【正文】 132 五、檔案銷(xiāo)毀制度 132 第十二部分 文化活動(dòng)與便民服務(wù) 134●便民服務(wù) 134 一、免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目 134 二、增值服務(wù)項(xiàng)目 135 結(jié) 語(yǔ) 第一部分 方圓物業(yè)公司簡(jiǎn)介 廣州方圓物業(yè)管理有限公司成立于 1996 年 11 月，是以物業(yè)管理為載體、致力于物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是具有獨(dú)立法人資格的外資企業(yè)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，公司擁有一批優(yōu)秀的管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員，在多年的物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象，享有卓著的社會(huì)信譽(yù)，是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。始終以“運(yùn)行科學(xué)、管理規(guī)范、環(huán)境和諧、服務(wù)優(yōu)質(zhì)”為目標(biāo)，以“您的滿意是我們永恒的追求”的質(zhì)量管理方針，以“尊貴禮賓，貼心服務(wù)，安全和諧社區(qū)”的管理模式，以“務(wù)實(shí)、高效、創(chuàng)新、求精”的經(jīng)營(yíng)理念構(gòu)建全方位的服務(wù)體系，以精湛的專(zhuān)業(yè)技術(shù)、務(wù)實(shí)的敬業(yè)精神、誠(chéng)信的行為模式、良好的職業(yè)風(fēng)范提升物業(yè)形象，挖掘物業(yè)潛能，培育文化品味，促進(jìn)物業(yè)增值，彰顯業(yè)戶(hù)尊貴。為實(shí)施走向全國(guó)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，公司已在常州、昆山、珠海、清遠(yuǎn)、鶴山等地成立二級(jí)公司。 第二部分 物業(yè)簡(jiǎn)介及前期介入的現(xiàn)狀 從化 ??明月山溪占地面積 647 畝，緊鄰從化溫泉旅游區(qū)，三面環(huán)山，南臨流溪河，擁有豐富的原生態(tài)資源。 明月山溪整體開(kāi)發(fā)思路秉持了方圓長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)理念，強(qiáng)調(diào)修身、養(yǎng)心和養(yǎng)性；結(jié)合項(xiàng)目的地形地貌和原生 態(tài)資源，務(wù)求打造一個(gè)具有東方風(fēng)情的高檔生活社區(qū)，讓居住者在這里能享受著愜意、休閑的山水庭院生活，感受著濃濃的鄰里親情。 方圓物業(yè)自從 2020 年 12 月介入從化 ??明月山溪項(xiàng)目的管理以來(lái)，一直從事的僅僅是一些簡(jiǎn)單的協(xié)助性管理和服務(wù)工作，應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的要求只派出秩序維護(hù)員從事項(xiàng)目公共秩序維護(hù)服務(wù)工作。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力，從化項(xiàng)目物業(yè)管理在秦總的指導(dǎo)下，和全體秩序維護(hù)人員的共同努力下，取得了較好的成績(jī)，并得 到了秦總多次的贊揚(yáng)和肯定。為全力配合銷(xiāo)售工作，我司將配備更為優(yōu)秀的服務(wù)人員，為從化 ??明月山溪物業(yè)管理輝煌發(fā)揮巨大的作用。 一、日常服務(wù)，合理區(qū)分 明月山溪同時(shí)兼有商鋪、別墅等多種物業(yè)類(lèi)型，在開(kāi)發(fā)初期，我們將進(jìn)行分期管理。 對(duì)于商鋪，我們著重強(qiáng)調(diào)營(yíng)造寬松祥和的購(gòu)物環(huán)境、生意興隆的商業(yè)氛圍，吸引顧客，配合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)商業(yè)最大利潤(rùn)； 對(duì)于別墅，結(jié)合項(xiàng)目的地形地貌和原生態(tài)資源，營(yíng)造居家的愜意、休閑的山水庭院生活，強(qiáng)調(diào)修身、養(yǎng)心和養(yǎng)性。