【正文】 提供良好的早期服務(wù)。重點工作之五：大廈整體形象通過環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設(shè)備和公共設(shè)施的管理、周邊治安和交通的控制與引導(dǎo)、物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及振業(yè)物業(yè)管理公司專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為發(fā)展商中鐵五局（集團）公司和物業(yè)管理公司樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。貴州大廈保潔員每天重點清掃一次，并巡回保潔，發(fā)現(xiàn)垃圾，立即清掃。管理處除實行24小時值班制外，還將特設(shè)流動巡邏崗，每天不間斷地對貴州大廈及周邊環(huán)境進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，最大限度地消除各種安全隱患。振業(yè)物業(yè)管理公司擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行正常。重點工作之二：樓宇設(shè)備管理機電設(shè)備是大廈的心臟。三、重點工作重點工作之一：全方位經(jīng)營振業(yè)物業(yè)管理有限公司若有幸接管貴州大廈項目，將迅速組織專業(yè)力量，融入該項目市場推廣活動之中，深入分析目標客戶服務(wù)需求，細致調(diào)整物業(yè)功能布局，從時間、市場、服務(wù)三個視角規(guī)劃和經(jīng)營貴州大廈優(yōu)質(zhì)物業(yè)，全面提升該項目的市場價值。第二章 管理目標、服務(wù)定位和重點工作一、管理目標在管理合同期內(nèi)，通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，年度客戶滿意度達到95%以上，迅速塑造貴州大廈良好的市場形象，確保貴州大廈保值增值，促進鐵五局（集團）公司及物業(yè)管理品牌建設(shè)；根據(jù)委托管理合同和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在入伙后兩年內(nèi)建成市級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈及安全文明大廈，三年內(nèi)達到省級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈標準，四年內(nèi)達到全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈標準；入伙兩年內(nèi)，配合開發(fā)商，力爭使大廈使用率達到80％以上。貴州大廈整座建筑形象充滿現(xiàn)代氣息、十分壯觀，地理位置極佳，樓宇機電設(shè)備先進，配套設(shè)施完善，和寫字樓國際水準全面接軌，是深圳市高檔甲級寫字樓客戶的最佳選擇。貴州大廈地下三層提供了201個地下停車位，裙樓為商場、商務(wù)中心、餐廳、酒吧、多功能會議廳，外墻為高級幕墻飾面，低輻射中空玻璃，公共空間星級裝修標準，8臺日立牌高級豪華電梯分區(qū)群控，2臺消防人貨電梯，開利牌全集中中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，自備大功率柴油發(fā)電機組，5A智能化系統(tǒng)。貴州大廈占地面積3，685平方米，建筑總面積約58,，其中辦公建筑面積41,494平方米，商業(yè)建筑面積4，478平方米，寫字樓標準層面積約1,850平方米。以誠立人，以真示人，以德育人，以信得人。用關(guān)懷抵達幫助，籍溝通贏得互動，止于至善。第二章 企業(yè)理念企業(yè)目標：塑造振業(yè)物業(yè)品牌，把振業(yè)物業(yè)發(fā)展為全國物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一流的物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)宗旨：服務(wù)顧客、報效社會質(zhì)量方針：安全、舒適、誠懇、尊重管理理念：細節(jié)的管理決定管理的成敗 服務(wù)理念：我們服務(wù)，我們誠信經(jīng)營理念：服務(wù)創(chuàng)新，觀念創(chuàng)新，制度創(chuàng)新，經(jīng)營創(chuàng)新用人原則：能者上，平者讓，庸者下第三章 企業(yè)文化以　人　為　本　　誠　信　服　務(wù)，視員工為第一資源。公司現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位，深圳市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。借此機會，我公司對貴公司在前期給予的支持和信任表示誠摯的感謝！愿我們的合作，能力促貴公司的項目開發(fā)錦上添花，最大化地贏得市場，贏得客戶。最終實現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主的物業(yè)保值增值。貴州大廈管理處日常管理服務(wù)將全面導(dǎo)入我司ISO9001：2000質(zhì)量保證體系。深圳市貴州大廈物業(yè)管理方案貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：深圳市連九洲實物流網(wǎng)絡(luò)有限公司：本《物業(yè)管理方案》是根據(jù)貴州大廈的施工圖紙和甲級商務(wù)辦公樓的服務(wù)定位，依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合振業(yè)物業(yè)十年的從業(yè)經(jīng)驗而編制。如果有幸接管貴州大廈的物業(yè)管理權(quán)，我們將嚴格依照本方案中擬定的管理方式操作運行。