【正文】 體現(xiàn)在新站區(qū)和龍崗開發(fā)區(qū)不同板塊之間的價(jià)格差距較大，新站區(qū)的在售商品住宅 3395元/平方米，而龍崗開發(fā)區(qū)的則僅有 2433 元/平方米，之間差距近 1000 元/平方米。 　　此外瑤海區(qū)整體銷售均價(jià)以及區(qū)內(nèi)各板塊內(nèi)的銷售價(jià)格在 2022 年也呈現(xiàn)出較為明顯的特點(diǎn)：21 / 47　　第一：瑤海區(qū)與合肥市整體銷售均價(jià)的價(jià)差不斷減少　　在 2022 年瑤海區(qū)的另一變化是與包河區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)以及蜀山區(qū)之間的價(jià)格差距不斷減少?，幒^(qū)住宅總體價(jià)格上升了 %，究其原因，高層的供應(yīng)體量比多層、小高層上升更快，是其主導(dǎo)因素。2022 年 12 月，瑤海行政區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 3121 元/平方米，與上年同期相比，增長(zhǎng)了 %。如新站區(qū)高層住宅為主體，高層比例占到新站區(qū)總體供應(yīng)的六成左右，而龍崗開發(fā)區(qū)則是以多層為主體，多層占到其區(qū)域內(nèi)的八成以上。2022 年底，瑤海行政區(qū)的在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層的占比依次為 49%、24%和 27%；到 2022 年底，高層已經(jīng)占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先的地位，占比達(dá)到 57%，多層和小高層的占比則分別下降為 23%和 19%。　　第三：瑤海區(qū)內(nèi)新的板塊供應(yīng)體量不斷增加，如站后板塊以及龍崗開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)的樓盤數(shù)量和供應(yīng)面積都不斷增加，從而使得瑤海區(qū)的整體供應(yīng)體量，僅次于蜀山區(qū)，位列第二。 　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查咨詢有限公司對(duì) 2022 年瑤海區(qū)在售樓盤的跟蹤監(jiān)測(cè)，瑤海區(qū)銷售的新建商品住宅有這么幾個(gè)特點(diǎn)：19 / 47　　第一：瑤海區(qū)內(nèi)在售新建商品住宅的在售套數(shù)占比一直明顯高于其面積占比（如圖二），說(shuō)明瑤海區(qū)的平均戶型面積要小于合肥市的平均戶型面積。（如圖一所示）。2022 年瑤海行政區(qū)的新建商品住宅總體供應(yīng)量占到合肥市總體供應(yīng)量的三分之一，供應(yīng)面積從年初的 70 多萬(wàn)平方米，上升至年底的110 多萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了約 40 萬(wàn)平方米，增幅超過(guò) 50%；供應(yīng)套數(shù)由年初的 6 千多套，增加至年底的近 1 萬(wàn)多套，套數(shù)增幅達(dá)到 58%。 供應(yīng)量占全市三分之一，戶均面積 107 平方米　　統(tǒng)計(jì)瑤海區(qū)有新建商品住宅在售的樓盤 100 多家，其中新站區(qū)的樓盤 60 家。1995 年 4 月省政府批準(zhǔn) 設(shè)立合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，屬省級(jí)開發(fā)區(qū)，享有市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，1996 年 2 月，新站開發(fā)區(qū)被國(guó)家建設(shè)部列為全國(guó)首批城市建設(shè)綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。區(qū)位特征明顯：交通樞紐區(qū)，老工業(yè)基地，市場(chǎng)物流區(qū)。短期內(nèi)將穩(wěn)步提升，但隨著二環(huán)外推量的逐漸增大，可能帶來(lái)包河區(qū)整體價(jià)格的下降，不過(guò)短期內(nèi)價(jià)格仍將保持在四大行政區(qū)之首。