不僅要求員工服務(wù)于行業(yè)份內(nèi)之事，而且要服務(wù)于業(yè)主認(rèn)為份外之事，只要是合理的；不僅要求員工想業(yè)主所想，更要想業(yè)主所未想；不僅要使業(yè)主滿意，而且要使業(yè)主驚喜。 區(qū)域有統(tǒng)一標(biāo)識(shí)牌、統(tǒng)一標(biāo)志、統(tǒng)一的宣傳用品、單位名稱(chēng)標(biāo)識(shí)等，工作人員制服按酒店標(biāo)準(zhǔn)訂制。 （ 2）派送服務(wù) 秩序維護(hù)員分發(fā)報(bào)刊、牛奶，幫助與外界聯(lián)系開(kāi)展便民服務(wù)等。 （ 4）叫醒服務(wù) 秩序維護(hù)員在業(yè)主約定時(shí)間通過(guò)電話或上門(mén)形式 ,為業(yè)主提供叫醒服務(wù)。 三、設(shè)備管理，精細(xì)科學(xué) 明月山溪采用了許多先進(jìn)的設(shè)備，提高了物業(yè)的檔次，同時(shí)也對(duì)物業(yè)管理公司的 設(shè)備設(shè)施維保提出了更高的要求。 ，全程跟蹤設(shè)備的安裝、調(diào)試，熟悉情況并積極協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢測(cè)，提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、提前進(jìn)行整改；提前和安裝生產(chǎn)單位溝通，力求取得更多技術(shù)數(shù)據(jù)及特有的使用維保要求； ，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭，及時(shí)進(jìn)行處理，將故障消除在萌芽狀態(tài)。 融合了各方面技術(shù)力量的優(yōu)勢(shì)，相互配合，達(dá)到設(shè)備設(shè)施的最低故障率。 四、目標(biāo)明確，高屋建瓴 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段提供各種合理化建議，使明月山溪在今后更能滿足使用人的日常居住、辦公和娛樂(lè)等功能。 《全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》為小區(qū)日常管理與服務(wù)工作的指導(dǎo)，業(yè)主委員會(huì)成立后二年內(nèi)創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。 五、安全體系，建立健全 因該項(xiàng)目規(guī)模大、樓型復(fù)雜，加上小區(qū)通道多，使物業(yè)管理安全防范體系必須經(jīng) 受得起考驗(yàn)，根據(jù)物業(yè)以上特點(diǎn)，特制定以下管理措施： 控制體系 ⑴重點(diǎn)監(jiān)控：在各通道出口、崗?fù)ぴO(shè)置哨崗，重點(diǎn)監(jiān)控。 ⑶建立小區(qū)安全防范快速反應(yīng)體系：采取固定崗、巡邏崗相結(jié)合，實(shí)行大范圍內(nèi)有小范圍的連環(huán)巡邏方案，真正做到一處有事，處處聯(lián)動(dòng)，能夠快速救援，以防止各類(lèi)突發(fā)事件的發(fā)生。 ⑵技防：主要依靠現(xiàn)代科技技術(shù)對(duì)小區(qū)實(shí)施智能化管理，在各交通要道安裝監(jiān)控?cái)z像頭，對(duì)監(jiān)控畫(huà)面出現(xiàn)的可疑人員立即實(shí)施控制，真正做到防患于未然。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子巡更系統(tǒng)，使秩序維護(hù)員的巡查真正落到實(shí)處。 設(shè)備的高科技含量，減輕秩序維護(hù)員的工作量和管理難度。 ⑵配備智能化電子巡更系統(tǒng)，加強(qiáng)秩序維護(hù)員的巡邏管理，同時(shí)免除了巡邏登記的繁瑣，所有巡邏記錄全部由電子巡更器記錄在案，使得管理更加規(guī)范，業(yè)主 /住戶(hù)的安全更加有保障。為使公司員工安心工作，除了配套正常的辦公用房， 還需要解決生活用房。 