【正文】 0024:0008:00(每班每崗1人)負責大堂安全防范工作，對出入大堂的人員實行嚴格管理；嚴禁攜帶易燃、易爆、腐蝕性、放射性物品進入；引導來訪人員有序出入；上下班時間對電梯實行有效管理，使用監(jiān)督；制止違反管區(qū)安全管理規(guī)定的行為；負責物品出入、消防安全管理；參加各項訓練，做好崗位工作日記。負責所轄物業(yè)供配電，天線、電梯、消防，給排水、弱電系統(tǒng)，發(fā)電機房屋本體等設備設施的正常運行管理和維修保養(yǎng)；完成領導交辦的其他工作任務。全面負責轄區(qū)保安、消防、車輛的管理工作；領導本部門員工做好轄區(qū)內(nèi)的安全工作與學習環(huán)境；每周組織本部門人員進行23次綜合培訓；每個月對區(qū)內(nèi)消防器材進行檢查，發(fā)現(xiàn)不合格立即采取措施處理；組織訓練義務消防隊，并在消防部門的指導下具體組織消防演練；負責本部門員工的績效考核，做好安全日記記錄；負責按上級要求完善本部門管理制度與操作規(guī)程；完成領導交辦的其他工作任務。二、 物業(yè)租售率達90%以上三、 管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故四、 房屋完好率達95%以上，維修處理及時率98%以上五、 用戶報修處理及時率98%，用戶對管理服務滿意率達95%以上六、 環(huán)境保潔率95%以上七、 供電和消防水泵供水率達100%八、 管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、消殺、綠化達標率95%以上九、 各項費用收取率達98%以上第七章 實現(xiàn)目標的保證措施第一節(jié) 管理架構株洲市湘盛物業(yè)管理有限公司東融大廈管理處服務中心經(jīng)理兼安全組設備組環(huán)境組第二節(jié) 骨干人員素質(zhì)及崗位職崗位素質(zhì)職責經(jīng)理工作五年以上經(jīng)驗，男性30歲以上，大專文化；持企業(yè)經(jīng)理上崗證；較強的組織協(xié)調(diào)能力和文字功底；熟ISO9000質(zhì)量管理模式；懂創(chuàng)優(yōu)工作程序；熟悉《物業(yè)管理條例》和相關的法律法規(guī)知識。三、 快捷是指用戶在大樓內(nèi)工作能隨時與各地、各方面聯(lián)絡、交換信息、抓住商機、通訊聯(lián)絡好比人體神經(jīng)系統(tǒng)，通訊聯(lián)系中斷，企業(yè)的各項業(yè)務就陷入癱瘓，因此必須配備和保持通訊，寬頻網(wǎng)絡等系統(tǒng)的正常使用。一、 安全是指讓用戶在大廈里工作有安全感，包括： 人身安全：保證大樓內(nèi)主要設備完好，不出意外事故，通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場，大堂、通道、電梯等人流量大的地方，加強定時巡查，不給犯罪分子可乘之機。五、 以優(yōu)良的物業(yè)管理服務質(zhì)量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象，有效促進物業(yè)的租售、經(jīng)營，以高附加值回饋給投資企業(yè)，使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。第三章 管理目的一、 保持和提高物業(yè)的完好程度，通過加強對東融大廈的管理養(yǎng)護和對業(yè)主或使用人的管理和服務，防止使用不當，損壞物業(yè)。六、 東融大廈內(nèi)交通、車輛行駛和停放管理。二、 東融大廈建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、供配電、消防、安保、自動化系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機等）的維修、養(yǎng)護和管理。三、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場、棚、庫等）的維修、養(yǎng)護和管理。七、 配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。二、 創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境，統(tǒng)籌安排該大廈的各項設施設備的養(yǎng)護管理，對業(yè)主或使用人依法約束管理，共同維護大廈環(huán)境。第四章 管理原則根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《株洲市住宅小區(qū)管理辦法》和其它政策法規(guī)，本著“用心管理、真誠服務”的原則，執(zhí)行“以人為本、為使用人創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適、快捷”的工作環(huán)境的質(zhì)量方針，實行“管、修、養(yǎng)、服務”為一體的綜合管理。 