該大廈的各項設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護管理，對業(yè)主或使用人依法約束管理，共同維護大廈環(huán)境。九、 多種經(jīng)營，有償服務(wù)、商務(wù)管理。七、 配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。五、 公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑共用部位）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運。三、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場、棚、庫等）的維修、養(yǎng)護和管理。 株洲市湘盛物業(yè)管理有限公司東 融 大 廈物業(yè)管理方案方案編制：2013 第一章 物業(yè)概況略第二章 管理內(nèi)容一、 東融大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯房、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。二、 東融大廈建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、供配電、消防、安保、自動化系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機等）的維修、養(yǎng)護和管理。四、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。六、 東融大廈內(nèi)交通、車輛行駛和停放管理。八、 物業(yè)管理檔案、資料及物業(yè)的使用管理。第三章 管理目的一、 保持和提高物業(yè)的完好程度，通過加強對東融大廈的管理養(yǎng)護和對業(yè)主或使用人的管理和服務(wù)，防止使用不當，損壞物業(yè)。三、 維護該大廈投資者和使用者的權(quán)益，該大廈是用來辦公，成就人生事業(yè)，體現(xiàn)人生價值和有成就感的人享受良好服務(wù)和體現(xiàn)人生價值的象征，加強對業(yè)主和或使用者的行為管理，維護投資者與使用者的整體利益，從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。五、 以優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象，有效促進物業(yè)的租售、經(jīng)營，以高附加值回饋給投資企業(yè)，使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。第五章 管理要求 東融大廈系統(tǒng)綜合型住宅大樓，因此與普通住宅小區(qū)相比，該樓必須具備高標準質(zhì)量的管理服務(wù)，該物業(yè)現(xiàn)代化設(shè)備多，諸如電梯、中央空調(diào)和自動化系統(tǒng)等都需要專業(yè)知識與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護，特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生，清潔要求很高，為保待樓宇外貌的美觀，樓宇的外墻也需要定期清洗，該大廈能否得到完善的管理，直接影響到物業(yè)的租售與經(jīng)營，而且對樓宇本身的價值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。一、 安全是指讓用戶在大廈里工作有安全感，包括： 人身安全：保證大樓內(nèi)主要設(shè)備完好，不出意外事故，通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場，大堂、通道、電梯等人流量大的地方，加強定時巡查，不給犯罪分子可乘之機。 消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及財產(chǎn)安全，應重點加強，特別強調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài)，定期進行消防系統(tǒng)測試，并在條件許可的情況下組織消防演練，增加用戶防火和自救能力。三、 快捷是指用戶在大樓內(nèi)工作能隨時與各地、各方面聯(lián)絡(luò)、交換信息、抓住商機、通訊聯(lián)絡(luò)好比人體神經(jīng)系統(tǒng)，通訊聯(lián)系中斷，企業(yè)的各項業(yè)務(wù)就陷入癱瘓，因此必須配備和保持通訊，寬頻網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的正常使用。