隨著濱湖新區(qū)建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市新發(fā)展帶給房產(chǎn)市場(chǎng)的利好成為現(xiàn)實(shí)也指日可待?！　“訁^(qū)內(nèi)大盤眾多，除了開發(fā)較早的世紀(jì)陽(yáng)光花園、萬(wàn)振逍遙苑等樓盤之外，綠地集團(tuán)的海頓公館及元一?柏莊等項(xiàng)目成為包河區(qū)樓市新點(diǎn)。 　　06 年，包河區(qū)新建商品住宅成交量約 70 多萬(wàn)方，占全市總成交量的 10%以上。市場(chǎng)調(diào)查有限公司的常規(guī)研究表明，消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房時(shí)對(duì)包河區(qū)的選擇比例從 04年的 %下降到 05 年的 %；06 年回升至 %。多層在售新建商品住宅的均價(jià)為 3404 元/平方米，小高層和高層的均價(jià)分別為 3587 元/平方米和 3922 元/平方米。06 年包河區(qū)住宅價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)，增長(zhǎng)的速度略大于合肥市平均水平。目前高層為包河區(qū)在售新建商品住宅的主要建筑類型。建筑類型集中度高，65%為高層　　從住宅供應(yīng)的建筑類型看，高層的占比明顯增加，多層的占比明顯下降，小高層的占比持平。由于合肥市的整體供應(yīng)面積在不斷增加，因此與廬陽(yáng)區(qū)相似，包河區(qū)的供應(yīng)面積占比在 2022 年內(nèi)呈逐漸走低的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2022 年有新建商品住宅在售的 30 多家樓盤主要集中在一二環(huán)之間，其中以馬鞍山路沿線的樓盤最為集中和活躍。規(guī)劃中的濱湖新區(qū)位于合肥主城東南，南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接上派河和合安高速，東臨 南淝河，規(guī)劃總用地面積約 190 平方公里。第四篇：2022 房產(chǎn)年度報(bào)告——包河區(qū)包河區(qū)于 2022 年 3 月 6 日隨合肥市區(qū)劃調(diào)整應(yīng)運(yùn)而生， 總面積 307 平方公里（其中巢湖水域面積 74平方公里），面積位居四大行政區(qū)之首。廬陽(yáng)區(qū)的銷售高峰期在 06 年 10 月，比蜀山區(qū)提前了一個(gè)月。在 5245 個(gè)整版新建商品住宅報(bào)紙廣告中，廬陽(yáng)區(qū)新建商品住宅所投放的廣告占到 %。2022 年計(jì)劃購(gòu)房者對(duì)廬陽(yáng)區(qū)選擇比例的提升一方面是由于消費(fèi)者對(duì)政務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)區(qū)的購(gòu)買熱情下降，分流到廬陽(yáng)區(qū)。14 / 47消費(fèi)需求較為平穩(wěn) 廬陽(yáng)內(nèi)樓盤多分布在一環(huán)沿線和一二環(huán)之間，與合肥市的主商業(yè)中心距離很近，交通便利，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格在合肥市屬于中等水平；因此雖然北區(qū)不屬城市發(fā)展的重點(diǎn)方向，但是價(jià)格適中、生活和消費(fèi)的便利性還是讓不少消費(fèi)者選擇廬陽(yáng)區(qū)作為自己買房的首選區(qū)域。排除挑高等特殊戶型，與其他行政區(qū)相比，廬陽(yáng)區(qū)內(nèi)的樓盤之間價(jià)格差距跨度相對(duì)不大。其中，多層住宅的均價(jià)為 3139 元/平方米，與上年同期相比下降了 %；小高層的均價(jià)為3181 元/平方米，與上年同期相比上升了 %；高層住宅的均價(jià)為 3936 元/平方米，比上年同期上升了 %。在 58 月份價(jià)格波動(dòng)較大；8月份之后，廬陽(yáng)區(qū)的價(jià)格整體呈上升走勢(shì)，變化曲線波形與合肥市平均價(jià)格變化曲線一致。目前高層和小高層同時(shí)為廬陽(yáng)區(qū)在售新建商品住宅的主要建筑類型。