財產(chǎn)安全：通過安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng)，及時掌握大樓內(nèi)的情況，保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周圍指定地點，線路上為用戶服務，保證大樓安全防范萬無一失，不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。四、 必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象，以高起點的管理理念及行之有效的管理服務技巧成就該物業(yè)的知名度和社會信譽，推動該物業(yè)的租售和經(jīng)營業(yè)務的不斷發(fā)展。負責東融大廈物業(yè)管理處的全面物業(yè)管理工作，向公司總經(jīng)理負責；按照國家政策、法規(guī)開展全面工作；負責制度各項管理文件的制作并付諸實施；負責本管理處全面質(zhì)量管理工作；合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各部門工作與協(xié)作，責任到人，關心員工生活，保證員工精神風貌良好；協(xié)調(diào)政府各職能部門的關系便于開展各項工作。環(huán)衛(wèi)主管男性，50歲以下，高中文化；熟悉清潔工作各項操作與管理；熟悉清潔用品的使用方法與性能；懂人員管理與調(diào)配，相關工作三年以上經(jīng)驗。第四節(jié) 保安員工作息、職責、素質(zhì)崗位作息職責素質(zhì)領班崗兼巡邏崗08:0016:0016:0024:0024:0008:00(每班每崗1人)受保安主管領導，負責督促和落實轄區(qū)保安、消防、車輛管理等安全防范與日常管理工作；領導本班人員做好轄區(qū)內(nèi)的安全工作環(huán)境；負責本班的安全巡邏和各崗位工作的檢查工作；負責本班的定期體能、軍事、執(zhí)勤動作的培訓工作；負責突發(fā)事件的處理工作男性，2248歲，高中文化，形象素質(zhì)佳；相關工作三年經(jīng)驗；愛崗敬業(yè)；有突發(fā)事件的應急處理能力。外圍崗巡邏崗08:0016:0016:0024:00(每班每崗1人)負責引導已進入管區(qū)的人員或車輛停放；負責外圍、停車場的安全檢查工作，發(fā)現(xiàn)違章行為立即制止；負責協(xié)助大堂崗位工作；對無關人員查驗并責令其離開，對進入管區(qū)的可疑人員進行排查，發(fā)現(xiàn)嚴重違規(guī)和作案人員進行緝拿和上交領班處理；參加各項訓練和消防管理，做好崗位工作日記。 第八章 管理處內(nèi)部管理文件第一節(jié)、員工守則目錄總經(jīng)理理致辭第一章 總則第二章 人事聘用制度第三章 員工考勤制度第四章 儀容儀表與行為舉止第五章 晉升制度第六章 員工辭職與辭退第七章 獎懲制度第八章 福利制度第九章 附則總經(jīng)理致辭誠摯歡迎您加入株洲市湘盛物業(yè)管理有限公司，成為這個大家庭的一員。公司的發(fā)展是大家的榮譽，您的績效與公司休戚相關，在您成為公司一員之際，請熟悉本守則。第四條 本公司員工之任用，紀律、作息、休假、請假、離職、獎懲、福利均按本守則執(zhí)行。第八條 本守則的最終解釋權在株洲市湘盛物業(yè)管理有限公司。第十三條 新入職的員工，均應參加并接受公司安排的入職培訓，上崗培訓和技能培訓，培訓考試合格后，到指定的部門或崗位報到上班，不合格者淘汰。患有精神病、癲癇病、傳染病、心理障礙，不勝任工作，有損公司形象的。提交的文件，資料不全，或有偽造、涂改過期證件者。第十九條 訂立勞動合同應遵循平等自愿、協(xié)商一致的原則，遵守國家法律和行政法規(guī)的規(guī)定。第三章 考勤制度第二十三條 公司實行每周工時48小時，6天工作制（員工工資包含每周一天的加班補助），并以此為考勤標準，考勤由公司執(zhí)行，具體作息時間為：辦公室：早上8:0012:00 下午14:0018:00保安部：早班8:0016:00 中班16:0024:00 晚班24::0008:00工程部：早上8:0012:00 下午14:0018:00環(huán)衛(wèi)部：早班7:3011:30 中班13:0017:00 晚班18:0022:00第二十四條 所有員工(高級行政人員除外)，上下班時必須打卡，員工不得代人打卡，如代人打卡視為違紀，將受到相應處罰，如上下班時未打卡，將視為曠工，除非有正當理由，但必須有主管以上干部簽字說明。第四章 儀容儀表與行為舉止第二十八條 儀容儀表個人衛(wèi)生至關重要，所有員工必須始終保持干凈，以良好的個人形象為公司服務，因此，必須做到： 著裝統(tǒng)一分明，舉止文明大方、得體，精神振著，佩戴齊全。 