我們有信心在入伙后兩年內(nèi)建成市級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈及安全文明大廈，三年內(nèi)達到省級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈標準，四年內(nèi)達到全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈標準。另外，我公司會在今后的工作中，結(jié)合貴州大廈的實際運作情況，對此方案做一些完善和補充，持續(xù)改進貴州大廈的物業(yè)管理工作。順祝我公司與貴公司合作愉快！順頌商祺！深圳市振業(yè)物業(yè)管理有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　董事長　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年十二月十五日196 / 196目 錄第一部分 關(guān)于我們……第一章 基本情況5第二章 企業(yè)理念8第三章 企業(yè)文化9第四章 未來發(fā)展戰(zhàn)略10第二部分 貴州大廈物業(yè)管理的整體策劃與設(shè)想第一章 物業(yè)概況11第二章 管理目標、服務(wù)定位和重點工作12第三章 探求創(chuàng)造貴州大廈物業(yè)管理新模式15第三部分 擬采取的管理模式和人員配備第一章 擬采取的管理模式19第二章 管理處架構(gòu)和人員配備27第二章 管理服務(wù)人員的培訓(xùn)及管理32第四部分 物資裝備計劃39第五部分 管理規(guī)章制度的建立第一章 管理規(guī)章制度的建立41第二章 辦公自動化管理49第六部分 管理服務(wù)指標的承諾及采取的措施51第七部分 物業(yè)經(jīng)營特色服務(wù)57第八部分 前期介入及協(xié)助銷售第一章 前期介入59第二章 銷售的建議65第三章 配合銷售的措施68第九部分 日常物業(yè)管理服務(wù)第一章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容70第二章 業(yè)主入伙72第三章 裝修管理75第四章 客戶關(guān)系管理77第五章 安全管理80第六章 車輛交通管理88第七章 消防安全管理90第八章 環(huán)境管理92第九章 大廈文化建設(shè)97第十部分 房屋本體及公共設(shè)施設(shè)備的管理第一章 房屋本體及公共設(shè)施設(shè)備的管理99第二章 房屋本體的維修養(yǎng)護102第三章 公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護105第四章 中央空調(diào)管理與維護111第五章 智能化系統(tǒng)管理與維護114第六章 供配電系統(tǒng)管理與維護126第七章 給排水系統(tǒng)管理與維護139第八章 電梯管理與維護144第九章 消防系統(tǒng)管理與維護152第十一部分 財務(wù)管理第一章 財務(wù)管理計劃157第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算159第三章 增收節(jié)支措施165第四章 本體維修基金的建立和使用計劃167第十二部分 工作進度安排171第一部分 關(guān)于我們……第一章 基本情況企業(yè)名稱：深圳市振業(yè)物業(yè)管理有限公司Shenzhen Zhenye Property Management Co.,Ltd創(chuàng)立時間：1993年注冊資金：RMB 1200萬企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司公司股東：深圳市振業(yè)（集團）股份有限公司企業(yè)資質(zhì)：深圳市首批甲級物業(yè)管理企業(yè) （資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照詳見附件）組織架構(gòu)：董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理維護中心安管中心服務(wù)中心項目拓展部計劃財務(wù)部人力力資源部品質(zhì)管理部辦公室管 理 處業(yè)務(wù)流程：董事會總經(jīng)理公共關(guān)系系統(tǒng)統(tǒng)服務(wù)系統(tǒng)管理系統(tǒng)政府主管機關(guān) 物管協(xié)會業(yè)主委員會項目拓展部品質(zhì)管理部計劃財務(wù)部人力資源部辦公室業(yè) 主安管中心服務(wù)中心維護中心管 理 處員工結(jié)構(gòu)及管理人員素質(zhì)：項目公司總?cè)藬?shù)管理人員作業(yè)人員管理人員與作業(yè)人員比例數(shù)量585人96人489人1：職稱高級中級初級員級及其他人數(shù)5人18人32人41人企業(yè)榮譽：一九九五年至今，公司連續(xù)被深圳市工商行政管理局授予“重合同守信用”企業(yè)，被深圳市政府評為“深圳市文明企業(yè)”。所管理的物業(yè)：4項（振業(yè)花園、寶泉莊、寶麗大廈、振業(yè)大廈）先后獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范（大廈）小區(qū)”稱號；5項物業(yè)獲”廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范（大廈）小區(qū)”稱號；8項物業(yè)先后獲“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)（大廈）”稱號；5個項目曾榮獲“深圳市安全文明小區(qū)”稱號；下屬多個管理處先后榮獲“”稱號。我們秉承職業(yè)操守，向每一個方向傳遞一種精神：敬業(yè)！目標雖然遠大，歷程對我們更為重要，所有員工與ZYPM共同成長。不斷求知、飽滿思想、豐富方法、勤于改進、成就自我。請牢記并永遠尊敬：客戶！第四章 未來發(fā)展戰(zhàn)略突出一個中心：以發(fā)展為中心樹立兩個理念：為開發(fā)商商品價格的提升服務(wù)為業(yè)主（投資人）物業(yè)保值增值服務(wù)強化三個意識：服務(wù)意識法律意識責任意識做好四個建設(shè)：物業(yè)經(jīng)理人隊伍建設(shè)管理處建設(shè)企業(yè)和社區(qū)文化建設(shè)