第四部分 質(zhì)量管理目標(biāo) ◆ 房屋完好率： 100％ ◆ 房屋零修、急修及時(shí)率： 99％ ◆ 維修工程質(zhì)量合格率： 100％ ◆ 管理費(fèi)收繳率： ≥ 98％ ◆ 綠化完好率： 99％ ◆ 清潔、保潔率： ≥ 99％ ◆ 道路完好率 及使用率： 100％ ◆ 化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％ ◆ 排水管、明暗溝完好率： 100％ ◆ 路燈完好率： 100％ ◆ 汽車(chē)場(chǎng)完好率： 100％ ◆ 公共文體設(shè)施、建筑小品完好率： 100％ ◆ 小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率： 0 ◆ 小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率： ≤ 1／年 ◆ 消防設(shè)施、設(shè)備完好率： 100％ ◆ 火警發(fā)生率： ≤ 1％ ◆ 火災(zāi)發(fā)生率： 0 ◆ 違章發(fā)生率： 2％ ◆ 違章處理率： 100％ ◆ 用戶(hù)有效投訴率： ≤ 1％ ◆ 有效投訴處理率： 100％ ◆ 管理層員工專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率： 100％ ◆ 特種作業(yè)員工持證上崗率： 100％ ◆ 維修服務(wù)回訪率： ≥ 30％ ◆ 業(yè)主（住戶(hù)）對(duì)物業(yè)管理綜合滿意率： ≥ 98％ 第五部分 明月山溪物業(yè)管理運(yùn)作流程 一、項(xiàng)目整體運(yùn)作流程 二、公司內(nèi)部運(yùn)作流程 指示 指令 報(bào)告 指令 反饋 督導(dǎo) 執(zhí)行 三、秩序維護(hù)部工作流程 （匯報(bào)）流程圖 出管理流程圖 有 無(wú) 相符 不相符 領(lǐng)班到現(xiàn)場(chǎng) 不相符 領(lǐng)班將信息反饋 第六部分 組織架構(gòu)與人員配置 一、各物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)圖 SHAPE \* MERGEFORMAT 二、管理人員配備計(jì)劃 物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，相對(duì)而言，技術(shù)含量及人員素質(zhì)要求較低。因此，我公司從招聘入手，注重對(duì)員工的培訓(xùn)和教育，把培訓(xùn)作為對(duì)員工的最大福利，作為長(zhǎng)抓不懈的一項(xiàng)工作。 1.“明月山溪”項(xiàng)目人員配置情況表 單位：人 序號(hào) 部門(mén) 職位 人數(shù) 合計(jì) 1 服務(wù)中心 經(jīng)理 1 5 行政主管 1 人事主管 1 行政助理 1 出納 1 2 客服部 部長(zhǎng) 1 22 清潔主管 1 物業(yè)助理 2 樣板房管理員 15 水吧 2 廚師 1 3 秩序維護(hù)部 部長(zhǎng) 1 29 班長(zhǎng) 3 秩序維護(hù)員 25 5 工程部 水、電工 3 3 6 清潔部（外包） 清潔員 15 15 合計(jì) 74 2.”明月山溪”項(xiàng)目人員配置示意圖 第七部分 財(cái)務(wù)預(yù)算與管理費(fèi)的確定 一、前期費(fèi)用財(cái)務(wù)預(yù)算 序號(hào) 類(lèi)型 項(xiàng)目明細(xì) 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（元 /人 /月） 標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用小計(jì)（元 /人 /月） 人數(shù) 薪酬合計(jì) 通訊費(fèi) 通訊費(fèi)合計(jì) 1 經(jīng)理 薪資 5500 6958 1 6958 400 400 福利費(fèi) 125 社保 560 公積金 440 伙食費(fèi) 300 教育經(jīng)費(fèi) 14 工會(huì)費(fèi) 19 2 出納 薪資 2300 3303 1 3303 100 100 福利費(fèi) 125 社保 361 公積金 184 伙食費(fèi) 300 教育經(jīng)費(fèi) 14 工會(huì)費(fèi) 19 3 行政主管 薪資 3200 4334 1 4334 300 300 福利費(fèi) 125 社保 420 公積金 256 伙食費(fèi) 300 教育經(jīng)費(fèi) 14 工會(huì)費(fèi) 19 4 人事主管 薪資 3600 4826 1 4826