五、 必須按照高標準，高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標準對該物業(yè)進行管理，用最低的成本造就最好的服務(wù)效應，努力保證房屋本體，配套設(shè)備設(shè)施的良好運行和完好，保證管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全，刑事、消防事故、保證該物業(yè)內(nèi)清潔衛(wèi)生達到優(yōu)秀示范大廈標準。二、 物業(yè)租售率達90%以上三、 管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故四、 房屋完好率達95%以上，維修處理及時率98%以上五、 用戶報修處理及時率98%，用戶對管理服務(wù)滿意率達95%以上六、 環(huán)境保潔率95%以上七、 供電和消防水泵供水率達100%八、 管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、消殺、綠化達標率95%以上九、 各項費用收取率達98%以上第七章 實現(xiàn)目標的保證措施第一節(jié) 管理架構(gòu)株洲市湘盛物業(yè)管理有限公司東融大廈管理處服務(wù)中心經(jīng)理兼安全組設(shè)備組環(huán)境組第二節(jié) 骨干人員素質(zhì)及崗位職崗位素質(zhì)職責經(jīng)理工作五年以上經(jīng)驗，男性30歲以上，大專文化；持企業(yè)經(jīng)理上崗證；較強的組織協(xié)調(diào)能力和文字功底；熟ISO9000質(zhì)量管理模式；懂創(chuàng)優(yōu)工作程序；熟悉《物業(yè)管理條例》和相關(guān)的法律法規(guī)知識。收款員其它項目兼女性，25歲左右，財會專業(yè)，大專學歷；懂物業(yè)管理財務(wù)制度，三年以上物業(yè)管理財務(wù)工作經(jīng)驗；清正廉潔，懂電腦操作負責為用戶辦理全面托收費用收取工作，統(tǒng)籌管理財務(wù)收支，帳務(wù)工作；負責管理處物品的采購工作；協(xié)助文員工作完成領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)物業(yè)管理員（保安隊員和工程人員兼）男女不限，26歲左右，中專以上文化；具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗協(xié)調(diào)管理能力強，懂ISO9000運作；熟悉七大管理三大服務(wù)操作流程；懂《物業(yè)管理條例》和相關(guān)的法律法規(guī)知識；有上崗證。全面負責轄區(qū)保安、消防、車輛的管理工作；領(lǐng)導本部門員工做好轄區(qū)內(nèi)的安全工作與學習環(huán)境；每周組織本部門人員進行23次綜合培訓；每個月對區(qū)內(nèi)消防器材進行檢查，發(fā)現(xiàn)不合格立即采取措施處理；組織訓練義務(wù)消防隊，并在消防部門的指導下具體組織消防演練；負責本部門員工的績效考核，做好安全日記記錄；負責按上級要求完善本部門管理制度與操作規(guī)程；完成領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)。全面負責所轄物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作；帶頭工作，以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)保量完成各項工作；協(xié)調(diào)本部門與其他部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力、物力資源；負責定期對本部門員工進行崗位培訓和考核，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量；負責清潔工作的檢查和員工的績效考核，糾正日常工作中發(fā)生的不合格服務(wù)；負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理使用，貯存與保管；對發(fā)生在區(qū)內(nèi)的不衛(wèi)生現(xiàn)象進行勸阻和制止；完成領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)。負責所轄物業(yè)供配電，天線、電梯、消防，給排水、弱電系統(tǒng)，發(fā)電機房屋本體等設(shè)備設(shè)施的正常運行管理和維修保養(yǎng)；完成領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)。 