小高層占比雖有所下降，但仍唱主角，高層其次 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查咨詢有限公司對(duì)合肥樓市長(zhǎng)期的價(jià)格跟蹤監(jiān)測(cè)顯示，從供應(yīng)的建筑類型上看，廬陽(yáng)區(qū)高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比有所下降，其中多層的占比下降明顯。廬陽(yáng)區(qū)內(nèi)，北二環(huán)以外，只有金都華庭和天然新都市等少量住宅樓盤在售。 2022 年廬陽(yáng)區(qū)的新建商品住宅供應(yīng)面積保持在 30 萬(wàn)平方米左右，比較平穩(wěn)；供應(yīng)套數(shù)為 2022多套。交通便利，四通八達(dá)，人流、物流為合肥之最?？偯娣e 平方公里，05 年底常住人口 萬(wàn)，轄 11 個(gè)街道、1 鄉(xiāng) 1 鎮(zhèn)。 綜上所述，2022 年由于供需關(guān)系以及建筑類型占比變化兩方面的因素影響下，將呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升的態(tài)勢(shì)。 那么在 2022 年 ，高新區(qū)內(nèi)高檔樓盤的銷售均價(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)調(diào)查咨詢有限公司房產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，主要是以下兩點(diǎn)原因： 第一：優(yōu)勢(shì)地段的不可復(fù)制性，高新區(qū)尤其是大蜀山腳下的可供開發(fā)用地日漸減少，后期的供給也將持續(xù)減少，因此供給和需求的矛盾不斷明顯，從而導(dǎo)致單個(gè)樓盤價(jià)格有所攀升。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致整體價(jià)格不會(huì)有太大變化，多層的價(jià)格將明顯上揚(yáng)。11 / 47 2022 年，合肥市新建商品住宅銷量接近 500 萬(wàn)平方米，其中蜀山區(qū)總成交面積接近 240 萬(wàn)平方米，占到合肥整體銷量的近半成，這一方面反映出該區(qū)域樓市的健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，另一方面與該區(qū)域供應(yīng)量占合肥市整體供應(yīng)量的一半密切相關(guān)。銷量占比略低于供應(yīng)占比，即銷售速度略低于合肥的平均水平 受新政調(diào)控的影響，2022 年的六月份樓市觀望氣氛濃厚，蜀山區(qū)的住宅銷量直線下滑，經(jīng)過(guò)7 月份的適應(yīng)和等待之后，8 月份住宅的銷量出現(xiàn)明顯回升。2022 年，由合肥晚報(bào)主辦，聯(lián)合政務(wù)區(qū)宋都西湖花苑、頤園世家、綠地國(guó)際花都等多家樓盤開展的政務(wù)文化新區(qū)休閑生活攝影比賽活動(dòng)，集中向市民展示政務(wù)文化新區(qū)的優(yōu)勢(shì)，整合資源、事件營(yíng)銷吸引更多目光關(guān)注政務(wù)文化新區(qū)的發(fā)展和房產(chǎn)市場(chǎng)。隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷健康、有序發(fā)展，很多開發(fā)企業(yè)不僅注意短期的即得利益，更注重因自身形象提升而帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；如 5 月 28 日綠城舉辦的方錦龍?芳華十八樂隊(duì)音樂會(huì)、5 月 31 日綠地集團(tuán)舉辦的奧地利維也納音樂會(huì)、6 月 11 日，新華地產(chǎn)舉辦的高考志愿咨詢會(huì)。 分析蜀山行政區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、政務(wù)區(qū)、包河區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、瑤海區(qū)（不含新站）和新站區(qū)等 8 個(gè)區(qū)的廣告投放占比，結(jié)果顯示，蜀山行政區(qū)占比 19%，經(jīng)濟(jì)區(qū)占 11%、政務(wù)區(qū)占總體的11%，高新區(qū)占總體的 9%；合計(jì)占比達(dá) %，與該區(qū)域的住宅供應(yīng)和成交量占比基本一致。