不挖耳，摳鼻、不敲桌椅，不隨地吐痰，不亂丟雜物，不跺腳或玩弄其它物品。第二十九條 行為舉止講究文明禮貌，注重行為舉止，表明公司期望在公眾面前樹立這樣一個形象：在為客戶服務方面，我們是最專業(yè)的，在客戶眼里，員工代表了公司，客戶對公司的第一印象來自于員工的接人待物，言談舉止，因此，保持良好的行為舉止，就成了服務工作的一部份，下列要求須牢記在心，并認真執(zhí)行。 不要在公共場所打哈欠或打噴嚏，如無法控制，應轉(zhuǎn)身捂住嘴。 應在員工活動區(qū)域梳理頭發(fā)。根據(jù)不同場合使用下列禮貌用語：l 先生/小姐，早上好/下午好/晚上好。l 我可以進來嗎？l 請稍等。l 拿起話筒時說：早上好/下午好/晚上好，XX公司/XX部門，我姓X，請問有什么可以幫您嗎？l 仔細聽，反應迅速，當聽清對方要找誰時，應答：請稍等。第五章 晉升制度第三十一條 晉升條件 擬晉升主任、主管、領班人員，必須具備良好的職業(yè)素質(zhì)，熱 愛本職工作，有創(chuàng)業(yè)精神。 晉升者在擬晉升崗位試用三個月后，依據(jù)晉升條件再次進行考核，考核形式 分為考評、筆試和口頭答辯相結(jié)合，考核內(nèi)容為公共部分和崗位職責、業(yè)務知識、業(yè)務技能，具體考核項目如下：●敬業(yè)精神和工作責任心●禮節(jié)禮貌、儀容儀表、舉止風范●業(yè)務技能、業(yè)務素質(zhì)（含英語）●督導能力、應變能力、處理問題的能力●部門創(chuàng)收情況及費用指標控制能力●語言表達能力及在員工中的威信●消防、安全、衛(wèi)生意識考核小組成員由公司相關人員組成。 員工申請辭職或調(diào)動經(jīng)批準后，按其批準日期其單位不再安排工作，應按規(guī)定辦理業(yè)務，財、物移交等手續(xù)和調(diào)、離職手續(xù)。第三十八條 辭退員工的操作流程 部門主管根據(jù)公司規(guī)定的辭退條件，實事求是地對照員工的現(xiàn)實能力、表現(xiàn)或某些特定的事實，提出辭退建議，并將辭退單上交經(jīng)理。 由部門主管通知被辭退員工辦理辭退手續(xù)。第四十條 辦理移交手續(xù) 辭職、辭退或開除的人員經(jīng)批準后，須首先與所在部門做好交接工作，才可辦理離職手續(xù)； 辦理離職手續(xù)須將工作、財、物移交清楚并持有關證明方可根據(jù)出勤情況結(jié)算本人工資； 辭職、試用不合格或給公司造成重大損失被開除的無任何經(jīng)濟補償，試用期滿因公司經(jīng)營狀況發(fā)生變化或因冗員等而辭退的，按照勞動合同約定給予經(jīng)濟補償。第四十六條 公司各部門每月對工作認真負責，表現(xiàn)特別突出，無違章，無違紀，出全勤的評為先進個人，給予現(xiàn)金獎勵 獎勵標準為30元/； 各部門先進個人的評選比例按總?cè)藬?shù)的10%進行； 各部門必須在公平、公正、實事求是的原則下將評出的先進個人名單上報行政部、經(jīng)審核批準后實施獎勵； 主管職務以上人員不予評選。有下列情形之一者，不能休年假 ● 當年累計病假三十天以上者 ● 當年累計事假二十天以上者 ● 當年累計事假、病假三十天以上者 ● 嚴重違紀或受過各種嚴重處分的 ● 崗位工作特殊的９、 特殊獎勵假 員工有特殊貢獻或因公負傷等立功行為經(jīng)總經(jīng)理以上領導批準可享受特殊獎勵假。株洲市湘盛物業(yè)管理有限公司 年 月 日附一、《宿舍管理規(guī)定》附二、《食堂管理規(guī)定》附件一株洲市湘盛物業(yè)管理有限公司員工宿舍管理規(guī)定1．0 目的 規(guī)范宿舍管理，隨時保持員工有一個潔、靜、齊、文明的生活、工作、居住環(huán)境。5．0 培訓規(guī)定 5．1 入職培訓最少三天以上、自學或口授； 5．2 崗位培訓各部門每星期必須有兩次以上，時間為4個小時每星期； 5．3 保安部必須進行軍事、消防培訓。二、 辦公室管理規(guī)定嚴格按公司考勤制度守時守紀、自覺打卡、辦公室保持整潔，不在室內(nèi)放置雜物，寫字臺上擺放的辦公用品應整齊有序。3．0 秘密文件、資料的管理3．1 所有秘密文件未經(jīng)制發(fā)機關批準或授權不得擅自翻印，如需復制，須按規(guī)定申請審批。4．2 電腦工作人員要嚴守保密制度，避免重要業(yè)務資料和檔案外泄，更改或丟失。六、收款員崗位職責負責管理處各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受總公司財務部的指導和監(jiān)督，保證做到日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用的應及時催收，做到費用收繳率達98%以上；根據(jù)用戶需要提供上門收費服務，在預約時間內(nèi)準時到達；對拖欠費用的用戶，以電話聯(lián)系，上門催收或在收費單上注明銀行余款不足等方式使拖欠款及時收回；負責管理處批準的物品采購工作；協(xié)助文員做好管理處的接待工