監(jiān)控崗兼大堂崗08:0016:0016:0024:0023:0007:00(每班每崗1人)負責監(jiān)控中心的正常監(jiān)控工作；負責及時發(fā)現(xiàn)和處理消防監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)施的故障；負責管區(qū)安全防范監(jiān)控管理，發(fā)現(xiàn)可可疑人員、事件，通知巡邏崗位前往排查，重點加強消防，辦公區(qū)域各出入口的監(jiān)控力度；監(jiān)控電梯使用運行及各控制點的情況，發(fā)現(xiàn)電梯困人立即通知相關(guān)人員協(xié)助解救；發(fā)現(xiàn)火警、險情，立即通知相關(guān)人員撲救和報警，并利用廣播進行人員疏散；負責做好崗位日記、參加各項訓練、消防管理。大堂崗08:0016:0016:0024:0024:0008:00(每班每崗1人)負責大堂安全防范工作，對出入大堂的人員實行嚴格管理；嚴禁攜帶易燃、易爆、腐蝕性、放射性物品進入；引導來訪人員有序出入；上下班時間對電梯實行有效管理，使用監(jiān)督；制止違反管區(qū)安全管理規(guī)定的行為；負責物品出入、消防安全管理；參加各項訓練，做好崗位工作日記。巡邏崗08:0016:0016:0024:0024:0008:00(每班每崗1人)其中領(lǐng)班兼任一崗負責營區(qū)外圍，停車場、塔樓內(nèi)的安全巡視工作；重點加強車庫辦公區(qū)域、大堂、電梯、外圍消防等的巡視力度；負責管區(qū)內(nèi)保項設(shè)備設(shè)施的使用情況與安全系統(tǒng)的巡視工作；發(fā)現(xiàn)可疑人員進行排查，驗證，并責令其離開；發(fā)現(xiàn)盜竊、行兇等事件立即通知其他人員共同撲救；制止和預防違章行為的發(fā)生；參加各項訓練，并做好崗位工作日記。男女不限，30歲左右，初中以上文化；具有良好的職業(yè)道德和禮節(jié)禮貌；通過培訓后能獨立上崗位操作，工作無怨無悔，能吃苦耐勞；服從領(lǐng)導，聽從指揮室外崗07:3011:3013:3017:30負責管理紅線范圍內(nèi)的的道路、綠化、車場等公共區(qū)域的清潔；負責管區(qū)周圍墻身、幕墻、路燈、宣傳牌、雕塑和排風口的清潔；負責室外明裝管線和明裝公用設(shè)施、設(shè)備的外表清潔工作；定時對室外沙井、管道、化糞池進行清理疏通；負責室外果皮箱和垃圾屋的清潔、清運和消殺工作；參加各項業(yè)務(wù)技術(shù)培訓。您在自己的職業(yè)生涯中做出了一個重要的選擇，選擇了這里來追求您職業(yè)生涯的進一步發(fā)展，我們確信，您的決擇是正確的。成為公司一員后，您已將個人的發(fā)展系于公司事業(yè)的成功之上，自覺維護公司形象，努力為公司服務(wù)，是每一位員工的基本職責，良好的工作秩序，高效的工作作風，為客戶提供滿意周全的服務(wù)是我們的工作核心，本守則與公司其它規(guī)章制度是全體員工共同遵守的行為準則，希望這本守則將有助于您在株洲市湘盛物業(yè)管理有限公司，把握自己的機會?？偨?jīng)理 第一章 總則第一條 為了加強公司的管理，促進公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁榮與發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國勞動法》以及國家其它法津法規(guī)和規(guī)章，制定本守則。第三條 凡在本公司從事管理和工作的人員，無論職位高低，已獲薪金報酬者，均為本公司員工。第五條 公司鼓勵并倡導員工努力學習，認真工作，開拓創(chuàng)新，積極向上，開源節(jié)流，提高效益。第七條 公司行政部是各項規(guī)章制度的執(zhí)行機構(gòu)，公司賦予其監(jiān)督，檢查和協(xié)調(diào)處理的權(quán)利。第二章 人事聘用第九條 公司根據(jù)經(jīng)營管理的需要，擇優(yōu)錄用人才。第十一條 應聘或求職者需向公司提交個人簡歷、學歷證明、專業(yè)證書、無犯罪證明、婚姻狀況證書和身份證、退伍證、職稱證、操作證，免冠一寸照片三張等第十二條 應聘或求職者初試合格后，由用人部門考核，合格后以主管經(jīng)理復試，審核，合格后到指定醫(yī)院體驗，體驗合格，再辦理相關(guān)入職手續(xù)。第十四條 公司所有員工均有接受職業(yè)教育和培訓的義務(wù)。第十六條 有下列情形之一的，公司不予錄用：年齡未滿十八周歲的。觸犯法律被剝奪公民權(quán)利者，通輯犯等違法犯罪份子。違反國家計劃生育者。錄用后發(fā)現(xiàn)有隱瞞事實真相者立即開除，造成嚴重后果者追究其法律責任。第十八條 凡經(jīng)公司試用三個月合格者，均與公司簽訂勞動合同，以書面形式確立勞動合同關(guān)系明確雙方的權(quán)利義務(wù)，試用不合格者辭退。第二十條 公司與員工簽定勞動合同的期限在合同中約定。第二十二條 公司員工簽訂的勞動合同，除法律規(guī)定的必備條件外，可以約定有關(guān)福利，保守公司商業(yè)秘密和限制不正當?shù)穆殬I(yè)競爭等事項。第二十五條 關(guān)于違反考勤制度的界定 超過上班時間五分