房產(chǎn)規(guī)模企業(yè)注重品牌形象的提升 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外、展會(huì)等都是目前合肥消費(fèi)者接受房產(chǎn)信息的幾大重要渠道，其中，平面媒介的地位首屈一指。“未來(lái)的升值潛力巨大”是廣大選擇政務(wù)區(qū)購(gòu)房者的真實(shí)想法。高新區(qū)內(nèi)高檔樓盤林立、自然環(huán)境優(yōu)美，成為高收入人群選房的最愛。當(dāng)前，選擇經(jīng)濟(jì)區(qū)的比例最高，為 22%；蜀山行政的選擇比例為 %，選擇政務(wù)區(qū)的比例為高新區(qū)的比例為9%區(qū)。消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房時(shí)，會(huì)綜合考慮價(jià)格、地理、交通等諸多因素，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查有限公司的常規(guī)研究，從 0406 年，消費(fèi)者在計(jì)劃購(gòu)房時(shí)對(duì)蜀山行政區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和政務(wù)區(qū)的選擇分別如圖五所示（該表格中只選取了八個(gè)區(qū)中的 4 個(gè)區(qū)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，因此各行百分比之和小于 100%）。2022 年高新區(qū)新建商品住宅整體價(jià)格呈現(xiàn)下降趨走勢(shì)，而不同建筑類型則呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，這主要是因?yàn)槭蹆r(jià)相對(duì)較低的高層體量大幅度增加，拉低了高新區(qū)整體均價(jià)。2022 年12 月，高新區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 3745 元/平方米，與上年同期相比，下降了 %。一方面各種建筑類型的均價(jià)都有所增長(zhǎng)，另一方面，價(jià)格相對(duì)更高的高層、小高層比重在不斷加大，使得總體價(jià)格增幅大于各建筑類型均價(jià)的增幅。2022 年 12 月，經(jīng)濟(jì)區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 2665 元/平方米，與上年同期相比，增長(zhǎng)了 %。小高層和高層的均價(jià)比上年同期略降。2022 年 12 月，蜀山區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 3359 元/平方米，與上年同期相比，增長(zhǎng)了 %。8 / 47蜀山區(qū)年底均價(jià) 3359 元/平方米，與合肥平均水平一致，平穩(wěn)增長(zhǎng)，其中經(jīng)濟(jì)區(qū)漲幅最大。 從供應(yīng)的建筑類型上看，高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則持續(xù)下降，別墅的面積占比也在不斷減少。蜀山區(qū)內(nèi)各板塊的占比如下：蜀山行政區(qū)占合肥總體的 30%，高新區(qū)占總體的 7%，經(jīng)濟(jì)區(qū)占總體的 10%，政務(wù)區(qū)占比約為 8%（如圖二所示）；而從供應(yīng)套數(shù)占比看，高新區(qū)的占比約為 5%，低于面積占比，究其原因是由于該區(qū)域擁有較多別墅、花園洋房等高檔大戶型樓盤，從而導(dǎo)致高新區(qū)戶均面積高于全市的平均水平。 蜀山區(qū)供應(yīng)面積以及樓盤數(shù)量都占據(jù)到了 50％左右的份額 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查咨詢有限公司的統(tǒng)計(jì)，2022 年蜀山區(qū)的新建商品住宅總體供應(yīng)量占到合肥市總體的 50%以上，新建商品住宅的供應(yīng)面積由年初的 150 萬(wàn)平方米，增加到年底的 200 萬(wàn)平方米，而在售樓盤也增至 130 家。區(qū)域內(nèi)座落著高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū)和正在建設(shè)中的中國(guó)（合肥）科學(xué)城，其中所屬高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和政務(wù)區(qū)分別于 1991 年、1993 年和 2022 年成立。當(dāng)然為了填補(bǔ)該項(xiàng)產(chǎn)品的空白，市場(chǎng)上出現(xiàn)了花園洋房、空中別墅等產(chǎn)品以滿足高端客戶的需求，其中華潤(rùn)瀾溪鎮(zhèn)的花園洋房取得了較大的成功。別墅均價(jià) 4331 元，漲幅 %　　比例不斷減少，僅占到總體 2%6 / 47作為高端產(chǎn)品，別墅的價(jià)格自身波動(dòng)不大，別墅價(jià)格的漲幅主要是因?yàn)楣?yīng)區(qū)域占比的變化而導(dǎo)致的。包河區(qū)雖然總體在售體量較少，但是高層的比例卻位居所有區(qū)域之首，其比例達(dá)到了 ％。造成這種現(xiàn)象的主要原因是由于合肥目前的土地供應(yīng)中容積率的指標(biāo)相對(duì)較高。包河區(qū)分布較少。　　第三：區(qū)域分布相對(duì)集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)。5 / 47　　第二：占比開始下降。市場(chǎng)調(diào)查咨詢有限公司房產(chǎn)研究中心認(rèn)為，今年小高層的呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 　第一：與多層之間的價(jià)差逐年上升，從 2022 年開始小高層與多層每平面的售價(jià)價(jià)差分別為510 元、268 元、292 元、351 元，在 2022 年開始有所下降后，開始緩慢增加?！　‖幒^(qū)本身新建多層的銷售均價(jià)為 2706 元/平方米，低于合肥市新建多層銷售均價(jià) 6 個(gè)百分點(diǎn)之多，而且其中龍崗開發(fā)區(qū)的新建多層的銷售均價(jià)僅為 2449 元/平方米?！　∵M(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，多層的區(qū)域分布是造成合肥新建商品多層住宅銷售價(jià)格下降的主要原因。從 2022 年 78％下降到 2022 年的 32％。多層均價(jià) 2884 元/平方米，與去年基本持平　 占比持續(xù)下降，占總體供應(yīng)的三成 　相對(duì)于其他建筑形態(tài)來(lái)說(shuō)，合肥的新建多層商品住宅的銷售均價(jià)在 2022 年出現(xiàn)了下滑，相對(duì)于 2022 年 2894 元/平方米的均價(jià)微降了 10 元/平方米。2022 年合肥供應(yīng)的新建商品住宅中高層的比例已經(jīng)超越多層，成為合肥目前在售的第一建筑類型，而高層的銷售價(jià)格相對(duì)高于多層。3 / 47第二：市場(chǎng)供給加大，市民購(gòu)房意愿下降一方面由于“國(guó)八條”、“國(guó)六條”限制投機(jī)購(gòu)房，因此買房投資的比例開始下降，另外一方面則是由于房地產(chǎn)的投資在今年上半年仍然是呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)，這兩點(diǎn)也是造成合肥新建商品住宅房?jī)r(jià)放緩的主要原因之一。從 2022 年 5 月份“國(guó)八條”頒布后合肥樓市銷售價(jià)格就開始呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，即從 2022 年 6 月份后，合肥的新建商品住宅的銷售價(jià)格達(dá)到歷年的最高點(diǎn)為 3311 元/平方米，隨后開始下降并呈現(xiàn)窄幅振蕩的趨勢(shì)?；仡?2022 年至 2022 年合肥新建商品住宅的均價(jià)分別為 2022 元/平方米、2341 元/平方米、2957 元/平方米、3189 元/平方米以及 3269 元/平方米，上漲幅度分別達(dá) %、％和 ％和 ％。1 / 472022 合肥地產(chǎn)白皮書第一篇：2022 年合肥新建商品住宅回顧 ..............................................................................................................2